Tài liệu Luận văn quản lý chất lượng dự án xây dựng nhà chung cư tại công ty vinaconex 3

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ------------------ HÀ VĂN HIẾN QUẢN LÝ CHẤT LƢỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƢ TẠI CÔNG TY VINACONEX 3 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ------------------ HÀ VĂN HIẾN QUẢN LÝ CHẤT LƢỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƢ TẠI CÔNG TY VINACONEX 3 Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HÀ VĂN HỘI XÁC NHẬN CỦA XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ CÁN BỘ HƢỚNG DẪN CHẤM LUẬN VĂN Hà Nội - 2015 CAM KẾT Tôi cam kết Đề tài “Quản lý chất lƣợng dự án xây dựng nhà chung cƣ tại Công ty Vinaconex 3” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội dung trong Đề tài được hình thành và phát triển từ những quan điểm của chính cá nhân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Hà Văn Hội. Số liệu thu thập, kết quả có được trong Đề tài nghiên cứu là trung thực và sát với tình hình thực tiễn. Hà Nội, ngày 22 tháng 12 năm 2015 Tác giả luận văn Hà Văn Hiến LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn đến các Thầy Cô Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội đã truyền đạt cho tôi những kiến thức nền tảng quý báu. Xin trân trọng cảm ơn Phòng Đào tạo, Khoa Kinh tế chính trị đã tạo điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu khoa học. Cảm ơn GS.TS. Phan Huy Đường, TS. Trần Quang Tuyến, TS. Lê Thị Hồng Điệp, những thành viên Hội đồng bảo vệ luận văn sơ bộ đã nhiệt tình tham gia góp ý giúp luận văn được hoàn thiện. Chân thành cảm ơn PGS.TS. Hà Văn Hội, người hướng dẫn khoa học của luận văn đã hướng dẫn tận tình và giúp đỡ mọi mặt trong suốt quá trình nghiên cứu. Sự quan tâm của thầy đã tạo động lực cho tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu này. Xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo, các phòng ban chuyên môn và các đồng nghiệp tại Công ty Vinaconex 3 đã cung cấp thông tin, tài liệu và hợp tác giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn. Sau cùng, tôi muốn gửi lời tri ân sâu sắc đến bố, mẹ và gia đình những người luôn cổ vũ và ủng hộ hết mình về tinh thần cũng như tài chính cho tôi trên con đường học tập. Hà Nội, ngày 22 tháng 12 năm 2015 Tác giả luận văn Hà Văn Hiến MỤC LỤC CAM KẾT LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. i PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHẤT LƢỢNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CUNG CƢ ........................................................................................................ 4 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu về quản lý chất lƣợng của dự án xây dựng nhà chung cƣ ....................................................................................................... 4 1.2. Cơ sở lý luận về quản lý chất lƣợng của dự án xây dựng nhà chung cƣ tại Việt Nam ........................................................................................................................ 8 1.2.1. Khái quát về nhà chung cư và chất lượng của nhà chung cư tại Việt Nam ...8 1.2.2. Khái quát quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư.............................. 14 1.2.3. Nội dung hoạt động quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư .......... 17 1.2.4. Các nhóm tiêu chí đánh giá chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư........... 29 1.3. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................... 39 CHƢƠNG 2: THIẾT KẾ VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............. 42 2.1. Nguồn tài liệu và dữ liệu..................................................................................... 42 2.2. Các phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................... 42 2.2.1. Phương pháp nghiên cứu tài liệu ........................................................................................... 42 2.2.2. Phương pháp phân tích - tổng hợp......................................................................................... 43 2.2.3. Phương pháp thống kê mô tả ................................................................................................... 45 2.2.4. Phương pháp so sánh ................................................................................................................. 