Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn...

Tài liệu Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn

.DOC
78
1587
126

Mô tả:

MỤC LỤC MỤC LỤC..........................................................................................................1 BẢNG CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................3 LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................4 CHƯƠNG 1.......................................................................................................8 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO..................................8 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................................................................................8 1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..............................................................................8 1.1.1. Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất....................8 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.. .12 1.2. Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...............................................................................................................14 1.3. LƯỢC SỬ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...............................17 1.3.1. Các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trước năm 1945........................................................................17 1.3.2. Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến trước năm 1980...........................................21 1.3.3. Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1980 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 1/7/2004)...................................................................................24 1.3.4. Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ 1/7/2004 đến nay..................................................................25 CHƯƠNG 2.....................................................................................................27 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM............................................27 2.1. CHỦ THỂ VÀ ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................................................................27 2.1.1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất....................27 2.1.2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất................38 2.2. HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...............................................................................................................40 2.3. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.....................................................43 2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho............................................43 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho..................................46 2.4. CÁC TRƯỜNG HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................................................................48 CHƯƠNG 3.....................................................................................................57 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT.........................................................................57 3.1. THỰC TIỄN CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VIỆC ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỂ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TẶNGC HO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.....................................................57 3.1.1. Thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất....................................57 3.1.2. Những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.............................................................................58 3.1.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất...........................................................61 3.2. HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.....................................................67 3.2.1. Những đề xuất trong việc xây dựng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất...............................................................................................67 3.2.2. Những đề xuất trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất....................................................................68 KẾT LUẬN......................................................................................................72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................74 BẢNG CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân sự DSPT : Dân sự phúc thẩm DSST : Dân sự sơ thẩm TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng quan trọng của giao dịch dân sự nói chung, bởi nó là một quan hệ dân sự phổ biến trong cuộc sống của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập và thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất kinh doanh và trong đời sống sinh hoạt hàng ngày. Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản. Do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác. Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ và tương đối hoàn thiện về việc xác lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tạo nên sự ổn định về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta diễn ra rất đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, dẫn đến những diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trên thực tiễn. Hiện nay, các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và rất phức tạp, có không ít vụ án được xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác nhau nhưng vẫn còn có những thắc mắc, những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên nhiều tranh luận, bàn cãi... Vì vậy việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để làm rõ cơ sở lý luận và nguyên tắc giải quyết các tranh chấp về lĩnh vực này là một yêu cầu bức xúc, có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Với lý do trên, nên "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn" được chọn làm đề tài nghiên cứu để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài. Từ xa xưa, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được đề cập trong luật La Mã cổ đại của người La Mã và hiện nay có nhiều nước trên thế giới đã quy định vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất trong bộ luật dân sự của nước mình như: Pháp, Nhật, Nga... Ở Việt Nam, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được đề cập trong một số bộ luật trước đây như: Bộ luật Hồng Đức, Bộ dân luật Nam Kỳ năm 1883, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ năm 1931. Bộ luật dân sự Việt Nam ra đời năm 1995, được ứng dụng vào cuộc sống đã lâu nhưng chưa có một điều luật nào quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, phải đến Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005 mới quy định về vấn đề này, ngoài ra chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn diện về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Trên phương diện thực tế thì Tòa án nhân dân tối cao mặc dù đã có nhiều năm giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa có một bản tổng kết, đánh giá chính thức nào danh cho chuyên đề này, do đó đây là một khó khăn khi tác giả nghiên cứu về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xong việc nghiên cứu đề tài này không bị trùng lắp với các công trình đã công bố. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài. a. Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Là những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vấn đề thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế và việc giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này . b. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Trong phạm vi của luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Nghiên cứu thực tiễn giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân. 4. Phương pháp nghiên cứu. Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là Triết học Mác - Lênin. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả dựa trên phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, ngoài ra tác giả còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học khác như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, hệ thống hóa... để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, so sánh với các quy định pháp luật của một số nước trên thế giới về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để thấy được những mặt tích cực và hạn chế trong việc quy định của pháp luật về vấn đề này, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay. 5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài. a. Mục đích nghiên cứu đề tài. Việc nghiên cứu đề tài nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm pháp lý và ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, làm rõ cơ sở pháp lý của việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp về vấn đề này; đồng thời còn nhằm chỉ ra các nguyên nhân, những mặt bất cập trong việc quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay. Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện pháp luật nhằm tạo ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. b. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài - Lược sử sự phát triển của pháp luật Việt Nam về tặng cho quyền sử dụng đất qua các thời kỳ. - Nghiên cứu các quy định của Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất. - Nghiên cứu việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế. - Nghiên cứu thực tiễn công tác xét xử của Tòa án qua các vụ án tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. - Đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về vấn đề này. 6. Những điểm mới của luận văn. - Tác giả phân tích, làm rõ khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó thống nhất nhận thức các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. - Nêu thực trạng về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất và việc giải quyết các tranh chấp về vấn đề này, từ đó tìm ra các điểm hạn chế, các điểm chưa phù hợp trong quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. - Kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật trong việc quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng tại Việt Nam. 7. Kết cấu của luận văn. Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 9 mục. Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Chương 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam. Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện pháp luật. CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 1.1.1. Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Trong cuộc sống hàng ngày, để tồn tại và phát triển thì con người phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, một trong những mối quan hệ xã hội đó chính là hợp đồng dân sự. Thông qua hợp đồng dân sự, con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày. Như vậy hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến, thông dụng và diễn ra thường xuyên trong đời sống của con người, nó chiếm giữ một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sản giữa người với người và đóng một vai trò lớn trong đời sống xã hội. Để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng... con người thường tặng cho nhau những tài sản nhất định. Cũng như các hợp đồng thông dụng khác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng cho nhận tài sản. Như vậy hợp đồng tặng cho là một hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện ở chỗ: khi bên được tặng cho nhận tìa sản thì khi đó quyền của các bên mới phát sinh hay nói cách khác là hợp đồng được coi là ký kết và có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản. Hợp đồng tặng cho còn là hợp đồng không có đền bù, điều này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào. Với các đặc điểm như vậy nên khái niệm về hợp đồng tặng cho tài sản được quy định tại Điều 465 BLDS năm 2005 như sau: "Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận". Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản, mà quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp động tặng cho tài sản. Tuy nhiên do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các tài sản khác. Để đưa ra một khái niệm toàn diện và đầy đủ về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, cần xem xét hợp đồng này ở nhiều phương diện khác nhau cùng với các tính chất và đặc điểm của nó. Trước hết, theo phương diện khách quan thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là do các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau. Đây chính là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Trong BLDS năm 1995 chưa có quy định nào về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được bổ sung vào BLDS năm 2005 trên cơ sở quy định của luật đất đai năm 2003. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế chỉ được tặng cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất, riêng hộ gia đình, cá nhân còn được tặng cho đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2003. Trên cơ sở quy định như vậy, BLDS năm 2005 đã quy định về nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, vì quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt, do đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo nội dung được quy định tại Điều 723, BLDS năm 2005 và phải có xác nhận, đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy trên phương diện khách quan có thể nêu khái niệm của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau: Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự quy định của Nhà nước về việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho. Theo phương diện chủ quan thì: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó trên phương diện chủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan và pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa khách quan là hai khái niệm không đồng nhất với nhau nhưng bổ trợ cho nhau. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan là quan hệ tặng cho được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên để thỏa thuận nhu cầu sử dụng đất, còn pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự quy định và yêu cầu của Nhà nước đối với các thỏa thuận của các bên trong việc tặng cho quyền sử dụng đất. Khi các bên thỏa thuận tặng cho nhau quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thỏa thuận đó và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản nên nó cũng có đặc điểm là một hợp đồng thực tế, nghĩa là chỉ khi nào bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất đó thì hợp đồng coi như mới có hiệu lực. Đồng thời hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào. Với các đặc điểm như vậy, khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được các nhà khoa học Việt Nam nêu tại Điều 722 - BLDS năm 2005 như sau: "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai". Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều được các nhà khoa học thừa nhận: Nó là sự thỏa thuận về việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của BLDS năm 2005 và pháp luật về đất đai. Khái niệm trên mặc dù đã nêu ra được một số nét đặc trưng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng vẫn chưa đầy đủ, bởi lẽ: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi các bên đã thỏa thuận và thực hiện theo đúng yêu cầu của pháp luật về đất đai thì được Nhà nước thừa nhạn và hợp đồng đó được coi là có hiệu lực, do đó nó là cơ sở pháp lý xác định việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho một cách hợp pháp và là một căn cứ để xác định quyền sử dụng đất của bên được tặng cho. Nói tóm lại: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngoài những nét được các nhà khoa học nêu tại Điều 722 - BLDS năm 2005 thì nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng, bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Từ các phân tích ở trên và qua việc xác định các đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, có thể đưa ra một khái niệm khoa học về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; Đồng thời nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản, do vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các đặc điểm pháp lý sau đây: - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế. Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được tặng cho mới phát sinh. Do đặc điểm này của hợp đồng tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì đối tượng của hợp đồng chính là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác, đó là sự quy định về chủ thể, điều kiện, hình thức, nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật thì không phải ai có quyền sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào, đồng thời không phải ai cũng có quyền nhận quyền sử dụng đất và không phải loại đất nào cũng được tặng cho. Việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất đai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây cũng chính là thời điểm mà bên được tặng cho nhận quyền sử dụng đất và quyền của bên được tặng cho cũng phát sinh từ thời điểm này. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của loại hợp đồng này, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho các tài sản thông thường khác. Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực, bên được tặng cho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công nhận về quyền sử dụng đất này, do vậy bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã giao. - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù. Trong cuộc sống, con người ta thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để trao đổi các lơi ích vật chất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng, nhưng ngoài ra con người cũng còn sử dụng hợp đồng như là một phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau. Một trong những phương tiện thường được con người sử dụng để giúp nhau đó là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tiền đề để hình thành nên nó là các mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể, trên cơ sở của mối quan hệ tình cảm ấy, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giúp đỡ lẫn nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu về sử dụng đất. Vì vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù và thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân tương ái giữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào. Đây chính là điểm cho phép chúng ta phân biệt giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng dân sự khác như: hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản v.v... Như vậy có thể thấy rằng: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thường được hình thành trên cơ sở quan hệ tình cảm của con người, nó là phương tiện pháp lý quan trọng để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này (cá nhân, pháp nhân, tổ chức...) sang người khác (cá nhân, pháp nhân, tổ chức...) nhằm thỏa mãn nhu cầu đất và là hợp đồng không có đền bù, chính yếu tố không có đền bù đã tạo cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đặc biệt trong các hợp đồng dân sự. 1.2. Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. Trong đời sống giao lưu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau có những quy định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng tựu trung lại thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được hình thành và xây dựng trên cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau. Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày. Với mục đích như vậy nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các ý nghĩa sau: - Nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa con người với con người thường được xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu quyền sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh..., cũng có thể đó là mối quan hệ quen biệt như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng quyền sử dụng đất cho nhau. Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hình thành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kết gắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sống. Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân. - Góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh. Việc ra đời của chế định về tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung, cũng như pháp luật về đất đai nói riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống. Trước hết hợ đồng tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước quy định và thừa nhận nên mọi người đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh. Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác khi Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, tức là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình. Như vậy với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển. - Là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất. Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác quyền sử dụng đất của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho nhau quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất. Với các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bên được tặng cho có quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất này. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. - Tạo sự thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai. Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với sự quy định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước đã kiểm soát và theo dõi được sự dịch chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho nhau. Theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện được việc trốn thuế của các chủ thể khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng lại ẩn dưới dạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học. 1.3. LƯỢC SỬ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 1.3.1. Các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trước năm 1945. Ở nước ta, quyền tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù đến Luật đất đai năm 2003 mới được quy định, nhưng trên thực tế việc tặng cho đất đai đã hình thành từ lâu, có thể nói quyền tặng cho này đã manh nha xuất hiện từ thời Nhà nước phong kiến. Các triều đại phong kiến bên cạnh việc cho phép mua bán, cầm đợ đất đai thì tặng cho đất đai tuy chưa được quy định cụ thể nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, điều này được lý giải bởi việc quy định và bảo vệ các hình thức sở hữu về đất đai của Nhà nước. Trong các triều đại phong kiến Việt Nam, thường tồn tại hai hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân về ruộng đất, sở hữu tư nhân về ruộng đất chính thức được Nhà nước phong kiến Lý - Trần thừa nhận bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1292. - Chiếm 1135 quy định: "Cấm những người đã bán ruộng ao không được trả tăng tiền lên để chuộc lại". - Chiếu 1142 quy định: "Những người bán đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trượng". Nhà nước Lý - Trần ngoài việc thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì còn bảo vệ quyền sở hữu tư nhân, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các sở hữu chủ, cụ thể như sau: - Chiếu 1028 quy định về lệnh xử phạt binh lính cướp của dân: "Ai cướp bóc của dân thì chém". - Chiếm 1043 quy định: "Kẻ nào ăn cắp lúa má và tài vật của dân đã thành xử 100 trượng, chưa thành mà cố ý gây thương tích xử tội lưu". Như vậy pháp luật thời Lý - Trần chưa quy định về khế ước tặng cho đất đai nhưng Nhà nước đã thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, đồng thời bảo vệ quyền sở hữu tư nhân này, điều đó cho thấy Nhà nước Lý - Trần đã tôn trọng, cho phép người sở hữu tư nhân về ruộng đất có quyền định đoạt tài sản của mình như quyền mua bán, cầm đợ, thừa kế hay tặng cho đất đai v.v... Đến thời Lê, với việc ban hành bộ Quốc Triều Hình luật 1483 (Bộ luật Hồng Đức) thì các quy định về hợp đồng và sở hữu đã được phát triển và hoàn thiện hơn, trong đó đáng chú ý là các quy định pháp luật về quyền sở hữu, nhất là sở hữu ruộng đất rất được coi trọng. Bộ luật Hồng Đức đã quy định hai chế độ sở hữu ruộng đất, đó là: Ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước gọi là ruộng công và ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân gọi là ruộng tư. Đối với sở hữu tư nhân về ruộng đất thì không những Nhà nước thừa nhận mà còn chú trọng bảo vệ bằng luật pháp, vì vậy trong Bộ luật Hồng Đức đã quy định rất nghiêm khắc và rõ ràng đối với những người có hành vi xâm chiếm, nhận khống đất đai hoặc bán trộm đất của người khác. Cụ thể như tại Điều 357 - Bộ luật Hồng Đức quy định: "Nếu xâm chiếm bờ cõi ruộng đất, nhổ bỏ mốc giới của người khác, hay tự mình lại lập ra mốc giới thì xử biếm 2 tư", hoặc tại Điều 382 - Bộ luật Hồng Đức cũng quy định: "Bán trộm ruộng đất của người khác thì xử tội biếm, bán từ 10 mẫu trở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua, mỗi người một phần nửa, ruộng đất thì phải trả người chủ có. Nếu người biết mà cứ mua, thì xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua". Cùng với việc quy định về quyền sở hữu ruộng đất, pháp luật thời Lê cũng quy định về hình thức giao dịch đất đai như: cầm cố, mua bán, thừa kế... phải được thể hiện dưới dạng văn khế (khế ước) viết và phải có sự bình đẳng, tự nguyện của hai bên, cũng như có sự chứng kiến của quan lại thì khế ước đó mới có hiệu lực. Tại Điều 366 - Quốc Triều Hình Luật quy định: "Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì phạt 80 trượng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế ấy không có giá trị. Nếu biết chữ mà viết lấy thì được". Với việc quy định trên của pháp luật về chế độ sở hữu tư nhân đất đai, chứng tỏ rằng Luật pháp phong kiến nhà Lê tuy chưa quy định cụ thể về việc tặng cho đất đai nhưng cũng thừa nhận và không cấm việc tặng cho đất đai khi chúng không vi phạm pháp luật. Sang thời nhà Nguyễn, vào năm 1815 Bộ Hoàng Việt Luật Lệ (Bộ luật Gia Long) được ban hàng, trong đó đã quy định về sở hữu chủ yếu gồm 2 loại: Sở hữu công thuộc Nhà nước và thuộc các làng xã; sở hữu tư của cá nhân và hộ gia đình. Thời kỳ này sở hữu tư nhân về đất đai phát triển mạnh mẽ, quyền tư hữu về đất đai được thể hiện trong các giao dịch dân sự như: mua bán, cầm cố, trao đổi, thừa kế v.v... được triều đại nhà Nguyễn thừa nhận và bảo vệ, mọi hành vi xâm hại đến quyền tư hữu ruộng đất đều bị trừng phạt nghiêm. Tại Điều 87 Hoàng Việt Luật Lệ quy định: "Phàm đem bán trộm ruộng đất người khác, đem đất mình cày cấy không nổi đổi cho người khác và mạo nhận đất ruộng người khác là của mình như chữa trong giá tiền thiết lập văn khế loại bán có thể chuộc lại được và xâm chiếm đất ruộng người ta; ruộng 1 mẫu, nhà 1 gian trở xuống thì phạt 50 roi, mỗi 5 mẫu ruộng, 3 gian nhà thì thêm một bực tội, mút tội là 80 trượng, đồ 2 năm. Liên hệ đến ruộng đất của quan thì tăng 2 bậc" Như vậy với sự công nhận và bảo vệ của Nhà nước về sở hữu tư nhân đất đai, có thể thấy: Việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là những giao
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan