Tài liệu Luận văn tài chính ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng tmcp việt nam thịnh vượng – vpbank.

® trêng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n viÖn ng©n hµng - tµi chÝnh  chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp Gi¸o viªn híng dÉn Sinh viªn thùc hiÖn Líp M· sinh viªn : pgs.ts. vò duy hµo : lu anh ph¬ng : tcdn - 51a : cq51552 Hµ Néi - 2012 ® trêng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n viÖn ng©n hµng - tµi chÝnh  chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp §Ò tµi më réng ho¹t ®éng cho vay mua nhµ t¹i ng©n hµng tmcp viÖt nam thÞnh v îng vpbank Gi¸o viªn híng dÉn Sinh viªn thùc hiÖn Líp M· sinh viªn : pgs.ts. vò duy hµo : lu anh ph¬ng : tcdn - 51a : cq51552 Hµ Néi - 2012 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Duy Hào MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................................1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...................................................................................3 1.1. Khái quát hoạt động cho vay của NHTM..............................................................3 1.1.1. Khái niệm.........................................................................................................3 1.1.2. Đặc điểm và một số quy định về hoạt động cho vay......................................3 1.1.3. Một số loại hình cho vay phổ biến tại NHTM................................................6 1.2. Hoạt động cho vay mua nhà của NHTM...............................................................8 1.2.1. Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM........................................8 1.2.2. Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM.........................................9 1.2.3. Các hình thức cho vay mua nhà.....................................................................11 1.2.4. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà.........................................................15 1.3. Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà..................................................................16 1.3.1. Khái niệm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà..........................................16 1.3.2. Chỉ tiêu mở rộng hoạt động cho vay mua nhà..............................................16 1.4.Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của NHTM.........18 1.4.1.Các nhân tố chủ quan......................................................................................18 1.4.2.Các nhân tố khách quan..................................................................................21 CHƯƠNG 2................................................................................................................ 23 THỰC TRẠNG MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI HỘI SỞ CHÍNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG - VPBANK....23 2.1. Giới thiệu khái quát về Hội sở chính - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank.........................................................................................................23 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển....................................................................23 2.1.2. Sơ đồ tổ chức.................................................................................................24 2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Hội sở chính - VPBank..........................25 2.2.Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Hội sở chính - VPBank.....27 SV: Lưu Anh Phương Lớp: TCDN_51A 2.2.1.Những quy định chung về cho vay mua nhà của Hội sở chính - VPBank....27 2.2.2. Thực trạng cho vay mua nhà của Hội sở chính - VPBank............................34 2.2.3.Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của Hội sở chính - VPBank ..................................................................................................................................35 2.3. Đánh giá thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của Hội sở chính VPBank........................................................................................................................39 2.3.1. Thành tựu đạt được........................................................................................39 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân................................................................................40 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI HỘI SỞ CHÍNH NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG................45 3.1. Đánh giá nhu cầu vay mua nhà ở Việt Nam trong những năm tới và Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Hội sở chính.............................................45 3.1.1. Đánh giá nhu cầu vay mua nhà ở Việt Nam trong những năm tới................45 3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Hội sở chính VPBank....................................................................................................................46 3.2. Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Hội sở chính - VPBank......47 3.2.1. Hoàn thiện quy trình tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà................47 3.2.3. Hoàn thiện sản phẩm cho vay hiện có và phát triển thêm các sản phẩm dịch vụ mới.......................................................................................................................50 3.2.4. Đào tạo, tuyển chọn cán bộ Ngân hàng.........................................................53 3.2.5. Đẩy mạnh hoạt động marketing.....................................................................54 3.2.6. Hiện đại hóa công nghệ ngân hàng................................................................57 3.2.7. Nâng cao chất lượng thông tin về thị trường bất động sản...........................58 3.3. Một số kiến nghị...................................................................................................58 3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ và các bộ ngành liên quan....................................58 3.3.3.Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng............................60 KẾT LUẬN................................................................................................................62 DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1. Báo cáo kết quả kinh doanh Hội sở chính – VPBank 2009-2011...........25 Bảng 2.2. Tình hình huy động vốn của Hội sở chính - VPBank 2009-2011...........26 Bảng 2.3. Dư nợ cho vay theo đối tượng khách hàng:.............................................26 Bảng 2.4. Dư nợ theo thời gian gốc của khoản vay:................................................27 Bảng 2.5. Phân tích chất lượng nợ cho vay:.............................................................27 Bảng 2.6. Doanh số CVMN trong CVTD và trong tổng doanh số cho vay của Hội sở chính - VPBank 2009-2011...................................................................................34 Bảng 2.7. Dư nợ CVMN trong dư nợ CVTD và trong tổng dư nợ của Hội sở chính - VPBank 2009-2011...................................................................................................36 Bảng 2.8. Cơ cấu dư nợ CVTD tại Hội sở chính - VPBank 2009-2011..................37 Bảng 2.9. Số lượng khách hàng vay mua nhà và quy mô CVMN bình quân tại Hội sở chính - VPBank 2009-2011...................................................................................38 BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1. Doanh số cho vay, doanh số CVTD, doanh số CVMN của Hội sở chính – VPBank 2009-2011........................................................................................35 Biểu đồ 2.2. Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng tại Hội sở chính - VPBank năm 2011 ..................................................................................................................................... 37 SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1. Cho vay mua nhà trực tiếp......................................................................12 Sơ đồ 1.2. Cho vay mua nhà gián tiếp......................................................................14 Sơ đồ 2.1 Quy trình CVMN tại Hội sở chính - VPBank.........................................31 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Duy Hào LỜI MỞ ĐẦU Trong những năm trở lại đây, phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ” đã trở thành định hướng của nhiều Ngân hàng khi đối tượng khách hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ được coi là thị trường rộng lớn, đầy tiềm năng. Đây là định