Tài liệu Hoàn thiện phương pháp kế toán bán dịch vụ du lịch tại công ty cổ phần du lịch và thương mại than việt nam- tkv

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 LỜI MỞ ĐẦU Ngày nay, một trong những vấn đề mà các đô thị luôn phải chú trọng giải quyết, đặc biệt là tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, đó là vấn đề sử dụng quỹ đất ở tiết kiệm, hiệu quả. Đối với lĩnh vực phát triển nhà ở thì việc phát triển nhà chung cư đang là một giải pháp phù hợp với xu thế phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống văn minh hiện đại. Có thể nói, cho đến nay, tại hầu hết các khu đô thị đều phát triển nhà chung cư, đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng của người dân. Nhà chung cư tạo nên diện mạo khang trang, hiện đại cho khu đô thị nói riêng và cho các thành phố nói chung. Sở dĩ nhà chung cư được khẳng định và phát triển mạnh mẽ, một phần là do công tác thiết kế, thi công và trang bị các thiết bị hiện đại, nhưng có một phần quan trọng là các chủ đầu tư đã xây dựng được mô hình quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ đồng bộ cho các cư dân sống trong nhà chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, dịch vụ tiện lợi, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp, từ đó thu hút được các tầng lớp dân cư đô thị chấp nhận sống trong các chung cư cao tầng mới. Hiện nay tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam rất cao, vì vậy việc xây dựng những nhà chung cư là việc mang tính cấp thiết góp phần phát triển đô thị văn minh hiện đại. Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của cả nước, có dân số đông. Mặt khác, lượng người có thu nhập cao cùng với những người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại Hà Nội không phải là con số nhỏ. Họ sẵn sàng chi trả để được thụ hưởng, sinh sống trong một môi trường với những điều kiện tôt nhất và vì thế họ có yêu cầu rất lớn về chất lượng nhà ở. Để đáp ứng được nhu cầu đó của một bộ phận người dân, một loại nhà chung cư đã xuất hiện, đó là nhà chung cư hạng 1 hay chung cư cao cấp. Thành phố Hà Nội hiện nay có rất nhiều chung cư cao cấp đã, đang và sẽ được đưa vào thị trường. Để tìm hiểu rõ hơn về thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội hiện nay chúng ta cần nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đặc điểm thị trường, mối quan hệ cung cầu, giá cả, chất lượng, xu hướng đồng thời tìm ra giải pháp phát triển thị trường nhà chung cư cao cấp Hà Nội. NỘI DUNG Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 I. 1. Khái niệm chung về chung cư, chung cư cao cấp. Khái niệm chung cư, chung cư cao cấp Nhà chung cư ( theo khoản 1 điều 70 luật nhà ở quy định): Là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Nhà chung cư hạng 1( cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. 2. Vai trò của chung cư, chung cư cao cấp Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người.Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình, mỗi tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội. Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính, tín dụng, ngân hàng… Cùng với nền kinh tế thị trường,cuộc sống của người dân đã có những biến đổi rất lớn về chất. Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có tiện nghi hiện đại… Nhà chung cư ra đời đã giải quyết được những nhu cầu cấp thiết đó, đảm bảo cho người dân có nhà ở thoải mái, đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Ngoài ra thì nhà chung cư còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Hàng năm nhà chung cư đóng góp vào cho thị trường bất động sản hàng trăm căn hộ, thúc đẩy việc mua bán căn hộ phát triển không ngừng. Có nhiều hạng nhà chung cư giúp cho người dân có thể chọn lựa cho mình chỗ ở phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình. Các chung cư cao cấp với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện đại, đồng bộ, một môi trường sống văn minh, lành mạnh, thân thiện với môi trường là yếu tố hấp dẫn người dân. Tạo ra không gian sống thoải mái 3. Các căn cứ để đánh giá chung cư cao cấp  Quy hoạch: Vị trí: Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình Cảnh quan: Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thống nhất. Môi trường: Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp.  