Tài liệu Hl golf_thuyet minh_20160719

CÔNG TY CỔ PHẦN QUY HOẠCH VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM THUYẾT MINH QUY HOẠCH CHI TIẾT TỈ LỆ 1/500 SÂN GOLF FLC HẠ LONG TẠI KHU VỰC ĐỒI CỘT 3 ĐẾN CỘT 8, PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH Hà Nội 2016 1 THUYẾT MINH QUY HOẠCH CHI TIẾT TỈ LỆ 1/500 SÂN GOLF FLC HẠ LONG TẠI KHU VỰC ĐỒI CỘT 3 ĐẾN CỘT 8, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH CƠ QUAN PHÊ DUYỆT UBND THÀNH PHỐ HẠ LONG CHỦ ĐÂU TƯ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC CƠ QUAN THẨM ĐỊNH PHÒNG QUẢN LÝ ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HẠ LONG CƠ QUAN LẬP QUY HOẠCH CÔNG TY CP QUY HOẠCH VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM GIÁM ĐỐC Lê Thanh Tú Hà nội 2016 2 Mục Lục CHƯƠNG I - PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................6 1.1 Lý do và sự cần thiết ..............................................................................6 1.2 Mục tiêu của đồ án .................................................................................6 1.3 Cơ sở thiết kế quy hoạch .......................................................................7 1.3.1 Căn cứ pháp lý .....................................................................................7 1.3.2 Các nguồn số liệu ................................................................................7 CHƯƠNG II - PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG HIỆN TRẠNG ..............9 2.1 Điều kiện tự nhiên ..................................................................................9 2.1.1 Vị trí, quy mô, giới hạn khu đất ..........................................................9 2.1.2 Địa hình, địa mạo ................................................................................9 2.1.3 Khí hậu, thủy văn ................................................................................9 2.1.4 Địa chấn .............................................................................................11 2.1.5 Giá trị cảnh quan ...............................................................................11 2.2 Hiện trạng khu vực nghiên cứu ..........................................................12 2.2.1 Hiện trạng dân cư và lao động...........................................................12 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất ......................................................................12 2.2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật và môi trường .......................................13 2.2.4 Nhận xét chung về vấn đề hiện trạng ................................................14 CHƯƠNG III- CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT ........................................16 3.1 Dự báo báo lượng khách du lịch.........................................................16 3.2 Chỉ tiêu về đất đai và hạ tầng kỹ thuật ..............................................16 CHƯƠNG IV- QUY HOẠCH KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN .......17 4.1 Nguyên tắc phát triển không gian ......................................................17 4.2 Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan ......................17 4.2.1 Sân golf 18 lỗ ....................................................................................17 4.2.2 Sân tập golf ........................................................................................17 4.2.3 Khu dịch vụ sân golf – câu lạc bộ golf ..............................................17 CHƯƠNG V – THIẾT KẾ ĐÔ THỊ ..........................................................................18 5.1 Công trình điểm nhấn chủ đạo ...........................................................18 5.2 Thiết kết điển hình lỗ golf ...................................................................18 CHƯƠNG VI – QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT......................................................21 6.1 Nguyên tắc chung .................................................................................21 3 6.2 Một số nguyên tắc cụ thể .....................................................................21 6.3 Cơ cấu sử dụng đất ..............................................................................21 6.4 Các chức năng khu đất ........................................................................21 CHƯƠNG VII- QUY HOẠCH CÁC HẠ TẦNG KỸ THUẬT ...............................24 7.1 Quy hoạch giao thông ..........................................................................24 7.1.1. Nguyên tắc thiết kế .............................................................................24 7.1.2. Mạng lưới đường ..............................................................................24 7.1.3. Một số chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính: .............................................25 7.1.4. Cắm mốc, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng: .........................25 7.1.5. Tổng hợp đường dây đường ống kỹ thuật ........................................25 7.1.6. Bảng tổng hợp khối lượng giao thông ..............................................26 7.2 Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật ..............................................................26 7.2.1 San nền ..............................................................................................27 7.2.2 Thoát nước mưa.................................................................................28 7.3 Quy hoạch cấp nước ............................................................................30 8. Căn cứ thiết kế .......................................................................................30 9. Chỉ tiêu và nhu cầu sử dụng nước: ........................................................31 10. 7.4 Định hướng quy hoạch cấp nước: ......................................................31 Quy hoạch cấp điện và chiếu sáng......................................................33 7.4.1 Căn cứ thiết kế ...................................................................................33 7.4.2 Tiêu chuẩn cấp điện...........................................................................33 7.4.3 Nhu cầu sử dụng điện ........................................................................34 7.4.4 Nguồn điện: .......................................................................................36 7.5 trang Quy hoạch thoát nước thải và quản lý chất thải rắn (CTR) và nghĩa 37 7.5.1 Thoát nước thải..................................................................................37 7.5.2 Quản lý chất thải rắn .........................................................................40 7.5.3 Nghĩa trang ........................................................................................40 7.6 Quy hoạch thông tin liên lạc ...............................................................40 7.4.1 Căn cứ thiết kế:..................................................................................40 7.4.2 Dự báo nhu cầu thuê bao: ..................................................................41 7.4.3 Dự báo kiểu dịch vụ: .........................................................................41 7.4.4 Thống kê khối lượng hạ tầng thông tin .............................................42 4 7.7 Đánh giá môi trường chiến lược ........................................................42 7.4.1 Căn cứ thiết kế:..................................................................................42 7.4.2 Mục đích đánh giá môi trường chiến lược: .......................................42 7.4.3 Dự báo tác động đến môi trường:......................................................42 7.4.4 Đánh giá môi trường chiến lược và các giải pháp bảo vệ môi trường 44 7.4.5 Kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi trường. 