Tài liệu Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai - lý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2010 - 2014 Đề tài: GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI - LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn: Luật Hành Chính Sinh viên thực hiện: Lê Thị Nhí MSSV: 5106169 Lớp: Luật Hành Chính-K36 Cần Thơ, tháng 11 năm 2013 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN  ............................................................................................................................................ ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN  ............................................................................................................................................ ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… ……… MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài...............................................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu .........................................................................................................1 3. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................................2 5. Bố cục luận văn.................................................................................................................2 CHƯƠNG 1.............................................................................................................................3 MỘT SỐ KHÁI NIỆM VÀ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ GIAO DỊCH NHÀ Ở...............3 1.1. Khái niệm và phân loại nhà ở.......................................................................................3 1.1.1. Khái niệm.................................................................................................................3 1.1.2.Phân loại và phân hạng nhà ở ..................................................................................4 1.2.Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai ................................................................9 1.3.Quy định chung về giao dịch nhà ở .............................................................................11 1.4.Lược sử hình thành giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai................................13 CHƯƠNG 2...........................................................................................................................15 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .........................................................................................................................15 2.1.Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.................................................................15 2.1.1.Nguyên tắc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ........................................15 2.1.2.Đặc điểm của mau bán nhà ở hình thành trong tương lai ....................................18 2.1.3.Những quy định cụ thể về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai................19 2.1.4.Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...........................................22 2.1.4.1.Hình thức của hợp đồng...................................................................................22 2.1.4.2.Nội dung của hợp đồng....................................................................................23 2.1.5.Quyền và nghĩa vụ của các bên ..............................................................................23 2.1.5.1.Quyền và nghĩa vụ của bên bán……………………………………...……..23 2.1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua……………………………...……………24 2.2.Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai....................25 2.2.1.Đặc điểm khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.............................................................................................................................................25 2.2.2.Những quy định cụ thể liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .....................................................................................................26 2.2.3.Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 29 2.2.3.1.Hình thức văn bản chuyển nhượng. ....................………………………......29 2.2.3.2.Nội dung văn bản chuyển nhượng ..................................................................30 2.2.4.Quyền và nghĩa vụ của các bên .............................................................................30 2.2.4.1.Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng...................................................30 2.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng……………………...…31 2.3.Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ...............................................................32 2.3.1.Đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai....................................32 2.3.2.Những quy định liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai........32 2.3.3.Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai…………………………34 2.3.3.1.Hình thức hợp đồng thế chấp……………………………………………...34 2.3.3.2.Nội dung hợp đồng thế chấp………………………………………………35 2.3.4.Quyền và nghĩa vụ của các bên………………………………………………..35 2.3.4.1.Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp………………………………...35 2.3.4.2.Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp……………………………………...36 CHƯƠNG 3……………………………………………………………………………..37 THỰC TIỄN VỀ GIAO DỊCH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI......37 3.1.Những vướng mắc và bất cập……………………………………………………...……37 3.1.1.Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai……………………………………37 3.1.2.Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai……….41 3.1.3.Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai…………………………………...43 3.2.Giải pháp………………………………………………………………………….47 3.2.1.Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…………………………………….47 3.2.2.Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai………..47 3.2.3.Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai……………………………………48 KẾT LUẬN ........................................................................................................................................ 49 Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Từ xa xưa con người đã biết xây dựng nhà ở. Ban đầu chỉ sử dụng vào mục đích để ở và tránh thú dữ trong quá trình di chuyển từ vùng này sang vùng khác. Dần lâu khi con người định cư thì nhà ở trở nên quan trọng và nhà ở không còn đơn thuần là dùng để ở mà nó còn là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia đình, cá nhân và còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của người dân vừa là đối tượng trong giao dịch trong kinh doanh thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách khá mở cho việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam, hiện nay ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Xét tính chất quan trọng và sự cần thiết của việc công nhận cho các tài sản hình thành trong tương lai trong đó bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia với tư cách là đối tượng của một số giao dịch dân sự và giao dịch kinh doanh thương mại nên Nhà nước đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh vấn đề này. Cho đến thời điểm hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực tiễn dẫn đến có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những người tham gia giao dịch và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước. Bên cạnh đó, trong bối cảnh các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai đang có nhiều nhu cầu nhưng cơ sở pháp lý để thực hiện thì còn nhiều bất cập. Chính vì thế người viết đã chọn đề tài “Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai - lý luận và thực tiễn” làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 1 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn 2. Mục tiêu nguyên cứu Mục tiêu nguyên cứu chính của luận văn là nêu lên những vấn đề lý luận và thực tiễn về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra còn phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống về mặt lý luận đối với các quy phạm pháp luật và tác động của những quy định đó vào quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa các bên trong giao dịch. Đưa ra những vướng mắc, bắt cập, những nguyên nhân dẫn đến vấn đề đó và các giải pháp cho những vướng mắc, bắt cập của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay. 3. Phạm vi nguyên cứu. Đề tài “Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai - lý luận và thực tiễn” là một đề tài khá mới có nội dung tương đối đa dạng và phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn cử nhân ngành luật, người viết tập trung nghiên cứu những cơ sở pháp lý liên quan và đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay bao gồm các hình thức mua bán, thế chấp, chuyển nhượng. Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp giải quyết các vấn đề thực tế hiện nay. 4. Phương pháp nguyên cứu Luận văn được người viết sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó bao gồm chủ yếu là các phương pháp sau: phương pháp phân tích luật viết, phân tích tổng hợp, so sánh, diễn giải để làm sáng tỏ các vấn đề. Ngoài ra người viết còn vận dụng các phương pháp sưu tầm, tham khảo tài liệu, nghiên cứu, chọn lọc các bài viết từ sách, báo, tạp chí, internet. 5. Bố cục luận văn Luận văn gồm có các phần sau: Lời nói đầu, nội dung, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo. Trong đó phần nội dung được chia làm 3 chương: - Chương 1. Một số khái niệm và quy định chung về giao dịch nhà ở. - Chương 2. Quy định của pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 2 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn - Chương 3. Thực tiễn về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. CHƯƠNG 1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM VÀ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ GIAO DỊCH NHÀ Ở Ở chương này người viết chỉ tập chung đi sâu phân tích một số khái niệm liên quan đến nhà ở và các loại nhà ở như khái niệm về nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, khái niệm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà chung cư, nhà riêng lẻ, nhà biệt thự và các cấp nhà. Ngoài ra người viết còn chỉ ra đặc điểm pháp lý quy định chung về giao dịch nhà ở, đặc điểm của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai và sơ lược về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. 1.1. Khái niệm và phân loại nhà ở 1.1.1. Khái niệm Từ xa xưa nhà ở đã là một thành phần không thể thiếu trong đời sống của con người. Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập sự nghiệp, hạnh phúc và đáp ứng các nhu cầu cơ bản của con người. Chính vì thế, người xưa mới có câu “An cư mới lạc nghiệp” nhằm thể hiện tầm quan trọng của nhà ở. Bên cạnh đó, quyền của công dân đối với nhà ở đã được pháp luật nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam công nhận và được ghi nhận trong Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 cụ thể như sau “công dân có quyền sở hữu về nhà ở, nhà nước bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân, công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật”1. Vậy nhà ở được hình thành từ khi nào và khái niệm về nhà ở là gì? Con người bắt đầu xây dựng nhà cửa cách đây khoảng 30.000 năm trước Công nguyên, nhưng đa số sống trong những chòi tạm bợ hoặc ở những hang động. Họ cũng làm ra những chiếc lều đơn giản để tạm trú trước khi di chuyển để tìm thực phẩm. Trong giai đoạn này vẫn chưa có một khái niệm nào rõ ràng hay chính thống về nhà ở, tuy nhiên một khái niệm về nhà ở đã bắt đầu được manh nha: nhà ở là nơi dùng để ở. 1 Điều 58, 62 Luật Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 