Thiết kế kiến trúc: Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Cơ cấu của căn hộ: Các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác; Mỗi căn hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; Phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích của căn hộ: Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70 m ;Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m2 . 2 Thông gió: Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng.Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi. Trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ : Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng.Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh. Cầu thang: Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm. Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ. Chỗ để xe: Có chỗ để xe (trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn. Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.  Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn. Hệ thống cấp điện: Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh và vận hành thông suốt (24 giờ trong ngày). Hệ thống thông tin liên lạc: Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, hiện đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt. Hệ thống phòng chống cháy nổ: Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn hộ và khu vực sử dụng chung Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Hệ thống thu gom và xử lý rác: Có thùng chứa rác nơi công cộng;Hệ thống thu rác trong nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh và cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh chính.  Hạ tầng xã hội: Các công trình hạ tầng xã hội: Hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) trong bán kính 500 m; Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp.  Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện: Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện: Sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng. Trang thiết bị gắn liền với nhà: Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.  Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang. Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 h trong ngày. Vệ sinh: Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh. Chăm sóc cảnh quan: Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ luôn sạch đẹp. Quản lý vận hành: Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp. II. Thực trạng thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội hiện nay 1. Phân tích cung- cầu 1.1 Cung- cầu giai đoạn 2006-2009:  Giai đoạn đầu năm 2006 đến cuối năm 2007: nguồn cung khan hiếm. Đây là giai đoạn mà chưa có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản của Việt Nam, chính vì vậy mà có rất ít những chung cư cao cấp giành cho những người có thu nhập cao ở Việt Nam nói chung cũng như ở Hà Nội nói riêng. Vì thế trong giai đoạn này nguồn cung trên thị trường chung cư cao cấp có phần khan hiếm. Ở giai đoạn này nhu cầu của người mua khá cao nhưng các dự án hiện hữu đã bán hết hàng Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 vào giữa năm 2007. Theo giới kinh doanh bất động sản. thị trường căn hộ chung cư cao cấp ấm dần từ giữa tháng 7/2007. Ông Nguyễn Vũ Trung, giám đốc công ty bất động sản Century Trường Thành cho biết công ty liên tục nhận được điện thoại hỏi về chung cư cao cấp nhưng lại không có hàng để bán. Còn đại diện của công ty bất động sản và xây dựng Hà Nội cũng nhận định đến cuối năm 2007 Hà Nội hầu như không có nguồn cung chung cư mới có giá trị từ 20 triệu\m2. Hiện Hà Nội và khu vực lân cận, hiện có nhiều dự án nhưng cũng đã bán hết hàng và sắp giao hàng. Theo số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hêt và có 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết.  