hướng đúng đắn đem lại cả lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội cao. Vì vậy có thể thấy thị trường Tài chính - Ngân hàng những năm gần đây trở nên sôi động hơn với việc các Ngân hàng đẩy mạnh phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ”. Các Ngân hàng đang ngày càng đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu đa dạng của các khách hàng. Đặc biệt là khách hàng cá nhân đã có thêm nhiều sự lựa chọn sử dụng sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng như: cho vay mua nhà, cho vay mua ô tô, cho vay hỗ trợ học tập, cho vay thanh toán…phục vụ các nhu cầu đời sống về ăn, mặc, ở cũng như các hoạt động giải trí, tinh thần, giúp mức sống của họ được cải thiện, đóng góp vào sự phát triển chung của toàn xã hội. Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank cũng không nằm ngoài xu hướng phát triển chung của thị trường. VPBank đã xác định phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng là hướng đi đúng đắn giúp Ngân hàng gia tăng lợi nhuận, đa dạng hóa loại hình sản phẩm dịch vụ, phân tán rủi ro. Trong đó hoạt động cho vay mua nhà là hoạt động chiếm tỷ trọng cao trong cho vay tiêu dùng của Ngân hàng.Hoạt động cho vay mua nhà đem lại lợi ích cao cho khách hàng, xã hội và bản thân Ngân hàng. Những năm gần đây Ngân hàng đã quan tâm và chú trọng đến việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà và cũng đã đạt được một số kết quả nhất định. Nếu hoạt động này được tiếp tục phát triển và mở rộng chắc chắn sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn nữa cho Ngân hàng và xã hội. Trong quá trình thực tập tại Hội sở chính – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, em đã có cơ hội tìm hiểu về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng, vì vậy em mạnh dạn lựa chọn đề tài cho chuyên đề tốt nghiệp của mình là “Mở rộng SV: Lưu Anh Phương 1 Lớp: TCDN_51A hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPBank”. Nội dung của chuyên đề tốt nghiệp này bao gồm ba chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPbank giai đoạn 2009-2011 Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPbank Vì thời gian thực tâ âp và điều kiê ân đến trực tiếp Ngân hàng làm viê âc có giới hạn cũng như kiến thức thực tế chưa nhiều, trình độ lý luận và năng lực bản thân còn hạn chế, nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn PGS TS Vũ Duy Hào đã tận tình hướng dẫn em trong việc lựa chọn đề tài, phướng hướng triển khai đề tài và tổng hợp các kết quả nghiên cứu một cách có hệ thống, giúp em có thể hoàn thành được bài viết này. Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ nhân viên Hội sở chính – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, đặc biệt là các cán bộ nhân viên Phòng Quan hệ khách hàng cá nhân, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cũng như chỉ bảo hướng dẫn em trong quá trình thực tập. Em xin chân thành cảm ơn. SV: Lưu Anh Phương 2 Lớp: TCDN_51A CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Khái quát hoạt động cho vay của NHTM 1.1.1. Khái niệm Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế, là tổ chức thu hút tiết kiệm lớn nhất trong hầu hết mọi nền kinh tế. Hàng triệu cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế xã hội gửi tiền tại Ngân hàng. Ngân hàng đóng vai trò người thủ quỹ cho toàn xã hội, là tổ chức cho vay chủ yếu đối với các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình, và một phần đối với Nhà nước. Chúng ta sẽ tìm hiểu rõ hơn về Ngân hàng và hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại qua các khái niệm sau đây: Theo điều 4 Luật số 47/2010/QH12- Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2010: “ Ngân hàng là tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động của Ngân hàng theo quy định của Luật này. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình Ngân hàng bao gồm Ngân hàng thương mại, Ngân hàng chính sách, Ngân hàng hợp tác xã.” “Hoạt động Ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ sau đây: Nhận tiền gửi; Cấp tín dụng; Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.” “Ngân hàng thương mại là loại hình Ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động Ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định, nhằm mục tiêu lợi nhuận.” “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.” 