LỜI CAM ĐOAN
Tôixin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu
trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính
theo quy định của Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.Vậy tôi viết Lời cam đoan
này đề nghị Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ
Luận văn.Tôi xin chân thành cảmơn!
Học viênNguyễn Phƣơng Thảo
vMỤC LỤCDANH MỤC CHỮ VIẾT TẮTMỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.............................................................1
2.Tổng quan tài liệu nghiên cứu.......................................................................2
3.1 Đối tƣợng nghiên cứu.................................................................................2
3.2 Mục đích nghiên cứu..................................................................................3
3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................3
4. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................3
5. Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn...................................3
6. Kết cấu của luận văn....................................................................................4
CHƢƠNG 1LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢNVỚI
ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI
1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản........................................................5
1.1.1 Định nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản...............................................5
1.1.2Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản....................................6
1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sảnvới điều kiện chuộc lại........................7
1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại...............7
1.2.2Đặc điểm pháp lý của hợp đồngmua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại...........................................................................................................................7
1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại.........................................................................................................................10
1.3. Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại.........................................................................................................13
1.4.Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại và mối liên hệ giữa chúng...............................................22
1.4.1. Hợp đồng repo chứng khoán................................................................22
1.4.2 Hợp đồng repo bất động sản..................................................................26
1.4.3. Hợp đồng cố đất....................................................................................28
1.5. Ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại....................................................................................................................30
CHƢƠNG 2CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN
CHUỘC LẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM32
vi2.1. Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng.......................................................32
2.2 Đối tƣợng của hợp đồng..........................................................................35
2.3 Thời hạn chuộc lại tài sản........................................................................37
2.4 Giá bán và giá chuộc lại tài sản...............................................................38
2.5 Hình thức của hợp đồng...........................................................................42
2.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bántài sản với điều kiện
chuộc lại.................................................................................................44
2.6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản...............................................44
2.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản................................................48
2.7. Chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại................49
2.8 Hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc.........50
CHƢƠNG 3THỰC TIỄN TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG MUA
BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN
3.1 Bất cập hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
3.1.1. Hình thức của hợp đồng........................................................................53
3.1.2. Giá chuộc lại tài sản..............................................................................59
3.1.3Vấn đề thừa kế trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại..........................................................................................................................64
3.1.4 Quyền của ngƣời mua tài sản................................................................65
3.2. Kiến nghị hoàn thiện những bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc
lại............................................................................................................65
KẾT LUẬN...................................................................................................71
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................73
PHỤ LỤC
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứuBộ luật dân sự 2005 ra đời đánh dấu bƣớc
phát triển của mới nền kinh tế xã hội Việt Nam. Nó đã đặt ra những nguyên tắc cơ
bản mang tính nền tảng, định hƣớng cho sự phát triển của các giao lƣu dân sự.
Tuy nhiên, trải qua gần 10 năm thực thi bộ luật đã bộc lộ những khiếm khuyết nhất
định. Chính vì vậy, Quốc Hộiđãtiến hành sửa đổi, ban hành bộ luật dân sự
mớiBLDS năm 2015. Qua quá trình nghiên cứu về các chế định trong bộ luật dân
sự, tôi nhận thấy rằng chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
tại Điều 462trong BLDS năm 2005cần có những thay đổi đề phù hợp với tình hình
phát triển kinh tế -xã hội hiện tại của đất nƣớc và quốc tế.TrongBLDS năm 2015
chế định này đã đƣợc sửađổi tại điều 454cũng đã khắc phục một số nhƣợc điểm
của BLDS năm 2005 nhƣngchƣa có một nghiên cứu nào tổng quát về chế định
hợp đồng này mặc dù trên thực tiễncác cơ quan có thẩm quyền tỏ ra lung túng,
quan điểm không thống nhất,khi giải quyếtcác tranh chấp về hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại nhất là chấp về hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại trong lĩnh vực bất động sản dƣới tên gọi hợp đồng cố đất là khá phổ
biến. Hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trƣờng chứng khoán, giao dịch bất
động sản thì hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên, phát
triển thành các hình thức nhƣ: hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất
động sản. Các hợp đồng này có thể xem là các nhánh phái sinh của hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại với những điểm giống và biến thiên khác biệt.
Với sự xuất của loại hình giao dịch mới này, pháp luật chuyên ngành chƣa có có
những giải pháp điều chỉnh nên thiết nghĩ việc cấp thiết hiện nay là hoàn thiện chế
định chung -chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, từ đó hình
thành một khung pháp lý cơ bản làm cơ sở cho việc xây dựng những quy định đặc
thù trong pháp luật chuyên ngành. Trƣớc thực trạng trên của hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại và những đòi hỏi khách quan của thực tiễn cần
có những công trình nghiên cứu để đƣa ra những kiến nghị và giải pháp góp
phần hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể. Chính
vì vậy, ngƣời viết chọn đề tài“Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lạitheo pháp luật Việt Nam”làm luận văn tốt nghiệp.
2.Tổng quan tài liệu nghiên cứuVề hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại cũng có rất nhiều nghiên cứu về vấn đề này tuy nhiên chƣa tổng quát và chi tiết
tất cả các nội dung của loại hợp đồng này để có thể hiểu rõ nó và tìm ra những
điểm bất cập của những quy định pháp luật về chế định hợp đồng mua bán tài sản
với điều kiện chuộc lại chính vì thế kế thừa những nghiên cứu đã có thì cần chú ý
đặc biệt đến các tài liệu tham khảo nhƣ:-Trần Thế Hệ, Hợp đồng mua bán tài sản
theo pháp luật dân sự Việt Nam. Luận văn thạc sỹ Luật học, khoa Luật, Đại học
quốc gia Hà Nội, 2012-Nguyễn Thị Thu Vân, Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên
cứu lập pháp: Hợp đồng repo chứng khoán và việc sửa đổi chế định hợp đồng
chuộc lại tài sản trong Bộ luật dân sự 2005, Số 12/2011, tr.30-38.-Sỹ Hồng Nam,
Trang tin trƣờng Đạihọckiểm sát: Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc
lại và việc giải quyết tranh chấp tại tòa án,-Nguyễn Thị Mỹ Dung -Đại học Ngân
hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Nghiệp vụ repo trên thị trường chứng khoán Việt
Nam -Đôi điều bàn luận, Tạp chí Ngân hàng, số 14/2010. -PGS.TS Ngô Huy
Cƣơng, Bàn về sửa đổi các quy định chung về hợp đồng của Bộ luật dân sự 2005
3. Đối tƣợng nghiên cứu và mục đích nghiên cứu
3.1 Đối tƣợng nghiên cứuNhững vấn đề lí luận và thực tiễn trong việc thực hiện
hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và những dạng hợp đồng này trên
thực tế.
3.2 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là trên cơ sở kết quả
nghiên cứu của các công trình nghiên cứu đi trƣớc, tập trung nghiên cứu những
quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, phân
tích, đánh giá thực tiễn những quy định này đƣợc áp dụng trên thực tế. Từ đó đƣa
ra giải pháp cụ thể hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại đóng góp vào sửa đổi BLDS.
