Tài liệu Luận văn quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THIÊN XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN PGS.TS. Lê Danh Tốn PGS.TS. Nguyễn Xuân Thiên Hà Nội - 2015 LỜI CAM KẾT Tôi xin cam kết Luận văn tốt nghiệp này hoàn toàn là kết quả học tập, nghiên cứu của chính bản thân. Nếu có gì sai, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm. Hà Nội, ngày 25 tháng 3 năm 2015 Học viên Phạm Thanh Hải LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn vừa qua, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ từ phía gia đình, người thân, thầy cô, bạn bè, … Chính vì thế, trong trang đầu tiên của luận văn này, tôi xin được gửi lời cảm ơn trân trọng và chân thành nhất đến tất cả mọi người. Đầu tiên, tôi xin cảm ơn đến Quý thầy cô Khoa Kinh tế chính trị, Trường Đại học Kinh tế, Quý thầy cô thính giảng thuộc Trường Đại học Kinh tế và ở các trường khác, đã truyền đạt những kiến thức cơ bản và bổ ích trong suốt quá trình học tập theo chương trình cao học. Tiếp đến, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Xuân Thiên, người hướng dẫn khoa học, với lòng nhiệt tâm, sự tận tụy đầy trách nhiệm đã giúp đỡ tôi thực hiện luận văn của chính mình. Xin chân thành cảm ơn đến anh chị em lớp cao học Quản lý kinh tế khóa 21 đã cùng sát cánh, chia sẻ và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn. Tôi cũng không quên cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ cơ quan UBND tỉnh Nghệ An, UBND thành phố Vinh và các đồng nghiệp, đồng chí tại UBND phường Vinh Tân đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên quá trình nghiên cứu không thể tránh khỏi những thiếu sót, kính mong Quý thầy cô và mọi người góp ý để tôi tiếp tục bổ sung, chỉnh lý để luận văn được hoàn thiện hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân đã giúp đỡ, động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu khoa học. Xin chân thành cảm ơn! Phạm Thanh Hải MỤC LỤC MỤC LỤC ...................................................................................................................i DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT .............................................................iv DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................iv DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ..................................................................................iv PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 1. Về tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .......................................................................2 2.1. Mục đích...............................................................................................................2 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ...........................................................................................3 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu: ......................................................................3 4. Đóng góp mới của đề tài .......................................................................................3 5. Kết cấu luận văn ....................................................................................................4 Chƣơng 1 ....................................................................................................................5 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............................5 1.1. Tình hình nghiên cứu đề tài ..............................................................................5 1.2. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: ...............................................................7 1.2.1. Tổng quan TTBĐS: ...........................................................................................7 1.2.2 Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ..........................................18 1.2.3. Vai trò của Nhà nước đối với TTBĐS ............................................................27 1.3. Kinh nghiệm về quản lý TTBĐS ở một số địa phƣơng và bài học kinh nghiệm ......................................................................................................................33 1.3.1. Kinh nghiệm quản lý TTBĐS ở một số địa phương .......................................33 1.3.2. Bài học kinh nghiệm .......................................................................................37 Tiểu kết Chƣơng 1 ...................................................................................................38 Chƣơng 2 ..................................................................................................................40 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ KHUNG KHỔ PHÂN TÍCH .................40 2.1. Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc áp dụng: .......................................................40 2.2. Khung khổ phân tích: ......................................................................................42 i 2.3. Nguồn thông tin tƣ liệu và số liệu: ..................................................................43 Tiểu kết chƣơng 2 ....................................................................................................43 Chƣơng 3 ..................................................................................................................44 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN ...........44 3.1. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................44 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của thành phố Vinh. ..........................................................44 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Vinh: .....................................................45 3.2. Quá trình phát triển và thực trạng TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh. 48 3.2.1. Tổng quan về quá trình phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh. .......................48 3.2.2. Thực trạng TTBĐS thành phố Vinh................................................................51 3.3. Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh ...................................................................................................................................59 3.3.1. Hệ thống cơ quan quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh ....................59 3.3.2. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai trên địa bàn thành phố Vinh ...........................................................................................................................64 3.3.3. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Vinh ...........................................................................................................................69 3.4. Một số kết quả đạt đƣợc, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế trong quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh ......72 3.4.1. Một số kết quả đạt được trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh ..........................................................................................................72 3.4.2 Những tồn tại, hạn chế trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh ..........................................................................................................73 3.4.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ........................................................76 Tiểu kết Chƣơng 3 ...................................................................................................78 Chƣơng 4 ..................................................................................................................79 KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TTBĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN ...................79 4.1. Bối cảnh mới ảnh hƣởng đến sự phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh ..........................................................................................................................79 ii 4.1.1. Sự bất ổn của kinh tế do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công, nợ xấu .............................................................................................................................79 4.1.2. Nhà nước tăng cường các biện pháp kích cầu, giải cứu TTBĐS. ...................83 4.2. Quan điểm định hƣớng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh .85 4.2.1. Quan điểm định hướng chung về phát triển Kinh tế - Xã hội của thành phố Vinh ...........................................................................................................................85 4.2.2. Quan điểm định hướng về phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh ...86 4.2.3. Quan điểm định hướng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh ......87 4.3. Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh ...................................................................................................................89 4.3.1. Các giải pháp đối với UBND tỉnh Nghệ An ...................................................89 4.3.2. Các giải pháp đối với UBND thành phố Vinh ............................................93 Tiểu kết Chƣơng 4 ...................................................................................................96 PHẦN KẾT LUẬN ..................................................................................................97 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................99 iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT Chữ cái viết tắt/ký hiệu Cụm từ dầy đủ BĐS Bất động sản ĐKKD Đăng ký kinh doanh HHBĐS Hàng hóa bất động sản NXB Nhà xuất bản QLNN Quản lý Nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. 1. Tổng hợp hiện trạng và phân kỳ sử dụng đất thành phố Vinh phân theo mục đích sử dụng đến năm 2020 ........................................................................................51 Bảng 3. 2: Quy hoạch đất ở đến năm 2020 ...............................................................52 Bảng 3. 3: Giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh. ............................53 Bảng 3. 4: Quy mô một số dự án khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Vinh ........54 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 4. 1: Tăng trưởng GDP những năm gần đây (đơn vị: %). ................................80 Hình 4. 2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam. ................................................................81 Hình 4. 3: Tín dụng và lãi vay bình quân. .................................................................81 Hình 4. 4: Tăng trưởng tín dụng và lạm phát. ...........................................................82 Hình 4. 5: Tăng trưởng tín dụng và tỷ lệ nợ xấu .......................................................82 Hình 4. 6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị: %) ...............................83 iv PHẦN MỞ ĐẦU 1. Về tính cấp thiết của đề tài Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng. Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết. Thành phố Vinh là trung tâm chính trị kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, có vị trí ở phía Đông - Nam của tỉnh, phía Bắc và Đông giáp huyện Nghi Lộc, phía Nam giáp huyện Nghi Xuân của tỉnh Hà Tĩnh, phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên. Vinh cách thủ đô Hà Nội khoảng 295km về phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 1.447 km về phía Nam, tổng diện tích tự nhiên là 104,97 km2, quy mô dân số khoảng 435.208 người, gồm 16 phường và 9 xã (22). Theo Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 30/7/2013 của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển tỉnh Nghệ An đến năm 2020 và ngày 14/01/2015, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 52/QĐ-TTg Phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Vinh được xác định là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội và đầu mối giao lưu của tỉnh Nghệ An. Đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và vùng Bắc Trung bộ; trung tâm vùng Bắc Trung Bộ về các lĩnh vực: tài chính, thương mại, du lịch, khoa học - công nghệ, công nghệ thông 1 tin, công nghiệp công nghệ cao, y tế, văn hóa, thể thao, giáo dục - đào tạo. Có vị trí quan trọng về an ninh - quốc phòng, đầu mối giao thông quốc gia, quốc tế. Với định hướng phát triển phát triển đó, thành phố Vinh đang đứng trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn thành phố Vinh còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có sự can thiệp của Nhà nước để nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế, hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp, từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế thành phố Vinh phát triển bền vững; do đó tác giả đi sâu vào nghiên cứu vấn đề chính để trả lời cho câu hỏi: làm thế nào để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh? Với những lý do đó và để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong thời gian tới. 2 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và quản lý nhà nước đối với TTBĐS trong nền kinh tế thị trường; xác định vai trò, chức năng và các nội dung quản lý nhà nước đối với TTBĐS. - Đánh giá đúng thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh. - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới công tác quản lý đối với TTBĐS tại thành phố Vinh trong thời gian tới. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS. - Phạm vi nghiên cứu: Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại thành phố Vinh chủ yếu tập trung vào giai đoạn từ năm 2009 đến quý I năm 2015; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này trong thời gian tới. Lý do lựa chọn thời gian nghiên cứu bắt đầu từ năm 2009, vì: đầy là năm đầu tiên sau khi thành phố Vinh được Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 1210/QĐTTg ngày 05/9/2008 công nhận thành phố Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An, từ đó nhu cầu phát triển không gian đô thị, trong đó có việc xây dựng và phát triển các khu dân cư ngày càng được chú trọng hơn. Đó cũng là một trong những điều kiện để TTBĐS có cơ hội phát triển. 4. Đóng góp mới của đề tài Một là, hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý TTBĐS nói chung và trên địa bàn thành phố Vinh nói riêng. Hai là, trên cơ sở nguồn số liệu cập nhật và có chọn lọc, luận văn sẽ phân tích làm rõ thực trạng quản lý, phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong giai đoạn 2009 - 2014 và tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu, thời cơ và thách thức đối với sự phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong thời gian tới. 3 Ba là, đề xuất các giải pháp chủ yếu để quản lý và phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, cũng như trên địa bàn tỉnh Nghệ An đến năm 2020, tầm nhìn 2030. Các giải pháp này có giá trị tham khảo tốt trong xây dựng chiến lược và triển khai các chính sách quản lý, phát triển TTBĐS của địa phương. 5. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu gồm 4 chương như sau: Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu và cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước đối với TTBĐS. Chương 2. Phương pháp nghiên cứu và khung khổ phân tích. Chương 3. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Chương 4. Kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, đã có rất nhiều nhà nghiên cứu, tài liệu nghiên cứu TTBĐS và đề xuất một số giải pháp để phát triển TTBĐS nhưng phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó có các công trình nghiên cứu điển hình như sau: - Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam, Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội. Cuốn sách trình bày một số cơ sở lý luận và thực tiễn về TTBĐS và quản lý nhà nước đối với TTBĐS như: khái niệm và đặc điểm, phân loại TTBĐS, các yếu tố cấu thành TTBĐS, kinh nghiệm quản lý bất động sản ở một số nước và bài học cho Việt Nam. Bên cạnh đó, cuốn sách còn phân tích và làm rõ vấn đề đổi mới quản lý cũng như vấn đề quản lý của Nhà nước với sự hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam,.Phần cuối cuốn sách còn có những đánh giá chung về TTBĐS Việt Nam trong đó có nói đến những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém. Đặc biệt, nhằm góp phần khắc phục những hạn chế, yếu kém đó, các tác giả đã đưa ra những giải pháp thiết thực góp phần hoàn thiện quản lý nhà nước nhằm phát triển TTBĐS ở Việt Nam. - Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước TTBĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng và giải pháp, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật của Ts Nguyễn Điển năm 2013. Cuốn sách nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với TTBĐS; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với TTBĐS; Thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; Định hướng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. - Đề tài: Chính sách phát triển TTBĐS: Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt nam. Ts Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Đề tài trình bày các kinh 5 nghiệm quốc tế về phát triển TTBĐS; vai trò, chính sách của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS của các nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm về chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam. - Đề tài: Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam. Đề tài của Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai –Bộ Tài Nguyên & Môi Trường năm 2005- Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đức Minh. Đề tài tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế TTBĐS nhưng là mới mẻ đối với thị trường nói chung và TTBĐS ở Việt Nam nói riêng như “Những nguyên tắc của thị trường”, “Sự hình thành và phát triển TTBĐS”, “Nhà nước với TTBĐS”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước...” - Chuyên đề: Pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường của Chu Thị Hoa, Viện Khoa học pháp lý, năm 2010. Chuyên đề đi sâu nghiên cứu các văn bản pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam từ năm 1980 đến nay, đưa ra các nhận xét về các mặt được và chưa được của hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, đồng thời tác giả cũng đề xuất kiến nghị để hoàn thiện hệ thống Pháp luật về TTBĐS trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam hiện nay. Bên cạnh đó, các bài viết: Một số vấn đề pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật, Số 02/2004; Giải pháp thúc đẩy phát triển TTBĐS, nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (ngày 20/02/2009); Xây dựng chiến lược phát triển dài hạn cho TTBĐS, Báo Đầu tư (ngày 15/3/2011); Về tình hình phát triển nhà ở xã hội thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02/NQ –CP của Chính phủ. Báo cáo của Bộ Xây dựng (ngày 28/5/2013); Tình hình TTBĐS thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh), Báo Xây dựng (ngày 02/6/2013); Đưa thị trường địa ốc về giá trị thật - Báo Doanh nhân Sài Gòn: Bùng nổ nhà ở xã hội, bất động sản ấm lên? Báo Đầu tư (ngày 13/6/2013) đã tập trung nghiên cứu các vấn đề chung về tình hình TTBĐS của Việt Nam và TTBĐS của một số thành phố, tỉnh như: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hà Tĩnh và Nghệ An hiện nay. 6 Về cơ bản, các nghiên cứu trên đã nêu lên thực trạng và một số giải pháp để ổn định và phát triển TTBĐS nhưng chưa có các giải pháp cụ thể, thống nhất; một số nghiên cứu (từ năm 2007-2009) trong thời kỳ TTBĐS đang trong thời kỳ “ấm nhất” và một số chính sách của Nhà nước chưa được ban hành nên một phần nào đó chưa nêu được các bất cập, tồn tại của TTBĐS hiện nay, đặc biệt là các giải pháp giải cứu thị trường, giải quyết nợ xấu và phát triển trong thời gian tới. Bên cạnh đó, các nghiên cứu nêu trên chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với thành phố Vinh, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn. Trong khi đó, tại thành phố Vinh chưa có bất kỳ một công trình nghiên cứu nào hoặc một luận văn nào nghiên cứu về đề tài Quản lý TTBĐS trên địa bàn. 1.2. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: 1.2.1. Tổng quan TTBĐS: 1.2.1.1. Khái niệm, thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản a. Khái niệm về bất động sản - Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “Bất động sản là các tài sản, gồm: + Đất đai + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật quy định” - Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng do con người tạo nên gắn liền với đất - Những tài sản không thể di dời được. b. Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản * Các thuộc tính của bất động sản 7 - Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong TTBĐS, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận. - Tính không đồng nhất: Trong TTBĐS hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử hai bất động sản nằm cùng trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời điểm bán, tâm lý của người mua và đặc điểm cụ thể của bất động sản, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. - Tính khan hiếm: diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê năm 2010, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích các loại đất nông nghiệp có chiều hướng giảm do rất nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn). + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm. + Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. - Tính bền vững (lâu bền): bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại 8 và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân lên nhiều lần. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. * Đặc trưng của bất động sản Bất động sản cũng như các tài sản khác, nó chỉ trở thành hàng hóa khi được trao đổi trên thị trường. Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa nó còn có những đặc trưng riêng biệt đó là: - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: + Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. + Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn. + Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều rộng, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương. - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay phải mất thêm chi phí cho môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua bán, giao dịch bất động sản tăng. 9 - Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình song vẫn đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến. - Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. - Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. 1.2.1.2. Thị trường bất động sản a. Khái niệm về TTBĐS. TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, nhưng nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của TTBĐS, đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch …. Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Và khi đã gọi là thị trường phải tất yếu tuân thủ quy luật của thị trường. 10 Thị trường có yếu tố pháp luật hoặc không có yếu tố pháp luật tùy thuộc vào tập quán, phong tục và sự phát triển TTBĐS ở mỗi quốc gia. b. Đặc trưng của TTBĐS TTBĐS được hình thành và phát triển cùng với thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, đất đai, bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, nên TTBĐS mang trong mình những đặc trưng riêng đó là: TTBĐS không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Trước hết thị trường giao dịch đất đai không phải là thị trường giao dịch bản thân đất đai - tài sản đất đai - hàng hoá đất đai, mà đó chính là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (sử dụng đất đai). Giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc - Bất động sản là một hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Chúng ta không thể di chuyển vị trí đất đai từ vùng này sang vùng khác và càng không thể di chuyển tập quán, thị hiếu tâm lý từ vùng này sang vùng khác, do đó sự hoạt động của TTBĐS cũng khác nhau. - TTBĐS mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, do đó nhu cầu về bất động sản là khác nhau cả về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS. Thực tế khẳng định TTBĐS ở đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở các khu vực nông thôn, ngay ở đô thị thì các đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá của một tỉnh, một vùng hoặc cả nước TTBĐS phát triển hơn các đô thị khác…hoặc những đô thị mà các nhu cầu sử dụng đất, bất động sản tăng nhanh thì TTBĐS sôi động hơn các đô thị khác. 11 TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật - Ở nước ta, trước Luật Đất đai 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất, Nhà nước không thừa nhận quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp …đất đai và lúc đó đất đai không có giá … không tồn tại TTBĐS. - Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho tổ chức chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất; Tiếp đó năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định về mua bán kinh doanh nhà. Ngày 25/10/1995, Quốc hội ban hành Luật Dân sự, Bộ luật này quy định về điều kiện, hình thức, nội dung, hợp đồng chuyển quyền, chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, quy định về hợp đồng dân sự về tài sản, xác lập quyển sở hữu và chấm dứt sở hữu về tài sản. Từ đó, TTBĐS ở nước ta từng bước được khôi phục và phát triển. - Tuy nhiên, ngày 31 tháng 12 năm 1994, Uỷ ban thường vụ quốc hội ban hành Pháp lệnh quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất. Theo đó tổ chức kinh tế chỉ được nhà nước cho thuê đất. Quy định này đã hạn chế sự phát triển của TTBĐS, cá biệt có người còn nói “TTBĐS đóng băng “. - Trước đòi hỏi của công cuộc đổi mới năm 1998, Nhà nước ban hành luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993; Theo đó luật sửa đổi, bổ sung quy định: + Tổ chức kinh tế đã được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì không phải chuyển sang thuê đất. + Cho phép các địa phương áp dụng cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Tiếp đó, năm 2001, Nhà nước ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, theo đó nhà nước quy định: + Cho phép các tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng hoạt động trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam để vay vốn dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh. 12