Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
PhÇn më ®Çu
§Êt ®ai cã vai trß nÒn t¶ng cho mäi ho¹t ®éng ph¸t triÓn kinh tÕ- x·
héi, nã lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong qu¸ tr×nh
s¶n xuÊt kinh doanh.
§Êt ®ai nãi chung vµ ®Êt ®« thÞ nãi riªng do diÖn tÝch cã h¹n, hiÖn nay
trong qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸- hiÖn ®¹i ho¸ sÏ kÌm theo ®« thÞ ho¸ diÔn ra
m¹nh c¸c ®« thÞ ph¸t triÓn ngµy cµng më réng. Cïng víi sù ph¸t triÓn kinh
tÕ ®« thÞ, nhu cÇu sö dông ®Êt ®« thÞ ngµy cµng t¨ng do nhu cÇu vÒ: x©y
dùng c¬ së h¹ tÇng, khu d©n c ®« thÞ, x©y dùng c¬ së kinh tÕ, khu c«ng
nghiÖp ...ViÖc sö dông ®Êt mét c¸ch tiÕt kiÖm hîp lý cã hiÖu qu¶ lµ mét yªu
cÇu hµng ®Çu, v× vËy viÖc qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ lµ viÖc cÊp thiÕt ph¶i
thùc hiÖn. H¬n thÕ n÷a, qui ho¹ch t¹i c¸c khu vùc cò cña ®« thÞ th«ng qua
ho¹t ®éng ph¸ bá, di chuyÓn, c¶i t¹o, n©ng cÊp ®Ó c¶i biÕn kÕt cÊu sö dông
®Êt ®« thÞ lµm cho bé mÆt kiÕn tróc ®« thÞ ngµy cµng v¨n minh- hiÖn ®¹i –
v¨n ho¸ mang ®Ëm b¶n s¾c d©n téc, ®ßi hái ph¶i cã qui ho¹ch hîp lý cã hiÖu
qu¶.
§« thÞ lµ bé mÆt chÝnh dÓ ®¸nh gi¸ sù ph¸t triÓn cña x· héi, v× vËy qui
ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ ra ®êi gióp cho viÖc sö dông, qu¶n lý ®Êt ®ai ®« thÞ
®i vµo nÒ nÕp, qui ho¹ch ®Ò ra nh÷ng ph¬ng ¸n, m« h×nh...®îc thùc hiÖn
trong t¬ng lai ®Ó sö dông nguån lùc tiÕt kiÖm hîp lý cã hiÖu qu¶ ph¸t triÓn
mét c¸ch c©n ®èi phï hîp víi sù ph¸t triÓn cña ®Êt níc c¶ trong tríc m¾t vµ
l©u dµi.
§Ò tµi: Mét sè vÊn ®Ò vÒ qui ho¹ch sö dông ®Êt ë ®« thÞ viÖt nam vµ
gi¶i ph¸p
§îc sù chØ b¶o híng dÉn cña thÇy NguyÔn H÷u §oµn – ThÇy gi¸o
bé m«n Qu¶n lý ®« thÞ, em ®· hoµn thµnh ®Ò ¸n nµy.
Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n thÇy !
1
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
PhÇn I
C¬ së khoa häc cña viÖc quy ho¹ch sö dông
®Êt ®ai ®« thÞ .
I. Kh¸i niÖm vµ ph©n lo¹i ®Êt ®« thÞ.
1. Kh¸i niÖm:
§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quÝ gi¸, lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc
biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i trêng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n
bè c¸c khu ®Êt ®ai d©n c x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi, an ninh
quèc phßng.
Theo luËt ®Êt ®ai 1993 vµ ®iÒu I nghÞ ®Þnh 88/cp ngµy 17/8/1994 cña
chÝnh phñ qu¶n lÝ ®Êt ®ai ®« thÞ "§Êt ®« thÞ lµ ®Êt néi thµnh, néi thÞ x· thÞ
trÊn ®îc x©y dùng nhµ ë, trô së c¬ quan, tæ chøc, c¸c c¬ së s¶n xuÊt, kinh
doanh, c¬ së h¹ tÇng phôc vô c«ng céng, an ninh quèc phßng vµ c¸c môc
®Ých kh¸c. §Êt ngo¹i thµnh ngo¹i thÞ x· ®· ®îc quy ho¹ch do c¬ quan Nhµ
níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ còng lµ ®Êt ®« thÞ vµ ®îc
sö dông nh ®Êt ®« thÞ."
Khi x¸c ®Þnh ®Êt ®ai theo ranh giíi hµnh chÝnh th× ®Êt ®« thÞ bao gåm
néi thµnh, néi thÞ mét c¸ch h÷u c¬ vÒ chøc n¨ng c¬ së h¹ tÇng vµ c¬ cÊu
kh«ng gian qui ho¹ch ®« thÞ, c¸c vïng ®Êt sÏ ®îc ®« thÞ ho¸ n»m trong ph¹m
vi ranh giíi qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®· ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm
quyÒn phª duyÖt.
VËy ®Êt ®ai ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh cho sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña
loµi ngêi. Cïng víi c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn- kinh tÕ- x· héi kh¸c ®Êt ®ai lµ
mét trong nh÷ng c¬ së quan träng nhÊt ®Ó h×nh thµnh vïng kinh tÕ cña c¶ níc nh»m khai th¸c vµ sö dông cã hiÖu qu¶ tiÒm n¨ng tù nhiªn- kinh tÕ- x·
héi cña mçi vïng ®Êt níc.
§Êt ®« thÞ theo nghÜa hÑp lµ sù biÕn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, l©m
nghiÖp thµnh ®Êt sö dông c«ng nghiÖp, th¬ng nghiÖp, giao th«ng, v¨n ho¸…
Theo h×nh thøc ph¸t triÓn ®Êt cña khu vùc míi ngoµi ra cßn c¶i t¹o khu vùc
®Êt cò. §Êt cuÈ khu vùc mèi më réng diÖn tÝch sö dông ®Êt ®« thÞ lµ ®Ó gia
t¨ng cung cÊp kinh tÕ cña ®Êt ®« thÞ ®« thÞ . Néi dung cña nã gåm hai mÆt:
Mét lµ tiÕn hµnh trng dông ®Êt, chuyÓn ph¬ng híng sö dông ®Êt tõ ®Êt n«ng
2
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
l©m nghiÖp thµnh ®Êt chuyªn dïng ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ. Hai lµ, tiÕn hµnh ®Çu
t x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng kÜ thuËt ®Ó chuyÓn ®Êt n«ng l©m trë thµnh ®Êt ®«
thÞ .
Ph¸t triÓn ®Êt cña khu vùc cò lµ mét con ®êng chñ yÕu kh¸c ®Ó t¨ng
cung cÊp kinh tÕ cña ®Êt ®« thÞ . Néi dung c¬ b¶n cña nã lµ th«ng qua c¸c
ho¹t ®éng ph¸ bá, di chuyÓn vµ c¶i t¹o, n©ng cÊp ®Ó c¶i biÕn kÕt cÊu sö dông
®Êt c¸c khu vùc cò nh»m n©ng cao tr×nh ®é tËp trung, tiÕt kiÖm trong viÖc sö
dông ®Êt ®« thÞ .
C¬ së ®Çu tiªn cña dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ lµ qui ho¹ch chi tiÕt sö dông
mÆt b»ng ®Êt ®ai nhÊt ®Þnh ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ. Trong ®ã, x¸c dÞnh ®Þa giíi
vµ môc ®Ých sö dông cña mÆt b»ng ®Êt ®ai v¹ch m¹ng líi ®êng x¸, ph©n chia
mÆt b»ng ®Êt ®ai thµnh nh÷ng l« ®Êt ®Ò ra yªu cÇu vÒ qui ho¹ch vµ kiÕn tróc
®èi víi c¸c c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®ã.
1.1 §Æc ®iÓm:
§Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai lµ tÝnh cè h÷u, t liÖu s¶n xuÊt g¾n víi ho¹t ®éng
cña con ngêi nhng ®Êt ®« thÞ cã nh÷ng ®Æc trng chñ yÕu ®Ó ph©n biÖt víi c¸c
lo¹i ®Êt kh¸c:
- Cã nguån gèc tõ ®Êt tù nhiªn hoÆc ®Êt n«ng nghiÖp ®îc trang bÞ c¬
së h¹ tÇng c«ng céng khi chuyÓn môc ®Ých sö dông .
-ViÖc sö dông ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo qui ho¹ch vµ dù ¸n ®Çu t ®îc
phª duyÖt.
- Khi ngêi sö dông ®Êt cã yªu cÇu chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®ang
sö dông th× ph¶i ®îc UBND tØnh thµnh phè cho phÐp.
- Tõng l« ®Êt trong ®« thÞ cã vÞ trÝ cè ®Þnh, mçi vÞ trÝ cã ®Æc thï riªng
kh«ng gièng víi bÊt k× vÞ trÝ nµo.
- Ngoµi ra ®Êt ®« thÞ còng lµ tµi s¶n ®Æc biÖt cã gi¸ trÞ cao h¬n so víi
c¸c lo¹i ®Êt kh¸c bëi vÞ trÝ vµ c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt.
- Cã sù mÊt c©n ®èi gi÷a cung vµ cÇu, do qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra
nhanh chãng trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y lµm cho d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh
(vÒ c¬ häc) cÇu t¨ng nhanh nhng cung bÞ h¹n chÕ mÊt c©n ®èi.