48 CHƯƠNG VIII – DỰ TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ .............................................50 7.1 Tổng mức đầu tư ..................................................................................50 7.1.1 Cơ sở lập khái toán ............................................................................50 7.1.2 Tổng mức đầu tư HTKT ....................................................................50 7.1.3 Tổng mức đầu tư công trình kiến trúc: ..............................................50 7.1.4 Tổng mức đầu tư toàn dự án..............................................................51 7.2 Nguồn vốn thực hiện dự án .................................................................51 CHƯƠNG IX – KẾT LUẬT & KIẾN NGHỊ ...........................................................52 9.1 Kết luận .................................................................................................52 9.2 Kiến nghị ...............................................................................................52 PHỤ LỤC .....................................................................................................................53 5 CHƯƠNG I - PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý do và sự cần thiết Quảng Ninh là tỉnh ven biển thuộc vùng Đông Bắc Việt Nam. Quảng Ninh được ví như một Việt Nam thu nhỏ, vì có cả biển, đảo, đồng bằng, trung du, đồi núi, biên giới. Trong quy hoạch phát triển kinh tế, Quảng Ninh vừa thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc vừa thuộc vùng duyên hải Bắc Bộ. Quảng Ninh là một trọng điểm kinh tế, một đầu tàu của vùng kinh tế trọng điểm phía bắc đồng thời là một trong bốn trung tâm du lịch lớn của Việt Nam với di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long đã hai lần được UNESCO công nhận về giá trị thẩm mĩ và địa chất, địa mạo. Quảng Ninh có nhiều Khu kinh tế, Trung tâm thương mại với Móng Cái là đầu mối giao thương giữa hai nước Việt Nam - Trung Quốc và các nước trong khu vực. Năm 2013, Quảng Ninh là tỉnh có chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh đứng thứ 4 ở Việt Nam Quảng Ninh xếp thứ 5 cả nước về thu ngân sách nhà nước (2014) sau thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bà Rịa-Vũng Tàu và Hải Phòng. Tính đến hết năm 2014 GDP đầu người đạt hơn 3500 USD. Lương bình quân của lao động trong tỉnh ở các ngành chủ lực như than, điện, cảng biển, cửa khẩu và du lịch đều ở mức cao. Hệ thống giao thông của Quảng Ninh rất phong phú bao gồm giao thông đường bộ, đường sắt, đường biển và cảng hàng không. Trong đó, hệ thống đường bộ có 5 tuyến Quốc lộ dài 381 km, đường tỉnh có 12 tuyến với 301 km, 764 km đường huyện và 2.500 km đường xã, toàn tỉnh có 16 bến xe trong đó 6 bến xe liên tỉnh hỗn hợp. Đối với hệ thống đường thuỷ nội địa toàn tỉnh có 96 bến thuỷ nội địa, 5 cảng biển (9 khu bến) thuộc Danh mục cảng biển trong Quy hoạch phát triển cảng biển Việt Nam đến năm 2020, định hướng đến năm 2030. Các cảng biển lớn như Cảng Cái Lân, Cảng Vạn Gia, Cảng Cửa Ông, Cảng Hòn Nét và Cảng Mũi Chùa. Ngoài ra tỉnh còn có 65 km đường sắt quốc gia thuộc tuyến Kép - Hạ Long, và hệ thống đường sắt chuyên dùng ngành than. Trong tương lai