3.3 Phƣơng pháp nghiên cứuĐể thực hiện đề tài nghiên cứu ngƣời viết chủ
yếu vận dụng các phƣơng pháp phân tích so sánh tổng hợplàm sáng tỏ các vấn
đề lý luận, pháp lý cũng nhƣ thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại và đánh giá các đặc điểm pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại,đối chiếu để làm rõ những điểm hạn chế, bất cập của hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với các sản phẩm phái sinh của nó và pháp
luật của Việt Nam trƣớc đây về các vấn đề có liên quan.
4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu tổng thể
khái quát những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại và những hình thức tồn tại chủ yếu của dạng hợp đồng này trên
thực tế, từ đó và những bất cập của chế định này từđó đóng góp vào dự thảo bộ luật
dân sự sửa đổi
5. Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận vănLuận văn nghiên cứu về hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại –đây là một dạng hợp đồng khá phổ
biến trong giao lƣu dân sự, nó cũng đã phát triển dƣới các dạng hợp đồng repo
chứng khoán và hợp đồng repo bất động sản tuy nhiên luật chuyên ngành chƣa có
những điều chỉnh để các lọai hợp đồng này. Theo đó, luận văn sẽ tập trung giải
quyết các vấn đề sau:-Nêu ra và phân tích đánh giá các yếu tố cấu thành hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại-Nêu ra và phân tích các hình thức tồn tại
của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại-Tìm hiểu thực tiễn áp dụng
các quy định của loại hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại từ đó tìm ra
những điểm bất cập và đƣa ra phƣơng hƣớng hoàn thiện những quy định về dạng
hợp đồng này.
6. Kết cấu của luận vănNgoài phần mở đầu, kết luận và Danh mục tài liệu tham
khảo nội dung của luận văn gồm 03 chƣơng với kết cấu nhƣ sau:
Chƣơng 1: Lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
Chƣơng 2: Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lạitheo quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành
Chƣơng 3: Thực tiễn tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lạivà kiến nghị hoàn thiện
CHƢƠNG 1LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢNVỚI
ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI
1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản
1.1.1 Định nghĩa của hợp đồng mua bán tài sảnTrong lịch sử phát triển của nền sản
xuất xã hội có hai hình thức sản xuất là sản xuất tự cung tự cấp và sản xuất hàng
hoá. Sản xuất tự cung tự cấp là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng
để thoả mãn nhu cầu của ngƣời sản xuất trong nội bộ kinh tế. Còn sản xuất hàng
hoá là sản phẩm của xã hội trong đó mỗi quan hệ sản xuất giữa ngƣời sản xuất
biểu hiện ra thị trƣờng, thông qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ.
Hàng hoá có thể thoả mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của con ngƣời thông qua
việc trao đổi với nhau. Quá trình phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng
hoá đã làm xuất hiện tiền tệ. Tiền tệ làm thƣớc đo giá trị bản thân nó cũng là một
hàng hoá đặc biệt có giá trị nhƣ các loại hàng hoá khác. Giá trị của mỗi hàng hoá
đƣợc biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả.[33,tr11] Do vậy, việc trao đổi
hàng hoá và tiền tệ là một quan hệ pháp luật mà ngƣời mua và ngƣời bán có
những quyền và nghĩa vụ nhất định. Ngƣời bán sẽ chấm dứt quyền sở hữu đối với
vật, tài sản đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của ngƣời mua đối với
tài sản, vật đó.[13]Theo quy định của BLDS năm 2005tại điều 428quy định “hợp
đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ
giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả
tiền cho bên bán”.Và theo BLDS hiện hành 2015 tại điều 430 thì hợp đồng mua
bán tài sản đƣợc quy định: “ hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền
cho bên bán”.BLDS năm 2015 đã thay thế BLDS năm 2005 và có nhiều điểm tiến
bộ, việc mua bán đƣợc thực hiện không chỉ là bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và
bên mua có nghĩa vụ giao tiền mà hơn thế nữa bên bán phải thực hiện chuyển giao
quyền sở hữu tức là chuyển giao toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài
sản cho ngƣời mua. Quy định nhƣ vậy mới đảm bảo đƣợc hợp đồng mua bán
đƣợc thực hiện triệt để.
1.1.2Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sảnThứ nhất, hợp đồng mua bán
tài sản là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể gồm bên mua và bên bán, cơ sở đầu
tiên để hình thành hợp đồng mua bán là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các
bên. Hay nói cách khác quan hệ hợp đồng chỉ đƣợc hình thành từ những hành vi
có ý chí. Chỉ khi ý chí của các bên không bị lừa dối hay cƣỡng ép mà hoàn toàn tự
nguyện đƣợc thể hiện thống nhất thì quan hệ hợp đồng mới đƣợc hình thành. Tuy
nhiên hiệu lực của hợp đồng còn phụ thuộc vào cả nội dung thoả thuận của các bên
có hợp pháp hay không. Trong hợp đồng mua bán tài sản các bên thoả thuận nhằm
làm chấm dứtquyền sở hữu của ngƣời bán đối với tài sản đó và xác lập quyền sở
hữu của ngƣời mua. Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sảnvào thời điểm đạt
đƣợc sự thỏa thuận giữa các bên về nội dung chủ yếu của hợp đồng, không phải ở
thời điểm giao tài sản hoặc thời điểm ghi nhận sự thỏa thuận đó bằng văn bản. Thứ
hai, hợp đồng mua bán tài sản còn là một hợp đồng song vụ theo đó cả bên bán và
bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này sẽ tƣơng ứng
với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại. Bên bán cónghĩa vụ chuyển giaoquyền sở
hữutài sản thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao tiền thanh toán.Thứ ba, hợp đồng
mua bán tài sản là hợp đồng có tính đền bù: Tính đền bù đƣợc xác định trên cơ sở
có đi và có lại về lợi ích giữa các chủ thể. Đây là loại hợp đồng mà mỗi bên chủ thể
sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích, một công việc nhất định sẽ nhận lại
đƣợc từ bên kia một lợi ích tƣơng đƣơng. Tuy nhiên, không phải trong mọi
trƣờng hợp nhất thiết hai bên đều nhận đƣợc lợi ích vật chất thì mới coi là đền bù
tƣơng ứng. Tính đền bù là điểm khác biệt cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản so
với hợp đồng tặng cho tài sản –một hợp đồng không có đền bù. [33,tr11-18]1.2
Khái niệm hợp đồng mua bán tài sảnvới điều kiện chuộc lại
1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bántài sản với điều kiện chuộc lại Trƣớc sự phát
triển không ngừng của xã hội nhu cầu mua bán, trao đổi của con ngƣời cũng đa
dạng và phức tạp hơn nên ngoài các hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng
BLDS 2015còn quy định thêm về nhữngdạng hợp đồng đặc biệt trong đó có hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc. Thuật ngữ "hợp đồng mua bán tài sản
với điều kiện chuộc lại"không phải là tên gọi chính thức của luật và trong thực tiễn
loại hợp đồng này còn có các tên gọi khác nhƣ: hợp đồng mua bán tài sản cóđiều
khoản chuộc lại, hợp đồng chuộc lại,nhƣng xét về bản chất là giống nhau. Vì
vậy, xuất phát từ bản chất chuộc lại của loại hợp đồng này mà ngƣời viết thống
nhất cách gọi trong luận văn là hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
nhằm phân biệt với các loại hợp đồng mua bán khác và thuận tiện cho việc phân
tích. Theo quy định tại trong BLDS năm 2015tại điều 454“Chuộc lại tài sản đã
bán” và các quy định về hợp đồng mua bán tài sản thì ta có thể hiểu hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại là: “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại là hợp đồng mua bán tài sản mà trong đó bên bán và bên mua cùng nhau
thoả thuận về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn.”