46 2.2.5. Phương pháp case study ............................................................................................................ 48 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG VÀ QUẢN LÝ CHẤT LƢỢNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƢ TẠI CÔNG TY VINACONEX 3 ............................................................................................. 50 3.1. Tổng quan về Công ty Vinaconex 3.................................................................. 50 3.1.1. Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển .................................................. 50 3.1.2. Sơ đồ tổ chức của Công ty Vinaconex 3 ......................................................... 51 3.1.3.Ngành, nghề kinh doanh chính ...................................................................... 53 3.2. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Vinaconex 3 một số năm gần đây ................................................................................................................ 53 3.3. Những đặc điểm kinh tế kỹ thuật ảnh hƣởng đến chất lƣợng xây dựng nhà chung cƣ tại Công ty Vinaconex 3 ........................................................................... 55 3.3.1. Đặc điểm về sản phẩm nhà chung cư ................................................................................... 55 3.3.2. Đặc điểm về nguyên vật liệu...................................................................................................... 55 3.3.3. Đặc điểm về máy móc thiết bị và công nghệ ........................................................................ 56 3.3.4. Đặc điểm về nguồn nhân lực.................................................................................................... 57 3.3.5. Đặc điểm về nguồn vốn kinh doanh ...................................................................................... 61 3.4. Thực trạng công tác quản lý chất lƣợng của dự án xây dựng nhà chung cƣ tại Công ty Vinaconex 3 ............................................................................................. 62 3.4.1. Thực trạng về quản lý chất lượng khảo sát ......................................................................... 62 3.4.2. Thực trạng về quản lý chất lượng thiết kế............................................................................ 63 3.4.3. Thực trạng về quản lý chất lượng thi công .......................................................................... 65 3.4.4. Thực trạng về quản lý chất lượng nghiệm thu ................................................................... 68 3.4.5. Thực trạng về công tác quản lý chất lượng khi bàn giao................................................ 68 3.4.6. Thực trạng về công tác quản lý chất lượng đối với nhà thầu phụ................................ 69 3.5. Đánh giá công tác quản lý chất lƣợng dự án xây dựng nhà chung cƣ tại Công ty Vinaconex 3 .................................................................................................. 69 3.5.1. Những thành công ....................................................................................................................... 69 3.5.2. Những tồn tại và hạn chế........................................................................................................... 70 3.5.3. Nguyên nhân ................................................................................................................................. 72 CHƢƠNG 4: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƢỢNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƢ TẠI CÔNG TY VINACONEX 3 ................... 75 4.1. Đinh ̣ hƣớng của cơ quan quản lý nhà nƣớc về chất lƣợng công trình xây dựng ở Việt Nam trong thời gian tới ....................................................................... 75 4.1.1. Đảm bảo an toàn về con người là yếu tố hàng đầu........................................................... 75 4.1.2. Quy định và phân định trách nhiệm về quản lý nhà nước về chất lượng công trình xây dựng đối với từng cơ quan đơn vị ............................................................................................... 76 4.2. Định hƣớng chiến lƣợc phát triển của Công ty Vinaconex 3 trong thời gian tới ............................................................................................................................... 77 4.3. Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chất lƣợng của dự án xây dựng nhà chung cƣ tại Công ty Vinaconex 3 ......................................................... 