Tài liệu Luận văn thạc sĩ kinh tế quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại hà nội - thực trạng và giải pháp.

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội thực trạng và giải pháp -1- MỤC LỤC TRANG 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các khái niệm 5 1.1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản 5 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 5 1.1.1.2 Phân loại bất động sản 6 1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 8 1.1.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hoá 9 1.1.2 Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thị trường bất động sản 12 10 1.1.3 1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 12 1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản 13 1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 14 1.1.4 Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản 15 1.1.4.1 Quản lý thị trường bất động sản 16 1.1.4.2 Quản lý bất động sản 17 1.2 Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh 18 tế quốc dân 1.2.1 Làm tăng giá trị của đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển 1.2.2 Huy động vốn cho nền kinh tế 1.2.3 Làm tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước 20 1.2.4 Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc 21 -2- tế 1.2.5 Giữ gìn ổn định xã hội 22 1.2.6 Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân 1.2.7 Góp phần đổi mới chính sách 1.3 23 24 Một số bài học kinh nghiệm về quản lý và phát triển bất động sản ở 25 một số nƣớc trong khu vực 1.3.1 Quản lý thị trường nhà ở tại Singapore 25 1.3.2 Quản lý nhà nước đối với đất đai ở Malaysia 27 1.3.3 Kinh nghiệm đền bù giải phóng mặt bằng và quản lý hiện tượng bong bóng nhà đất của Trung Quốc 1.3.4 Hệ thống quản lý bất động sản Torrens của Australia 28 31 CHƢƠNG 2: TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI 2.1 Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt 34 Nam và Hà Nội 2.1.1 Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 34 2.1.2 Những nhân tố tác động đến đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất 36 động sản tại Việt Nam 2.1.2.1 Môi trường chính trị pháp luật 36 2.1.2.2 Môi trường kinh tế 38 2.1.2.3 Môi trường văn hoá 42 -3- 2.2 Tình hình đầu tƣ và kinh doanh bất động sản tại Hà Nội 44 2.2.1 Tầm quan trọng của việc phát triển các dự án bất động sản có vốn 44 đầu tư nước ngoài tại Hà nội 2.2.2 Những thành công trong thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất 46 động sản ở Hà Nội 2.2.3 Tình hình kinh doanh bất động sản ở Hà Nội hiện nay 2.2.3.1 Tình hình kinh doanh văn phòng cho thuê 49 2.2.3.2 Tình hình kinh doanh căn hộ cho thuê 52 2.2.3.3 Tình hình kinh doanh nhà ở 53 2.2.3.4 Tình hình kinh doanh khách sạn 56 2.2.3.5 Tình hình kinh doanh các khu trung tâm thương mại 58 48 2.2.4 Những hạn chế của việc đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 59 2.2.4.1 Những tồn tại 59 2.2.4.2 Nguyên nhân 60 2.3 Tình hình quản lý bất động sản tại Hà nội 64 2.3.1 Hoạt động quản lý của các chủ đầu tư dự án bất động sản 64 2.3.1.1 Nội dung công việc quản lý bất động sản 64 2.3.1.2 ưu điểm và hạn chế của việc tự quản lý bất động sản 65 2.3.2 Hoạt của các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp 66 2.3.2.1 Lĩnh vực đầu tư và phát triển khách sạn 66 2.3.2.2 Lĩnh vực đầu tư văn phòng, căn hộ và trung tâm thương mại 67 2.3.2.3 ưu điểm và hạn chế của việc thuê công ty quản lý 68 2.4 Phân tích một số dự án điển hình 70 2.4.1 Dự án Mặt trời Sông Hồng (Sun Red River) – Văn phòng và căn hộ 70 cho thuê 2.4.1.1 Giới thiệu dự án 70 2.4.1.2 Tình hình quản lý và kinh doanh 70 -4- 2.4.1.3 Các nguyên nhân thành công và hạn chế của dự án 71 2.4.1.4 Chiến lược kinh doanh 73 2.4.2 Dự án xây dựng và kinh doanh khách sạn Sheraton 75 2.4.2.1 Giới thiệu dự án 75 2.4.2.2 Tình hình quản lý và kinh doanh 75 2.4.2.3 Các nguyên nhân thành công và hạn chế của dự án 76 2.4.2.4 Chiến lược kinh doanh 78 2.5 Quản lý của Thành phố Hà Nội đối với các dự án đầu tƣ nƣớc 79 ngoài vào lĩnh vực bất động sản CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI 3.1 Những cơ hội và thách thức đối với lĩnh vực đầu tƣ bất động sản 80 Hà Nội trong thời gian tới 3.1.1 Những cơ hội 80 3.1.2 Những thách thức 81 3.2 Các xu hƣớng đầu tƣ vào bất động sản tại Việt nam 84 3.2.1 Đầu tư vào các dự án tổ hợp văn phòng, căn hộ, trung tâm thương 84 mại và khách sạn 3.2.2 3.2.5 Đầu tư vào các vị trí đất đẹp, thuận tiện kinh doanh với qui mô lớn 3.2.3 Đầu tư vào các thành phố và phát triển khu đô thị mới 3.2.4 Đầu tư có sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài 86 Các nhà đầu tư Châu á vẫn chiếm ưu thế trong cơ cấu đầu tư theo nước 3.2.6 85 87 Các quỹ đầu tư phát huy vai trò xúc tiến