1.2.2Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điềukiện chuộc lại Thứ
nhất, về thời hạn thực hiện quyền chuộc lại, theo BLDS năm 2005 quy định bên
bán và bên mua thỏa thuận nhƣng luật giới hạn là không quá một năm đối với
động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Tuy
nhiên,BLDS năm 2015hiện hànhđã sửa đổi về chuộc lại tài sản đã bánthì thời gian
chuộc lại phụ thuộc hoàn toàn vào thoả thuận của hai bên, trƣờng hợp không có
thoả thuận thì luật mới đƣa giới hạn chuộc lại một năm đối với động sản và năm
năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Hay nhƣ so sánh với hợp
đồng mua bán với điều kiện dùng thử, bên mua cần có một thời gian nhất định để
quyết định có mua tài sản đó hay không thì ngƣợc lại trong hợp đồng mua bán với
điều kiện chuộc lại, bên bán cần một thời hạn để quyết định có bán tài sản đó hay
không. Cho nên "điều kiện chuộc lại" của hợp đồng có tính chất quyết định đến
việc ngƣời bán có đồng ý bán tài sản hay không và điều kiện này chính là điểm
đặc trƣng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với các hợp
đồng khác. Thứ hai, vềgiá chuộc lại tài sản, theo đó giá chuộc lại không phụ thuộc
vào giá bán ban đầu mà đƣợc xác định theo giá thị trƣờng tại thời điểm và địa
điểm chuộc lại, nếu bên bán và bên mua không có thỏa thuận khác. Trong thời hạn
chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào nhƣng phải báo trƣớc cho
bên mua trong một thời gian hợp lý, nhƣng nếu bên bán không thực hiện
“quyền” chuộc lại tài sản (bao gồm không muốn chuộc lại hoặc không có
khả năng chuộc lại) thì hợp đồng mua bán đƣơng nhiên đƣợc coi nhƣ có hiệu lực
tại thời điểm giao kết và quyền sở hữu đối với tài sản mua bán sẽ vĩnh viễn chuyển
sang cho bên mua. Thứ ba, về chuyển giao quyền sở hữu khi thực hiện hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Trong hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại quyền sở hữu đối với tài sản bán cũng đƣợc công nhận cho bên
mua, đồng thời bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản đó trong thời hạn chuộc lại.
Tuy nhiên, điều kiện chuộc lại đã hạn chế quyền sở hữu đối với vật mua của bên
mua. Trong thời hạn chuộc lại bên mua không đƣợc xác lập bất kỳ giao
dịchchuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác nào có liên quan đến tài sản mua
nếu có nguy cơ ảnh hƣởng đến quyền chuộc lại tài sản của bên bán. Đây là điểm
mới củaBLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 cho phép các chủ sở hữu tạm
thời “ bên mua” đƣợc thực hiện các giao dịch nhƣ cho thuê, thế chấp, cầm cố...
nghĩa là không chuyển quyển sở hữu ( tăng quyền cho bên mua) và phải chịu rủi ro
đối với tài sản.Từ những phân tích về hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng mua
bán tài sản có điều kiện chuộc lại thì có thể nói mối quan hệ giữa hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại với hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng là
mối quan hệ giữa “cái riêng” và “cái chung”, giữa chúng có những điểm tƣơng
đồng và khác biệt ở những điểm sau đây: Thứ nhất, thời hạn chuộc lại tài sảntrong
hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bên bán và bên muacó thể thỏa
thuận hoặc không thỏa thuận về thời hạn này tuy nhiên nếu không thỏa thuận về
thời hạn chuộc lại tài sản thì thời hạn này sẽ bị giới hạnkhông quá một năm đối với
động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời
hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhƣng phải báo trƣớc
cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Chính thời hạn chuộc lại này đã tạo cho
bên mua chỉ có quyền sở hữu “tạm thời” đối với tài sản, trong khi đó với hợp đồng
mua bán tài sản (thông thƣờng) quyền sở hữu sẽ chuyển giao thực sự cho bên mua
và bên bán không có quyền chuộc lại cho nên càng không thể có thỏa thuận về thời
hạn chuộc lại tài sản. Thứ hai, quyền sở hữu của bên muakhi hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại đƣợc giao kết và phát sinh hiệu lực thì quyền sở hữu
tài sản cũng đƣợc chuyển từ bên bán sang bên mua, tuy nhiên, quyền sở hữu này
cũng chỉ có tính chất tạm thời nếu bên bán thực hiện quyền chuộc lại của mình.
Đồng thời, đối với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì quyền sở
hữu của bên mua đối với tài sản mà mình đã mua cũng không tuyệt đối, vì sự ràng
buộc của điều kiện chuộc lại. Theo đó, trong thời hạn chuộc lại bên mua không
đƣợc thực hiện các giao dịchliên quan đến chuyển quyền sở hữu tài sản vì các giao
dịch đó có khả năng ảnh hƣởng đến quyền chuộc lại tàisản của bên mua. Thứ ba,
giá chuộc lại tài sảnlà một điều khoản quan trọng trong hợp đồng mà các bên cần
thỏa thuận, trong trƣờng hợp không có thỏa thuận thì giá chuộc lại tài sản là giá
thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại.
1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lạiGiao
kết hợp đồng là giai đoạn thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa các chủ thể trong quan
hệ trao đổi. Để việc giao kết đó phù hợp với mục đích, ý chí của các bên đồng thời
vẫn đƣợc sự công nhận, bảovệ của Nhà nƣớc thì cũng giống nhƣ các hợp đồng
khác, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đòi hỏi phải đƣợc giao kết
trên cơ sở ý chí của các bên phải phù hợp với ý chí của Nhà nƣớc, ý chí của pháp
luật, nghĩa là việc giao kết đó phải đƣợc thực hiện theo những nguyên tắc mà pháp
luật đặt ra. Các nguyên tắc này đƣợc đặt ra nhằm bảo đảm sự an toàn pháp lý cho
các bên tham gia giao kết, định hƣớng cách xử sự cho các chủ thể trong quá trình
giao kết và thiết lập về quan hệ hợp đồng hợp pháp.Do không có quy phạm chuyên
biệt quy định về nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sảnvới điều kiện chuộc
lại và đây cũng là một loại quan hệ pháp luật dân sự nên nó cũng phải tuân theo
những nguyên tắccơ bản của pháp luật dân sự quy định tại điều 3 BLDS 2015:Thứ
nhất, mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không đƣợc lấy bất kỳ lý do nào để
phân biệt đối xử; đƣợc pháp luật bảo hộ nhƣ nhau về các quyền nhân thân và tài
sản. Tức là khi tham gia giao kết các bên đều đƣợc bình đẳng về quyền và nghĩa
vụ, khi có tranh chấp xảy ra, căn cứ vào các thỏa thuận của các bên cũng nhƣ các
quy định của pháp luật thì toàn bộ quyền và nghĩa vụ về tài sản của các bên đều
đƣợc pháp luật bảo vệ.Thứ hai,cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận.
Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã
hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải đƣợc chủ thể khác tôn
trọng.Theo nguyên tắc này này mọi cá nhân, tổ chức khi có đầy đủ tƣ cách chủ thể
đểu có quyền tham gia giao kết bất kỳ một hợp đồng dân sự nào nếu họ muốn và
không có ai có quyền ngăn cấm họ, bằng ý chí tự do của mình các chủ thể có
quyền giao kết hợp đồng. Chủ thể “tự do, tự nguyệngiao kết” hợp đồng nhƣng
không trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của pháp luật. Điều này đã thể hiện
đƣợc quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng vớinhau, chủ thể ngoài
việc đƣợc “ tự do giao kết” thì bên cạnh đó còn có nghĩa vụ tôn trọng pháp luật và
không đƣợc làm trái những gì mà mình đã giao kết, đảm bảo đƣợc sự công bằng
và tính công minh của pháp luật.Nội dung của quyền tự do giao kết hợp đồng này
bao gồm: Quyền tự do lựa chọn đối tác ký kết hợp đồngcho phép các bên tự do lựa
chọn giao kết hay không giao kết hợp đồng với chủ thể khác, đảm bảo sao cho phù
hợp và có lợi nhất cho mình, mà không ai có quyền can thiệp hay cản trở; Quyền tự
do thỏa thuận nội dung và hình thức của hợp đồng khi giao kết hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại bên bán và bên mua hoàn toàn có quyền lựa chọn
đối tƣợng tài sản để mua bán, thỏa thuận thời hạn chuộc lại, thỏa thuận giá cả,
cách tính giá (gồm giá bán và giá chuộc lại), phƣơng thức thanh toán, điều kiện
giao nhận tài sản,trong hợp đồng, trên cở sở đảm bảo hàihòa quyền và lợi ích
của hai bên. Và sự thỏa thuận đó của các bên, đƣợc thể hiện dƣới một hình thức
nhất định có thể bằng lời nói, có thể bằng văn bản hay một hành vi cụ thể nào đó,
khi luật không quy định loại hình hợp đồng đó phải đƣợc giao kết bằng mộthình
thức nhất định, thì tùy thuộc độ tin cậy giữa các bên, đối tƣợng của hợp đồng là
động sản hay bất động sản,mà các bên lựa chọn một hình thức hợp đồng thích
hợp; Quyền tự do thỏa thuận thay đổi nội dung hợp đồng trong quá trình thực hiện.
Các bên tham gia hợp đồng có quyền thỏa thuận thay đổi, đình chỉ hay hủy bỏ hợp
đồng đã đƣợc giao kết trong quá trình thực hiện hợp đồng. Thứ ba, nguyên tắc
việcxác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không đƣợc xâm phạm
đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời khác.Bộ luật dân sự năm 2015đã quy định cho các chủ thể đƣợc “tự do ý
chí” nhƣngmọi quyền tự do đều có giới hạn của nó, nghĩa là các chủ thể đƣợc
quyền tự do giao kết, xác lập hợp đồng nhƣng sự tự do đó phải đƣợc đặt trong
giới hạn bởi lợi ích của ngƣời khác, lợi ích của xã hội, lợi ích công cộng,Vì vậy,
tự do của mỗi chủ thể phải “không trái pháp luật, đạo đức xã hội”. Các bên chủ thể
khôngđƣợc phép làm trái chủ yếu bao gồm những giá trị tinh thần liên quan đến
gia đình, đến đời sống cộng đồng, là những chuẩn mực ứng xử chung giữa ngƣời
với ngƣời trong đời sống xã hội đƣợc cộng đồng tôn trọng và thừa nhận.Thứ tƣ,
nguyên tắc cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dânsự của mình một cách thiện chí, trung thực.. Hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại phải đƣợc hình thành trên cơ sở ý chí của các bên và ý chí đó phải
hoàn toàn tự nguyện. Khi hai bên tham gia giao kếthợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại thì bên bán và bên mua đƣợc bình đẳng đƣa ra các điều kiện,
những nội dung phù hợp với lợi ích của mình để đạt đƣợc mục đích đặt ra;bên bán
và bên mua đƣợc hƣởng quyền và nghĩa vụ tƣơng ứng với nhau trong phạm vi
mà họ đã thỏa thuận;bên bán và bên mua bình đẳng gánh chịu trách nhiệm dân sự
khi vi phạm hợp đồng. Nguyên tắc bình đẳng trong giao kết hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại có ý nghĩa trong việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của
mỗi bên, đảm bảo sự công bằng trong giao kết hợp đồngdân sự. Bên cạnh đó, để
nhanh chóng đạt đƣợc sự thỏa thuận, thống nhất ý chí thì đòi hỏi bên bán và bên
mua trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phải có một thái độ
thiện chí và hợp tác. Trong quá trình giao kết hợp đồng, các bên phải tôn trọng ý
chí của nhau trong quá trình thƣơng lƣợng, biết thừa nhận lợi ích của nhau một
cách công bằng và hợp lý. Hai bênphải tuân thủ khi giao kết đó là nguyên tắc trung
thực và ngay thẳng. Việc thực hiện nguyên tắc này nhằm mục đích bảo đảm hiệu
lực của hợp đồng đã giao kết. Theo đó, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại, một bên không đƣợc lừa dối bên kia, không đƣợc cố
ý đƣa ra các thông tin không đúng để bên kia giao kết hợp đồng với mình, làm cho
quyền lợi của bên kia bị thiệt hại. [27]
1.3. Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lạ
1.3. 1.Trên thế giới Hợp đồng chuộc lại tài sản là một chế định đã có từ thời trung
đại trong tập quán thƣơng mại của nhiều nƣớc Châu Âu. Trƣớc tiên phải nhắc
đến nƣớc Pháp, một quốc gia có nền pháp lý phát triển từ rất sớm và là một điểm
sáng tiêu biểu trong hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil law). Trong Bộ luật
Dân sự Pháp, các điều luật quy định về hợp đồng chuộc lại phần lớn đều chịu ảnh
hƣởng từ các quy định của cổ luật và tập quán thƣơng mại của Pháp. Chế định
hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này trong Bộ luật Dân sự Pháp
đƣợc quy định tại Thiên VI, Chƣơng VI, Mục I về Quyền chuộc lại vật (từ Điều
1659 đến 1673). Và không riêng gì nƣớc Pháp, pháp luật dân sự của hầu hết các
nƣớc theo hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa cũng đều quy định về hợp đồng
chuộc lại. Từ khi mới xuất hiện, hợp đồng chuộc lại -hay còn gọi là hợp đồng mua
bán với điều khoản chuộc lại -đƣợc sử dụng nhƣ một sự trao đổi tài sản giữa các
ngân hàng với những thƣơng nhân trong lĩnh vực thƣơng mại, và khởi thủy nó chỉ
đƣợc áp dụng đối với các loại tài sản thông thƣờng mà chủ yếu là bất động sản.