78 4.3.1. Tiếp tục xây dựng, hoàn thiện và thực hiện hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001: 2000 ............................................................................................................................................................. 78 4.3.2. Tăng cường giám sát, kiểm tra chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư..... 80 4.3.3. Quán triệt thực hiện trong toàn Công ty nguyên tắc “làm đúng ngay từ đầu” ....... 82 4.3.4. Thực hiện tốt nguyên tắc “định hướng khách hàng” ..................................................... 84 4.3.5. Tăng cường công tác tuyển dụng và đào tạo cho đội ngũ cán bộ công nhân viên. 85 4.3.6. Áp dụng các phương pháp đo lường chất lượng............................................................... 87 4.3.7. Tăng cường trao đổi thông tin nội bộ .................................................................................... 89 4.3.8. Nâng cao quản lý chất lượng thi công................................................................................... 91 4.3.9. Tăng cường các hành động khắc phục, phòng ngừa và cải tiến ................................. 93 KẾT LUẬN .................................................................................................... 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 98 PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU TT Sơ đồ Nội dung Trang 1 Sơ đồ 1 Sơ đồ hóa các yếu tố cơ bản tạo nên chất lượng nhà chung cư 15 2 Sơ đồ 2 3 Sơ đồ 3 4 Sơ đồ 4 5 Sơ đồ 5 6 Sơ đồ 6 Sơ đồ tổ chức của Công ty Vinaconex 3 52 7 Sơ đồ 7 Quy trình thiết kế 64 8 Sơ đồ 8 Sơ đồ thi công xây dựng 66 9 Sơ đồ 9 Sơ đồ lưu trình tổng quát 88 10 Bảng 1 Biểu đồ cơ cấu sở hữu cổ phần của Công ty Vinaconex 3 50 11 Bảng 2 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty qua các năm 53 12 Bảng 3 Biể u đồ doanh thu thuầ n và lơ ̣i nhuâ ̣n trươ , saú cthuế qua các năm 54 13 Bảng 4 Bảng thống kê cán bộ chuyên môn và kỹ thuật của Công ty 57 14 Bảng 5 Bảng thống kê công nhân kỹ thuật của Công ty 58 15 Bảng 6 Cơ cấu trình độ lao động của Công ty 59 16 Bảng 7 Tài sản, nguồ n vố n của Công ty qua các năm 61 17 Bảng 8 Các chỉ tiêu sản xuất kinh doanh chủ yếu giai đoạn 2015-2019 78 Trình tự thực hiện và quản lý chất lượng khảo sát xây dựng nhà chung cư Trình tự thực hiện và quản lý chất lượng thiết kế xây dựng nhà chung cư Trình tự thực hiện và quản lý chất lượng thi công xây dựng nhà chung cư Nội dung và chủ thể giám sát hoạt động quản lý chất lượng theo các giai đoạn của dự án xây dựng nhà chung cư i 17 19 21 28 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Cùng với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế xã hội của đất nước đó là sự phát triển của các đô thị về mặt hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở và đặc biệt là sự gia tăng nhanh chóng các dự án nhà chung cư cao tầng tại các đô thị lớn trên cả nước. Điều này đã giải quyết được rất nhiều chỗ ở cho người dân, tối đa hóa quỹ đất xây dựng nhà ở đang ngày một hạn hẹp do tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tại các đô thị lớn. Việc phát triển các dự án xây dựng chung cư cao tầng đã góp phần tạo lập an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống, cải tạo cảnh quan môi trường đô thị và phù hợp với chủ trương, định hướng phát triển nhà ở của Đảng và Nhà nước ta. Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển như vậy thì vấn đề chất lượng nhà chung cư cần phải luôn được quan tâm. Thời gian qua, các giới truyền thông đã lên tiếng cảnh báo và xã hội cũng đã phản ảnh về sự xuống cấp nhanh chóng đối với chất lượng của một số công trình nhà chung cư sau một thời gian ngắn đưa vào sử dụng. Chúng ta ai cũng hiểu rằng, chất lượng không thể là điều xảy ra trong chốc lát và ngay tức khắc. Sự theo đuổi chất lượng sản phẩm nói chung và chất lượng nhà chung cư là một cuộc hành trình bền bỉ đòi hỏi sự đổi mới tự hoàn thiện nâng cao trình độ và phương pháp quản lý để theo kịp tiến độ và tập quán quốc tế. Dự án xây dựng nhà chung với vốn đầu tư lớn, liên quan đến an toàn và sự sống của rất nhiều người dân, cộng đồng xã hội không cho phép có phế phẩm đặt ra một đòi hỏi đặc biệt cấp thiết với công tác quản lý chất lượng. Trong những năm qua cũng như một số Công ty xây dựng bất động sản khác, Công ty Vinaconex 3 chủ yếu tập trung vào hai lĩnh vực chính là đầu tư xây dựng dự án nhà ở chung cư và xây lắp công trình. Bên cạnh việc từng 1 bước đổi mới và hoàn thiện công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư góp phần tạo dựng thương hiệu, uy tín và khẳng định niềm tin cho khách hàng thì công tác này vẫn còn bộc lộ những điểm bất cập, tồn tại hạn chế. Với kiến thức đã học tập, tích luỹ kết hợp với tài liệu đọc thêm và quá trình làm việc thực tế tại đơn vị nơi công tác, tôi quyết định chọn nội dung: “Quản lý chất lượng dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex3” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ. 