Nã lµ c«ng cô cho viÖc thùc hiÖn vµ qu¶n lý sö dông ®Êt mét c¸ch
khoa häc cña nhµ níc, bëi v× khi thùc hiÖn qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai nh»m
3
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
phôc vô cho nhu cÇu sö dông ®Êt ®ai vµ quyÒn lîi cña toµn x· héi gãp phÇn
gi¶i quyÕt tèt c¸c mèi quan hÖ trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®Ó sö dông mét
c¸ch cã hiÖu qu¶ b¶o vÖ ®Êt vµ n©ng cao hiÖu qu¶.
1.2 Ph©n lo¹i:
1.2.1 Ngµy 17/8/1994 chÝnh phñ ®· ra nghÞ ®Þnh 88 CP qui ®Þnh vÒ
®Êt ®« thÞ dùa trªn ®iÒu 55 luËt §Êt ®ai. C¨n cø vµo môc ®Ých sö dông chñ
yÕu th× ®Êt ®« thÞ ®îc ph©n thµnh c¸c lo¹i sau :
§Êt n«ng ng nghiÖp ®« thÞ gåm diÖn tÝch hå nu«i trång thuû s¶n, khu
vùc trång c©y xanh, trång hoa, c©y c¶nh, c¸c phè vên, . . .
§Êt chuyªn dïng: X©y dùng trêng häc, bÖnh viÖn c¸c c«nh tr×nh v¨n
ho¸ vui ch¬i gi¶i trÝ, c¸c c«ng së vµ khu vîc hµnh chÝnh, c¬ sæ s¶n xuÊt kinh
doanh, trung t©m th¬ng m¹i . . .
§Êt ë bao gåm c¶ diÖn tÝch ®Êt dïng ®Ó x©y dùng nhµ, c¸c tr¬ng tr×nh
phôc vô sinh ho¹t vµ kh«ng gian theo quy ®Þnh vÒ thiÕt kÕ vµ x©y dùng nhµ
ë.
§Êt giµnh cho c¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng céng: §êng giao th«ng,
nhµ ga, bÕn b·i, ®êng d©y ®iÖn, th«ng tin liªn l¹c, c«ng tr×nh cÊp tho¸t níc.
§Êt dïng vµo môc ®Ých an ninh quèc phßng, c¸c c¬ quan ngo¹i giao
vµ c¸c khu vùc hµnh chÝnh ®Æc biÖt.
§Êt cha ®îc sö dông lµ ®Êt ®îc quy ho¹ch ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ nhng
cha sö dông.
Khi lËp kÕ ho¹ch thiÕt kÕ ®Êt ®ai x©y dùng ®« thÞ ngêi ta ph¶i c¨n cø
vµo dù kiÕn quy m« d©n sè ®« thÞ ®Ó tÝnh quy m« diÖn tÝch mçi lo¹i theo c¸c
tiªu chuÈn thiÕt kÕ sau :
C¸c lo¹i ®Êt
§Êt c«ng nghiÖp, tiÓu thñ c«ng nghiÖp
§Êt kho tµng
§Êt c¸c khu ë
§Êt trung t©m ®« thÞ – khu ®« thÞ
§Êt c©y xanh
§Êt giao th«ng
Tæng céng ®Êt cã chøc n¨ng ®« thÞ
4
DiÖn tÝch b×nh
qu©n (m2/ngêi)
C¬ cÊu
(%)
10 – 12
2–3
40 – 50
3–5
15-22
10-13
80-100
10 – 12
2–3
46 – 50
3–5
15-22
12-14
100
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
1.2.2 C¨n cø vµo môc ®Ých qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®Êt ®« thÞ
bao gåm
- §Êt d©n dông: Bao gåm ®Êt ®Ó x©y dùng c¸c khu nhµ ë, c¸c khu
trung t©m phôc vô c«ng céng, c©y xanh, giao th«ng, c¬ së h¹ tÇng kÜ thuËt.
- §Êt ngoµi khu d©n dông bao gåm ®Êt x©y dùng khu c«ng nghiÖp kho
tµng, c¸c trung t©m chuyªn nghµnh, an ninh quèc phßng, c¬ quan ngoµi ®«
thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c.
1.2.3. C¨n cø vµo nghÜa vô tµi chÝnh cña ngêi sö dông ®Êt tuú theo môc
®Ých sö dông gåm:
- Giao ®Êt sö dông cã thêi h¹n: §Êt cho thuª, chñ yÕu ®Ó x©y dùng
c¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh
- Giao ®Êt kh«ng thêi h¹n: Giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt vµ giao
®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt.
1.3 Môc ®Ých cña viÖc ®¸nh gi¸ ®Êt ®« thÞ
ViÖc ®¸nh gi¸ ®óng ®¾n ®Êt ®« thÞ lµ cÇn thiÕt kh¸ch quan vµ lµ mét
®ßi hái cÊp b¸ch. Trong ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nhµ níc lµ
ngêi ®¹i diÖn quyÒn së h÷u ®ã cµng ®Æt ra tÝnh cÊp b¸ch h¬n ®Ó tr¸nh sö
dông tuú tiÖn, l·ng phÝ.
Môc ®Ých cña viÖc ®¸nh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ nh»m:
- Lµm c¬ së cho viÖc qui ho¹ch l©u dµi ®Êt ®« thÞ vµ sù ph¸t triÓn ®«
thÞ, ®ång thêi b¶o ®¶m kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ hîp lý trong tõng thêi kú
vµ hµng n¨m.
- Lµm c¬ së cho viÖc tÝnh gi¸ ®Êt ®Ó giao quyÒn cho c¸c c¬ quan, tæ
chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt theo ®óng môc ®Ých. ®ång thêi lµm c¬ së cho viÖc
tÝnh gi¸ thuª ®Êt kÓ c¶ cho ngêi níc ngoµi thuª.
- Lµ mét ph¬ng ph¸p h÷u hiÖu gióp cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®« thÞ mét
c¸ch khoa häc vµ chÆt chÏ.
2. Vai trß cña ®Êt ®« thÞ:
Theo híng ph¸t triÓn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn cã sù qu¶n lý
cña nhµ níc vµ sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸- hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc th× c¸c ®«
thÞ sÏ trong thµnh c¸c trung t©m c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i vµ c¸c lo¹i dÞch vô
kh¸c, lµ ®Çu mèi giao th«ng, quan hÖ kinh tÕ quan träng, gi÷a c¸c vïng c¸c
5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
®Þa ph¬ng trong c¶ níc. §Êt ®ai lµ nÒn t¶ng cña mäi quan hÖ ®ã, nã tham gia
vµo tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ- x· héi . §ã lµ vai trß chung
cña ®Êt ®ai nhng khi ®îc qui ®Þnh lµ ®« thÞ th× gi¸ trÞ cña nã ®îc t¨ng lªn
nhiÒu lÇn bëi vai trß cña ®« thÞ ®èi víi cuéc sèng vµ bªn c¹nh ®ã cÇu ®« thÞ
cã xu híng ngµy cµng t¨ng do qui m« vµ tèc ®é t¨ng nhanh chãng cña qu¸
tr×nh ®« thÞ ho¸, mµ ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn cã h¹n, do ®ã ®Êt ®« thÞ cã vai trß
quan träng ®èi víi ®êi sèng kinh tÕ-x· héi. Ngoµi ra ®Êt ®« thÞ cßn lµm tho¶
m·n nhu cÇu ®Ó më réng s¶n xuÊt, lËp v¨n phßng giao dÞch, trung t©m t vÊn,
cöa hµng dÞch vô ...Víi vai trß lµ t liÖu s¶n xuÊt kh«ng thÓ thiÕu ®îc, ®Êt
lu«n cã mÆt trong c¸c ý tëng kinh doanh cña mäi nhµ kinh doanh.
II. Qui ho¹ch ®« thÞ.
1. Kh¸i niÖm
Qui ho¹ch chung x©y dùng ®« thÞ cßn ®îc gäi lµ qui ho¹ch tæng thÓ
x©y dùng ®« thÞ. Nã x¸c ®Þnh ph¬ng híng nhiÖm vô c¶i t¹o vµ x©y dùng ®«
thÞ vÒ ph¸t triÓn kh«ng gian, c¬ së h¹ tÇng vµ t¹o lËp m«i trêng sèng thÝch
hîp.
2.Vai trß cña qui ho¹ch ®« thÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng.
Vai trß cña c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®èi víi sù nghiÖp
CNH-H§H ®Êt níc. V¨n kiÖn ®¹i héi IX ®· nªn râ: “Ph¸t huy vai trß cña
trung t©m hµnh chÝnh, kinh tÕ, v¨n ho¸, trªn toµn vïng vµ ®Þa ph¬ng, ®i
nhanh trong qu¸ tr×nh CNH-H§H ph¸t triÓn m¹nh c«ng nghiÖp dÞch vô, ®i
®Çu trong viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ tri thøc. T¹o vµnh ®ai n«ng nghiÖp hiÖn ®¹i
ë c¸c thµnh phè lín. Qui ho¹ch m¹ng líi ®« thÞ víi mét sè Ýt thµnh phè lín,
nhiÒu thµnh phè võa vµ nhá ph©n bæ hîp lý gi÷a c¸c vïng, chó träng ®« thÞ
ë miÒn nói. HiÖn ®¹i ho¸ c¸c thµnh phè lín, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸
n«ng th«n. Kh«ng tËp chung qu¸ nhiÒu c¬ së c«ng nghiÖp vµ d©n c vµo c¸c
®« thÞ lín. Kh¾c phôc t×nh tr¹ng ïn t¾c giao th«ng vµ « nhiÔm m«i trêng.