Đến đầu những năm 90 của thế kỷ XX, bán với điều khoản chuộc lại đã không còn
bó hẹp trong phạm vi các tài sản thông thƣờng nữa, mà đã biến thiên và phát triển
thành một công cụ tài chính và đƣợc coi nhƣ một phƣơng thức tiếp cận vốn linh
hoạt của các nhà đầu tƣ. Hiện nay, bán chuộc lại -với sản phẩm phái sinh của của
nó mang tên repo -đã trở nên thông dụng ở hầu hết các nƣớc đến mức tất cả các
chủ thể kinh doanh, kể cả cá nhân, đều sử dụng phƣơng pháp này.[26]1.3.2. Ở Việt
Nam Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam thì những quy định về hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại đƣợc đề cập từ rất sớm. Chế định về hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại không chỉ mới tồn tại ở nƣớc ta từ khi khai sinh
nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa mà nó còn có lịch sử lâu dài từ thời phong kiến.
Vì vậy, có nghiên cứu lịch sử lập pháp của chế định hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại chúng ta mới thấy đƣợc bối cảnh toàn cục của vấn đề, những
hạn chế, tiến bộ,của nó từ đó có những giải pháp sát hợp để hoàn thiện pháp luật
hiện tại. Trong phần này ngƣời viết xem xét lịch sử pháp luật Việt Nam liên quan
đến chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong giai đoạn từ
thời Lý đến nay và để thuận tiện cho phân tích ngƣời viết phân khúc thành bốn
giai đoạn nhƣ sau: + Giai đoạn 1: Thời phong kiến (Thời Lý, Thời Hậu Lê, Thời
Nguyễn) Từ thời Lý trở đi, khi cơ sở chính trị đã vững vàng Nhà Lý, Trần, Lê (Hậu
Lê), Nguyễn nối tiếp nhau trong thời gian dài nên có điều kiện xây dựng nền pháp
chế độc lập và đã có các công trình pháp luật đáng kể.Những quy định về hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đƣợc đề cập chủ yếu ở các bộ luật thời Lý,
Hậu Lê và Thời Nguyễn. Nhà Lý tồn tại từ năm 1010 đến năm 1225, bên cạnh việc
củng cố bộ máy cai trị các vua nhà Lý còn chú trọng đến việc thiết lập các triều
nghi, điển chế pháp luật. Vào năm 1042, Lý Thánh Tông cho ban hành Bộ luật
Hình thƣ, đây là sách luật đầu tiên của một triều đại Việt Nam. Cũng nhƣ pháp
luật của các triều đại phong kiến sau này, pháp luật thời Lý không có văn bản riêng
điều chỉnh về lĩnh vực dân sự, mà xen kẻ giữa các chế định hình sự, hành
chính,là các chế định dân sự thuần túy. Chế định về chuộc lại đã đƣợc Bộ luật
Hình thƣ điều chỉnh nhằm bảo vệ quyền lợi của ngƣời nông dân, nó giúp họ
không phải từ bỏ quyền sở hữu đối với một tƣ liệusản xuất quan trọng đó là
"ruộng nƣơng" trong lúc túng tiền bằng quy định: "ngƣời nông dân khi túng tiền
phải cầm cố ruộng nƣơng đƣợc chuộc lại ruộng đất trong thời hạn 20 năm". Quy
định này tỏ ra cần thiết và phù hợp, đặc biệt là đối với nền kinh tế nôngnghiệp nên
những quy định về chuộc lại này tiếp tục phát triển, cụ thể và đầy đủ hơn trong quy
định pháp luật của các triều đại tiếp theo. Thời Lê (1428 -1788) là thời kỳ tồn tại
dài trong lịch sử chế độ phong kiến Việt Nam và cũng là thời kỳ mà tình hình
chính trị, kinh tế, xã hội cũng nhƣ pháp luật đạt đƣợc nhiều thành tựu. Bên cạnh
các chính sách ruộng đất thì nhà Lê còn thực hiện chính sách "trọng nông, khuyến
thƣơng", nhờ vào chính sách này nên các giao dịch dân sự có điều kiện phát triển
và đỉnh cao là sự ra đời của Bộ Quốc triều hình luật. Bộ Quốc triều Hình luật hay
còn đƣợc gọi là Bộ luật Hồng Đức đƣợc ban hành vào năm 1483. Đây là bộ luật
đánh dấu thời hoàng kim trong lịch sử phong kiến Việt Nam. Bộ luật này đã phản
ánh khá trung thực thực tiễn xã hội Việt Nam thế kỷ XV, nó đƣợc giới nghiên cứu
trong và ngoài nƣớc đánh giá cao không chỉ vì nó có quy mô lớn, có nội dung
phong phú và phức tạp mà còn có giá trị tƣ tƣởng mang tính dân tộc, nhân đạo và
tiến bộ. [8, tr 9]Và một phần quan trọng góp phầntạo nên giá trị đó của bộ luật phải
kể đến đó làcác quy định về khế ƣớc (mà ngày nay gọi là hợp đồng). Trong Quốc
triều Hình luật không sử dụng khái niệm khế ƣớc mà dùng các khái niệm cụ thể
nhƣ: mua, bán, cho, cầm,ƣvà khái quát hơn là văn khế. Hợp đồngmua bán tài sản
với điều kiện chuộc lại đã đƣợc Quốc triều Hình luật điều chỉnh khá chi tiết với
tên gọi là khế ƣớc cầm ruộng đất, trong đó các quyền, nghĩa vụ của các bên đƣợc
cụ thể hóa và thời hạn chuộc lại cũng dài hơn. Quốc triều Hình luật quy định: "Một
khi ruộng đất đã đƣợc cầm thì chủ ruộng đất không đƣợc đem ruộng đất đó bán
đứt cho ngƣời khác trong khi chƣa đem tiền chuộc trả cho ngƣời chủ cầmƣViệc
bán ruộng đất phải đƣợc lập thành văn tự khác (Điều 383). Với khế ƣớc cầm
ruộng đất này cho phép chủ đất trong lúc gặp khó khăn có thể "cầm" (bán tạm thời)
ruộng đất của mình cho ngƣời khác, việc cầm ruộng đất cho ngƣời khác đã hạn
chế quyền định đoạt của chủ ruộng đất, theo đó chủ ruộng đất không đƣợc bán
ruộng đất cho ngƣời khác. Quyền này chỉ đƣợc khôi phục hoàn toàn khi chủ
ruộng đất đã trả tiền chuộc cho ngƣời chủ cầm. Nếu chủ ruộng đất xin chuộc lại
mà chủ cầm không cho chuộc hoặc không muốn chuộc mà chủ cầm bắt buộc phải
chuộc lại thì chủ cầm đều bị phạt 80 trƣợng. Việc chuộc lại chỉ đƣợc tiến hành