gần, tại huyện đảo Vân Đồn sẽ xây dựng cảng hàng không Quảng Ninh (sân bay Vân Đồn) đáp ứng nhu cầu đi lại, giao thương và tham quan du lịch cho người dân và khánh du lịch tới đây. Với những tiềm năng và những lý do thực tiễn đó, việc Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 sân gofl FLC Hạ Long được coi là mục tiêu hàng đầu để phát triển kinh tế, từng bước hiện thực hóa tiến trình phát triển của khu vực, dần dần tạo đà cho việc phát triển quy hoạch xây dựng theo như định hướng đã được đề ra trong điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, đến năm 2030, tầm nhìn ngoài năm 2050. 1.2 Mục tiêu của đồ án - Cụ thể hóa đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn ngoài 2050 được phê được duyệt theo quyết định số 2725/QĐ-UBND ngày 09/10/2013. - Cụ thể hóa đồ án Điều chỉnh quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 quần thể sân golf, khu nghỉ dưỡng và giải trí cao cấp Hạ Long, tại khu vực đồi cột 3 đến cột 8, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. 6 - Cụ thể hóa các mục tiêu kinh tế xa hổi của tỉnh nói chung và địa phương nói riêng, thúc đẩy du lịch. - Hình thành sân golf tiêu chuẩn quốc tế, kết hợp với khu nghỉ dưỡng cao cấp, phục vụ nhu cầu ngày càng cao của du khách Quảng Ninh nói riêng và cả nước nói chung. - Làm cơ sở để lập dự án đầu tư và triển khai đầu tư xây dựng - Tạo ra khoảng 3000 công việc 1.3 Cơ sở thiết kế quy hoạch 1.3.1 Căn cứ pháp lý - Luật Xây dựng ban hành ngày 26/11/2003; - Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị; - Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về Quản lý quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị; - Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về Quản lý công trình ngầm; - Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 về Quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị; - Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn hướng dẫn về nội dung Thiết kế đô thị; - Thông tư số 01/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 của Bộ Xây dựng V/v Hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị; - Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam; - Quy chuẩn Quy hoạch Xây dựng Việt Nam; - Quyết định số 2725/QĐ-UBND ngày 09/10/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, đến năm 2030, tầm nhìn ngoài năm 2050. - Quyết định Số 1999/QĐ-UBND ngày 05/07/2016 của UBND thành phố Hạ Long về việc phê duyệt đồ án Điều chỉnh (lần 2) Quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 quần thể sân golf, khu nghỉ dưỡng và giải trí cao cấp Hạ Long, tại khu vực đồi cột 3 đến cột 8, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Văn bản số 2249/UBND-QH1 ngày 25/04/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 khu dịch vụ và nhà ở thấp tầng tại khu vực đồi cột 3 đến đồi cột 8, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Văn bản số 1057/SXD-QH ngày 28/04/2016 của Sở xây dựng tỉnh Quảng Ninh về việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 khu dịch vụ và nhà ở thấp tầng tại khu vực đồi cột 3 đến đồi cột 8, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Thông báo số 116/TB-UBND ngày 10/05/2016 của UBND tỉnh Quang Ninh về kết Luận của đồng chí Nguyễn Đức Long – Chủ tịch UBND tỉnh tại cuộc họp nghe Công ty cổ phần Tập đoàn FLC báo cáo về ý tưởng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu dịch vụ nhà ở thấp tầng tại vị trí khu vực đồi cột 3 đến cột 8, thành phố Hạ Long. 1.3.2 Các nguồn số liệu - Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hạ Long đến năm 2030, tầm nhìn 2050 7 - Đồ án Điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000 sân golf Ngôi Sao Hạ Long tại khu vực đồi cột 3 đến cột 