Trong qu¸ tr×nh ®æi míi, chuyÓn sang kinh tÕ thÞ trêng chøc n¨ng
nhiÖm vô qui ho¹ch ®« thÞ cÇn ®îc më réng:
+ qui ho¹ch ®« thÞ x¸c ®Þnh nh÷ng chØ sè vÒ kh«ng gian kiÕn tróc lµm
c¬ së cho viÖc thùc hiÖn c¸c dù ¸n sö dông ®Êt , ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng, c¶i
t¹o x©y dùng ®« thÞ míi.
6
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
+ qui ho¹ch ®« thÞ lµ c«ng cô kh«ng chØ ®Ó thùc hiÖn mµ cßn híng
dÉn ®Çu t ph¸t triÓn ®« thÞ trªn c¬ së ph¶n ¸nh ®óng chÝnh x¸c kinh tÕ x· héi
vµ xu híng ph¸t triÓn thùc tÕ.
+ qui ho¹ch ®« thÞ cã t¸c dông kÝch thÝch hÖ thèng c¬ chÕ b¶o ®¶m
cung cÊp ®Çy ®ñ, bÒn v÷ng vµ qu¶n lý tèt c¬ së h¹ tÇng vµ dÞch vô c«ng
céng, trªn c¬ së th¬ng m¹i ho¸ c¸c dÞch vô nµy.
+ qui ho¹ch ®« thÞ gióp qu¶n lý cã hiÖu qu¶ viÖc sö dông, ®iÒu chØnh,
mua b¸n vµ ®Çu t ph¸t triÓn ®Êt ®ai cho mäi môc ®Ých x©y dùng ®« thÞ.
Nh vËy qui ho¹ch ®« thÞ cã nhiÒu chøc n¨ng mµ chøc n¨ng t¹o lËp
kh«ng gian kiÕn tróc chØ lµ mét chøc n¨ng mang tÝnh vËt thÓ. Cßn nh÷ng
chøc n¨ng kh¸c mang tÝnh kinh tÕ- x· héi réng lín. ChÝnh nh÷ng chøc n¨ng
phi vËt thÓ nµy míi lµ linh hån quyÕt ®Þnh chiÒu híng ph¸t triÓn ®« thÞ mµ
kiÕn tróc lµ h×nh th¸i biÓu hiÖn bªn ngoµi.
3. C¬ së chi phèi c¸ch lµm qui ho¹ch ®« thÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ
trêng.
Nh÷ng c¬ së chi phèi c¸ch lµm qui ho¹ch ®« thÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ
trêng kh¸c h¼n víi nÒn t¶ng cña ph¬ng ph¸p lµm qui ho¹ch theo kiÓu cò
(cña Liªn X«) tríc ®©y:
+ Vèn ®Çu t cho ph¸t triÓn ®« thÞ kh«ng chØ cña nhµ níc mµ cßn cña
nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c, ®Æc biÖt lµ cña t nh©n. Víi ®êng lèi më cöa
vµ héi nhËp quèc tÕ th× vèn cña t nh©n níc ngoµi sÏ chiÕm tØ träng rÊt lín
vèn cña t nh©n trong níc còng ngµy cµng t¨ng.
+ LuËt ®Êt ®ai cho phÐp t nh©n ®îc mua b¸n chuyÓn nhîng quyÒn sö
dông ®Êt vµ nhµ níc kh«ng cßn lµ chñ ®Êt duy nhÊt trong ®« thÞ nh tríc ®©y.
+ ViÖc cung cÊp c¬ së h¹ tÇng c¸c dÞch vô tæ chøc thùc hiÖn thi c«ng
x©y dùng ®« thÞ còng kh«ng ph¶i chØ do nh÷ng doanh nghiÖp nhµ níc ®¶m
nhËn mµ khu vùc t nh©n ngµy cµng ®ãng vai trß quan träng vµ n¨ng ®éng
h¬n.
* TiÕn tr×nh CNH-H§H ë ViÖt Nam cµng nhanh th× c«ng t¸c qui
ho¹ch x©y dùng ®« thÞ cµng ®ãng vai trß quan träng, bëi lÏ c«ng t¸c qui
ho¹ch bao giê còng ®i tríc mét bíc, nã ho¹ch ®Þnh chiÕn lîc ph¸t triÓn
kh«ng gian kinh tÕ cña mét ®Þa ph¬ng, mét vïng vµ nã vÏ lªn bøc tranh toµn
c¶nh cho ®Êt níc. Ph¸t triÓn ®« thÞ ë níc ta hiÖn nay lµ mét trong nh÷ng vÊn
7
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
®Ò träng t©m quyÕt ®Þnh sù ®i lªn cña ®Êt níc. V× vËy, vÊn ®Ò ®Æt ra cho c«ng
t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ lµ ph¶i cã chiÕn lîc khung quèc gia vÒ ®« thÞ,
ph¶i x©y dùng luËt lÖ ®Ó t¹o cho c¸c ®« thÞ vµ khu d©n c thùc hiÖn theo qui
ho¹ch. H¬n n÷a, viÖc thùc hiÖn qu¸ tr×nh c«ng t¸c kÕ ho¹ch ho¸ b¾t ®Çu tõ
chiÕn lîc ®Õn qui ho¹ch, råi cô thÓ ho¾bng kÕ ho¹ch 5 n¨m vµ hµng n¨m.
III. C¬ së qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ .
1. C¬ së:
1.1 Kh¸i niÖm.
Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ lµ viÖc bè trÝ, s¾p xÕp ®Êt ®ai ®« thÞ, lµ
hÖ thèng c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ kÜ thuËt, lµ c¸c ph¬ng ¸n khai th¸c sö dông
triÖt ®Ó nguån tµi nguyªn ®Êt ®ai ®« thÞ ®Ó tho¶ m·n nh÷ng nhu cÇu míi cña
con ngêi, x· héi phôc vô tèt nhÊt cho chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña
®Êt níc.
Trong kinh tÕ ®« thÞ, møc ®é hîp lý cña viÖc tæ chøc sö dông ®Êt ®«
thÞ t¸c ®éng ®Õn tØ suÊt sö dông ®Êt, tØ suÊt sinh s¶n ®Êt vµ hiÖu suÊt lao
®éng. V× vËy tæ chøc sö dông hîp lÝ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò h¹t nh©n cña qui
ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ. Xoay quanh h¹t nh©n nµy, nhiÖm vô chñ yÕu cña
viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ lµ ph©n phèi hîp lÝ quÜ ®Êt ®« thÞ vµ ®iÒu chØnh kÕt
cÊu sö dông ®Êt ®« thÞ theo yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®« thÞ.
Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ bao gåm qui ho¹ch tæng thÓ sö dông ®Êt
®« thÞ, qui ho¹ch chi tiÕt sö dông ®Êt ®« thÞ cña c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c ®¬n
vÞ sù nghiÖp. Qui ho¹ch tæng thÓ qui ®Þnh môc tiªu, ph¬ng híng vÇ khung
c¬ b¶n cuÈ viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ. Qui ho¹ch chi tiÕt lµ bé phËn cÊu thµnh
h÷u c¬ cña qui ho¹ch tæng thÓ sö dông ®Êt ®« thÞ, lµ sù biÓu hiÖn cô thÓ cña
viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ cña c¸c nghµnh, c¸c tiÓu khu, qui ho¹ch sö dông ®Êt
cña c¸c doanh nghiÖp, c¸c ®¬n vÞ sù nghiÖp lµ c¬ së vi m« cuÈ qui ho¹ch
tæng thÓ cña sö dông ®Êt ®« thÞ.
1.2 C¬ së h×nh thµnh sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ .
Trong thùc tÕ cña qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ hiÖn nay x¸c ®Þnh vÒ mËt ®é th×
d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh gÊp nhiÒu lÇn so víi sù më réng cña ®« thÞ ®· lµm
cho cung cÇu mÊt c©n ®èi. Vµ cßn do ®Êt ®ai lµ ®Þa bµn khu d©n c, x©y dùng
c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸- x· héi, an ninh quèc phßng lµ thµnh phÇn kh«ng
8
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
thÓ thiÕu, kh«ng thÓ thay thÕ.Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ hiªn nay vÊn
®Ò sö dông ®Êt ®ßi hái ph¶i hîp lÝ cã hiÖu qu¶ ®óng môc ®Ých tiÕt kiÖm
kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn m«i trêng, ®i ®óng híng phï hîp víi sù ph¸t triÓn
kinh tÕ- x· héi cña ®« thÞ. Tõ nh÷ng lÝ do trªn, cho thÊy vÇn ®Ò qui ho¹ch sö
dông ®Êt ®« thÞ mang ý nghÜa cÊp thiÕt kh«ng thÓ thiÕu trong qu¸ tr×nh ph¸t
triÓn kinh tÕ – x· héi .
1.3 Nguyªn t¾c c¬ b¶n cña viÖc x©y dùng qui ho¹ch sö dông ®Êt ®«
thÞ
Nguyªn t¾c ph©n c«ng khu vùc: c¨n cø vµo tÝnh chÊt tù nhiªn vµ vÞ trÝ
®Þa lÝ cuÈ kho¶nh ®Êt ®Ó ph¬ng híng vµ ph¬ng thøc sö dông mçi kho¶nh ®Êt
®ã, ®¶m b¶o ph¸t huy u thÕ tuyÖt ®èi vµ t¬ng ®èi cña nã nh»m n©ng cao hiÖu
qu¶ kinh tÕ cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ.