2. Mục đích nghiên cứu và các câu hỏi nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của đề tài là thông qua việc nghiên cứu hoạt động quản lý chất lượng của các dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3, qua đó góp phần hình thành một quy trình và quản lý phù hợp, nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả sản xuất, kinh doanh của Công ty Vinaconex 3. 2.2. Câu hỏi nghiên cứu Để đạt được mục đích nêu trên, các vấn đề đặt ra cần giải quyết là: Thứ nhất, tại sao cần tăng cường công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư? Thứ hai, những yếu tố nào ảnh hưởng đến công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3? Thứ ba, thực trạng công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3 trong thời gian qua như thế nào? Thứ tư, để hoàn thiện công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư, Công ty Vinaconex 3 cần phải làm gì và làm như thế nào? 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu : Công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3. 2 3.2. Phạm vi nghiên cứu: Nội dung: Tập trung nghiên cứu quản lý chất lượng dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3 mà không nghiên cứu quản lý chất lượng xây dựng nói chung. Thời gian: Từ năm 2002 đến nay (tháng 6/2015). Đó là thời điểm Công ty Vinaconex 3 thực hiện chuyển đổi từ doanh nghiệp Nhà nước sang Công ty cổ phần. 4. Những đóng góp mới của luận văn Luận giải sự cần thiết của việc tăng cường công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam nói chung và tại Công ty Vinaconex 3 nói riêng. Phân tích và làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3. Phân tích, đánh giá công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3, rút ra những tồn tại và nguyên nhân. Kiến nghị một số biện pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 4 chương Chương 1: Tổ ng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư. Chương 2: Thiết kế và phương pháp nghiên cứu Chương 3: Thực trạng công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3. Chương 4: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex3. 3 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHẤT LƢỢNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CUNG CƢ 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu về quản lý chất lƣợng của dự án xây dựng nhà chung cƣ Theo quy định tại Điều 31 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ thì việc quản lý thi công xây dựng công trình gồm: Quản lý chất lượng xây dựng công trình; Quản lý tiến độ xây dựng thi công xây dựng công trình; Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình; Quản lý chi phí đầu tư xây dựng trong quá trình thi công xây dựng; Quản lý hợp đồng xây dựng và Quản lý an toàn lao động, môi trường xây dựng. Căn cứ theo công năng sử dụng thì công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình quốc phòng an ninh. Và nhà chung cư là một loại nhà ở thuộc nhóm công trình xây dựng dân dụng. Ở những cách tiếp cận khác nhau, đến nay mới chỉ có một số tác giả nghiên cứu về quản lý chất lượng dự án đầu tư công trình xây dựng nói chung mà chưa có công trình cụ thể đề cập riêng đến quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư. Một số công trình đó là: Đỗ Thị Giang (2013), Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản dự án đầu tư xây dựng của Công ty TNHH Bất động sản FPT, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội. Đề tài tập trung phân tích, hệ thống hóa một số lý luận cơ bản về dự án đầu tư xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Trên cơ sở đó vận dụng để đánh giá thực trạng công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng tại Công ty TNHH Bất động sản FPT, rút ra những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của những tồn tại hạn 4 chế đó. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty. Nguyễn Mạnh Hà (2012), Hoàn thiện hệ thống quản lý các dự án đầu tư xây dựng trong Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Khoa Quốc tế - Trường Đại học khoa học và kỹ thuật Long Hoa. Đề tài phân tích làm rõ, đưa ra các đặc điểm của công tác quản lý các dự án xây dựng cơ bản trong Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng, những nhân tố ảnh hưởng, các điều kiện để công tác quản lý các dự án thông qua các giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư có hiệu quả ở Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng. Xây dựng các kịch bản về những rủi ro trong phạm vi nghiên cứu của đề tài đối với dự án do ảnh hưởng của công tác quản lý các dự án, từ đó làm rõ sự cần thiết phải thiết kế quy trình, hoàn thiện công tác tác nghiệp nhằm mục tiêu kiểm soát, hoạch định và quản lý các dự án đầu tư công trình xây dựng trong điều kiện chính sách đầu tư hiện nay và định hướng phát triển mô hình hoạt động của hệ thống quản lý các dự án xây dựng cơ bản trong Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng. Đánh giá thực trạng quy trình tác nghiệp cho việc quản lý các dự án đầu tư trong các giai đoạn đầu tư của Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng từ bối cảnh của công tác hoạch định, thẩm định, tổ chức thực hiện, quy trình tác nghiệp giữa các bộ phận chức năng, đảm bảo nội dung, phương pháp và các quy định pháp luật, các biến số thực tế đầu tư. Đưa ra những tồn tại trong quy trình tác nghiệp, kỹ năng cần thiết, công tác quản lý các dự án xây dựng cơ bản trong Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng và nguyên nhân của những tồn tại đó. Vũ Đại Lâm (2013), Nghiên cứu đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng công trình thủy lợi trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Thủy lợi Hà Nội. Luận văn tập trung trình bày hệ thống cơ sở lý luận về chất lượng và 5 quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng công trình. Phân tích thực trạng công tác quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng thủy lợi trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Tác giả đã tập trung phân tích những tồn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư và kết thúc xây dựng. Chỉ ra nguyên nhân của những tồn tại về trình độ quản lý, về kỹ thuật, công cụ quản lý và thể chế. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng thủy lợi trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Hoàng Đỗ Quyên (2008), Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại Ban quản lý dự án Công trình điện Miền Bắc, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội. Đề tài đề cập đến việc hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại Ban quản lý dự án Công trình điện Miền Bắc, đưa ra những lý luận cơ bản về quản lý dự án, phân tích thực trạng và đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án tại Ban quản lý dự án Công trình điện Miền Bắc. Đề tài tập trung chủ yếu vào việc công tác quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện dự án tại các dự án thuộc phạm vi quản lý của Ban quản lý dự án. Nguyễn Vũ Thanh (2014), Nghiên cứu triển khai nghị định 15/2013/NĐ-CP, những điểm mới và những bất cập khi áp dụng vào các lĩnh vực xây dựng khác nhau, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Thủy lợi Hà Nội. Đề tài đề cập đến việc nghiên cứu triển khai áp dụng những điểm mới của Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng, đề xuất những điểm còn bất cập khi ứng dụng vào một số lĩnh vực xây dựng khác nhau lấy đối tượng nghiên cứu cụ thể là dự án xây dựng khu tái định cư Xuân La - Tây Hồ phục vụ xây dựng khu đô thị mới Tây Hồ Tây, Hà Nội. Hoàng Thị Thu Thủy (2011), Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn TCVN 9001:2008 tại Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học 6 Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài tập trung đánh giá hệ thống quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001: 2008 tại Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình. Xác định những tồn tại trong hệ thống quản lý chất lượng và nguyên nhân của chúng. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001: 2008 tại Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình. Phạm Hữu Vinh (2011), Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Đà Nẵng. Đề tài tập trung nghiên cứu, hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản về quản lý dự án đầu tư ở doanh nghiệp. Trên cơ sở đó, đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư của Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5, rút ra những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của những tồn tại hạn chế đó. Xây dựng hệ thống những quan điểm cơ bản và đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5. Luận văn tập trung vào nghiên cứu công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 trong giai đoạn 2005 - 2010 trên các lĩnh vực: Lập dự án đầu tư; Thẩm định dự án đầu tư; Lựa chọn nhà thầu; Giám sát và kiểm soát thi công xây dựng công trình (trong đó đi sâu vào kiểm soát tiến độ). Cao Thanh Vũ (2014), Hoàn thiện công tác quản lý chất lượng các công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước tại tỉnh Khánh Hòa, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Nha Trang. Đề tài tập trung nghiên cứu lý thuyết về chất lượng và quản lý chất lượng công trình xây dựng. Phân tích thực trạng công tác quản lý chất lượng các công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước tại tỉnh Khánh Hòa. Đồng thời trên cơ sở đó, luận văn đã đưa ra các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chất lượng đối với các công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước tại tỉnh Khánh Hòa. 7 1.2 Cơ sở lý luận về quản lý chất lƣợng của dự án xây dựng nhà chung cƣ tại Việt Nam 1.2.1. Khái quát về nhà chung cư và chất lượng của nhà chung cư tại Việt Nam 1.2.1.1. Khái niệm, vai trò, đặc điểm và quá trình phát triển của nhà chung cư ở Việt Nam Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. Theo Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014 thì: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư . Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu 8 chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.” Nhà chung cư có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội và thay đổi diện mạo của đô thị ở nước ta, thể hiện qua một số vai trò sau: Góp phần thực hiện chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ với mục tiêu đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m2 sàn/người trong đó tại đô thị là 29 m2 sàn/người, tại nông thôn là 22 m2 sàn/người và chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8 m2 sàn/người theo Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Nhà chung cư sẽ giải quyết được nhu cầu về nhà ở tại đô thị đặc biệt là tại những đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Nhà chung cư góp phần vào sự phát triển của đô thị hiện đại vì khi quá trình đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh nhu cầu bức xúc về nhà ở và các tiện ích công cộng khác. Xây dựng nhà chung cư sẽ khai thác và sử dụng tối đa hệ số sử dụng đất. Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng nhà ở, tạo cơ hội cho nhiều người dân ở các tầng lớp khác nhau có thể sở hữu hoặc thuê được nhà ở. Nhà chung cư cũng góp phần thay đổi diện mạo đô thị, tận dụng mọi dịch vụ của đô thị hiện đại và tiện lợi về giao thông, khai thác tối đa công năng sử dụng và hạ tầng gắn liền với chung cư Theo quy định của pháp luật về sở hữu, theo đặc điểm thiết kế và sử dụng thì nhà chung cư có một số đặc điểm sau: Có sự đan xen giữa sở hữu riêng và sở hữu chung, được xây dựng với mục đích tận dụng mọi dịch vụ của đô thị hiện đại và tiện lợi về giao thông. 9 Được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà, mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình. Tiêu chuẩn diện tích ở, các tiện nghi đời sống của nhà chung cư được nghiên cứu, đáp ứng, căn cứ trên điều kiện kinh tế xã hội của đất nước theo những quy định của pháp luật nhằm bảo đảm cho đại bộ phận những người nghèo, thu nhập thấp có khả năng toại nguyện sự mưu cầu một chỗ ở. Nói cách khác, loại hình nhà ở này phải tuân theo những định hướng và không chế của chính sách nhà ở. Thiết kế nhà chung cư phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn (nhanh, nhiều, tốt, rẻ). Thông thường, người ta sử dụng phương pháp xây dựng công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, sử dụng lặp đi lặp lại nhiều lần một sêri mẫu. Nhà chung cư có thể có thang máy hoặc không và về giải pháp mặt bằng - không gian thì chung cư nhiều tầng và cao tầng như nhau, có khác là chỉ ở nút giao thông đứng có hay không có thang máy. Nhà chung cư ở nước ta có một lịch sử phát triển non trẻ và không liên tục trong chuỗi tiến hóa của đô thị Việt Nam. Trong thời kỳ đầu của đô thị Việt Nam, tại miền Bắc, nhà chung cư chịu ảnh hưởng của kiến trúc và đô thị của Liên Xô và Cuba. Trong khi đó, tại miền Nam, vào những năm 60-70 của thế kỷ trước, kiến trúc nhà chung cư chịu ảnh hưởng từ tư duy đô thị thuộc địa của Pháp, và đặc biệt của Mỹ sau đó. Sau khi đất nước thống nhất, trong khi nhà chung cư tại miền Bắc vẫn giữ những nét ảnh hưởng và tiếp tục phát triển thì tại miền Nam, loại hình nhà ở này gần như ít “tiến hóa”. Trong thời điểm này, nhà chung cư và nhà tập thể (những công trình có mục đích sử dụng khác được phân chia cho rất nhiều hộ dân để ở) gần như đồng nghĩa với nhau. 10 Nhìn chung, có rất ít nhà chung cư mới được xây dựng tại miền Nam trong giai đoạn trước năm 1990. Nhà trên đất được ưa chuộng. Sở thích này ảnh hưởng sâu đậm đến sự phát triển của đô thị Việt Nam đến tận ngày nay. Trong khoảng 10 năm trở lại đây, chung cư bắt đầu có những bước phát triển và tiến hóa với nhiều cung bậc khác nhau, và đang trở thành một sự lựa chọn về không gian sống của của nhiều người dân. Những tên dự án nhà chung cư được nhắc tới rất nhiều như Saigon Pearl, The Manor, Phú Mỹ Hưng, nhà chung cư khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, Royal City, Time City ...Chung cư tại Việt Nam trong khoảng 3 năm gần đây luôn là đề tài hấp dẫn đối với tất cả mọi người. Đối với chủ đầu tư là làm sao tạo ra được những sản phẩm để có thể đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đối với người mua thì có nhiều kỳ vọng khác nhau, như gia tăng giá trị của sản phẩm trong tương lai, hoặc một không gian sống thú vị hơn. Đối với các nhà quản lý là làm sao tạo ra được những không gian đô thị tiến bộ và giải quyết được nhu cầu về chỗ ở cho người dân. Trong thời điểm này, thị trường chung cư chứng kiến nhiều sự pha trộn các định nghĩa khác nhau về kiến trúc chung cư cũng như phong cách sống chung cư đến từ các nước khác nhau trong khu vực. Gần nhất, chúng ta có thể kể đến sự ảnh hưởng mạnh mẽ của kiến trúc và phong cách chung cư từ Singapore, sau đó là sự ảnh hưởng của kiến trúc chung cư từ Hàn Quốc, Hồng Kông. Và đương nhiên, chúng ta vẫn phải nói đến các chung cư do Việt Nam thiết kế và thi công. Tất cả điều này tạo nên một sự pha trộn đa dạng và thú vị cho bộ mặt và lối sống của đô thị Việt Nam. Có những chung cư thấp tầng, cao tầng và có những chung cư chỉ gồm một khối công trình đơn độc. Nhưng cũng có những khu chung cư là cả một quần thể bao gồm rất nhiều tháp, nhiều công trình và dịch vụ khác nhau. Đó như là một thành phố nhỏ tồn tại trong một đô thị lớn. Tất cả để phục vụ phù hợp với nhu cầu và ước muốn đa dạng của con người. Vì chung cư là một 11 thành phố thu nhỏ trong một đô thị lớn, nên sẽ tồn tại những công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu và thư giãn cho cuộc sống. Sẽ cần có những cửa hàng tạp hóa hay còn gọi là cửa hàng tiện lợi. Sẽ cần những dịch vụ chăm sóc sắc đẹp và sức khỏe, không gian sinh hoạt cộng đồng, không gian thư giãn. Và cũng rất cần những không gian cho thiếu nhi như nhà trẻ, sân chơi và không gian xanh với sân vườn. Những không gian và dịch vụ này có thể tồn tại bên trong quần thể chung cư hoặc ở những không gian lân cận bên ngoài. Nhà chung cư là một cộng đồng có sự đa dạng văn hóa và những nhịp điệu sống khác nhau. Một cộng đồng mà một người có thể quen và biết hàng trăm người...Chung cư tại Việt Nam sẽ còn cần những bước tiến dài để có thể định hình và tạo dựng một lối sống trong xã hội hiện đại luôn biến chuyển. 1.2.1.2. Chất lượng của nhà chung cư Việc đánh giá chất lượng của nhà chung cư còn nhiều ý kiến khác nhau. Cho đến nay, vẫn chưa có tổ chức nào nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện về các hệ thống đánh giá cũng như các tiêu chí đánh giá chất lượng của nhà chung cư ở Việt Nam. Theo quy định của pháp luật hiện hành, chất lượng nhà chung cư được phân theo hạng nhà chung cư quy định tại Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ Xây dựng và theo tiêu chí độ bền vững (bậc, niên hạn sử dụng), cấp công trình được quy định tại phụ lục kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng. Theo đó, bốn tiêu chí chính để phân hạng nhà chung cư gồm: quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Căn cứ trên các tiêu chí này, chủ đầu tư sẽ tự đối chiếu và xếp hạng nhà chung cư để kinh doanh. Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất 12