đầu tư vào bất động sản 87 3.2.7 84 Sự mở rộng của các công ty kinh doanh bất động sản hiện nay 88 -5- 3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự 88 án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tại Hà Nội 3.3.1 Các giải pháp từ phía nhà nước 88 3.3.1.1 Các giải pháp từ phía chính phủ 89 3.3.1.2 Các giải pháp từ UBND thành phố Hà Nội 3.3.2 91 Các giải pháp từ phía các doanh nghiệp 99 3.3.2.1 Mở rộng dịchvụ và tạo sự khác biệt 3.3.2.2 3.3.2.3 3.3.2.4 103 Thuê dịch vụ quản lý và marketing chuyên nghiệp 100 Thành lập hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản Hà Nội 102 Chuyển nhượng cổ phần trong các công ty liên doanh bất động sản KẾT LUẬN 99 -6- DANH MỤC BẢNG, BIỂU 1 BẢNG Bảng 2.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Tốc độ tăng GDP của Việt Nam những năm gần đây Bảng 2.4 Phân hạng các toà nhà 2 BIỂU Biểu 2.1 Diện tích cho thuê và diện tích còn trống tại hạng A và hạng B Biểu 2.2 Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A tại Hà nội Biểu 2.3 Căn hộ cho thuê trong Quý 1/2007 và tỷ lệ còn trống Biểu 2.4 Giá thuê phân theo loại hình căn hộ (USD/m2/tháng) TRANG Kết quả thu hút vốn ĐTNN của Hà Nội trong những năm gần đây các toà nhà văn phòng -7- Biểu 2.5 Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu Biểu 2.6 Số lượt khách quốc tế đến Việt Nam 1990 – 2006 Biểu 2.7 Hiệu suất sử dụng phòng trung bình và giá phòng tại các khách sạn 5 sao Biểu 2.8 Diện tích và giá thuê tại các trung tâm thương mại Hà Nội -8- LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phát triển của các dự án bất động sản. Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới, Việt nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có các dự án bất động sản để đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các nguồn lực trong nước. Trong hai thập kỷ gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người dân nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những toà nhà văn phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại… do nước ngoài đầu tư xây dựng và quản lý. Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, khi Việt nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở,… và các dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên rất nhanh chóng. Để có thể có thể trở thành một thủ đô ngang tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Hà nội vẫn đang rất cần có thêm nhiều dự án như vậy. Bên cạnh đó, làm thể nào để quản lý, vận hành và phát triển có hiệu quả nhất các dự án, vừa đảm bảo mang lại lợi ích kinh tế, xã hội cho Thành phố, vừa đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư luôn là thách thức đối với các cơ quan chính quyền và các nhà đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động sản trong và ngoài nước. Nhận thấy tầm quan trọng của việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội, tác giả quyết định chọn đề tài “Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội: Thực trạng và Giải pháp” cho luận văn thạc sỹ của mình. -9- 2. Tình hình nghiên cứu Trên thế giới đã có rất nhiều các đề tài, sách giáo khoa, báo, tạp chí và các diễn đàn về quản lý và phát triển bất động sản như “Kinh tế học đô thị và thị trường bất động sản” của tác giả Denise DePasquale & William C. Wheaton; “Xây dựng thị trường bất động sản ở các nền kinh tế chuyển đổi” của Gavin Adlington và nhiều tác giả, “Các thể chế về đất đai và thị trường bất động sản” của Klaus Deininger,... và các báo cáo của các tổ chức quốc tế như Ngân hàng Thế giới, Tổ chức Lương thực Thế giới,.... Tại Việt nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu như : “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản” (PGS. TS. Ngô Doãn Vịnh, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và TS. Lưu Đức Hải, Phụ trách ban nghiên cứu các ngành dịch vụ, Viện Chiến lược và Phát triển); “Chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản”. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu về các dự án bất động sản ở khía cạnh đầu tư nước ngoài và việc quản lý, phát triển những dự án này. Vì vậy, đây sẽ là luận văn đầu tiên nghiên cứu một cách hệ thống về việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó, tác giả nghiên cứu vấn đề cơ sở lý luận về bất động sản, tình hình đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản ở Việt nam và Hà nội. Tác giả cũng thu thập và tổng hợp những quan điểm, ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước, các chủ đầu tư dự án bất động sản và các nhà quản lý bất động sản đối với vấn đề này hiện nay. -10- 3. Mục đích nghiên cứu Đề tài có những mục đích sau: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản, kinh doanh và quản lý bất động sản; - Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội; - Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tốt hơn, để Hà nội ngày càng phát triển trở thành một thủ đô có tầm cỡ sánh ngang các nước trong khu vực và trên thế giới trong bối cảnh Việt nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới. 4. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích nói trên, đề tài có các nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý kinh doanh bất động sản. - Đánh giá chung về thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội, - Đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và phát triển các dự án này tốt hơn. 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: + Các lý luận chung về bất động sản, quản lý và kinh doanh bất động sản. + Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài hiện nay và việc quản lý, kinh doanh và phát triển bất động sản của các nhà đầu tư và các công ty bất động sản. -11- - Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ luận văn và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, vì khái niệm bất động sản rất rộng lớn và số lượng các dự án bất động sản ở Việt nam rất nhiều nên trong phạm vi của luận văn này, tác giả chỉ giới hạn tập trung vào nghiên cứu sự quản lý và phát triển của các dự án bất động sản với ý nghĩa là những công trình xây dựng vốn đầu tư nước ngoài đưa vào kinh doanh văn phòng, căn hộ, khách sạn và trung tâm thương mại tại Hà nội. 6. Phương pháp nghiên cứu Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mac- Lênin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các phương pháp nghiên cứu khác như nghiên cứu tại địa bàn, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, diễn giải, quy nạp và phỏng vấn một số người có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước và các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản. 7. Kết cấu của luận văn Luận văn gồm có 3 chương Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản Chương 2: Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội -12- Do còn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh nghiệm của bản thân, nội dung của luận văn sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các thầy cô giáo, các độc giả và những người quan tâm đến luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn. Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được dùng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường sử dụng từ real estate (hoặc real property, realty) để nói về BĐS: “Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [25]. Theo cách định nghĩa như trên, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác -13- định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó. Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử dụng các thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản. Trong đó, điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản”. [6] Trong khái niệm trên yếu tổ không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS. Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định. Như vậy, không kể các tài sản cố định theo cách thống kê kế toán (tàu thuỷ, máy bay, ô tô, máy móc, thiết bị...) là vật có thể di dời được song không phải là BĐS, BĐS chỉ bao gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà mà thôi. Khái niệm của Bộ Luật Dân sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát nhất, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu. 1.1.1.2 Phân loại bất động sản Theo khái niệm đã nêu trên thì BĐS có rất nhiều loại. Tuỳ theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS. -14- Về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba nhóm: + BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,... Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản., tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này cũng tác động lớn đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững. Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở tất cả các nước trên thế giới. + BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm... + BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,... Nhóm này có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực: + Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân + Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước... + Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thuỷ sản,... + Bất động sản thương mại bao gồm các toàn nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao,... -15- + Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,... Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm. Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; - Được sở hữu (chiếm giữ) bởi cá nhân hay cộng đồng người; - Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định; - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; - Tồn tại lâu dài. 1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác, nhưng đặc điểm nổi bật nhất của BĐS là BĐS có tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng. + Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hoá khác. Với các hàng hoá khác, người bán và người mua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như không thể thực hiện đối với BĐS.. Hàng hoá BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật qui định việc giao dịch BĐS thông qua các chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác -16- nhau thì có những giá trị rất khác nhau. Ví dụ, cùng loại BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thành phố thì giá trị khác với ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với các thị trấn nhỏ hoặc tỉnh lẻ ... Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu. + Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh…). Do đó, BĐS trở thành đối tượng để đầu tư hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là đối tượng thu hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác. Giá trị của BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại,... Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng. + Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng về số lượng. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình được xây trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Vì vậy, đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh đầu tư lãng phí, kém hiệu quả. 1.1.1.4 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá -17- Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành hàng hoá thì xã hội phải có sự phần công lao động đến một mức độ nhất định, đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với những hàng hoá đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt. Đất là tài nguyên khi nó thuần tuý là sản vật của tự nhiên, do thiên nhiên mang đến cho con người. Đất có khả năng sinh lời nhưng sẽ không sinh lời nếu không có bàn tay lao động của con người. Đất sẽ trở thành hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt nếu nó hội tụ các điều kiện sau: + Đất phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá, giữ gìn. + Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng và được pháp luật thừa nhận mới đem trao đổi, giao dịch được như đem cho thuê, đem chuyển nhượng, thế chấp,... Để đất trở thành hàng hoá, có ba điều cần chú ý sau: + Hàng hoá theo đúng nghĩa thì cần phải là vật có ích, và tính có ích phải do con người tạo ra chứ không phải do thiên nhiên trao tặng và nó phải có ích cho người khác, cho xã hội chứ không phải cho bản thân người làm ra nó. Như vậy, đất mới có giá trị trao đổi. + Bản thân đất rất quý nhưng chính quyền sở hữu và sử dụng nó mới có giá trị trao đổi. Có các cấp độ khác nhau về quyền sở hữu, có thể là quyền sở hữu tuyệt đối hoặc quyền thuê đất trong một thời gian nhất định theo một hợp đồng thuê đất với nhà nước hoặc người sở hữu đất. Tài sản cố định trên đất cũng có quyền sở hữu và sử dụng và có giá trị trao đổi. + Ở Việt nam và một số nước trên thế giới hiện nay vẫn có sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Trong đó, đất thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện, chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá. Điều này cũng -18- được quy định rõ trong Luật Đất đai của Việt Nam: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” [8]. Luật Đất đai cũng đồng thời quy định các loại đất được tham gia thị trường BĐS cũng như các điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS. 1.1.2. Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Trong kinh tế học, khái niệm kinh doanh có thể được hiểu như sau: “Kinh doanh là một khoa học xã hội trong việc quản lý con người để tổ chức và duy trì năng suất tập thể để hoàn thành các mục đích sản xuất và sáng tạo, thông thường nhằm mục đích thu được lợi nhuận” [20]. Một cách diễn giải khái niệm này là kinh doanh là các hoạt động của con người nhằm mục đích thu được lợi nhuận. Luật Doanh nghiệp của Việt nam cũng đưa ra khái niệm: “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi” [7]. Kinh doanh bất động sản theo đó có nghĩa là các hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Vì bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh bất động sản cũng có những điểm khác với kinh doanh những loại hàng hoá khác. Theo Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [12]. Như vậy, trong lĩnh vực bất động sản, có hai khái niệm tách rời là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Cũng theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” [13]. Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư phát