Giai đoạn đầu năm 2008- cuối năm 2009: bùng nổ nguồn cung. Đây là giai đoạn thị trường nhà ở chung cư cao cấp bùng nổ . Là giai đoạn mà nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu quan tâm vào thị trường bất động sản Việt Nam một cách mạnh mẽ. Giám đốc Edwin Yu Kwok Kam công ty đầu tư bất động sản và công nghiệp IMC nói rằng ‘vì tình hình chính trị ổn định và kinh tế cũng đã tăng trưởng trong nhiều năm liên tiếp, người Việt Nam đã trở nên giàu hơn và nhu cầu về nhà ở của họ cũng tăng cao. Tôi tin đây là một thị trường tiềm năng.’ Singapore đang dẫn đầu làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản của Việt Nam. Hiện nay nước này đang xếp thứ 2 trong tổng số các nhà đầu tư nuocs ngoài tại nước ta với 500 dự án, tổng vốn là 9,7 tỷ USD. Tuy nhiên vì càng có nhiều dự án hơn về chung cư cao cấp nên trong tương lai một lượng lớn cung căn hộ sẽ được đưa ra thị trường. Và đến cuối năm 2009 thì đã có hiện tượng dư cung. 1.2 Thị trường chung cư cao cấp năm 2010: Cầu chưa theo kịp cung. Nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp đang thừa trong giai đoạn hiện nay. Thị trường đang bão hòa và phân khúc này có mức độ tăng trưởng chậm hơn so với phân khúc chung cư giá trung bình và giá rẻ. Trong thời gian gần đây mặc dù lượng tiêu thụ của mặt hàng chung cư cao cấp không tăng, lượng mua bán các dự án của chung cư cao cấp trong quý 2 tháng 10/2010 đã kém phần sôi động nhưng liên tục những dự án chung cư cao cấp vẫn được tung ra trên thi trường. Theo báo cáo của công ty CBRE thì hiện nay nguồn cung căn hộ mới của Hà Nội là 4.587 căn và trong đó thì căn hộ trung và cao cấp chiếm tới 90%. Theo Colliers International, Hà Nội có xấp xỉ là 12.000 căn hộ chung cư cao cấp. trong Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 khoảng 1 năm nữa thì sẽ có thêm khoảng 3.000 căn hộ trung và cao câp được đưa vào thi trường. Mặc dù thị trường có phần trầm lắng nhưng hiện tại Hà Nội đang có rất nhiều dự án đang và sẽ hoàn thành trong thời gian tới với quy mô lớn. Như tổ hợp căn hộ Dolphin Plaza tại số 28 Trần Bình, Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội gồm 4 tòa tháp cao 28 tầng, chia thành 2 khối, được nối với nhau bởi khối đế ba tầng. dự án có vốn đầu tư khoảng 1000 tỷ đồng, khi hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường 377 căn hộ, 8 căn Penthouse công trình dự kiến hoàn thành vào năm 2011. Ngoài ra còn có những dự án lớn khác đang như: dự án Tricon Towers tại trung tâm khu đô thị mới Bắc An Khánh cũng dự kiến hoàn thành trong quý 4 năm 2011, dự án Mulberry Land của tập đoàn CapitalLand gồm 5 tòa nhà cung cấp khoảng 1500 căn hộ cao cấp. Nhu cầu phân khúc cao cấp chỉ khoảng 5-7%, trong khi đó nguồn cung đã lên tới 20%. Thế nhưng với mức cung như hiện nay thì lượng cầu thực tế vẫn còn quá nhỏ. Nếu như năm 2009, Indochina plaza Hà Nội bán hết veo 150 căn hộ cao cấp trong vòng 1 tuần giao bán đầu tiên thì nay cục diện đã thay đổi. Hơn 4 tháng nay khi triển khai đợt bán hàng hiện nay thì chỉ mới bán được 15% trong tổng số hàng tung ra trên thị trường. Dự án Keangnam bán hàng từ năm 2008 thì đến nay cũng còn 20% sản phẩm chưa có chủ. Mặc dù các nhân viên của các chung cư cao cấp rất nhiệt tình chào hàng, thậm chí Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 còn gửi cả ảnh và dự án về tận nhà nhưng vẫn nhận lại được sự ‘thờ ơ’ của khách hàng hoặc nhiều khách hàng còn do dự chưa đưa ra quyết định. Trong tình trạng nguồn cung ngày càng tăng nhưng phía cầu của khách hàng