Nguyªn t¾c lùa chän vÞ trÝ khu vùc: trong mét thêi k× nhÊt ®Þnh, qui
m« sö dông ®Êt ®« thÞ cÇn duy tr× tØ lÖ hîp lÝ víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ vµ
nh©n khÈu cña ®« thÞ ®¶m b¶o ®¹t hiÖu qu¶ kinh tÕ lín trong viÖc sö dông
®Êt ®« thÞ.
Nguyªn t¾c hiÖu quÈ tæng hîp: trong qu¸ tr×nh x©y dùng qui ho¹ch sö
dông ®Êt ®« thÞ, ®ång thêi víi viÑc d¶m b¶o hiÖu qu¶ kinh tÕ, cÇn coi träng
hiÖu qu¶ sinh th¸i vµ hiÖu quÈ x· héi.
1.4 Vai trß.
Theo ®iÒu2 N§ 91/CP vµ ®iÒu12 N§ 88/CP ngµy 17/8/1994:
§« thÞ ph¶i ®îc x©y dùng ph¸t triÓn theo qui ho¹ch vµ c¸c qui ®Þnh
cuÈ ph¸p luËt nh»m phôc vô cho môc tiªu chÝnh tri- kinh tÕ- x· héi vµ an
ninh quèc phßng.
ViÖc qu¶n lÝ sö dông ®Êt ®« thÞ ph¶i theo ®óng qui ho¹ch x©y dùng ®«
thÞ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
TÇm quan träng cña c«ng t¸c qui ho¹ch ®îc thÓ hiÖn râ trong viÖc
ph¸t triÓn ®« thÞ lÇ c«ng t¸c kh«ng thÓ thiÕu trong qu¶n lÝ vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë
cña ®Êt níc.
ViÖc lËp qui ho¹ch sö dông ®Êt cã ý nghÜa kh«ng chØ ë giai ®o¹n tríc
m¾t mµ c¶ l©u dµi, lµ ®Þnh híng viÖc sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn l·nh thæ, tr¸nh
t×nh tr¹ng chång chÐo trong qui ho¹ch, x¸c lËp sù æn ®Þnh vÒ mÆt ph¸p lÝ cho
9
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ níc vÒ ®Êt ®ai, lµm c¬ së tiÐn hµnh giao ®Êt, cho thuª
®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, ®¸p øng cho nhu cÇu ®Êt ®ai ph¸t triÓn
kinh tÕ- x· héi cña ®Êt níc.
2. Môc tiªu, c¨n cø.
2.1 Môc tiªu qui ho¹ch sö dông ®Êt lµ sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ tèt
nhÊt víi ®å ¸n qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ:
Môc tiªu hiÖu qu¶: th«ng qua viÖc qui ho¹ch ®Ó sö dông ®Êt ®ai vÇ
nguån lùc mét c¸ch hiÖu qu¶ vÒ mÆt kinh tÕ phï hîp víi chiÕn lîc ph¸t triÓn
vµ ®îc x· héi chÊp nhËn.
Môc tiªu c«ng b»ng: thùc hiÖn sö dông ®Êt nh t¸i ®Þnh c, ph©n phèi
®Êt ®ai ®Ó lµm gi¶m sù kh«ng c«ng b»ng, sù sai lÖch trong sö dông ®Êt ®ai
®« thÞ.
Môc tiªu kh¸c ph¶i t¨ng c¬ng tham gia cña d©n trong viÖc quyÕt ®Þnh
qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ, ®iÒu ®ã cã thÓ thùc hiÖn ë tõng giai ®o¹n kh¸c
nhau cña qu¸ tr×nh qui ho¹ch.
Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ gióp gi¶i quyÕt nh÷ng m©u thuÉn ®Êt ®ai
b»ng viÖc c«ng khai c¸c quyÕt ®Þnh sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ.
2.2 C¨n cø
ViÖc qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ cÇn x¸c ®Þnh nh÷ng ®èi tîng cÇn
nghiªn cøu, nh÷ng yÕu tè cÊu thµnh vµ hiªu qu¶ quyÕt ®Þnh ®Õn mäi ho¹t
®éng kinh tÕ- kÜ thuËt vµ x· héi xÏ s¶y ra trªn khu ®Êt.
* Yªó tè kh¸ch quan: mèi quan hÖ gi÷a khu ®Êt víi m«i tr¬ng xung
quanh:
-§iÒu kiÖn ®Þa lÝ vµ tµi nguyªn thiªn nhiªn: lµ yÕu tè t¸c ®éng trùc
tiÕp ®Õn qui ho¹ch sö dông ®Êt vµ qui ho¹ch ®« thÞ v× nã lµ søc m¹nh vµ lîi
thÕ cña vïng trong qui ho¹ch ph¶i dùa vµo ®iÒu kiÖn ®Þa lÝ ®Ó ph©n bè c¸c
®¬n vÞ chøc n¨ng cña ®« thÞ cho phï hîp, ®ång thêi sö dông hîp lÝ hiÖu qu¶
nguån tµi nguyªn s½n cã( khÝ hËu, ®ia h×nh, ®Þa chÊt, thuû v¨n, ...)
T×nh h×nh sö dông ®Êt: nã g¾n liÒn víi t×nh tr¹ng ph¸p lÝ vµ ®êi sèng
hiÖn t¹i cña d©n c. Khi qui ho¹ch do tÝnh chÊt tæng thÓ ®ßi hái sù thay ®æi
nhÊt ®Þnh vÒ vÞ trÝ môc ®Ých sö dông ®Êt do vËy ¶nh hëng ®Õn ®êi sèng d©n
c.
10
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
T×nh h×nh quÜ ®Êt hiÖn cã: hiÖn nay níc ta cã kho¶ng 600 ®« thÞ trong
®ã cã 4 ®« thÞ trùc thuéc trung ¬ng, 84 thµnh phè, thÞ x· trùc thuéc tØnh vµ
trªn 500 thÞ trÊn víi tæng diÖn tÝch ®Êt ®ai ®« thÞ kho¶ng 100413 ha chiÕm
0,35% ®Êt tù nhiªn so víi n¨m 1994 chiÕm tØ lÖ 0,2% (S=63300) vµ dù kiÕn
®Õn n¨m 2020 sÏ chiÕm 1,4% diÖn tÝch ®Êt tù nhiªn cña c¶ níc. CÇn ph¶i bè
trÝ diÖn tÝch nh thÕ nµo ®èi víi tõng lo¹i ®Êt ®« thÞ, bè trÝ s¾p xÕp ®Æt nã ë
®©u cho hîp lÝ ®Ó phï hîp víi ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi tríc m¾t vµ l©u dµi.
HÖ thèng c¬ së vËt chÊt h¹ tÇng: nghiªn cøu nh»m ®¸nh gi¸ t×nh tr¹ng
thùc tÕ cña nh÷ng ch¬ng tr×nh, c¬ së vËt chÊt hiÖn cã ®Ó cã thÓ bæ xung, c¶i
t¹o, söa ch÷a hoÆc x¸c ®Þnh ®Òn bï qui ho¹ch gi¶i phãng mÆt b»ng.
T×nh h×nh d©n c vµ tèc ®é t¨ng trëng d©n sè ¶nh hëng rÊt nhiÒu ®Õn
qui ho¹ch ®« thÞ v× d©n c ®« thÞ lµ ®èi tîng sö dông ®Êt nhiÒu nhÊt. Ngoµi
x©y dùng nhµ ë, ®« thÞ cßn ph¶i cã nh÷ng c«ng tr×nh c«ng céng, giao th«ng
gi¶i trÝ ... phôc vô ®êi sèng d©n c.
* Nh÷ng ho¹t ®éng kinh tÕ kÜ thuËt- x· héi .
- Kinh tÕ vµ t¨ng trëng kinh tÕ lµ ®éng lùc thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ
ho¸ dùa vµo chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi an ninh quèc phßng cña ®Êt
níc trong tõng thêi k× ®Ó lËp nªn nh÷ng vïng dµnh cho c«ng nghiÖp, th¬ng
m¹i dÞch vô, khu chÕ suÊt ...Bè trÝ mét c¸ch hîp lÝ nh»m sö dông hiÖu qu¶
nhÊt tiÒm n¨ng kinh tÕ vµ bo¶ vÖ ®îc trËt tù x· héi, an ninh quèc gia.
- V¨n ho¸ x· héi lµ yÕu tè cña x· héi nãi chung vµ cña ®« thÞ nãi
riªng. Nã g¾n liÒn víi c¸c c«ng tr×nh v¨n ho¸, lÞch sö t«n gi¸o ph¶n ¶nh ®êi
sèng nh©n d©n ®« thÞ. ViÖc qui ho¹ch ph¶i chó ý ®Õn vÊn ®Ò nµy ®Ó lµm sao
phï hîp víi nhu cÇu v¨n ho¸ tÝn ngìng cña d©n c vµ cã thÓ qui ho¹ch ngµnh
dÞch vô du lÞch cã hiªu qu¶ dùa trªn yÕu tè v¨n ho¸ nµy. Ph¶i c¨n cø vµo yªu
cÇu b¶o vÖ m«i trêng, yªu cÇu b¶o vÖ t«n t¹o di tÝch lÞch sö v¨n ho¸ danh
lam th¾ng c¶nh.