8, thành phố Hạ Long. - Bản đồ địa hình khu vực nghiên cứu 8 CHƯƠNG II - PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG HIỆN TRẠNG 2.1 Điều kiện tự nhiên Vị trí, quy mô, giới hạn khu đất 2.1.1 Khu vực nghiên cứu thuộc 4 phường Hồng Hà, Hồng hải, Hà Lầm, Hà Trung, kéo dài từ đồi cột 3 đến cột 8 thành phố Hạ Long, có quy mô khoảng 95,52 ha trong đó: Được xác định như sau: - - Phía Bắc giáp với khu dân cư thuộc địa bàn 02 phường Hà Lầm và Hà Trung Phía Đông giáp đồi núi và khu dân cư thuộc địa bàn phường Hồng Hà; Phía Nam giáp khu dân cư thuộc địa bàn 02 phường Hồng Hà và Hồng Hải và dự án Quần thể trung tâm hội nghị, Khu dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng FLC Hạ Long. Phía Tây giáp với khu dân cư thuộc địa bàn 02 phường Hồng Hải và Hà Lầm Hình 1- Vị trí khu vực nghiên cứu 2.1.2 Địa hình, địa mạo Khu vực nghiên cứu quy hoạch có địa hình tương đối phức tạp, địa hình có độ dốc lớn xen kẽ phía Bắc là các mảng đồi đã bị khai thác đất, các hầm lò thủ công khai thác than. Cao độ địa hình phía Bắc từ +50,0 đến +115,0, khu vực phía Nam từ 15m đến + 136m; đối với phía Bắc đã hình thành tuyến đường đất đấu nối với đường Khu dân cư tự xây đồi văn nghệ tại phường Hồng Hải. Phía Nam là khu dân cư đồi T5 đã hình thành mạng lưới hạ tầng giao thông. 2.1.3 Khí hậu, thủy văn a/ Khí hậu: - Là khu vực mang đặc điểm của khí hậu nhiệt đới, gió mùa với đặc thù chung của vùng Bắc bộ là nhiệt đới nóng ẩm, mưa nhiều.Mùa khô bắt đầu từ tháng 12 đến 9 tháng 3 năm sau, mùa mưa bắt đầu từ tháng 6 đến tháng 9, các tháng 10, 11 là các tháng chuyển mùa. Mùa mưa 85% lượng mưa đổ dồn vào các trận mưa lớn, mùa khô lượng mưa rải đều vào những trận mưa nhỏ. - Chịu ảnh hưởng của tình hình khí hậu chung trong tiểu vùng biển theo bản đồ phân vùng khí hâụ là khí hậu ven biển ôn hoà do ảnh hưởng của biển, nhiệt độ biến đổi đột ngột, chênh lệch hàng năm không nhiều, thời gian nắng nhất từ tháng 6 đến tháng 9, lạnh nhất khoảng tháng 12 đến tháng 1. - Nhiệt độ : + + + + + Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm là 190C – 210C. Nhiệt độ trung bình mùa hè là 280C – 290C. Nhiệt độ cao nhất tuyệt đối là 38,80C. Nhiệt độ thấp nhất tuyệt đối 40C. Độ ẩm tương đối lớn và thay đổi hàng năm từ 77% - 82%. - Mưa : + Theo số liệu thống kê và báo cáo khí tượng thuỷ văn lượng mưa bình quân hàng năm là 2229mm. + Mùa mưa kéo dài trong tháng 6 từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm 75-85% tổng lượng mưa cả năm, tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 7 và tháng 8. + Mùa mưa ít nhất từ tháng 11 năm trước đến tháng 4 năm sau, lượng mưa chỉ chiếm khoảng 15-25% lượng mưa cả năm. Tháng có lượng mưa ít nhất là tháng 12 và tháng 1. + Lượng mưa lớn nhất trung bình trong năm là tháng 8: 550.8mm. + Lượng mưa ít nhất trung bình trong năm là tháng 12: 17.7mm. + Lượng mưa tháng lớn nhất là 1257mm. + Lượng mưa ngày lớn nhất là 448mm. - Độ ẩm , không khí: Độ ẩm không khí từ 81-83%. - Gió: Gió có 2 hướng chủ đạo, gió thổi theo mùa chính: gió Đông Bắc và gió Đông Nam. + Từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau gió thịnh hành là gió Đông Bắc, tốc độ gió 2-4m/s, gió mùa Đông Bắc tràn về theo đợt, tốc độ gió trong những đợt gió mùa Đông Bắc đạt tới cấp 5-6. + Từ tháng 5 đến tháng 9 thịnh hành gió Nam và Đông Nam. Gió có nhiều hơi nước. Tốc độ gió trung bình 2-4m/s, cấp 2-3, có khi tới cấp 5-6. - Bão: Xuất hiện từ tháng 5 đến tháng 10, tháng có nhiều bão là tháng 7, 8. Bão thường xảy ra sớm hơn các khu vực ở Miền Bắc. 10 b/ Thủy văn Hình 2- Sơ đồ thủy văn khu vực nghiên cứu Khu vực có địa hình dốc, nên khi có mưa to, nước dâng lên nhanh và thoát ra biển cũng nhanh. Chế độ thủy triều của vùng biển Hạ Long, chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ nhật triều vịnh Bắc Bộ, biên độ dao động thủy triều trung bình là 3,6m. - Nhiệt độ nước biển ở lớp bề mặt trung bình là 18,0 oC đến 30,8 oC, độ mặn nước biển trung bình là 21,6% (vào tháng 7) cao nhất là 32,4% (vào tháng 2 và 3 hàng năm). 