trong một thời hạn nhất định. Cụ thể: Đối với ruộng mùa là ngày 15 tháng 3; ruộng
chiêm là ngày 15 tháng 9. Đây là thời hạn do Quốc triều Hình luật quy định
(Đ384). Tuy nhiên, họ có thể thỏa thuận một thời hạn chuộc khác, nếu quá kỳ hạn
trên mà chủ ruộng cố đòi ruộng thì cũng bị phạt 80 trƣợng, đồng thời vẫn không
cho chuộc lại. Nếu chuộc trong kỳ hạn và đƣợc quan xử cho chuộc mà chủ cầm cố
tình lần khân không cho chuộc, dẫn đến quá kỳ hạn, thì chủ cầm bị phạt 80
trƣợng, phải cho chuộc và trả lại tiền lãi những ngày để lần khân. Việc trả lãi đối
với những ngày chậm cho chuộc là một chế tài luật định đã đƣợc sử dụng cách
đây hơn 5 thế kỷ nhằm bảo đảm đồng tiền không bị ngừng lƣu thông. Quyền
chuộc lại của ngƣời cầm đƣợc pháp luật bảo vệ trong niên hạn 30 năm. Nếu quá
niên hạn này thì không đƣợc chuộc lại. Niên hạn này có thể coi là thời hiệu
chấm dứt quyền yêu cầu. Trong trƣờng hợp ngƣời bán trái lý mà còn kêu lên
quan để đòi chuộc thì xử phạt 50 roi, biếm một tƣ."[8,tr 59-60]Từ những quy định
trên cho thấy chế định về chuộc lại trong luật thời Lê đã có sự kế thừa và phát triển
các quy định thời Lý -Trần. Tiếp theo nhà Hậu Lê là nhà Nguyễn tồn tại từ năm
1802 đến năm 1945 nhƣng thực chất chỉ tồn tại độc lập đến năm 1858, đây là triều
đại phong kiến cuối cùng của Việt Nam. Mặc dù nhà Nguyễn đã thực hiện nhiều
biện pháp để củng cố và xây dựng nhà nƣớc phong kiến chuyên chế nhƣng do
chính sách "bế quan, tỏa cảng" không phù hợp với thực tiễn khách quan nên những
chính sách đó ngƣợc lại trở thành rào cản, kìm hãm nền kinh tế phát triển theo xu
hƣớng kinh tế -hàng hóa. Thời kỳ đầu dƣới triều Gia Long, Minh Mạng còn duy
trì một số quan hệ công thƣơng với nƣớc ngoài thuộc khu vực Đông Nam Á và
một số nƣớc phƣơng Tây nhƣng từ thời Tự Đức trở về sau thì hầu nhƣ không
còn một quan hệ thông thƣơng nào nữa. Và hệ quả của chính sách đó là nền kinh
tế kém phát triển, sự phát triển của giao lƣu dân sự bị hạn chế rất nhiều. Dƣới thời
Nguyễn một bộ luật quan trọng đƣợc ban hành theo chỉ dụ của vua Gia Long
mang tên Hoàng Việt Luật lệ (hay còn gọi là Bộ luật Gia Long) chúng ta cũng tìm
thấy sự ảnh hƣởng ít nhiều của những chính sách trên. Trong Hoàng Việt Luật lệ
các quy định về dân sự chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, nhiều vấn đề dân sự không đƣợc
ghi nhận và thiếu những quy định cụ thể, tính chất hƣớng dẫn trong các quy phạm
rất hạn chế, chủ yếu là những cấm đoán. Trong quyển 6, 7, 8 Hoàng Việt Luật lệ
gồm 66 điều luật hộ, tuy nhiên trong đó chỉ có 10 điều về ruộng, nhà, 16 điều về
hôn nhân, 3 điều về vay nợ là thuộc sự điều chỉnh của pháp luật dân sự. Mặc dù
các quy định về dân sự chiếm rất ít nhƣng Hoàng Việt Luật lệ cũng dành những
quy định để điều chỉnh về mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, điều đó cho thấy
sự cần thiết và quan trọng của loại hợp đồng chuộc lại này đối với đời sống thực
tiễn. Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong Hoàng Việt Luật lệ
đƣợc biết đến với cái tên "điển mại" -một trong hai hình thức mua bán phổ biến
thời bấy giờ đƣợc Hoàng Việt Luật lệ điều chỉnh. Nếu nhƣ với hình thức mua bán
"đoạn mại" có nghĩa là mua đứt bán đoạn, ngƣời mua có quyền sở hữu đồ vật
ngay sau khi trả tiền và ngƣời bán không có quyền lợi gì đối với tài sản đã bán thì
với hình thức bán "điển mại" điều này gần nhƣ ngƣợc lại, có nghĩa là bán rồi một
thời hạn sẽ chuộc lạitài sản đã bán hay nói cách khác là "bán tạm thời, bán có thời
hạn" và quyền sở hữu đối với tài sản không bị vĩnh viễn mất đi sau lần bán đó nhƣ
đối với hình thức đoạn mại. Hình thức "điển mại" này ngày nay gọi là bán chuộc
lại. Cụ thể, Điều 89 của Hoàng Việt Luật lệ quy định: "Những ruộng đất, vƣờn
rừng, đồ dùng mà ngƣời ta bán có thời hạn đến mãn niên hạn, ngƣời chủ nô đem
tiền đến chuộc lại. Nếu ngƣời làm chủ tạm thời thoái thác nọ kia không cho chuộc
thì bị phạt 40 roi. Ngoài ra, huê lợi thu đƣợc trongnăm ấy dƣ nhiều phải chu cấp
cho chủ, vẫn cho chuộc theo nguyên giá. Còn nhƣ hạn năm đã hết mà chủ không
có khả năng chuộc lạithì không ở trong luật này". Cũng trong điều luật này còn quy
định: "ngƣời bán không đƣợc bán hai lần đối với một tài sản". Lần bán thứ hai là
phi pháp, vì bán tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của mình trong một thời
hạn nhất định. Ngƣời mua đầu tiên trở thành chủ ruộng đất. Ngƣời mua thứ hai
đƣợc nhận lại tiền. Quy định này rất công bằng. Yếu tố biết hoặc không biết của
ngƣời mua cũng quyết định mức độ trách nhiệm của ngƣời này. Trong khế ƣớc
điển mại phải ghi rõ thời hạn chuộc lại. Trong thực tế có hai hình thức mua bán
điển mại sau đây: Thứ nhất, hai bên thỏa thuận về việc ngƣời bán có quyền chuộc
lại tài sản sau một thời hạn ghi rõ trong văn khế. Trong trƣờng hợp này, ngƣời
bán nhận lại ruộng đất và phải trả lại cho ngƣời mua số tiền chuộc lại. Hoa lợi mà
ngƣời mua đã thu đƣợc trong thời hạn chuộc lại đƣợc trừ vào tiền lời của giá
bán. Thứ hai, ngƣời bán có thể chuộc lại tài sản đã ghi trong văn khế. Nếu ngƣời
bán chuộc lại trƣớc thời hạn thì phải hoàn trả tiền và trả cả lãi theo thỏa thuận, nếu