* Môc tiªu cña ®å ¸n lµ c¨n cø quan träng nhÊt trong qu¸ tr×nh qui
ho¹ch sö dông ®Êt nh»m lµm râ ®îc nh÷ng chøc n¨ng c¬ b¶n cña c¸c « ®Êt
®Õn cÊp ®¬n vÞ ë, phï hîp víi c¸c dù b¸o cña tæng thÓ cho khu vùc.
- §Þnh møc sö dông ®Êt ch tõng môc dÝch sö dông trong ®« thÞ lµ mét
c¨n cø kh«ng thÓ thiÕu.
11
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
- Qui ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ trong ®ã cã qui ho¹ch tæng thÓ ph¸t triÓn
®« thÞ nã quyÕt ®Þnh môc tiªu, ph¬ng híng c¬ b¶n cña viÖc sö dông ®Êt ®«
thÞ vµ qui ho¹ch chi tiÕt lµ biÖn ph¸p cÊu thµnh h÷u c¬ cña qui ho¹ch tæng
thÓ lµ biÓu hiÖn cô thÓ cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ.
- KÕt qu¶ thùc hiÖn qui ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt k× tríc nã còng
¶nh hëng rÊt nhiÒu ®Õn qui ho¹ch lÇn sau. Tõ ®©y rót ra ®îc nh÷ng kinh
nghiÖm quÝ b¸u ®Ó lµm qui ho¹ch, h¬n n÷a l¹i n¾m ®îc hiÖn tr¹ng nªn viÖc
qui ho¹ch ®îc thùc hiÖn rÔ dµng h¬n.
2.3 NhiÖm vô cña qui ho¹ch chi tiÕt sö dông ®Êt
Bè côc c¸c khu chøc n¨ng, c¬ cÊu sö dông ®Êt: c¸c lo¹i ®Êt , th«ng
qua viÖc x¸c ®Þnh h×ng thøc ph©n bè, vÞ trÝ, danh giíi tõng khu ®Êt hoÆc l«
®Êt theo tÝnh chÊt, chøc n¨ng sö dông ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt víi c¸c ®Êt
x©y dùng nhµ ë, c«ng tr×nh c«ng céng, khu c©y xanh, ®êng giao th«ng.
3. Néi dung cña qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ.
3.1 ViÖc khoanh ®Þnh c¸c lo¹i ®Êt ®îc thùc hiÖn nh sau :
§Ó tiÕn hµnh qui ho¹ch, cÇn x¸c ®Þnh nh÷ng yÕu tè cÊu thµnh vµ ¶nh
hëng quyÕt ®Þnh ®Õn mäi ho¹t ®éng kinh tÕ-x· héi-kÜ thuËt sÏ s¶y ra trªn
khu ®Êt. §iÒu tra nh÷ng ®Æc ®iÓm vÒ hiÖn tr¹ng cña khu ®Êt lµ yªu cÇu
kh«ng thÓ thiÕu ®îc cña qui ho¹ch chi tiÕt. viÖc chuÈn bÞ kÜ thuËt th«ng tin
vÒ khu ®Êt lµ c¬ së cña toµn bé mäi gi¶i ph¸p qui ho¹ch ®îc nghiªn cøu.
C«ng t¸c nµy bao gåm ®iÒu tra c¸c yÕu tè mang tÝnh qui m« vïng liªn quan
®Õn khu ®Êt, c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, kÜ thuËt, d©n c, x· héi...cã ¶nh
hëng quyÕt ®Þnh ®Õn viÖc khai th¸c, sö dông ®Êt khu vùc dù kiÕn qui ho¹ch:
- §iÒu kiÖn tù nhiªn cña khu vùc: khÝ hËu, ®Þa h×nh, thêi tiÕt, ®Þa chÊt,
thuû v¨n, nh÷ng ®Æc trng cña c¶nh quan khu vùc...
- C¸c ®iÒu kiÖn hiÖn tr¹ng vÒ sö dông ®Êt ®îc ®¸nh gi¸ víi c¸c vÊn ®Ò:
qui ho¹ch sö dông c¸c khu ®Êt, l« ®Êt vµ qui m«, diÖn tÝch khu ®Êt cÇn thèng
kª, x¸c ®Þnh qui m«, tÝnh chÊt, tØ lÖ vµ t¬ng quan gi÷a c¸c lo¹i ®Êt trªn.
- HiÖn tr¹ng vÒ d©n c, x· héi ®Ó nh»m x¸c ®Þnh híng qui ho¹ch vµ ®Çu
t c«ng tr×nh trong khu ®Êt qui ho¹ch, cÇn nghiªn cøu vÒ chñ thÓ sö dông,
®iÒu kiÖn sèng, lµm viÖc trong c¸c c«ng tr×nh sÏ ®îc x©y dùng trªn kkhu ®Êt
vÒ: sè ngêi c tró, c¬ cÊu hé, sè lao ®éng, c¬ cÊu d©n c vµ t×nh h×nh ®êi sèng
kinh tÕ cña d©n c (møc sèng, thu nhËp b×nh qu©n, kh¶ n¨ng t×m viÖc lµm...).
- Ngoµi ra cÇn nghiªn cøu thªm vÒ hiÖn tr¹ng c¸c lo¹i h×nh së h÷u sö
dông ®Êt ®ai, c¸c bÊt ®éng s¶n vµ kh¶ n¨ng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, nhµ,
bÊt ®éng s¶n ®ã. Nghiªn cøu hÖ thèng dÞch vô cã trong khu ®Êt (v¨n ho¸,
gi¸o dôc, y tÕ, du lÞch, c«ng tr×nh th¬ng m¹i, dÞch vô,...).
12
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
§iÒu tra, nghiªn cøu, ph©n tÝch, tæng hîp nh÷ng yÕu tè trªn nh»m
®Ênh gi¸ tiÒm n¨ng ®Êt ®ai t¹o c¬ së ®Ó x¸c ®Þnh nh÷ng ph¬ng ¸n, gi¶i ph¸p
kü thuËt ®óng ®¾n t¹o ra hiÖu qu¶ cña ®å ¸n qui ho¹ch.
X¸c ®Þnh ph¬ng híng, môc tiªu sö dông ®Êt trong thêi h¹n qui ho¹ch:
X¸c ®Þnh chøc n¨ng sö dông ®Êt (khu vùc x©y dùng, khu vùc cÊm x©y
dùng), gi÷ nguyªn chøc n¨ng x©y dùng, ®Êt cÇn thay ®æi chøc n¨ng sö
dông, dÊt ph¸t triÓn më réng, khu ®Êt cÇn ph¸ rì c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc ®·
cã, ®Êt c¸c c«ng tr×nh c¶i t¹o vµ b¶o tån.
* Ph©n bè quÜ ®Êt cho c¸c nhu cÇu vÒ:
- C¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt: c«ng nghiÖp nÆng, c«ng nghiÖp chÕ biÕn,
thñ c«ng nghiÖp...
- §Êt dµnh cho c¸c c«ng r×nh c«ng céng: dÞch vô th¬ng m¹i, gi¸o dôc,
y tÕ, hµnh chÝnh...
- §Êt nhµ ë: nhµ chung c, biÖt thù, nhµ ë theo l«, ghÐp hé,....
- §Êt c«ng tr×nh h¹ tÇng kÜ thuËt: giao th«ng, ®iÖn, níc,..
- §Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh ®Æc biÖt: qu©n sù, ngo¹i giao, tÝn ngìng,...
- Ngoµi ra cßn chó ý ®Õn ®Êt dù tr÷ ph¸t triÓn, ®Êt n«ng-l©m-ngh
nghiÖp, ®Êt hoang ho¸ kh«ng x©y dùng ®îc.
§Ò suÊt c¸c biÖn ph¸p sö dông ®Êt, b¶o vÖ c¶i t¹o ®Êt vµ b¶o vÖ m«i
trêng sinh th¸i. §©y lµ mét néi dung quan träng ®Ó nh»m ®a qui ho¹ch vµo
thùc tiÔn mét c¸ch cã hiÖu qu¶ nhÊt, võa b¶o vÖ c¶i t¹o ®îc ®Êt l¹i võa b¶o
vÖ ®îc m«i trêng sinh th¸i.
3.2 Trong thêi k× nÕu cã sù thay ®æi vÒ môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ x·
héi th× ®iÒu chØnh viÖc khoanh ®Þnh c¸c lo¹i ®Êt cho phï hîp.
Khi ®· cã sù thay ®æi qu¸ lín kh«ng cßn phu hîp víi thùc tÕ vÒ tÝnh
kinh tÕ-x· héi-kÜ thuËt th× viÖc ®iÒu chØnh l¹i viÖc khoanh ®Þnh c¸c lo¹i ®Êt
lµ mét viÖc lµm tÊt yÕu cÇn thùc hiÖn ngay.
3.3 Sau khi ®iÒu chØnh viÖc khoanh ®Þnh c¸c lo¹i ®Êt cho phï hîp th×
nhµ qui ho¹ch ph¶i ®a ra c¸c gi¶i ph¸p tiÕp theo thùc hiÖn phÇn qui ho¹ch sö
dông ®Êt ®Ó cho c«ng t¸c qui ho¹ch ®îc liªn tôc ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn bÒn
v÷ng cña ®« thÞ.