3 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn Trải qua thời gian xã hội càng phát triển con người đã có nhận thức và dần phát hiện ra vai trò quan trọng của nhà ở. Họ bắt đầu tạo lập nhà ở như một thứ của cải không thể thiếu trong cuộc sống, họ định giá trị nhà ở và có những giao dịch liên quan đến nhà ở. Ngoài ra con người còn sống, làm việc và sinh hoạt ngay chính trong ngôi nhà do mình tạo lập ra vì thế nhà ở có ý nghĩa rất cao cả về tinh thần lẫn vật chất. Đã có khá nhiều khái niệm nhà ở được đưa ra nhầm thể hiện được vai trò của nhà ở như khái niệm: “ Nhà là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó. Nhà cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn. Tinh thần, nhà có thể liên quan tới trạng thái khi ở nơi trú ẩn hoặc sự tiện lợi”2. Khái niệm này cũng đã khái quát được gần như toàn bộ những gì có thể liên quan nằm trong khái niệm nhà ở. Tuy nhiên chúng ta cũng phải xét khái niệm nhà ở trong nhiều lĩnh vực khác nhau và ở đây người viết đi sâu nghiên cứu khái niệm nhà ở trong lĩnh vực Luật học. Trước tiên chúng ta sẽ xem xét ở luật chung đó là Bộ luật Dân sự năm 2005. ở Bộ luật này không có một khái niệm riêng biệt nào về nhà ở tuy nhiên ở khoản 1, điều 174 thì nhà ở được xem là một dạng của bất động sản. Cho nên ở đây chúng ta chỉ có thể xác định được giá trị tài sản của nhà ở. Tiếp theo chúng ta sẽ xem xét ở luật chuyên ngành đó là Luật Nhà ở được ban hành năm 2005 và được sửa đổi, bổ sung năm 2009. Ở đoạn 2, Điều 1 của Luật này có quy định “ Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”, như vậy đã có một khái niệm được pháp luật công nhận về nhà ở và nó được xem là khái niệm chính thống về nhà ở ở nước ta cho đến giai đoạn hiện nay. Nhưng theo người viết nhà ở không đơn giản chỉ là nơi để ở và sinh hoạt của con người mà nhà ở còn có một giá trị to lớn, quan trọng đối với con người nhất là trong quá trình trưởng thành về nhận thức cũng như thể chất của con người đó là giá trị về tinh thần. Chính vì thế người viết đã tự đưa ra khái niệm về nhà ở 2 Theo trang WIKIPEDE GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 4 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn theo quan điểm của mình “Nhà ở là một loại bất động sản mà cụ thể là công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày và thể hiện giá trị tinh thần của con người” 1.1.2.Phân loại và phân hạng nhà ở Nếu phân loại nhà ở, có thể chúng ta phải có cả một công trình để nghiên cứu và viết cả một cuốn sách. Bởi vì, ở mỗi nước có những định nghĩa riêng, phân loại và chính sách khác nhau dành cho các loại nhà. Ở Việt Nam nhà ở có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau như theo tiêu chí lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng, công năng sử dụng, tính chất của giao dịch nhà ở, kết cấu công trình và quyền sở hữu. Ngoài ra ở những tiêu chí khác nhau lại có phân cấp hoặc phân loại khác nhau. Bên cạnh đó quy định về phân loại nhà ở ở nước ta cũng có sự khác biệt trong những văn bản quy phạm pháp luật đối với loại văn bản khác nhau và ở những giai đoạn khác nhau thì có những cách phân loại khác nhau. * Chất lượng các bộ phận chủ yếu và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà Phân loại nhà ở được quy định trong Thông tư liên bộ số 7-LB/TT Xây dựng-Tài chính-UBVGNN và Tổng cục ruộng đất ngày 30-9-1991 hướng dẫn việc phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất mà cụ thể là - Phân loại nhà: Về nguyên tắc, khi phân loại nhà để xác định giá tính thuế là dựa vào chất lượng các bộ phận kết cấu chủ yếu và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà. Nhà được phân thành 6 loại: biệt thự, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV và nhà tạm theo các tiêu chuẩn sau đây: +Biệt thự:  Ngôi nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh;  Kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch;  Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 5 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn  Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt;  Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;  Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất lượng tốt;  Số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở. + Nhà cấp I:  Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm;  Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;  Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt;  Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;  Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế số tầng; + Nhà cấp II:  Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 70 năm;  Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;  Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment;  Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt;  Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Số tầng không hạn chế. + Nhà cấp III:  Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây gạch. Niên hạn sử dụng trên 40 năm;  Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch; GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 6 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn  Mái ngói hoặc Fibroociment;  Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông.  Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường. Nhà cao tối đa là 2 tầng. + Nhà cấp IV:  Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm;  Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm);  Mái ngói hoặc Fibroociment;  Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp;  Tiện nghi sinh hoạt thấp; + Nhà tạm:  Kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu;  Bao quanh toocxi, tường đất;  Lợp lá, rạ;  Những tiện nghi, điều kiện sinh hoạt thấp; - Phân hạng nhà: Do trong thực tế các nhà xây dựng thường không đồng bộ theo những tiêu chuẩn quy định trên đây, do đó mỗi cấp nhà có thể chia ra 2 hoặc 3 hạng dựa trên những căn cứ chủ yếu sau:  Đạt 4 tiêu chuẩn đầu đối với biệt thự và 3 tiêu chuẩn đầu của của nhà cấp I,II,III,IV được xếp vào hạng 1.  