2.1.4 Địa chấn Khu vực dải ven biển Quảng Ninh nằm trong vùng động đất cấp 7. Khi xây dựng công trình cần có các giải pháp gia cố đối với nền móng ứng với cấp dự báo. 2.1.5 Giá trị cảnh quan Vai trò cảnh quan trong tổng thể thành phố Hạ Long Khu vực nghiên cứu là một bộ phận quan trọng trong hệ thống điểm nhấn kiến trúc cảnh quan của thành phố Hạ Long như Núi Bài Thơ, vòng quay mặt trời, núi cô tiên, bảo tàng Quảng Ninh, cung quy hoạch và vịnh Hạ Long. Theo các tuyến đường QL18, các trục vuông góc với quốc lộ 18 sẽ hướng các tuyến nhìn về khu vực nghiên cứu Với phân vị kéo dài theo hướng Tây Bắc – Đông Nam, khu vực nghiên cứu còn được xem như là “phông nền” cho toàn đô thị khi nhìn từ hướng biển 11 1. 2. 3. 4. 5. 6. Vòng quay mặt trời Núi Bài Thơ Vịnh Hạ Long Núi Cô Tiên Bảo tàng Quảng Ninh Cung quy hoạch Hình 3- Hệ thống cảnh quan Giá trị nội tại về cảnh quan khu vực nghiên cứu Khu vực nghiên cứu nằm kéo dài từ đồi cột 3 đến đồi cột 8, ở độ cao từ +50m đến +115m, đây là cao độ cao nhất nếu xét từ vị trí của khu vực nghiên cứu ra phía biển Đông. Như vậy vịnh Hạ Long dễ dàng được chiêm ngưỡng từ khu vực nghiên cứu, đặc biệt là phía sườn phía Nam mà không gặp sự cản trở tầm nhìn nào. Hình 4- Giá trị về trường nhìn đẹp 2.2 Hiện trạng khu vực nghiên cứu 2.2.1 Hiện trạng dân cư và lao động Khu vực nghiên cứu hiện hữu có mức độ đô thị hóa chậm nên các hình ảnh về kiến trúc đô thị và nhà ở chưa rõ nét, không có công trình kiến trúc đặc biệt ở đây, chủ yếu là nhà ở hiện hữu bám theo triền đồi ở những cao độ thấp, chất lượng công trình chưa cao, một số khu nhà ở mới đã được đầu tư xây dựng. 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất Khu vực nghiên cứu chủ yếu là đất lâm nghiệp chiếm 75,17% diện tích lập quy hoạch. 12 Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất STT NỘI DUNG KÝ HIỆU TỔNG 1 Đất ở dân cư hiện trạng A 2 Đất đã bị san gạt D 3 Đất mặt nước F 4 Đất lâm nghiệp G 5 Đất giao thông, HTKT H 2.2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật và môi trường DIỆN TÍCH (HA) TỶ LỆ (%) 95,52 3,05 6,74 2,67 81,68 1,38 100 3,19 7,06 2,80 85,51 1,44 a/ Giao thông Giao thông đối ngoại Khu vực nghiên cứu nằm ở vị trí thuận lợi về kết nối giao thông: Đường Bộ: Phía Tây Nam là Tuyến Quốc Lộ 18, Phía Tây Bắc và Đông Bắc là tuyến Hà Lầm. Hai tuyến này sẽ kết nối khu vực nghiên cứu với các khu vực phía Bắc và toàn bộ các chức năng quan trọng khác của đô thị. Đường Thủy: Qua quốc lộ 18 và các tuyến giao thông hướng ra vịnh sẽ kết nối khu vực nghiên cứu với các bến thuyền du lịch của tuyến đường thủy đi qua Vịnh. Đường hàng không: Sân bay Vân Đồn cách khu vực nghiên cứu khoảng 40km kết nối với khu vực nghiên cứu thông qua QL18 Hình 5- Các tuyến giao thông đối ngoại Giao thông đối nội : chủ yếu là đường đất, đường đồi núi chưa xây dựng 13 b/ Chuẩn bị kỹ thuật Cao độ nền: Khu quy hoạch có cao độ tự nhiên cao nhất là khoảng 130m (phía Đông khu quy hoạch), cao độ trung bình từ 80~83 m, cao độ thấp nhất là 4,2m ( phía Tây khu quy hoạch) Địa hình có hướng dốc phân tán theo dạng nhiều thung lung xen kẽ đồi núi. Độ dốc nền khoảng 15-30% phân bố theo dải phía Bắc và Tây, khu vực trung tâm có nền khá thoải ở độ dốc khoảng 10%. Thoát nước mặt: Toàn bộ khu vực nghiên cứu là đồi, thoát nước mưa chủ yếu là thoát tự nhiên theo độ dốc của sườn đồi, nước mưa đổ từ trên đồi xuống đường quốc lộ 18A. c/ Cấp nước Khu vực nghiên