4. C¸c bíc tiÕn hµnh x©y dùng qui ho¹ch :
Bíc ı :Thu thËp c¸c yªu cÇu qui ho¹ch vÒ: thùc tr¹ng vÒ quÜ ®Êt cña
khu vùc hoÆc ®« thÞ cÇn qui ho¹ch, ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi vµ
hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt, qua ®ã ®¸nh gi¸ ®îc tiÒm n¨ng cña ®Êt ®ai. Ph©n tÝch
c¸c th«ng tin nhËn ®îc tõ ®ã kÕt hîp víi môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi
khu vùc ®« thÞ, ph¬ng híng sö dông ®Êt trong thêi h¹n qui ho¹ch nh÷ng
th«ng tin vÒ u tiªn khi qui ho¹ch mµ c¬ quan nhµ níc cung cÊp ®a ra yªu cÇu
tríc khi qui ho¹ch.
Bíc 2: B»ng kiÕn thøc chuyªn m«n ph©n tÝch c¸c th«ng sè trªn dùa
vµo c¸c ®iÒu kiÖn nµy ®Ò xuÊt c¸c biÖn ph¸p sö dông ®Êt, b¶o vÖ c¶i t¹o ®Êt
13
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
vµ b¶o vÖ m«i trêng sinh th¸i sao cho hîp lý nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. §a ra
nh÷ng yÕu tè cña b¶n dù ¸n cho khu vùc ®« thÞ:
+ Mét ph¸c th¶o s¬ ®å quy ho¹ch.
+ Mét ch¬ng tr×nh tæng qu¸t cho viÖc thùc thi ph¬ng ¸n.
+ Mét lÞch tr×nh tiÕn ®é cña c¸c c«ng ®o¹n chñ yÕu.
+ Mét íc lîng tæng thÓ vÒ v¨n ho¸- x· héi, trong ®ã nãi râ ®èi víi
tõng nhãm d©n c liªn quan, nh÷ng thuËn lîi cã thÓ ®îc hëng vµ nh÷ng bÊt
lîi cã thÓ ph¶i chÞu.
+ Mét b¶n dù to¸n chÝnh x¸c c¸c ph¬ng tiÖn vËt chÊt, tµi chÝnh vµ
nh©n lùc sÏ cÇn ph¶i huy ®éng, bëi v× dù to¸n nµy cã thÓ sai kh¸c nhiÒu tuú
theo tõng khu vùc ®« thÞ, tù m×nh thùc hiÖn c¸c c«ng tr×nh nµy hay thuª ngêi
kh¸c.
+ Mét b¶n kÕt to¸n íc lîng vª tµi chÝnh gióp ta; mét mÆt lµ nh÷ng
®iÒu kiÖn cã thÓ ®îc tiÕn hµnh, vµ mÆt kh¸c thÊy râ ®©u lµ nh÷ng hÖ qu¶ t¬ng lai ®èi víi nguån thu, chi cña c¸c ®¬n vÞ hµnh chÝnh ®Þa ph¬ng vµ cña
c¸c c¬ quan c«ng céng liªn quan.
Bíc 3: C¸c ph¬ng ¸n ®a ra th¶o luËn vµ ®i ®Õn lùa chän. ë ®©y c¸c
chuyªn gia vµ c¸n bé cã hiÓu biÕt vÒ quy ho¹ch cïng tham gia lùa chän tõ
nh÷ng ph¬ng ¸n ®· ®a ra.
§å ¸n quy ho¹ch chi tiÕt sö dông ®Êt ®îc lËp ë hai møc ®é kh¸c nhau:
+ §èi víi khu ®Êt cã diÖn tÝch trªn 200 ha, ¸p dông b¶n ®å tû lÖ
1/2000 ®Õn 1/5000 nh»m cô thÓ ho¸ vµ lµm chÝnh x¸c quy ®Þnh cña ®å ¸n
quy ho¹ch chung x©y dùng ®« thÞ vÒ qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai. ViÖc c¶i t¹o vµ
x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, ®Þnh híng vÒ kiÕn tróc vµ b¶o vÖ
c¶nh quan thiªn nhiªn cho mçi khu ®Êt cã quy m« 4 – 20 ha.
+ §èi víi khu ®Êt tõ 20 ®Õn 200 ha, ¸p dông bÈn ®å 1/1000 ®Õn
1/2000 nh»m cô thÓ ho¸ lµm chÝnh x¸c quy ®Þnh cña ®å ¸n quy ho¹ch chung
vµ ®å ¸n chi tiÕt sö dông ®Êt cã liªn quan, ®ång thêi x¸c ®Þnh râ môc tiªu,
chÕ ®é qu¶n lý sö ®ông ®Êt c¸c yªu cÇu vÒ bè côc quy ho¹ch-kiÕn tróc, c¸c
c¬ së h¹ tÇng, c¸c chØ tiªu kinh tÕ-kü thuËt, vÒ sinh m«i trêng... cho tõng
khu ®Êt dµnh ®Ó x©y dùng c¸c côm c«ng tr×nh hoÆc c«ng tr×nh.
+ §å ¸n quy ho¹ch chia l«: ®îc lËp cho khu ®Êt cã diÖn tÝch díi 20
ha trªn b¶n ®å ®Þa chÝnh vµ b¶n ®å ®Þa h×nh cã tû lÖ 1/200 ®Õn 1/500, nh»m
quy ®Þnh chÕ ®é qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai vµ c¸c yªu cÇu c¶i t¹o hoÆc x©y
dùng c¸c c«ng tr×nh t¹i tõng l« ®Êt. ( c¸c b¶n ®å ®Êt sö dông ®Ó lËp c¸c ®å
¸n quy ho¹ch chi tiÕt ph¶i ®¶m b¶o râ rµng, chÝnh x¸c ph¶n ¸nh néi dung
cËp nhËt vÒ ®Þa h×nh vµ thùc tr¹ng khu ®Êt).
Bíc 4: Khi ®· cã ®îc ph¬ng ¸n quy ho¹ch, c¬ quan chøc n¨ng ph¶i ®a
®å ¸n ra lÊy ý kiÕn cña céng ®ång. Céng ®ång nh©n d©n tham gia gãp ý kiÕn
thªm vµo ®å ¸n quy ho¹ch ®Ó hoµn thiÖn ®å ¸n, ®i s¸t víi thùc tÕ h¬n, th«ng
qua céng ®ång viÖc thùc thi quy ho¹ch sÏ ®îc dÔ dµng h¬n.
Bíc 5: thÈm ®Þnh l¹i ®å ¸n ®Ó kh¼ng ®Þnh tÝnh kinh tÕ-kü thuËt-x· héi
cña ®å ¸n. Tr×nh tù vµ thñ tôc thÈm tra phª duyÖt gåm:
+ Nép hå s¬ tr×nh duyÖt t¹i c¬ quan thÈm tra.
14
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
+ Xin thÈm vÊn ý kiÕn c¸c c¬ quan hoÆc ®¬n vÞ tæ chøc cã liªn quan.
+ C¬ quan cã thÈm quyÒn thÈm ®Þnh, kiÓm tra vµ lËp b¸o c¸o thÈm
®Þnh.
+ Tæ chøc héi nghÞ thÈm ®Þnh.
+ Ra th«ng b¸o ý kiÕn kÕt luËn cña Chñ tÞch Héi ®ång thÈm tra.
+ Hoµn chØnh hå s¬ (nÕu cã).
+ Tr×nh c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn ra quyÕt ®Þnh phª duyÖt.
Bíc 6: C¸c c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®å ¸n ®· ®îc
lùa chän tõ c¸c chuyªn gia. Hå s¬ xÐt duyÖt gåm:
+ Tê tr×nh cña UBND vµ NghÞ quyÕt cña H§ND cïng cÊp th«ng qua
vÒ quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai.
+ B¸o c¸o thuyÕt minh quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai.
+ B¶n ®å hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt ®ai, b¶n ®å quy ho¹ch sö dông ®Êt
®ai vµ c¸c b¶n ®å chuyªn ®Ò kh¸c.
Bíc 7: Thùc hiÖn quy ho¹ch: ph¬ng híng môc tiªu sö dông ®Êt, ph©n
bè quü ®Êt cho c¸c nhu cÇu, c¸c gi¶i ph¸p ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch ë trªn
®em triÓn khai vµ thùc tiÔn.
Bíc 8: Trong qu¸ tr×nh thøc hiÖn quy ho¹ch ®îc duyÖt, cÇn ph¶i theo
dâi cËp nhËt qu¸ tr×nh diÔn biÕn ®Ó cã quyÕt ®Þnh ®iÒu chØnh cho phï hîp
víi thùc tiÔn. NhiÖm vô tæ chøc thùc hiÖn vµ theo dâi quy ho¹ch gåm:
+ §iÒu tra thu thËp c¸c th«ng tin, tµi liÖu ph©n tÝch sö lý ®Ó rót ra
khuynh híng ph¸t triÓn.
+ Theo dâi c¸c dù ¸n ®Çu t x©y dùng theo quy ho¹ch vµ c¸c ®iÒu
chØnh côc bé nÕu cã.
+ Tæng hîp x©y dùng nhiÖm vô ®iÒu chØnh thiÕt kÕ quy ho¹ch, tr×nh
c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt quy ho¹ch xem xÐt quyÕt ®Þnh.
+ LËp hå s¬ quy ho¹ch ®iÒu chØnh.
+ Tr×nh duyÖt quy ho¹ch lªn c¬ quan cã thÈm quyÒn ®Ó quyÕt ®Þnh.
15
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
PhÇn II
thùc tr¹ng quy ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ
I. C¬ së ph¸p lý:
Nh÷ng v¨n b¶n ph¸p qui vÒ c«ng t¸c qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ.