chuộc lại sau hạn chuộc thì chỉ phải hoàn trả tiền bán, vì ngƣời mua đã đƣợc sử
dụng tài sản thêm một thời gian nữa. Đất ruộng đãđiển mại thì đƣơng nhiên đƣợc
chuộc lại và ngƣời bán không phải trả tiền chuộc lại, vì ngƣời mua đã thu đƣợc
hoa lợi do canh tác đất ruộng. Do đó giá chuộc lại không quan trọng và đƣợc coi
là tƣơng đƣơng với hoa lợi mà ngƣời mua thu đƣợc.[8, tr 72-74]Giai đoạn 2:
Thời thuộc Pháp Dƣới thời Pháp thuộc nƣớc ta bị chia cắt thành các vùng lãnh
thổ có chế độ chính trị khác nhau: Nam Kỳ là thuộc địa của Pháp, Bắc Kỳ và Trung
Kỳ là đất bảo hộ. Tƣơng ứng với các chế độ chính trị khác nhau, các bộ luật riêng
biệt cũng đƣợc ban hành cho mỗi vùng lãnh thổ. Các bộ luật này cả về hình thức
lẫn nội dung khác hẳn với các cổ luật và chịu ảnh hƣởng sâu xa của kỹ thuật pháp
lý phƣơng Tây. Tại Nam Kỳ, quyền lập pháp nằm trong tay ngƣời Pháp và đƣợc
thực hiện bằng Sắc lệnh của Tổng thống Pháp. Sắc lệnh ngày 3/10/1883 đã cho ra
đời Bộ Dân luật giản yếu (Precis de legislation civile). Tuy nhiên, Bộ luật này
không đề cập gì đến hợp đồng. Bộ Dân luật Bắc Kỳ do viên Thống sứ Pháp tại đây
ban hành vào năm 1931 với nhan đề chính thức là "Bộ Dân luật đƣợc thi hành tại
các Tòa Nam án Bắc Kỳ" (Bộ luật này còn đƣợc gọi là Bộ luật Morché -Thống sứ
Bắc Kỳ). Bộ Dân luật Bắc Kỳ gồm có 1455 điều chia thành một thiên sơ bộ và bốn
quyển, trong đó, quyển thứ nhất tỏ ra đặc sắc hơn cả vì nó thểhiện sự tiếp nhận có
chọn lọc một số nội dung của Bộ Dân luật Pháp trong sự kết hợp với giá trị văn
hóa truyền thống của Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định về hợp đồng trong Bộ
Dân luật Bắc Kỳ đã mƣợn hầu hết các điều khoản của Bộ Dân luật Pháp. Vì vậy,
màcác quy định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong Bộ Dân
luật Bắc Kỳ về cơ bản cũng có sự kế thừa tinh thần của Bộ Dân luật Pháp, chẳng
hạn nhƣ ở điều 961, điều 963, điều 965, điều 966, điều 967,ƣBộ Dân luật Trung
Kỳ đƣợc ban hành năm 1936 (còn gọi là Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật 1936). Bộ
luật này bao gồm 5 Quyển, 1709 Điều (nhiều hơn Bộ Dân luật Bắc Kỳ 254 Điều)
của tác giả Collet, cố vấn pháp luật của Chính phủ bảo hộ. Các quy định về hợp
đồng đƣợc xây dựng giống
với luật La Mã và đƣợc quy định khá chi tiết; một số quy định trong bộ luật mang
tính hiện đại và tiến bộ. Ngoài ra, một trong các chế định đặc thù là khế ƣớc đƣợc
quy định chi tiết và chặt chẽ hơn các Bộ dân luật Nam Kỳ và Bắc Kỳ, về cơ bản,
Bộ luật này giống Bộ Dân luật Bắc Kỳ 1931[36]Giai đoạn 3:Sau Cách mạng Tháng
Tám năm 1945 thành công Sau Cách mạng Tháng 8 năm 1945, trong điều kiện
chƣa xây dựng đƣợc Bộ luật mới, Sắc lệnh ngày 10/10/1945 đã đƣợc Chủ tịch
Hồ Chí Minh ký ban hành cho phép áp dụng các luật lệ của chế độ cũ cho đến khi
ban hành đƣợc các văn bản luật thống nhất trong toàn quốc, với nguyên tắc: "nếu
những luật lệ đó không trái với nguyên tắc độc lập của nƣớc Việt Nam và chính
thể dân chủ cộng hòa". Năm 1954, sau chiến thắng Điện Biên Phủ và Hội nghị
Giơ-ne-vơ thắng lợi, miền Bắc hoàn toàn giải phóng. Theo hiệp định, đất nƣớc
tạm thời chia làm hai miền và sau hai năm hai miền sẽ thống nhất bằng tổng tuyển
cử trong cả nƣớc do chính quyền hai miền hiệp thƣơng tổ chức. Nhƣng sau khi
hất cẳng Pháp, đế quốc Mỹ và chính quyền Ngô Đình Diệm đã vi phạm hiệp định
Giơ-ne-vơ, từ chối hiệp thƣơng tổng tuyển cử để thống nhất đất nƣớc. Vì vậy từ
năm 1955 đến 1975, ở Việt Nam đã hình thành hai chính quyền: Việt Nam dân chủ
cộng hòa ở miền Bắc và Việt Nam cộng hòa ở miền Nam. Ở miền Bắc, ngày
1/7/1959, Tòa án nhân dân tối cao có chỉ thị số 772-TATC đình chỉ áp dụng những
luật lệ của chế độ cũ và từ thời điểm đó chỉ ápdụng những luật lệ của nƣớc Việt
Nam dân chủ cộng hòa. Vì vậy, trong thời gian này chúng ta thiếu hẳn mộtBộ luật
dân sự. Ở miền Nam, ngày 20/12/1977 Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu ký sắc lệnh
đồng thời ban hành 5 Bộ luật trong đó có Bộ luật dân sự Sài Gòn. Bộ luật này về
cơ bản duy trì hệ thống pháp luật của Pháp tại Nam Kỳ trƣớc đây và hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng đƣợc bộ luật này dành sự quan tâm
điều chỉnh. Giai đoạn 4:Đất nước thốngnhất (từ năm 1975 đến naySau khi miền
Nam hoàn toàn giải phóng và thống nhất đất nƣớc, các bộ luật ở miền Nam trong
đó có Bộ luật dân sự bị bãi bỏ, pháp luật miền Bắc đƣợc áp dụng thống nhất trong
phạm vi cả hai miền Nam Bắc. Ngày 28/10/1995 Bộ luật dân sự của Nhà nƣớc
thống nhất đƣợc ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/7/1996. Bộ luật dân sự năm
1995 này có ý nghĩa vô cùng lớn lao đối với chính sách đổi mới của Việt Nam và
đƣợc coi là một trong các tuyên ngôn pháp lý quan trọng nhất của Nhà nƣớc về
việc từ bỏ cơ chế quản lý tập trung kế hoạch hóa, phát triển kinh tế thị trƣờng, tôn
trọng các nguyên lý cơ bản của đời sống dân sự. Trong phần các hợp đồngthông
dụng, bộ luật này đã dành những quy phạm điều chỉnh về hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại, đó là Điều 458 quy định về chuộc lại tài sản đã bán.