1.1.2. Đặc điểm và một số quy định về hoạt động cho vay Theo như khái niệm đã nói ở trên ta thấy hoạt động cho vay của NHTM thực chất là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng với điều kiện sau một SV: Lưu Anh Phương 3 Lớp: TCDN_51A thời gian họ phải hoàn trả cho Ngân hàng khoản vay ban đầu cộng với tiền lãi theo một tỷ lệ nhất định gọi là lãi suất cho vay theo quy định của Ngân hàng.  Nguyên tắc cho vay: Cho vay luôn là khoản mục chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tài sản của Ngân hàng trong bảng tổng kết tài sản và là khoản mục đem lại thu nhập cao nhất cho Ngân hàng. Nhưng cho vay lại có tính lỏng kém hơn so với các tài sản khác, rủi ro trong Ngân hàng có xu hướng tập trung vào danh mục các khoản cho vay. Do vậy, để đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời thì các NHTM phải đảm bảo được hai nguyên tắc cho vay cơ bản sau: Thứ nhất, phải đảm bảo khách hàng hoàn trả gốc và lãi đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu để đảm bảo an toàn cho Ngân hàng vì phần lớn vốn của Ngân hàng là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nếu các khoản cho vay không hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng xấu đến khả năng thanh khoản của Ngân hàng. Thứ hai, khách hàng phải sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận với Ngân hàng và không trái với các quy định của pháp luật, các chuẩn mực đạo đức, và các quy định của Ngân hàng. Điều này giúp Ngân hàng kiểm soát được phần nào việc sử dụng vốn vay của khách hàng, tránh rủi ro đạo đức có thể xảy ra và đảm bảo an toàn cho Ngân hàng.  Về lãi suất cho vay: Mức lãi suất cho vay do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Mức lãi suất áp dụng với khoản nợ gốc quá hạn do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng nhưng không vượt quá 150% lãi suất cho vay áp dụng trong thời hạn cho vay đã được ký kết hoặc điều chỉnh trong hợp đồng tín dụng.  Thời hạn cho vay: - Là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa TCTD và khách hàng. SV: Lưu Anh Phương 4 Lớp: TCDN_51A - Đối với các tổ chức Việt Nam và nước ngoài: thời hạn cho vay không quá thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam. - Đối với cá nhân nước ngoài: thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam.  Giới hạn cho vay: Tổng dư nợ cho vay của TCTD: Đối với một khách hàng, dư nợ không được vượt quá 15% vốn tự có của TCTD, trừ trường hợp đối với những khoản cho vay từ các nguồn ủy thác từ Chính phủ, của các tổ chức và cá nhân. Trong đó: Dư nợ cho vay của Tổ chức tín dụng bao gồm: - Dư nợ cho vay theo hợp đồng tín dụng. - Số dư nợ TCTD ủy thác cho TCTD khác cho vay. - Số dư các khoản TCTD đã trả thay do thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách hàng. Trường hợp nhu cấu vốn của một KH vượt quá 15% vốn tự có của TCTD hoặc KH có nhu cầu huy động vốn từ nhiều nguồn thì các TCTD cho vay hợp vốn theo Quy định của NHNN. Đối với một nhóm khách hàng có liên quan, dư nợ không được vượt quá 50% vốn tự có của Tổ chức tín dụng. Nhóm khách hàng có liên quan bao gồm hai hoặc nhiều khách hàng có quan hệ tín dụng với TCTD. Ví dụ như công ty con của cùng một công ty mẹ hoặc cùng một TCTD với nhau; công ty mẹ với công ty con.  Trả nợ gốc và lãi vốn vay: Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về: - Các kì hạn trả nợ gốc. - Các kì hạn trả lãi vốn vay (có thể trùng hoặc khác với kỳ hạn trả nợ gốc). - Đồng tiền trả nợ và việc bảo toàn giá trị nợ gốc bằng các hình thức thích hợp. SV: Lưu Anh Phương 5 Lớp: TCDN_51A Tổ chức tín dụng và khách hàng có thể thỏa thuận về điều kiện, số lãi vốn vay, phí phải trả trong trường hợp khách hàng trả nợ trước hạn. Đối với các khoản nợ vay không trả đúng hạn, Tổ chức tín dụng đánh giá là không có khả năng trả nợ đúng hạn và không chấp nhận cơ cấu lại thời hạn trả nợ, thì: - Số dư nợ gốc của hợp đồng tín dụng đó là nợ quá hạn. - Tổ chức tín dụng phải phân loại vào tài khoản cho vay thích hợp và Tổ chức tín dụng thực hiện các biện pháp thu hồi nợ. Trả nợ vay bằng ngoại tệ: Khoản cho vay bằng ngoại tệ nào thì phải trả nợ gốc và lãi vốn vay bằng ngoại tệ đó; trường hợp trả nợ bằng ngoại tệ khác hoặc Đồng Việt Nam, thì thực hiện theo thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng phù hợp với quy định về quản lý ngoại hối của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 1.1.3. Một số loại hình cho vay phổ biến tại NHTM 1.1.3.1. Căn cứ theo thời hạn vay Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay dưới 12 tháng. Cho vay ngắn hạn thường để tài trợ cho vốn lưu động của doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân. Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60 tháng. Cho vay trung hạn chủ yếu để tài trợ cho mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới trang thiết bị, công nghệ sản xuất,… Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở lên. Đây là loại hình được cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà, sân bay, cầu đường, máy móc thiết bị có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu… 1.1.3.2. Căn cứ theo hình thức cho vay Cho vay trực tiếp từng lần: Là hình thức tương đối phổ biến cho các khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn mức thấu chi. Mỗi lần vay vốn khách hàng và Ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. SV: Lưu Anh Phương 6 Lớp: TCDN_51A Cho vay luân chuyển: thường được áp dụng đối với các doanh nghiệp thương nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay trả thường xuyên với Ngân hàng. Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các khách hàng. Thủ tục vay chỉ cần thực hiện một lần cho nhiều lần vay. Cho vay gián tiếp: Đây là hình thức cho vay thông qua các tổ chức trung gian như nhóm sản xuất, Hội Nông Dân, Hội Phụ nữ…. Ngân hàng có thể chuyển vài khâu của hoạt động cho vay sang tổ chức trung gian như thu nợ, phát tiền vay… Tổ chức trung gian cũng có thể đứng ra đảm bảo cho các thành viên vay, điều này thuận tiện khi người vay không có hoặc không đủ tài sản thế chấp. Ngân hàng cũng có thể cho vay thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào của quá trình sản xuất. Việc cho vay này sẽ hạn chế người vay sử dụng tiền sai mục đích. Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định Cho vay thấu chi: Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thỏa thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng phù hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán. Cho vay hợp vốn: Một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng. Trong đó một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống. 1.1.3.3. Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay Cho vay sản xuất kinh doanh: Là loại tín dụng cấp cho các doanh nghiệp, các chủ thể kinh doanh, chủ đầu tư dự án… để tiến hành sản xuất, lưu thông hàng hóa hoặc thực hiện các dự án đầu tư phát triển… Cho vay tiêu dùng: Là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đình như mua sắm nhà cửa để ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh hoạt, y tế, học tập… SV: Lưu Anh Phương 7 Lớp: TCDN_51A 1.1.3.4. Căn cứ vào tài sản đảm bảo vốn vay Cho vay có tài sản đảm bảo: Là cho vay dựa trên cơ sở đảm bảo như thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Việc này nhằm hạn chế tổn thất cho Ngân hàng bằng cách thực hiện phát mại tài sản khi khách hàng không đủ khả năng thanh toán khi đến hạn. Tài sản đảm bảo phải có giá trị lớn hơn giá trị của khoản vay. Cho vay không có tài sản đảm bảo (cho vay tín chấp): Thường cho các khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi… 1.1.3.5.Căn cứ vào phương pháp hoàn trả Cho vay trả một lần: Loại hình cho vay mà khách hàng sẽ trả nợ Ngân hàng chỉ một lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng. Khoản vay này thường để đáp ứng nhu cầu tiền mặt tức thời và thường có quy mô nhỏ, thời hạn ngắn. Cho vay trả góp: Loại hình cho vay trong đó khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn đã thỏa thuận. Ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn, phù hợp với khả năng hoàn trả của khách hàng. 1.2. Hoạt động cho vay mua nhà của NHTM 1.2.1. Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM Cho vay mua nhà thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là cá nhân, hộ gia đình, hay những hãng kinh doanh nhà đất. Tuy nhiên trong khuôn khổ của chuyên đề tốt nghiệp này chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng là cá nhân, hộ gia đình, vay mua nhà để ở, sửa chữa nhà ở… Tức là nghiên cứu cho vay mua nhà thuộc hình thức cho vay tiêu dùng. Trước hết, chúng ta tìm hiểu khái quát về cho vay tiêu dùng. Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đình, trang trải các nhu cầu trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh hoạt, học tập, y tế, du lịch… khi họ chưa có đủ khả năng về tài chính trong thời điểm hiện tại. Các khoản vay tiêu dùng thường có quy mô nhỏ nhưng số lượng khách hàng SV: Lưu Anh Phương 8 Lớp: TCDN_51A rất lớn nên đem lại nguồn thu nhập khá cao cho Ngân hàng. Cho vay tiêu dùng chứa đựng nhiều rủi ro nhất trong các loại hình cho vay. Hiện nay các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam thường có các hình thức cho vay tiêu dùng sau: - Cho vay phục vụ nhu cầu về nhà ở. - Cho vay mua phương tiện đi lại như ô tô,… - Cho vay phục vụ học tập như cho vay du học, trang trải chi phí học hành… - Cho vay tiêu dùng tín chấp - Cho vay cầm cố giấy tờ có giá - Cho vay phục vụ các mục đích tiêu dùng khác. Trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn nhất. Cho vay mua nhà là sản phẩm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà…nhưng chưa thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính. 1.2.2. Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM 1.2.2.1 Đặc điểm về đối tượng vay Đối tượng vay là các cá nhân, hộ gia đình. Những khách hàng này trước hết phải có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự. Tùy theo các tiêu chí khác nhau mà có thể phân chia thành các nhóm khách hàng sau: Phân theo mức thu nhập: - Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Là những cá nhân có hoàn cảnh khó khăn, thu nhập ở mức thấp trong xã hội. Đây không phải là nhóm khách hàng mà Ngân hàng quan tâm vì mức thu nhập của họ không đảm bảo khả năng chi trả cho khoản vay, dễ dẫn đến rủi cho Ngân hàng. Tuy nhiên trong một số trường hợp, họ vẫn được Ngân hàng cho vay và được nhà nước hỗ trợ cho một phần lãi suất, vì lợi ích xã hội chứ không hoàn toàn vì mục tiêu lợi nhuận. - Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình: Đối tượng này chiếm đa số trong xã hội. Họ có thu nhập trung bình và ổn định. Khi mức sống tăng lên thì nhu cầu của họ cũng tăng, trong đó có nhu cầu về nhà ở. Họ thường là những lao động chất lượng cao, SV: Lưu Anh Phương 9 Lớp: TCDN_51A tốt nghiệp đại học, cao đẳng hoặc lao động lành nghề, có thu nhập ổn định tuy nhiên thu nhập đó vẫn có khoảng cách lớn so với giá cả của một ngôi nhà. Đây là nhóm khách hàng mục tiêu mà Ngân hàng hướng đến vì số lượng khách hàng có nhu cầu vay là rất lớn và họ có khả năng đảm bảo chi trả số gốc và lãi vay. - Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây cũng là nhóm khách hàng mà Ngân hàng rất quan tâm. Vì những khoản vay thường có giá trị lớn đồng thời nguồn trả nợ của họ tương đối cao và ổn định. Phân theo tính chất thu nhập: - Nhóm khách hàng có thu nhập ổn định: Nhóm này thường là những người làm công ăn lương và những người làm công việc kinh doanh riêng hay là những người hành nghề chuyên biệt như bác sĩ, luật sư, giáo viên…Rõ ràng đây là đối tượng mà Ngân hàng quan tâm đến do nguồn trả nợ đều đặn và ổn định. - Nhóm khách hàng có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do, công việc không ổn định, thu nhập thất thường. Đây không phải là đối tượng mà Ngân hàng hướng tới, vì dễ gây rủi ro cho Ngân hàng khi khách hàng không trả nợ đúng hạn hoặc trả nợ không đầy đủ. 1.2.2.2 Đặc điểm về quy mô và thời hạn của khoản vay Quy mô: Các khoản vay mua nhà thường có quy mô rất lớn, lớn hơn nhiều so với các loại hình vay tiêu dùng khác. Vì vậy cho vay mua nhà đóng góp đáng kể vào dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và tổng dư nợ cho vay nói chung. Thời hạn: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được khoản vay đến khi khách hàng trả hết gốc và lãi. Cho vay mua nhà thường là cho vay trung và dài hạn, tùy theo thỏa thuận của Ngân hàng với khách hàng, phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng cũng như các quy định của Ngân hàng. Thời hạn cho vay có thể lên tới 15 đến 25 năm. 1.2.2.3 Đặc điểm về lãi suất và rủi ro của khoản vay Rủi ro từ phía khách hàng: Ngân hàng có thể bị tổn thất khi khách hàng không trả nợ đúng hạn, không trả hoặc trả không đầy đủ gốc và lãi. Do nguồn trả nợ bắt nguồn từ thu nhập của chính các SV: Lưu Anh Phương 10 Lớp: TCDN_51A khách hàng nên khi khách hàng gặp rủi ro như bị chết, mất tích, mất khả năng lao động, mất việc , bị giảm thu nhập…thì khả năng hoàn trả vốn vay của khách hàng với Ngân hàng cũng bị ảnh hưởng và suy giảm. Trong trường hợp xảy ra rủi ro tín dụng như vậy, việc xử lý tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng đơn giản, việc phát mại tài sản cũng tốn thời gian, tiền bạc và gây thêm phiền phức cho Ngân hàng. Ngân hàng cũng có thể gặp tổn thất khi rủi ro đạo đức xảy ra. Rủi ro đạo đức là khi khách hàng có chủ định lừa đảo, cung cấp thông tin sai lệch, cố tình hoàn trả vốn vay chậm trễ, hoặc khi cán bộ Ngân hàng chủ ý tiếp tay với khách hàng để rút ruột Ngân hàng. Rủi ro từ phía khách hàng không thể hoàn toàn tránh khỏi vì số lượng khách hàng khá lớn, và cũng phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân khách quan không thể lường trước được. Ngân hàng cần thẩm định và phân tích kỹ trước khi cho vay để hạn chế tối đa rủi ro, giảm tổn thất cho Ngân hàng. Rủi ro từ phía Ngân hàng: Là những rủi ro xuất phát từ chính hoạt động của Ngân hàng. Như rủi ro từ cơ chế chính sách của Ngân hàng, hay rủi ro thanh khoản khi Ngân hàng không huy động đủ nguồn để cung cấp các khoản cho vay, hoặc rủi ro từ phía cơ cấu tỷ lệ vốn ngắn hạn với vốn trung và dài hạn. Lãi suất cho vay mua nhà: Chính bởi vì chứa đựng nhiều rủi ro nên lãi suất của cho vay mua nhà nói riêng và cho vay tiêu dùng nói chung thường cao. Hơn thế nữa, cho vay mua nhà thường có thời hạn dài nên lãi suất có thể biến động tăng giảm tùy theo chính sách của mỗi Ngân hàng và tình hình kinh tế thị trường. Trong một số trường hợp, nhà nước có hỗ trợ lãi suất cho những người mua nhà có thu nhập thấp. 1.2.3. Các hình thức cho vay mua nhà 1.2.3.1. Cho vay mua nhà trực tiếp Là phương thức cho vay trong đó các Cán bộ tín dụng tại Ngân hàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mà không thông qua trung gian. Đây là phương thức phổ biến tại các Ngân hàng hiện nay. Trong quá trình làm việc, cán bộ tín dụng và khách hàng trực tiếp thỏa thuận về các điều kiện như quy mô vốn, lãi suất, thời hạn, tài sản đảm bảo, SV: Lưu Anh Phương 11 Lớp: TCDN_51A phương thức trả gốc và lãi… sao cho phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng cũng như các quy định của Ngân hàng, để đôi bên cùng có lợi. Hình thức cho vay trực tiếp có ưu điểm là : Thông qua quá trình tiếp xúc trực tiếp, phía Ngân hàng có thể đánh giá khách hàng kỹ càng hơn về nhân phẩm khách hàng, nhu cầu, điều kiện vay vốn, khả năng tài chính của khách hàng… Do đó các khoản vay theo hình thức này có chất lượng cao hơn so với cho vay gián tiếp qua các tổ chức trung gian. Quan hệ trực tiếp giữa Ngân hàng và khách hàng giúp hai bên xử lý tốt các phát sinh trong thời hạn cho vay, đảm bảo hai bên cùng có lợi và các rủi ro đạo đức, rủi ro tín dụng cũng một phần được giảm thiểu. Ngân hàng có thể mở rộng quan hệ với khách hàng, từ chất lượng của dịch vụ cho vay mua nhà tốt, khách hàng có xu hướng sử dụng các dịch vụ khác của Ngân hàng. Từ đó có thể nâng cao uy tín cũng như thu nhập của Ngân hàng. Tuy nhiên hình thức này vẫn tồn tại một số nhược điểm như: Tốn nhiều thời gian và chi phí hơn so với cho vay gián tiếp do phải tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định các thông tin khách hàng cung cấp, định giá tài sản đảm bảo… Bên cạnh đó, khả năng tăng doanh số của hình thức này cũng thấp hơn hình thức cho vay gián tiếp. Sơ đồ 1.1. Cho vay mua nhà trực tiếp (5) NGÂN HÀNG (1) CÔNG TY BÁN LẺ (2) (6) (3) (4) NGƯỜI TIÊU DÙNG SV: Lưu Anh Phương 12 Lớp: TCDN_51A (1) Ngân hàng thực hiện ký kết hợp đồng trực tiếp với KH về việc cho vay để trả tiền cho công ty bán lẻ. Trước đó Ngân hàng cần tiến hành phân tích nhu cầu vay vốn, tình hình thu nhập, tài sản đảm bảo của KH. (2) Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh toán cho công ty bán lẻ (công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà đất…) (3) KH thanh toán một phần tiền hàng cho các công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà đất. (4) Công ty bán lẻ giao hàng cho khách hàng. Khách hàng và công ty bán lẻ này làm các thủ tục sang tên trên giấy chuyển quyền sở hữu và thực hiện thủ tục về tài sản đảm bảo tại Ngân hàng. (5) Ngân hàng thanh toán nốt phần tiền còn lại mà KH còn nợ cho công ty bán lẻ. (6) KH thanh toán gốc và lãi định kỳ cho Ngân hàng theo các điều khoản ghi trong hợp đồng tín dụng mà hai bên đã thỏa thuận và ký kết. 1.2.3.2 Cho vay mua nhà gián tiếp Hiện nay hình thức cho vay mua nhà gián tiếp qua các tổ chức trung gian cũng khá phổ biến do có nhiều ưu điểm đối với Ngân hàng và cả các công ty bán lẻ. Ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí do không phải mở rộng quá nhiều Chi nhánh, phòng giao dịch mà vẫn có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ tới khách hàng một cách rộng rãi bằng cách thông qua các tổ chức trung gian. Phương thức này còn giúp Ngân hàng kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng. Đối với các công ty bán lẻ, hình thức này giúp họ gia tăng được số lượng khách hàng, nhờ đó mà tăng doanh số bán hàng. Trong trường hợp Ngân hàng và các công ty bán lẻ có mối quan hệ tốt, hình thức cho vay này cũng an toàn hơn so với cho vay trực tiếp. Tuy nhiên hình thức cho vay gián tiếp cũng tồn tại một số hạn chế. Ngược lại với cho vay trực tiếp thì ở hình thức cho vay gián tiếp cán bộ tín dụng không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mà chỉ có thông tin qua tổ chức trung gian nên Ngân hàng khó khăn hơn trong việc kiểm tra, giám sát thông tin của khách hàng vay vốn. Hơn nữa, SV: Lưu Anh Phương 13 Lớp: TCDN_51A khi qua tổ chức trung gian, thì khách hàng lại tốn thêm một khoản chi phí, từ đó lãi suất cho vay thực tăng lên. Sơ đồ 1.2. Cho vay mua nhà gián tiếp (4) NGÂN HÀNG (1) CÔNG TY BÁN LẺ (3) (5) (2) NGƯỜI TIÊU DÙNG (1) Ngân hàng ký hợp đồng với tổ chức trung gian là các công ty xây dựng, kinh doanh nhà đất về việc tài trợ một phần hoặc toàn bộ cho khách hàng mua nhà tại tổ chức trung gian. Ngân hàng đề ra các điều kiện về đối tượng KH đủ tiêu chuẩn được cho vay và số tiền cho vay tối đa. Khi KH tại tổ chức trung gian có nhu cầu mua nhà, tổ chức trung gian sẽ tập hợp hồ sơ KH và chuyển cho Ngân hàng. Trong trường hợp Ngân hàng đồng ý cho KH vay thì tổ chức trung gian thực hiện bước (2) dưới đây. (2) Tổ chức trung gian ký hợp đồng bán nhà với KH tuy nhiên vẫn chưa sang tên trên giấy chuyển nhượng quyền sở hữu. (3) Tổ chức trung gian tập hợp hóa đơn mua nhà của KH và nộp cho Ngân hàng, chờ Ngân hàng thanh toán đồng thời thực hiện thủ tục về tài sản đảm bảo với Ngân hàng. (4) Ngân hàng thực hiện kiểm tra các hóa đơn, thanh toán tiền hàng cho các tổ chức trung gian. (5) Tổ chức trung gian thu tiền trả hàng tháng của KH và nộp lại cho Ngân hàng. Khi KH trả hết nợ, tổ chức trung gian thực hiện các thủ tục sang tên cho người mua nhà. SV: Lưu Anh Phương 14 Lớp: TCDN_51A 1.2.4. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà 1.2.4.1. Đối với nền kinh tế Hoạt động cho vay mua nhà có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Ngân hàng thương mại là chiếc cầu nối giữa việc xây dựng và việc mua bán nhà, đem lại lợi ích cho nhà đầu tư, khuyến khích sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế quốc dân. Hoạt động cho vay mua nhà cũng đóng góp lợi ích cho xã hội thông qua các chính sách của nhà nước trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân nhất là những người có thu nhập thấp và trung bình chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà ở. Như vậy, thông qua hoạt động này sẽ góp phần làm cho đời sống của người dân được cải thiện, tăng khả năng tái sản xuất sức lao động, khuyến khích được sức lao động đóng góp vào sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế. Hoạt động này giúp các Ngân hàng tìm kiếm được thu nhập tức là cũng góp phần làm tăng thu nhập quốc dân, phát triển kinh tế. 1.2.4.2. Đối với Ngân hàng Hoạt động cho vay mua nhà ra đời và phát triển giúp Ngân hàng đáp ứng được nhu cầu đa dạng của khách hàng từ đó thu hút được nhiều khách hàng, được khách hàng tin tưởng, góp phần tạo nên uy tín cho Ngân hàng, nâng cao sức cạnh tranh với các Ngân hàng khác. Và rõ ràng hoạt động này đem lại nguồn thu nhập lớn cho Ngân hàng. Vì số lượng khách hàng vay mua nhà là rất lớn, thời hạn vay lại tương đối dài nên lãi suất lại cao hơn so với các hoạt động cho vay khác. Bên cạnh thu nhập từ chính khoản vay, Ngân hàng còn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sản phẩm dịch vụ đi kèm, hoặc một khi khách hàng sử dụng một dịch vụ mà họ thấy hài lòng, họ có xu hướng sẽ tiếp tục sử dụng các dịch vụ khác của Ngân hàng và trở thành khách hàng quen thuộc của Ngân hàng. 1.2.4.3. Đối với khách hàng Ông cha ta có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay thì “an cư” đã trở thành nỗi lo cấp bách của nhiều tầng lớp dân cư, đặc biệt ở các SV: Lưu Anh Phương 15 Lớp: TCDN_51A