§Êt ®ai lµ vÊn ®Ò rÊt lín, rÊt quan träng kh«ng nh÷ng trong kinh tÕ mµ
cßn c¶ trong chÝnh trÞ, x· héi. §¶ng vµ nhµ níc lu«n quan t©m ®Õn vÊn ®Ò
®Êt ®ai, ®· ®Ò ra chñ ch¬ng chÝnh s¸ch liªn tôc ®æi míi vµ hoµn thiÖn chÝnh
s¸ch ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai nh»m gi¶i quyÕt nh÷ng vÊn ®Ò do thùc tiÔn ®Æt ra
vµ lµm cho hiÖu qu¶ sö dông ®Êt ngµy cµng cao, c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vÒ
®Êt ®ai ngµy cµng ®îc t¨ng cêng.
Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai nãi chung ®· ®îc ph¸p luËt ghi nhËn lµ mét
chÕ ®é qu¶n lÝ sö dông ®Êt ®ai, ®· nhËn ra ®îc vai trß quan träng cña c¸c ®«
thÞ trong toµn bé ®êi sèng kinh tÕ chÝnh trÞ v¨n ho¸ cña ®Êt níc.
- LuËt ®Êt ®ai míi n¨m 1993 ®· qui ®Þnh vÒ qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai
thÓ hiÖn nguyªn t¾c nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lÝ toµn bé ®Êt ®ai theo qui
ho¹ch vµ theo ph¸p luËt:
+ §iÒu13 x¸c ®Þnh viÖc lËp quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai lµ mét nghÜa
vô cña nhµ níc.
+ §iÒu16, 17, 18 quy ®Þnh vÒ c¬ chÕ xÐt duyÖt qui ho¹ch sö dông
®Êt vµ néi dung qui ho¹ch sö dông ®Êt .
+§iÒu 19 lµ c¨n cø b¾t buéc ®Ó nhµ níc giao ®Êt hoÆc thu håi
®Êt(®iÒu 26,27,28)
- Sau khi luËt ®Êt ®ai ®îc ban hµnh nh÷ng yªu cÇu vµ néi dung c¸c
qui ho¹ch ®« thÞ, trong ®ã qui ho¹ch ®« thÞ lµ mét néi dung cña qui ho¹ch
x©y dùng ®« thÞ gãp phÇn cô thÓ ho¸ chiÕn lîc æn ®Þnh ph¸t triÓn ®« thÞ ®¹t
hiÖu qu¶ cao vÒ kinh tÕ –x· héi vµ b¶o vÖ m«i trêng
Sau ®ã nghÞ dÞnh 60/cp 5/7/94 cña chÝnh phñ vÒ quyÒn sö dông nhµ
vµ quyÒn sö dông dÊt ®« thÞ ®îc ba hµnh .
Ngµy 17/8/94 chÝnh phñ ban hµnh nghÞ ®Þnh sè 88/cp qui ®Þnh qu¶n lý
sö dông ®Êt ®« thÞ. Mét trong nh÷ng néi dung cña nghÞ ®Þnh lµ cô thÓ ho¸
vai trß cña qui ho¹ch ®« thÞ (trong ®ã cã qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ ) trong
16
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®« thÞ. §iÒu 3,6 qui ®Þnh viÖc x¸c ®Þnh ®Êt ngo¹i
thµnh, ngo¹i thÞ sÏ trë thµnh ®Êt ®« thÞ ®Ó qu¶n lý nh ®Êt ®« thÞ, viÖc giao ®Êt
®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ .Vµ ®iÒu 14 qui ®Þnh
viÖc qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ cho giai ®o¹n 5-10 n¨m vµ hµng n¨m.
§iÒu 26 qui ®Þnh viÖc x©y dùng c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt ®« thÞ ®îc nhµ níc
giao ph¶i ®óng qui ho¹ch x©y dùng ®Êt ®« thÞ
Cïng víi nghÞ ®Þnh 88, ngµy 17/8/94 chÝnh phñ ban hµnh nghÞ ®Þnh
91/cp vÒ ®iÒu lÖ qu¶n lý qui ho¹ch ®« thÞ:
+Ban hµnh c¸c qui ®Þnh vÒ qu¶n lý,qui ho¹ch ®« thÞ
+LËp vµ xÕt duyÖt c¸c ®Ò ¸n x©y dùng ®« thÞ
+Qu¶n lý viÖc c¶i t¹o vµ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh x©y dùng ®« thÞ
theo kÕ ho¹ch ®· ®îc duyÖt
+Qu¶n lý viÖc sö dông khai th¸c c¸c c¬ së h¹ tÇng, kiÕn thiÕt ®« thÞ
+Gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp, thanh tra sö lý vi ph¹m nh÷ng qui ®Þnh
vÒ qu¶n lý ®« thÞ
Nh×n chung, c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt so¹n th¶o vµ ban hµnh trong thêi
gian qua ®Òu tËp trung vµo bèn môc tiªu chñ yÕu: ®æi míi viÖc lËp vµ xÐt
duyÖt ®« thÞ, l¹p l¹i kØ c¬ng trong qu¶n lý ®Êt ®ai vµ sö dông trong ®« thÞ,
t¨ng nguån thu chÝnh ®Ó t¹o nguån lùc ph¸t triÓn, ®Æc biÖt lµ tõ quÜ nhµ vµ
quÜ ®Êt, c¶i cach thñ tôc hµnh chÝnh trong lÜnh vùc cÊp ®Êt vµ cÊp phÐp x©y
dùng
Vµ v¨n b¶n míi nhÊt lµ luËt ®Êt ®ai söa ®æi bæ xung ®îc quèc héi
kho¸ X th«ng qua ngµy 29/6/01 trong ®ã c«ng t¸c qui ho¹ch ®îc söa ®æi.
+§iÒu 16 vÒ lËp qui ho¹ch ,kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ®îc söa ®æi
kh«ng giao cho c¸c bé ,ngµnh lËp qui ho¹ch ,kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai cho
riªng ngµnh m×nh mµ ph¶i g¾n víi qui ho¹ch ,kÕ ho¹ch tæng thÓ.
+§iÒu 18: Quèc héi xÐt duyÖt qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai dµi h¹n vµ
xÐt duyÖt kÕ hoach sö dông ®Êt ®ai trong c¶ níc 5 n¨m mét lÇn ph¶i häp víi
kÕ ho¹ch 5 n¨m cña nhµ níc do chÝnh phñ tr×nh. ChÝnh phñ xÐt duyÖt qui
ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai 5 n¨m cña UBND TØnh,
thµnh phè thuéc Trung ¦¬ng
17
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
Trªn c¬ së h×nh thµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p qui nhµ níc vÒ qui ho¹ch
x©y dùng ®« thÞ, viÖc lËp, xÐt duyÖt c¸c ®å ¸n qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ
trong thêi gian qua ®· thùc hiÖn nhanh vµ cã chÊt lîng h¬n nhiÒu nh÷ng
n¨m tríc, bíc ®Çu ®¸p øng ®îc yªu cÇu c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ. Qui
ho¹ch vµ ph¸p luËt ®· thùc sù trë thµnh c«ng cô quan träng ®¶m b¶o viÖc
ph¸t triÓn cña ®« thÞ cã trËt tù vµ nÒ nÕp.
T¹i c¸c ®Þa ph¬ng, chÝch quyÒn ®« thÞ c¸c cÊp ®· ph¸t huy t¸c dông
vµ vai trß trong viÖc lËp trËt tù kû c¬ng, thu hót c¸c nguån lùc vµo môc tiªu
ph¸t triÓn ®« thÞ vµ thùc hiÖn c¸c c¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh.
II. Thùc tr¹ng c«ng t¸c qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ.
§« thÞ níc ta ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn g¾n liÒn víi c¸c giai ®o¹n
lÞch sö cña ®Êt níc. C¸c ®« thÞ ph¸t triÓn c¶ vÒ qui m« vµ sè l¬ng nhng do
hËu qu¶ nÆng nÒ cña chiÕn tranh, cña chÝnh s¸ch thiÕu ®ång bé vÒ kinh tÕ x·
héi, c¸c ®« thÞ ®ang trong t×nh tr¹ng kÐm ph¸t triÓn.
HiÖn nay, c¶ níc cã 646 ®« thÞ trong ®ã cã 4 thµnh phè trùc thuéc
trung ¬ng, 82 thµnh phè thÞ x· thuéc tØnh , 560 thÞ trÊn. VÒ ph©n lo¹i ®« thÞ
cã 2 thµnh phè lo¹i I, cã 11 thµnh phè lo¹i II, 13 thµnh phè lo¹i III, 60 thÞ x·
lo¹i IV vµ 560 thÞ trÊn lo¹i V.