cứu chủ yếu là đất trồng bạch đàn nên chưa có đường ống cấp nước. Đường ống cấp nước chính (D300) của thành phố dọc quốc lộ 18 sát ranh giới khu vực nghiên cứu. d/ Cấp điện Nguồn điện: Khu vực nghiên cứu hiện được cấp điện thông qua trạm 110/35/22KV Hà Tu công suất 25MVA. Lưới điện: Hiện trạng khu vực nghiên cứu chỉ có một tuyến điện nổi 22kV cấp cho trạm 22kV Tên lửa 183. Khu vực còn lại là đất trồng bạch đàn nên chưa có lưới điện. e/ Thoát nước thải, quản lý chất thải rắn (CTR) và nghĩa trang Khu vực hiện có một số hộ dân cư sinh sống, tuy nhiên lượng nước thải sinh hoạt phát sinh chưa đáng kể. Nước thải chủ yếu tự thấm và thoát chung với nước mưa ra các khu vực trũng. Chất thải rắn được công ty môi trường đô thị thu gom về khu xử lý của thành phố. Tổng diện tích đất nghĩa trang nghĩa địa nằm rải rác trong khu vực khoảng 1,0ha. f/ Thông tin Khu vực lập quy hoạch chưa có hệ thống cáp quang và các điểm dịch vụ điện thoại, internet. Khu vực này đã được phủ sóng thông tin di động, sóng truyền hình và đài tiếng nói Việt Nam. Gần khu vực nghiên cứu dọc theo lề phía Bắc của đường Quốc lộ 18 có hệ thống đường dây của VNPT đi qua. 2.2.4 Nhận xét chung về vấn đề hiện trạng a) Thuận lợi 14 Khu vực quy hoạch có những yếu tố rất thuận lợi cho xây dựng khu khu du lịch, đó là: - Quỹ đất chưa xây dựng lớn. - Nền đất xây dựng ổn định thuận lợi cho công tác xây dựng; - Rất gần các đầu mối hạ tầng kỹ thuật - Khu vực quy hoạch có một vị trí rất thuận lợi: Nằm trung tâm thành phố Hạ Long, đang là một trong điểm những du lịch hấp dẫn, thu hút lương khách lớn. Nên rất thuận lợi cho việc đầu tư; b) Khó khăn - Trong khu vực đang có một số hộ dân kinh doanh tư phát cần phả giải phóng mặt bằng; - Hệ thống hạ tầng trong khu vực hầu như phải xây dựng hoàn toàn mới. Ngoài ra hiện trạng của dự án khá trũng, nhiều ao hồ..., làm tăng chi phí xây dựng và đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn. 15 CHƯƠNG III- CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT 3.1 Dự báo báo lượng khách du lịch Trong quá trình phát triển đất nước, việc đầu tư, xây dựng các khu sinh thái nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí,... phục vụ nhu cầu ngày càng cao của con người là điều cần thiết, đồng thời cũng đem lại ý nghĩa tích cực trong việc phát triển kinh tế xã hội như thu hút đầu tư nước ngoài, thu hút khách quốc tế đến Việt Nam nói chung và Quảng Ninh nói riêng. Tập trung khai thác có hiệu quả các tiềm năng, thế mạnh để phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần vào tăng trưởng kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng dần tỷ trọng GDP du lịch dịch vụ, tạo ra nhiều việc làm, tăng thu nhập cho người lao động và cộng đồng dân cư, tăng nguồn thu ngân sách; tạo tiền đề cho các ngành kinh tế khác phát triển. 3.2 Chỉ tiêu về đất đai và hạ tầng kỹ thuật TT A B C 1 2 3 Bảng chỉ tiêu đất đai và hạ tầng kỹ thuật Hạng mục Đơn vị Tầng cao xây dựng tối đa + Công trình nhà câu lạc bộ Tầng Mật độ xây dựng + Công trình nhà câu lạc bộ % Hạ tầng kỹ thuật % Giao thông + Vận tốc thiết kế đường chính km/h + Vận tốc thiết kế đường nội bộ km/h Cấp nước + Công trình nhà câu lạc bộ l/m2 sàn.ngày + Tưới cây khu ở l/m2. ngày + Rửa đường l/m2.ngày + Khu dịch vụ, kỹ thuật du lịch, nhà l/m2 sàn.ngày điều hành Thoát nước thải + Công trình nhà câu lạc bộ 4 D Cấp điện + Công trình nhà câu lạc bộ + Chiếu sáng cây xanh + Chiếu sáng giao thông Khoảng lùi công trình + Công trình nhà câu lạc bộ Chỉ tiêu 3 ≤40 40 20-30 2 3 0.5 2 % nước cấp 80 w/m2 sàn kw/m2 w/m2 80 0.8 1 m 6 16 CHƯƠNG IV- QUY HOẠCH KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN 4.1 Nguyên tắc phát triển không gian Kế thừa và phát huy đồ án Điều chỉnh quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 Quần thể sân golf, khu nghỉ dưỡng và giải trí cao cấp Hạ Long. Tôn trọng giá trị cảnh quan và đặc điểm địa hình trong tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan. Các yếu tố về khí hậu, nắng, gió…là một trong các yếu tố cơ sở đề xuất phương án. 4.2 Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 4.2.1 Sân golf 18 lỗ Là sân golf có 18 lỗ, phân bố nửa Đông Bắc, được thiết kế và thi công theo tiêu chuẩn quốc tế, đảm bảo tổ chức các giải golf chuyên nghiệp. Khu vực sân golf có bố trí sân tập golf tại mũi Tây Bắc của khu vực, phục vụ nhu cầu luyện tập, đào tạo những người mới bắt đầu. Các sân gofl được kết nối với nhau nhờ tuyến đi bộ và xe điện. 4.2.2 Sân tập golf Là không gian tập đánh golf cho người mới chơi, cũng là không gian tập huấn cho các khóa đào tạo golf. 4.2.3 Khu dịch vụ sân golf – câu lạc bộ golf Là không gian sinh hoạt, trao đổi kinh nghiệm, tập huấn cho cộng đồng người chơi golf; là khu vực liên hệ đăng ký, thuê dụng cụ chơi golf; là không gian tổ chức hội thảo chuyên đề golf, dịch vụ nhà hàng, các phòng lưu trú, không gian sinh hoạt chung… 17 5.1 CHƯƠNG V – THIẾT KẾ ĐÔ THỊ Công trình điểm nhấn chủ đạo Câu lạc bộ golf: công trình khối tích lớn, được thiết kế hợp khối, 2 tầng, tích hợp nhiều chức năng. Công trình thiết kế theo phong cách kiến trúc tân cổ điển tạo ra sự đồng điệu với các công trình khách sạn đa năng, công trình đa năng thuộc dự án Quần thể Trung tâm hội nghị, khu dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng FLC Hạ Long. Hình 1- Câu lạc bộ golf 5.2 Thiết kết điển hình lỗ golf - Tee-box: Tee-box hay là Tee là một bề mặt phẳng hình vuông. Cú đánh đầu tiên người chơi đánh là tại điểm này, nó được gọi là Tee Shot, Teeing hay Driver. - Fairway: Fairway là vùng được kéo dài thẳng từ điểm phát bóng xuống gần với vùng Green. đánh bóng vào phần Fairway là một trong những mục đích chính khi chơi, vì khi bóng ở gần vùng Fairway người chơi sẽ dễ dàng đánh bóng từ vùng Fairway vào vùng Green hơn so với đánh bóng từ các vùng Rough hay Hazards. - Green: Đây là vùng bao quanh lỗ Gôn, ở vùng này cỏ phải rất mịn vì nó là nơi bóng lăn vào lỗ. Hole: Hole (lỗ gôn) là một phần không thể thiếu được trong môn thể thao gôn. Một lỗ gôn thông thường có đường kính là 10.8 cm và có độ sâu thấp nhất là 10cm. Lỗ gôn được bao quanh bởi vùng Green. Vị trí của lỗ Gôn được đánh dấu bởi một cái cờ nhỏ. Cờ màu đỏ nghĩa là lỗ này nằm phía trước của vùng Green, Cờ màu trắng nghĩa là lỗ này ở giữa và xanh có nghĩa là lỗ này ở phía sau. Rough: Là những đường biên xung quanh vùng Fairways. Phần Rough thường thô hơn vì cỏ ở phần này dài hơn và không được mịn so với cỏ ở vùng Fairway hay vùng Green, cây cối xung quanh gần như được giữ nguyên tạo cảnh quan. - Golf Hazards: Hazards là những phần tạo cho sân gôn trở nên có nhiều thách thức hơn nhờ các chướng ngại vật. Những phần Hazards chính là những vật cản được đặt quanh sân gôn. Những phần Hazard nước có thể là ao, hồ, những rạch nước hay sông. Hazard còn bao gồm cả những hố cát. Những hốc cát này thường nằm gần với mục tiêu cần nhắm tới.. 18 Fringe: Fringe/Collar là những phần bao quanh vùng Green, nó cũng là một trong những vùng mà cỏ mọc cao hơn một chút so với những vùng khác và nằm kéo dài theo các bụi rậm hoặc các dày cây. Trees: (đất hành lang sân golf) Cây được trồng quanh sân gôn để tạo cho trò chơi có nhiều độ khó khăn hơn. Ví dụ như khi bóng của người chơi bị nằm giữa rễ cây hay mắc trên các cành cây, đây cũng là một trong những tình huống khó khăn cần giải quyết khi chơi. Hình 2- Cấu tạo lỗ golf điển hình 19 Hình 3- Phối cảnh lỗ golf điển hình Hình 4- Phối cảnh lỗ golf điển hình 20