thì bị chững lại bởi nhiều lý do. Các nhà đầu tư đã có rất nhiều phương cách khác nhau để khuyến khích nguồn cầu. Như là đưa ra các chương trình khuyến mãi, giảm giá dành cho người mua. Trong đó cũng có một số nơi như Indochina Land đã hợp tác với Vietcom Bank đưa ra chương trình hỗ trợ cho vay mua căn hộ với thời gian tối đa là 20 năm, tỷ lệ cho vay là 60% giá trị căn hộ bằng chính hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Còn đối với các công ty tư vấn BĐS khác như Savills Vietnam và CBRE cũng đưa ra ý kiến rằng mặc dù chưa phải giảm giá hay là đưa ra những chương trình khuyến mãi nhưng giá chào bán và lượng bán tại các trung tâm giao dịch này cũng đang chững lại. Và chính những chương trình khuyến mãi, giảm giá và các phương thức hỗ trợ này đã có tác dụng không nhỏ trong việc thu hút sự quan tâm của khách hàng đối với dự án Nguyên nhân tình trạng chênh lệch cung cầu: Hiện nay cầu của căn hộ cao cấp trên thị trường chưa theo kịp cung do nó bị chi phối bởi 2 yếu tố cả về số lượng và chất lượng khiến cho những người có tiền khi lựa chọn sản phẩm nhà chung cư cao cấp đã không còn dễ tính, hay nói cách khác, người mua đã có trình độ hơn khi bỏ ra một lượng tiền lớn để sở hữu được căn hộ như ý. Cầu đối với mặt hàng chung cư cao cấp là những người có thu nhập cao, nhưng phần lớn người dân lại có thu nhập thấp, nên cầu đối với mặt hàng này là nhỏ. Xét riêng năm 2010, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế cuối năm 2009 đã làm cầu chững lại. Đối vối phân khúc chung cư cao cấp Việt Nam, sự nhập nhèm chất lượng, tiêu chuẩn đối với hàng loạt dự án gắn mác “chung cư cao cấp” với giá “cắt cổ” đã làm nản lòng không ít người tiêu dùng. Một trong những nguyên nhân chủ yếu được nhận định là do Việt Nam thiếu hành lang pháp lý cho việc quy định và quản lý loại hàng hóa giá trị này. Trên thực tế thì nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn đang là nhu cầu bức thiết hiện nay nhưng chỉ ở phân khúc nhà chung cư giá rẻ dành cho những người có thu nhập thấp. Giá một khu chung cư cao cấp quá cao so với những người thật sự có nhu cầu về nhà ở này bởi trên thực tề thì nhu nhập trung bình mỗi người dân ở Việt Nam là chưa cao. Hiện nay thì số nhà chung cư cung cấp thì lớn nhưng chỉ có 2% trong số được cung cấp ra mỗi năm là nhà chung cư giá bình dân. Hiện nay xu hướng xây dựng chung cư trung bình đang được các nhà đầu tư dần để ý đến. Điều này cũng tạo áp lực cho phân khúc chung cư cao cấp. Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Lý giải vì sao nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay đang có sự dư thừa, Phó TGĐ Công ty CP Sông Đà – Thăng Long Nguyễn Đỗ Việt cho rằng, do việc dự báo về thị trường không chính xác nên nhà đầu tư đã không căn cứ vào khả năng và nhu cầu của khách hàng. “Nhà đầu tư liên tiếp đầu tư theo phong trào khiến cho thị trường căn hộ cao cấp bị ứ đọng, cung của phân khúc cao cấp thừa so với nhu cầu”, ông Việt khẳng định. Đồng tình với quan điểm trên, ông Đặng Văn Quang, một chuyên gia BĐS cũng cho rằng, thị trường căn hộ cao cấp quả thực hiện có dư thừa về cả số lượng lẫn chất lượng. Theo ông Quang thì ở Việt Nam rất khó có tòa nhà nào thực sự được coi là nhà cao cấp bởi vì nó liên quan đến chất lượng của tòa nhà. Chất lượng ở đây bao gồm chất lượng công trình, sự đầu tư, cũng như chất lượng quản lý và cả người sử dụng. 2. Phân tích chất lượng- giá cả Một trong những lý do quan trọng tạo nên sự bội cung trong phân khúc chung cư cao cấp chính là giá cả. Giá cả của một căn hộ chung cư là quá cao so với những người dân thu nhập thấp nhưng lại có nhu cầu cao về nhà ở. Giá bất động sản nói chung và giá căn hộ chung cư nói riêng ở Hà Nội vẫn đang ở mức cao vượt ra khỏi giá trị thực, mặc dù đầu tháng 6/2010 thị trường đã có xu hướng hạ nhiệt, làm chậm quá trình tăng giá của nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng. Tham