Néi dung vµ ph¬ng ph¸p lËp qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ bíc ®Çu ®îc
®æi míi, phï hîp víi nÒn kinh tÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lÝ cña nhµ níc. Tr×nh
tù, thñ tôc lËp qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ tríc ®©y rÊt phiÒn hµ gåm 5 dù ¸n:
LuËn chøng kinh tÕ kÜ thuËt, tæng mÆt b»ng, qui ho¹ch x©y dùng dît ®Çu,
qui ho¹ch chi tiÕt tØ lÖ 1/1000 – 1/2000 vµ dù ¸n qui ho¹ch x©y dùng tØ lÖ
1/500. Nay ®· ®îc c¶i tiÕn rót l¹i chØ cßn 2 lo¹i dù ¸n lµ qui ho¹ch chung vµ
qui ho¹ch chi tiÕt
C¸c ph¬ng ph¸p thiÕt kÕ qui ho¹ch ®· ®îc dÇn ®æi míi, ®Æc biÖt lµ
nh÷ng qui ho¹ch chi tiÕt bíc ®Çu ®· thu ®îc kÕt qu¶ ®¸ng khÝch lÖ. Trong ®ã
qui ®Þnh néi dung ph©n khu râ rµng bao gåm c¸c khu cÊm x©y dùng, khu
cho phÐp tån t¹i c¶i t¹o vµ khu ph¸t triÓn. Trªn c¬ së ®ã x¸c ®Þnh c¸c chØ
tiªu qu¶n lÝ cô thÓ ®oãi víi tõng khu ®Êt (hÖ sè sö dông ®Êt, giíi h¹n ®Êt x©y
dùng, c¶nh quan, sù phï hîp gi÷a c¸c m¹ng líi h¹ tÇng kü thuËt chung.
18
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
* Tån t¹i bÊt cËp c¬ chÕ cò cña ph¬ng ph¸p qui ho¹ch ®« thÞ trong
®iÒu kiÖn chØ cã kinh tÕ nhµ níc:
Nh÷ng ®Æc trng c¬ chÕ cò: (kh«ng cã m©u thuÉn vÒ quyÒn lîi) ®¬n
gi¶n trong ®iÒu hµnh, trong viÖc kÕt hîp gi÷a c¸c kh©u, c¸c cÊp c¸c nghµnh,
c¸c lÜnh vùc.... Do chØ cã mét thµnh phÇn kinh tÕ, mét quyÒn së h÷u vµ mét
kÕ ho¹ch chung cña nhµ níc mµ cã thÓ t¸ch rêi qui ho¹ch bè trÝ kh«ng gian
ra khái c¸c mèi liªn hÖ vÒ kinh tÕ x· héi (nh cÊp vèn, ®Çu t, qu¶n lÝ vËn hµnh
...) ®Ó nghiªn cøu ®éc lËp, sau ®ã r¸p nèi l¹i mµ kh«ng mÊy khã kh¨n.
Tõ ph¬ng ph¸p qui ho¹ch ®« thÞ ®ã dÉn ®Õn nh÷ng ®iÓm sau :
Qui ho¹ch theo nghµnh chuyªn m«n lµ chÝnh (kiÕn tróc)
Qui ho¹ch vËt thÓ lµ chÝnh( thiÕt kÕ, bè trÝ c¸c c«ng tr×nh kh«ng
gian)
Qui ho¹ch nh»m ®¹t môc tiªu kÕ ho¹ch nhµ níc lµ chÝnh, Ýt quan t©m
nghiªn cøu t¸c ®éng tæng hîp cña c¸c néi dung phi vËt thÓ, c¸c xu thÕ ph¸t
triÓn bªn ngoµi vµ c¬ chÕ vËn ®éng bªn trong cña ®« thÞ. C¸c ®å ¸n qui
ho¹ch mang nÆng tÝnh lÝ thuyÕt Ýt tÝnh kh¶ thi ph¶n ¸nh ý muèn chñ quan
cña nhµ níc vµ kiÕn tróc s nhiÒu h¬n lµ qui luËt ph¸t triÓn kh¸ch quan.
* §æi míi ph¬ng ph¸p qui ho¹ch ®« thÞ cho phï hîp víi c¬ chÕ thÞ
trêng lµ yªu cÇu cÊp b¸ch:
Qui ho¹ch ®« thÞ ®îc tiÕn hµnh réng r·i ë miÒn b¾c níc ta tõ cuèi
nh÷ng n¨m 50. TÝnh ®Õn nay ®· gÇn nöa thÕ kØ tr«i qua, kho¶ng thêi gian
nµy dµi gÊp ®«i thêi gian thiÕt kÕ qui ho¹ch chung 20-25 n¨m, qu¸ ®ñ ®Ó
kiÖm tÝnh kh¶ thi cña hÇu hÕt c¸c b¶n ®å qui ho¹ch ®« thÞ ®· lµm.
C¸c b¶n ®å nµy (tøc qui ho¹ch chung) v¹ch ra mét c¸ch cô thÓ
nh÷ng môc tiªu ph¸t triÓn trong 20-25 n¨m vÒ qui m« d©n sè, sö dông ®Êt,
c¸c khu chøc n¨ng, c¬ së h¹ tÇng, c©y xanh, m«i trêng... vµ qui ®Þnh c¶
nh÷ng c«ng tr×nh vµ tuyÕn kÜ thuËt sÏ ®îc x©y dùng trong ®« thÞ.
Tuy nhiªn trªn thùc tÕ, c¸c ®« thÞ kh«ng ph¸t triÓn theo nh÷ng môc
tiªu vµ sù s¾p sÕp ®îc v¹ch ra s½n trong b¶n ®å qui ho¹ch, mµ l¹i ph¸t triÓn
tuú theo c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ- x· héi, c¸c nguån ®Çu t, c¸c xu híng t¸c
®éng ®Æc biÖt lµ c¸c xu híng chuyÓn ®æi sang c¬ chÕ thÞ trêng vµ tiÕn tr×nh
héi nhËp quèc tÕ.
19
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
Sù yÕu kÐm cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ ®îc biÓu hiÖn kh¸ râ nÐt ë
kÕt cÊu sö dông vµ bè côc kh«ng gian sö dông ®Êt ®« thÞ cßn nhiÒu bÊt hîp
lý. Trong tæng diÖn tÝch ®Êt ®« thÞ, ®Êt ®µnh cho c¸c ho¹t ®éng c«ng th¬ng
chiÕm tØ lÖ h¬i cao thêng 25%, diÖn tÝch ®Êt ë, ®Êt giao th«ng, ®Êt c©y xanh
thÊp. T¹i phÇn lín c¸c ®« thÞ níc ta hiÖn nay, diÖn tÝch ë kho¶ng 1820m2/ngêi diÖn tÝch ®Êt giao th«ng kho¶ng 2-3 m2/ngêi, c©y xanh lµ 1,5
m2/ngêi.
§· ®Õn lóc kh«ng thÓ cø ®iÒu chØnh m·i c¸c qui ho¹ch ®îc duyÖt mµ
ph¶i ®æi míi quan niÖm, c¸ch tiÕp cËn vµ qui tr×nh lµm qui ho¹ch ®« thÞ cho
phï hîp víi c¬ chÕ thÞ trêng vµ tiÕn tr×nh héi nhËp. Tøc lµ kh«ng chØ thay
®æi mÉu m· cña s¶n phÈm mµ lµ thay ®æi chÝnh c«ng nghÖ lµm ra s¶n phÈm
®ã.
ViÖc ph¸t triÓn ®« thÞ ë níc ta ®· thiÕu thèng nhÊt mµ thªm vµo ®ã
nªn t×nh tr¹ng sö dông ®Êt ®« thÞ hiÖn nay kh«ng theo qui ho¹ch ®ang lµ vÊn
®Ò næi cém phæ biÕn t¹i c¸c ®« thÞ, do thiÕu qui ho¹ch vµ sö dông kh«ng
theo qui ho¹ch nªn viÖc sö dông ®Êt hiÖn nay ®ang thÓ hiÖn nhiÒu bÊt hîp lý
c¶ vÒ bè trÝ kh«ng gian, ®Þa ®iÓm vµ lîi Ých mang l¹i trong viÖc ph©n bè
nguån lùc.
T×nh tr¹ng tuú tiÖn trong viÖc chuyÓn ®Êt kh¸c sang ®Êt ®« thÞ ®ang
diÔn ra. Do ¸p lùc ®« thÞ ho¸ nhiÒu diÖn tÝch ®Êt ®Æc biÖt lµ ®Êt trång lóa ven
®« thÞ, ven ®êng giao th«ng lín chuyÓn thµnh ®Êt x©y dùng nhµ cöa, qu¸
tr×nh ®« thÞ ho¸ trµn lan kh«ng theo híng dÉn kh«ng theo qui ho¹ch, tr¸i
ph¸p luËt lµm gi¶m hµng v¹n ha lóa g©y nguy c¬ mÊt an toµn l¬ng thùc. C¸c
hiÖn tîng tuú tiÖn trong viÖc cÊp ®Êt, chän ®Þa ®iÓn x©y dùng, còng nh x¸c
®Þnh mèc giíi quan träng nh chØ giíi ®êng ®á, chØ giíi x©y dùng vµ h×nh
thøc kiÕn tróc mµ qui ho¹ch ®· nghiªn cøc do c«ng t¸c thÈm ®Þnh c¸c ®å ¸n
qui ho¹ch thêng kÐo dµi vµ thiÕu kÕ ho¹ch.
HiÖu qu¶ sö dông ®Êt cßn thÊp: t×nh tr¹ng lÊn chiÕm ®Êt c«ng ë ®«
thÞ dang diÔn ra phæ biÕn (lÊn chiÕm vØa hÌ, ®Êt trong hµnh lang an toµn, b¶o
vÖ c¸c c«ng tr×nh c«ng céng,...
Trong thùc tÕ mét sè ®¬n vÞ cßn xem nhÑ c«ng t¸c qui ho¹ch, n¨ng
lùc c¸n bé qui ho¹ch cßn thÊp kÐm cha ®îc ®oµ t¹o mét c¸ch ®Çy ®ñ ®Ó cã
20