Nếu chỉ đạt ở mức 80 % so với hạng 1 thì xếp vào hạng 2  Nếu chỉ đạt từ dưới 70 % so với hạng 1 thì xếp vào hạng 3  Nhà tạm không phân hạng. * Phân loại theo công trình xây dựng GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 7 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng thì nhà ở thuộc loại công trình xây dựng dân dụng được chia thành hai loại là nhà chung cư và nhà riêng lẽ và được phân thành năm cấp: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV cụ thể như sau: Phụ lục số 1 phân cấp, phân loại công trình xây dựng (Ban hành kèm theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP) Loại nhà Cấp đặc Cấp I Cấp II Cấp III Cấp IV 30 tầng 20-29 tầng 9-19 tầng 4-8 tầng 3 tầng 15.000 10.000<15.000 5.000<10.000 1.000<5.000 biệt Nhà chung cư Nhà (m2) riêng lẻ Chú thích: 2 2 (m ) (m ) 2 (m ) <1.000 (m2) - Chiều cao nhà chung cư tính theo tầng Vd: cấp đặc biệt chiều cao 30 tầng - Tổng diện tích sàn nhà ở riêng lẽ đơn vị tính m2 Vd : tổng diện tích sàn cấp đặc biệt là 15.000m2 * Phân loại theo hình thức phát triển nhà ở Tuy rằng Luật Nhà ở năm 2005 năm 2005 không phân loại nhà ở nhưng lại có phân loại các dự án nhà ở và nếu ta xem cách phân loại này như là cách phân loại nhà ở thì nhà ở được phân thành hai loại tương ứng với hai hình thức phát triển nhà ở là nhà ở theo dự án và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Bao gồm các loại nhà ở: - Theo dự án phát triển nhà GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 8 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn + “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường”3. Bao gồm các loại nhà ở:  Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt4.  Nhà chung cư  Nhà ở riêng lẽ liền kề là nhà ở liền kề nhau trong dự án phát triển nhà ở thương mại + “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở năm 2005 và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”. Bao gồm các loại nhà ở.5  Nhà chung cư ở khu vục đô thị là bắt buộc, ở nông thôn không bắt buộc  Nhà riêng lẽ + “Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở năm 2005 và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định này.”6 - Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình cá nhân 3 Khoản 1, Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của chính phủ ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 4 Khoản 4, Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của chính phủ ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 5 Khoản 2, Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của chính phủ ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 6 Khoản 3, Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của chính phủ ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 9 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn “ Nhà ở riêng lẻ là công trình xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật .”7 * Kết cấu của công trình và quyền sở hữu - “Nhà ở riêng lẻ là công trình xây dựng được xây dựng trong khuôn viên đất ở, thuộc quyền sử dụng của hộ của hộ gia đình, cá nhân. Kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án.”8 - “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung.”9 Có rất nhiều cách để phân loại nhà ở và tùy vào từng mục đích mà có sự phân loại khác nhau, chính vì thế đôi khi chúng ta bị rối trong cách phân loại và không xác định được cách phân loại. Đều này đã dẫn đến nhiều sự sai lầm trong nhìn nhận về nhà ở nhất là đối với người dân thường và người có thu nhập thấp, vì họ không biết rằng đâu là nhà ở phù hợp với thu nhập của họ. Điều kiện dịch vụ của các loại nhà như thế nào vì từng loại nhà sẽ có dịch vụ khác nhau. Một vấn đề nữa là phân loại nhà ở chỉ mang tính tương đối chứ không tuyệt đối, loại nhà này lại bao gồm các loại nhà khác và ngược lại khiến cho sự rối rắm lại càng thêm trầm trọng. 1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. Qua quá trình tìm hiểu thì người viết tự nhận thấy rằng hiện nay vẫn chưa có một khái niệm rõ ràng, cụ thể về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên ở một số văn bản quy phạm pháp luật lại có khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai. "Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm 7 Khoản 26, Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 Khoản 1, Điều 3 Thông tư 39/2009/TT-BXD của bộ xây dựng ngày 09/12/2009 Hướng dẫn về quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ 9 Khoản 5, Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của chính phủ ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 8 GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 10 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”10 Ở khái niệm này tuy rằng không nhắc đến nhà ở hình thành trong tương lai nhưng có nhắc đến bất động sản, ở Mục trên người viết đã khẳng định nhà ở là một loại bất động sản vì thế cho nên cũng có thể hiểu rằng nhà ở hình thành trong tương lai là bất động sản đang được hình thành. Và ở một văn bản quy phạm pháp luật khác lại có thêm một khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai. “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.11 Điều này có nghĩa là tại thời điểm giao dịch tài sản chỉ mới dược hình thành và vẫn chưa hoàn toàn thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Từ đây cũng có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai ngay tại thời điểm giao dịch đang được hình thành và chưa thuộc sở hữu của một trong các bên khi tham gia giao dịch. Bên cạnh những khái niệm liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai thì cũng có quy định về những tài sản nào được xem là tài sản hình thành trong tương lai “Tài sản được hình thành từ vốn vay; Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”12 10 Khoản 7, Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/11/1999 Quy định về giao dịch bảo đảm 11 Khoản 2, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 Quy định về giao dịch bảo đảm 12 Khoản 2, Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/2/2012 Quy định về sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 Quy định về giao dịch bảo đảm GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 11 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn Và một khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai tương đối rõ ràng được quy định tại Khoản 8, Điều 4, Chương 1 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 như sau: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.” Ngoài ra trọng Dự thảo Luật Nhà ở năm 2005 (sửa đổi) cũng có quy định về nhà ở hình thành trong tương lai “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở (bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) mới hoàn thành việc xây dựng xong phần móng hoặc nhà ở đã được xây dựng xong nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”13. Từ những phân tích trên và kết hợp với quy định tại điểm đ, khoản 3, Điều 9 thuộc Chương 1 của Nghị định 71/2010/NĐ ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật Nhà ở năm 2005 thì người viết đã đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai “Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của bất động sản được hình thành trong tương lai, tại thời điểm giao dịch nhà ở vẫn chưa được hình thành nhưng đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt hoặc đã được xây dựng xong phần móng và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng”. 1.3. Quy định chung về giao dịch nhà ở. Từ lâu nhà ở được xem là một loại “hàng hóa đặc biệt”. Nhà ở có ý nghĩa và vai trò rất quan trọng đối với con người về cả vật chất và tinh thần cho nên nhu cầu đối với loại “hàng hóa” này là rất cao. Tuy nhiên, không phải tất cả nhà ở đều được đưa vào giao dịch. Để được xem là “hàng hóa” trong thị trường bất động sản thì nhà ở phải thỏa mãn đầy đủ các yêu cầu mà pháp luật quy định cụ thể hơn là pháp luật về nhà ở. 13 Dự thảo lần 4 tháng 9/2013 Luật Nhà ở năm 2005 (sửa đổi) GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 12 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn Dựa vào những quy định chung về giao dịch nhà ở tại Điều 90, 91, 92 và 93 Luật Nhà ở năm 2005 người viết đã rút ra những quy định chung liên quan đến giao dicchj nhà ở hình thành trong tương lai: Thứ nhất, hình thức của giao dịch về nhà ở gồm có: mua bán, thừa kế, thế chấp. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì chỉ có thể được giao dịch với hình thức mua bán, thế chấp, thừa kế. Vì đối tượng trong giao dịch là nhà ở hình thành trong tương lai lúc giao dịch nhà ở chỉ đang hình thành vẫn chưa xây dựng xong nên không thể nào thực hiện các giao dịch cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở, cho thuê, thuê mua trên thực tế được và theo quy định của pháp luật những giao dịch này thì bắt buộc nhà ở phải xây dựng xong. Bên cạnh đó, nhà ở hình trong tương lai cũng được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Thứ hai, các điều kiện về nhà ở khi tham gia giao dịch vì mỗi hình thức khi tham gia giao dịch là khác nhau nên sẽ có những điều kiện khác nhau cụ thể là: Trong các giao dịch về mua bán, thừa kế, thế chấp, thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; - Không có tranh chấp về quyền sở hữu; - Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai khi giao dịch thì nhà ở đang trong quá trình hình thành vì thế vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Đây là điểm khác biệt của giao dịch nhà ở hình thành trong tuong lai với các giao dịch về nhà ở khác. Thứ ba, điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch - Bên bán,thế chấp phải có các điều kiện sau đây: + Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 13 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn + Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. Bên mua nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh. Thứ tư, trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà - Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thế chấp, (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). - Hợp đồng về nhà ở  Tên và địa chỉ của các bên;  Mô tả đặc điểm của nhà ở;  Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về  Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có);  Quyền và nghĩa vụ của các bên;  Cam kết của các bên;  Các thỏa thuận khác;  Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;  Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức giá; vụ của người ký). - Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở. GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 14 SVTH: Lê Thị Nhí Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn - Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. - Bên mua, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở. - Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 1.5. Lược sử hình thành giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Nghị định này cho phép dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm nghĩa vụ khi tham gia giao dịch bảo đảm. Bộ luật Dân sự năm 2005 tại khoản 2, Điều 320 có quy định: "Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết". Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm: Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Bộ luật Dân sự năm 2005 về giao dịch bảo đảm. Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/9/2006 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/10/2007 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản: Khoản 8, Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản có quy định: "Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc GVHT: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân 15 SVTH: Lê Thị Nhí