khảo giá nhà của một số chung cư ở Indochina Plaza, Keangnam, Richland Southern, Dophil Plaza… vẫn làm cho người mua ‘ toát hết mồ hôi’. Như dự án Royal City chào bán căn hộ trung bình khoảng 2000USD/m2, còn ở Indochina plaza Hà Nội thì chào bán căn hộ với giá 2800 USD/m2. Theo Colliers International giá bán của những căn hộ chung cư cao cấp sang trọng là trong khoảng 2000-3750 USD/m2 tùy theo đặc điểm kích thước và địa điểm. Mặc dù những căn hộ này có thiết kế đẹp, tiện nghi thế nhưng với mức giá cao như vậy để có một căn hộ để ở thì người mua vẫn thường lắc đầu. Như nhận định của thứ trưởng Bộ Xây dựng ông Nguyễn Trần Nam, nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn nhưng do thu nhập của người dân còn thấp, giá đất vẫn còn quá cao nên chỉ rất ít người có khả năng mua được những căn hộ chung cư cao cấp đẹp và tiện nghi. Trong khi các doanh nghiệp ở thành phố HCM năng động nhạy bén tập trung bán các căn hộ có giá bình dân khoảng trên dưới 15 triệu/m2 thì ở Hà Nội các căn hộ có giá trị dưới 1000USD/m2 đang rất thiếu. Nhìn vào thực tế các “chung cư cao cấp” hiện nay, các chuyên gia bất động sản đều có thể nhận thấy giá cả của chúng khá cao so với chất lượng. Không phải ai bỏ ra tiền tỉ để mua được một ngôi nhà chung cư cao cấp cũng hài lòng về nó. Hiện nay các chủ đầu tư cho xây dựng những chung cư cao tầng khi quảng Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 cáo thì đưa ra những tiện nghi như: công viên, trường học, siêu thị thế nhưng khi người mua về ở thì không thấy đâu. Phần lớn người dân mua nhà khi nhà vẫn còn nằm trên giấy và tiêu chuẩn cao cấp ấy đều xuất phát từ quảng cáo của nhà đầu tư. Các doanh nghiệp thường tự phong, xếp loại dự án của mình theo những tiêu chuẩn khác nhau. Nhiều dự án căn hộ được quảng cáo rầm rộ là cao cấp nhưng thực tế chỉ là chung cư cao tầng có… một thang máy. Một thực tế khác, có khách hàng sau khi bỏ cả tỉ đồng để mua căn hộ cao cấp như quảng cáo nhưng khi sử dụng thì thất vọng vô cùng. Nhiều khách hàng quá bức xúc quyết định kiện nhà đầu tư. Rất nhiều căn hộ chung cư ở khu chung cư The Manor Hà Nội ( Mỹ Đình, Từ Liêm) được coi là một trong những chung cư đắt Hà Nội đã khiếu nại với chủ đầu tư về chất lượng nhà ở thì không tốt mà chi phí phục vụ lại quá cao. Có những khu chung cư đã bàn giao cho khách hàng muộn thế nhưng chất lượng lại không như đã nói ra. Chính sự nhập nhèm trong chất lượng và sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý đang làm cho những người đang sử dụng những chung cư cao cấp nản lòng. Những người đang ở chung cư cao cấp của dự án Golden Westlake (trên đướng Hoàng Hoa Thám, Ba Đình, Hà Nội) đang khóc ròng bởi sự thật mà họ phải đối diện khác xa so với những gì mà chủ đầu tư đã giới thiệu ban đầu. Trong hợp đồng có ghi những tiện nghi về nội thất, vật liệu xây dựng và thiết kế của căn hộ. Thế nhưng khi đưa vào xây dựng thì lại không giống như trong hợp đồng, về vật liệu xây dựng hay là về thiết kế bị thay đổi mà không thông báo lại với khách hàng. Đến khi bàn giao công trình thì người mua mới thấy rằng những tiện ích kèm theo như nhà trẻ, siêu thị, trường học đếu không thấy đâu. Ngoài ra người dân trong khu nhà còn phải thuê nơi để xe với giá cao cùng với những điều khoản hết sức vô lý của chủ đầu tư. Những người dân ở đây ngoài việc bỏ ra hàng trăm nghìn USD để sở hữu một ngôi nhà thì họ còn phải bỏ thêm 1,18 tỷ đồng để thuê thêm nơi để xe. Theo ông Vũ Quốc Khánh, trưởng phòng kỹ thuật của công ty Sông Đà Thăng Long, thời gian qua còn có không ít các dự án khác trên địa bàn Hà Nội (tại khu vực Tô Hiệu, Hà Đông, Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân… )có tên gọi là chung cư cao cấp nhưng thực tế thì đầu tư lại thấp, khoảng 13-14 triệu/m2 tiện nghi thì ở mức trung bình khiến cho người mua có sự nghi ngờ về chất lượng ở phân khúc này. Một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng trên là do Việt Nam còn thiếu hành lang pháp lý quy định và quản lý loại hàng hóa đặc biệt này. Hiện nay chỉ có thông tư số 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây Dựng hướng dẫn về tiêu chí đánh giá, phân hạng nhà chung cư. Tuy nhiên thông tư này có nhiều quy định khá định tính và bất cập, nên chưa thực hiện được mục tiêu bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Còn một điều bất cập khác nữa chính là sự an toàn khi ở các khu chung cư cao cấp. Hầu hết chung cư cao cấp đều là những nhà chung cư cao tầng, vượt trên 17 tầng, dưới hạn tối đa để mà lính cứu hỏa của thành phố Hà Nội có thể chữa cháy được. Theo ông Nguyễn Xuân Đạo, giám đốc Vietnam Property một công ty chuyên tư vấn về bất động sản nói : ‘không thể phủ nhận được một thực tế đang diễn ra rằng tâm lý chung của người Hà Nội đang lo sợ về công tác phòng cháy chữa cháy của các tòa nhà kể từ sau vụ cháy chung cư 18 tầng JSC 34 trên dường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội vào trung tuần tháng 3/2010’. Tuy nhiên trên thực tế, trên Hà Nội có không ít các dự án đầu tư chuyên nghiệp, với kiến trúc khang trang, hạ tầng đồng bộ, trang thiết bị nội thất đạt chất lượng cao, như tổ hợp khách sạn và chung cư cao cấp Landmark Tower của tập đoàn Keangnam (Hàn Quốc). Dự án chung cư cao cấp Mulberry Lane của Capital Land (Singapo) hay tổ hợp chung cư cao cấp UsilkCity với 13 tòa tháp, 3000 căn hộ, chạy dọc trên 1km mặt đường Lê Văn Lương kéo dài- cửa ngõ Tây Nam của Hà Nội. Theo ông Nguyễn Đỗ Việt, phó tổng giám đốc của công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long đưa ra ý kiến :‘ chủ đầu tư cần có cách nhìn bài bản trong việc xây dựng những công trình chất lượng, cung cấp những dịch vụ hấp dẫn hơn, bởi chính khách hàng sẽ là người thẩm định chất lượng và quyết định sự thành công của dự án’. III. Xu hướng biến động của thị trường Tuy lượng cung của những căn hộ chung cư cao cấp ngày càng tăng lên bên cạnh đó thì lượng cầu lại giảm nhưng trên thực tế cho thấy nhà đầu tư vẫn có xu hướng tiếp tục đầu tư vào phân khúc này và trong tương lai gần các dự án chung cư cao cấp vẫn kỳ vọng đem lại lợi nhuận thỏa đáng nhất là với các dự án có vị trí đẹp, chất lượng căn hộ tốt và đảm bảo tiến độ thực hiện. Đánh giá tiềm năng phân khúc thị trường chung cư cao cấp, ông Mack Townsend, tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng với số dân 6,5 triệu người vá tốc độ tăng trưởng 9-10% trong giai đoạn 2010-2011 sự xuất hiện ngày càng tăng của lớp trẻ biết ‘kiếm tiền’ và ‘tiêu tiền’ thì tại Hà Nội nhu cầu tìm một nơi ‘an cư’ chất lượng cao vẫn rất cao, chỉ có điều thị trường sẽ ngày càng khó tính hơn. Mặc dù hiện nay nhiều chủ đầu tư xây dựng các căn hộ chung cư cao cấp nhưng các căn hộ đẳng cấp đầy đủ tiện nghi cho cuộc sống hiện đại và hài hòa với thiên nhiên còn rất thiếu. Nhiều chuyên gia nhận định, mặc dù khách hàng ngoảnh mặt với chung cư cao cấp trong thời gian qua nhưng mức giá 2000USD- 3000USD/m2 phân khúc nầy vẫn là sự lựa chọn hợp lý cho những ai có nhu cầu nhà ở thực sự. Nhu cầu của phân khúc này ngày càng được thúc đẩy Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 bởi những yếu tố như phong cách sống thay đổi, tốc độ tăng dân số ổn định, đô thị hóa, thu nhập bình quân đầu người cũng tăng cũng như cấu trúc gia đình đang thay đổi. Nhiều chuyên gia nhận định rằng trong một vài năm nữa thì giá cá sản phẩm này đã tăng lên gấp đôi gấp ba lần nên đây vẫn là một phân khúc thu hút nhà đầu tư. Một trong những lý do để các nhà đầu tư tin tưởng vào một tương lai tương sáng hơn cho phân khúc này đó là đã có chính sách mới giúp Việt kiều mua nhà tại Việt Nam nhiều người cho rằng đây là một trong những điều kiện kéo một lượng khách không nhỏ cho thị trường căn hộ cao cấp. Quy định cho người nước ngoài và Việt kiều mua bán và chuyển nhượng bất