Đây là một trong các loại hợp đồng mua bán tài sản đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng
đối với thực tiễn. Sau 10 năm áp dụng, Bộ luật dân sự năm 1995 đã có những quy
định tỏ ra bất cập, không phù hợp với những đòi hỏi của thực tiễn và yêu cầu đặt ra
là cần sửa đổi, bổ sung. Trên cơ sở kế thừa và phát triển, Bộ luật dân sự 2005 ra
đời (có hiệu lực từ ngày 01/01/2006) đã tạo khung pháp lý vững chắc cho các giao
dịch dân sự phát triển. Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
của BLDS 1995 cũng đƣợc BLDS 2005 kế thừa, tuy nhiên đã có một số sửa đổi
nhỏ ở quy định về nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn chuộc lại. Cụ thể là tại
Khoản 2 -Điều 458 -BLDS 1995 quy định: "Trong thời hạn chuộc lại, bên mua
không đƣợc bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố,bảo lãnh tài sản,
phải chịu rủi ro đối với tài sản", thì trong BLDS 2005tại Khoản 2 -Điều 462 đã bỏ
cụm từ "bảo lãnh" và quy định rằng: "Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không
đƣợc bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro
đối với tài sản. Và BLDS năm 2015hiện hànhquy định về chuộc lạitài sản đã bán
có những điểm khác biệt lớn: Về thời hạn chuộc lại sẽ phụ thuộc vào thoả thuận
hai bên, nếu không có thoả thuận thì luật mới điều chỉnh “01 năm đối với động sản
và 05năm đối với bất động sản” . Cùng với đó bên mua tài sản chỉ không đƣợc
phép thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản đối với tài sản sẽ đƣợc
chuộc lại. Nhƣ vậy, BLDS năm 2015 đã quy định mở hơn cho phép bên mua có
thể thực hiện một số giao dịch nhƣ cho thuê, thế chấp, cầm cố.... làm cho bên mua
không phải chịu quá nhiều thiệt thòi trong giao dịch mua bán này.1.4.Các hình thức
tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và
mối liên hệ giữa chúngTrƣớc nhu cầu phát triển và sự đòi hỏi của xã hội, hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiệnchuộc lại đã biến thiên, phát triển và tồn tại
dƣới nhiều hình thức khác nhau nhƣ: hợp đồng cố đất (là một loại hợp đồng phổ
biến theo tập quán nông thôn miền Nam Việt Nam), hợp đồng repo chứng khoán,
hợp đồng repo bất động sản,Các loại hợp đồng này mộtmặt chúng vẫn còn mang
những bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, mặt khác
chúng đã có sự phát triển khác biệt. 1.4.1. Hợp đồng repo chứng khoánHợp đồng
repo có tên tiếng Anh là Repurchase agreement hoặc tên đầy đủ nhất là Saleand
Repurchase agreement.[41] Hợp đồng repo là giao dịch đi vay và cho vay có kỳ
hạn đƣợc sử dụng khá phổ biến trên thị trƣờng tiền tệ. Các thành viên sở hữu
chứng khoán ở thời điểm nhất định để đáp ứng nhu cầu thanh khoản có thể đƣợc
hỗ trợ vốn ngay lập tức nếu có thoả thuận bán một lƣợng chứng khoán cho thành
viên khác đang có sẵn tiền và cam kết sẽ mua lại lƣợng chứng khoán đó sau
khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá ban đầu. Cụ thể hơn nhƣ đối với
repo cổ phiếu là việc nhà đầu tƣ có cổ phiếuchƣa niêm yết trên sàn chứng khoán
nhƣng đang cần tiền thì có thể mang đến công ty chứng khoán để repo; cổ phiếu
mang đi repo phải có tên trong danh sách cổ phiếu mà công ty chứng khoán chấp
nhận repo –danh sách này đƣợc đƣa ra tùy theo tình hình thị trƣờng; nếu cổ
phiếu của nhà đầu tƣ đƣợc chấp nhận thì hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng
đồng thời nhà đầu tƣ phải làm giấy chuyển nhƣợng cổ phiếu cho công ty chứng
khoán và khi hết hạn hợp đồng nhà đầu tƣ mang tiền đến thanh lý hợp đồng, Công
ty chứng khoán chuyển nhƣợng sang tên lại cho nhà đầu tƣ.Trong thực tiễn thì
repo chứng khoán rất dễ nhầm lẫn với hợp đồng cho vay cầm cố chứng khoán bởi
lẽ cả hai hợp đồng này đều nhằm mục đích vay tiền và đều có sự chuyển giao tài
sản tạm thời. Tuy nhiên, dƣới góc độ pháp lý thì hai dạng hợp đồng này có những
điểm khác biệt quan trọng. Thứ nhất, về khái niệm thì có thể hiểu repo chứng
khoán là việc công ty chứng khoán mua trái phiếu, cổ phiếu (chƣa niêm yết) của
nhà đầu tƣ (đang cần vốn) trong một thời hạn nhất định, sau đó sẽ bán lại chính
trái phiếu, cổ phiếu đó cho nhà đầu tƣ (vì nhà đầu tƣ không nỡ từ bỏ cổ phiếu đó
cũng nhƣ những quyền sẽ nhận đƣợc trong khoảng thời gian repo nhƣ quyền
nhận cổ tức, dự họp...) còn Cho vay cầm cố chứng khoán là việc thế chấp, thƣờng
là cổ phiếu (đã niêm yết) để vay tiền của công ty chứng khoán hoặc ngân hàng
trong một thời hạn nhất định, mức vay thƣờng đƣợc tính bằng tỷ lệ phần trăm
trên thị giá, tài sản đảm bảo là chứng khoán.Thứ hai, về quyền sở hữu chứng khoán
thì trong thời hạnrepo thì bên cho vay (công ty chứng khoán )là chủ sở hữu tài sản,
nhà đầu tƣ ( ngƣời đi vay) phải làm thủ tục chuyển nhƣợng quyền sở hữu
cho công ty chứng khoán. Còn trong thời hạncầm cố chứng khoán để vay thì nhà
đầu tƣ vẫn là chủ sở hữu của chứng khoán. Chứng khoán của nhà đầu tƣ sẽ đƣợc
công ty chứng khoán phong tỏa trên tài khoản theo quy định.Thứ ba, về việc sử
dụng tài sản là đối tƣợng của hợp đồng thì ngƣời mua trong giao dịch repo có
quyền kinh doanh chứng khoán đã mua trong suốt thời hạn của hợpđồng repo và
đƣợc hƣởng những lợi ích phát sinh từ tài sản. Tuy nhiên phải chịu rủi ro đối với
tài sản. Còn trong cầm cố chứng khoán thì ngƣời mua không đƣợc phép sử dụng
tài sản đảm bảo cho mục đích kinh doanh.Thứ tƣ, về nghĩa vụ khi hợp đồng đến
- Xem thêm -
.DOCX 
57 
215 
101 