động sản trong nước của nhà nước ta là một chính sách đổi mới với chính sách này hàng loạt nhà đầu tư nước ngoài sẽ ồ ạt về Việt Nam và trong tương lai thị trường chung cư cao cấp sẽ sớm sôi động trở lại và hình thành một mặt bằng giá mới. Bên cạnh đó trong tương lai thì ta không thể không nói đến ảnh hưởng của chung cư giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và trung bình tới thị trường chung cư cao cấp. Bởi theo như nghiên cứu gần đây của công ty Vietnam Report tương lai gần loại hình chung cư bình dân sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn cả, chiếm tỷ lệ 37,9% trong tổng số mẫu được hỏi đối với các nhà đầu tư có nhu cầu mua bất động sản, chung cư cao cấp chỉ chiếm khoảng 14,7%. Tuy nhiên thị trường căn hộ cao cấp vẫn còn rất hiều tiềm năng nhất là các dự án đầu tư bài bản theo tiêu chuẩn quốc tế và có chiến lược tiếp thị cụ thể. Mảng thị trường này trong tương lai sẽ tiếp tục phát triển nhanh khi các chủ đầu tư trong và ngoài nước cạnh tranh xây dựng những dự án có chất lượng cao. IV. Giải pháp: 1. Giải pháp của nhà nước:  Bộ xây dựng cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý nhằm nâng cao chất lượng nhà ở chung cư, minh bạch hóa về cấp độ, chất lượng và các vấn đề liên quan đến giá cả, công bố rộng rãi trước công chúng. Bên cạnh đó các quy định liên quan đến khai thác, kinh doanh, quản lý chung cư sau xây dựng cũng cần được điều chỉnh, ban hành tránh tình trạng mỗi nhà đầu tư đưa ra một quy định bừa bãi như hiên nay.  Nâng cao năng lực thiết kế quy hoạch kiến trúc, môi trường và xây dựng cho các khu chung cư mới. Có chiến lược quy hoạch phát triển chung cư cao cấp bên cạnh chiến lược nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và nhà tái định cư… Để tạo ra sự phát triển hài hòa bình ổn. Có chính sách hỗ trợ hạ tầng tốt hơn nữa cho các dự án, khu vực quy hoạch xây dựng chung cư, đô thị mới… Cần có cái nhìn sâu rộng hơn về chung cư cao cấp với những quy định về sự đồng bộ hợp lý.  Nhà nước cần tạo ra hành lang pháp lý cho quy định quản lý loại hàng hóa này. Hiện nay mới có thông tư số 14 của bộ xây dựng hướng dẫn về tiêu chí đánh giá, phân Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia thì thong tư này còn rất nhiều quy định khá định tính nên vẫn chưa thực hiện được mục tiêu bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng. Hơn nữa, nó cũng tạo ra sự tùy tiện cho các chủ đầu tư trong việc tự đánh giá, phân loại nhà chung cư và gây thiệt thòi cho những nhà đầu tư nghiêm túc 2. Giải pháp từ phía chủ đầu tư:  Đưa ra các chương trình khuyến mãi đối với những người mua nhà. Mới đây nhất, Indochina Land, chủ đầu tư Dự án Indochina Plaza Hanoi (IPH) đã công bố Chương trình khuyến mãi đặc biệt kết thúc hè 2010, với giải thưởng hấp dẫn dành cho khách hàng là cơ hội sở hữu tấm thẻ hội viên tại Sân golf Montgemerie Links Việt Nam hoặc một TV HD 40” hiệu Bang & Olufsen BeoVision 10 cho khách mua căn hộ tại Indochina Plaza Hanoi trước tháng 9/2010.Dự án của Mullberry tại quận Hà Đông (Hà Nội) cũng đã tung ra chiêu khuyến mãi “Mua ngay căn hộ nhận phiếu rút thăm trúng thưởng 99 triệu đồng”. Còn chủ đầu tư Dự án RichlandSouthern thì đánh vào tâm lý thích sắm xe xịn của nhiều khách hàng bằng việc tung ra chiêu tặng 1 xe máy SH 150cc cho người đặt mua căn hộ với giá 2.000 USD/m2…  Mặt khác thì các chủ đầu tư nên hợp tác với các ngân hàng để cho người mua có thể vay vốn để mua nhà.  Các chủ đầu tư nên xây dựng lòng tin đối với những người có nhu cầu mua bởi chính họ là những người quyết định đến việc thị trường có sôi động trở lại hay là trầm lắng trong thời gian tới. Vì thế mỗi dự án đưa ra giới thiệu với khách hàng cần nói đúng sự thật với những tiện ích kèm theo cũng như giao hàng đúng thời hạn ghi trong hợp đồng. Đề tài: THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ CAO CẤP – THỰC TRẠNG, BIẾN ĐỘNG, GIẢI PHÁP.