BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------o*o----------
NGUYỄN TRÀ MY
GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI THÀNH PHỐ CAO BẰNG
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
MÃ SỐ
: 60.62.01.15
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS.TS. NGUYỄN VĂN SONG
HÀ NỘI – 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà nội, ngày…. tháng…. năm
2014 Tác giả luận văn
Nguyễn Trà My
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn thạc sĩ kinh tế của mình, ngoài sự nỗ lực cố
gắng của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân
và tập thể.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự giúp đỡ, chỉ bảo
tận tình của các thầy, cô giáo trong bôn môn Kinh tế tài nguyên môi trường,
khoa Kinh tế & phát triển nông thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam; đặc
biệt là sự quan tâm, chỉ dẫn tận tình của thầy giáo GS.TS Nguyễn Văn Song
đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới phòng Tài nguyên môi
trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao
Bằng, cục thống kê thành phố Cao Bằng đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
quá trình nghiên cứu và thu thập tài liệu phục vụ cho luận văn.
Qua đây tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đối với gia đình và bạn bè đã
giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Tác giả luận văn
Nguyễn Trà My
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục bảng
vi
Danh mục sơ đồ
viii
Danh mục từ viết tắt
ix
1
MỞ ĐẦU
1
1.1
Tính cấp thiết của đề tài
1
1.2
Mục tiêu nghiên cứu
3
1.2.1
Mục tiêu chung
3
1.2.2
Mục tiêu cụ thể
3
1.3
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3
1.3.1
Đối tượng nghiên cứu
3
1.3.2
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
4
2
CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
5
2.1
Cơ sở lí luận
5
2.1.1
Một số lý luận về thu hồi đất
5
2.1.2
Một số lý luận về giải phóng mặt bằng
9
2.1.3
Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng
16
2.1.4
Những tác động của việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB
18
2.2
Cơ sở thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà
2.2.1
nước thu hồi đất
21
Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới
21
2.2.2. Một số chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
24
2.2.3
27
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page 3
2.2.4
Kinh nghiệm và bài học rút ra cho tác giả từ phần cơ sở lý luận
và cơ sở thực tiễn cho quy trình nghiên cứu của đề tài.
3
31
ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
32
3.1
Đặc điểm của địa bàn nghiên cứu
32
3.1.1
Về điều kiện tự nhiên
32
3.1.2
Tài nguyên thiên nhiên
33
3.1.3
Đặc điểm kinh tế xã hội
35
3.2
Phương pháp nghiên cứu
40
3.2.1
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
40
3.2.2
Thu nhập số liệu
41
3.2.3
Cách tiếp cận và khung phân tích của luận văn
42
3.2.4
Phương pháp phân tích & xử lý số liệu
44
3.2.5
Phương pháp thống kê mô tả, so sánh
44
3.2.6
Hệ thống chỉ tiêu sử dụng
44
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
46
4.1
Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư tại Thành phố Cao Bằng
4.1.1
Quy trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố
Cao Bằng
4.1.2
46
46
Thực trạng công tác bồi thường, GPMB và tái định cư ở thành
phố Cao Bằng
51
4.1.3
Thực trạng công tác GPMB 02 dự án nghiên cứu
55
4.1.4
Tác động của việc bồi thường, GPMB đến cuộc sống của các hộ
dân bị thu hồi đất
4.2
4.2.1
68
Những nguyên nhân gây vướng mắc, ảnh hưởng tới tốc độ triển
khai thực hiện GPMB các dự án trên địa bàn
77
Cơ chế, chính sách về đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
77
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page 4
4.2.2
Công tác tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng
81
4.2.3
Thực tế và nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất
84
4.3
Định hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp để thực hiện tốt
công tác GPMB ở thành phố Cao Bằng trong những năm tới
86
4.3.1
Định hướng chung
86
4.3.2
Giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác GPMB thực thi các
dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố
Cao Bằng.
87
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
104
5.1
Kết luận
104
5.2
Kiến nghị
106
TÀI LIỆU THAM KHẢO
108
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page 5
DANH MỤC BẢNG
3.1
Tình hình sử dụng đất đai của Thành phố Cao Bằng năm 2011 – 2013 34
3.2
Tình hình phát triển và cơ cấu kinh tế thành phố Cao Bằng năm
2011-2013
36
3.3
Tình hình dân số và lao động thành phố Cao Bằng năm 2011 - 2013 39
4.1
Tổng hợp kết quả công tác GPMB trên địa bàn
thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2011-2013
4.2
51
Tiến độ thực hiện GPMB của một số dự án trên địa bàn Thành
phố Cao Bằng
54
4.3
Khái quát về 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Cao Bằng 56
4.4
Qui mô của dự án Khu trung tâm hành chính tỉnh Cao Bằng
4.5
Qui mô của dự án Trạm sửa chữa tổng hợp Phòng kỹ thuật Bộ
57
chỉ huy quân sự Tỉnh Cao Bằng.
59
4.6
Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường
61
4.7
Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về đất của 02 dự án
63
4.8
Tổng hợp bồi thường tài sản, cây cối, vật kiến trúc trên đất 02 dự án 64
4.9
Đánh giá của người dân về công tác bồi thường GPMB 2 dự án
nghiên cứu
65
4.10
Tổng hợp kinh phí hỗ trợ theo chính sách qui định của 02 dự án
67
4.11
Đánh giá của người dân về công tác hỗ trợ GPMB 2 dự án
nghiên cứu
68
4.12
Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến thu nhập của người dân
69
4.13
Tình hình hỗ trợ, đào tạo nghề và xin việc làm sau khi thu hồi đất
71
4.14
Ảnh hưởng của thu hồi đất đến môi trường sinh thái tại thành phố
4.15
Cao Bằng
72
Tình trạng tệ nạn xã hội trên địa bàn thành phố Cao Bằng
73
4.16
Sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của phần đất nông nghiệp
75
4.17
Sử dụng phần đất tái định cư
76
4.16
Đánh giá công tác thu hồi đất và các lí do phức tạp của công tác
thu hồi đất của người thực thi công tác giải phóng mặt bằng
4.17
82
Ý kiến của cán bộ thực thi về thủ tục ra quyết định thu hồi đất
thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành
phố Cao Bằng
83
4.18
Thực tế và nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất
84
4.19
Kiến nghị của người dân mất đất với các cơ quan có thẩm quyền.
85
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ
2.1
Qui trình, thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
13
3.1
Khung phân tích của đề tài
43
4.1
Quy trình giải phóng mặt bằng tại thành phố Cao Bằng
46
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page 8
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Diễn giải
BT.HT
Bồi thường, hỗ trợ
GPMB
Giải phóng mặt bằng
TĐC
Tái định cư
TBKT
Tiến bộ kỹ thuật
UBND
Ủy ban nhân dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page 9
1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Những năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu
công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh. Với mục tiêu đến năm 2020
nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
Có bốn lý do cơ bản, cần thiết phải bồi thường sau khi thu hồi đất đó
là: Một là, phát triển các khu công nghiệp và phát triển đô thị trong quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá tất yếu phải thu hồi, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất. Hai là, phát triển các khu công nghiệp, các khu đô thị, các dự án
trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá tất yếu sễ dẫn tới cơ cấu ngành
nghề, phân công lại lao động theo ngành nghề, và theo địa bàn. Ba là, quá trình
công nghiệp hoá, đô thị hoá là quá trình ”dần tự biến” người nông dân trở
thành người dân thành thị. Bốn là, người dân nói chung và nông dân nói riêng
sau khi thu hồi đất cần phải được hỗ trợ nhằm đảm bảo cuộc sống ổn định và
ngày càng cải thiện.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục
vụ phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho
những người bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết
công bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của
người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để
dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông
người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin
của người dân đối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị
lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới
an ninh lương thực quốc gia.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page 1
Cao Bằng là tỉnh nằm ở phía Đông Bắc, hai mặt Bắc và Đông giáp
với tỉnh Quảng Tây (Trung Quốc), với đường biên giới dài 333.403 km.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh
tế
Page 2
Phía tây giáp tỉnh Tuyên Quang và Hà Giang. Phía nam giáp tỉnh Bắc Kạn
và Lạng Sơn (Cổng thông tin điện tử tỉnh Cao Bằng, 2014). Trong những
năm qua, quá trình đẩy mạnh CNH – HĐH của tỉnh Cao Bằng đã phát triển
với tốc độ khá nhanh.
Theo báo cáo tổng kết năm 2012 của thành phố Cao Bằng, Thành Phố
Cao Bằng là một thành phố trẻ, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá trọng
điểm của tỉnh Cao Bằng. Để nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một
thành phố vững mạnh, Thành phố Cao Bằng đã và đang thực hiện rất nhiều các
dự án trọng điểm. Do vậy, công tác bồi thường và GPMB rất được coi trọng.
Mặt khác công tác GPMB có những tác động không nhỏ đến sự phát triển
kinh tế, đời sống xã hội trong đó có cả những vấn đề tích cực và những vấn
đề tiêu cực.
Trong thời gian qua công tác bồi thường, GPMB của thành phố Cao
Bằng đạt được nhiều kết quả tốt đáng khích lệ song còn gặp nhiều khó khăn,
vướng mắc; Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm
chậm tiến độ thực hiện dự án, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị
an xã hội, mất nhiều thời gian, công sức giải quyết, trước những vấn đề đó
một số câu hỏi được đặt ra như:
1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như thế nào?
2. Tại sao thời gian hoàn thành kế hoạch GPMB ở một số dự án
còn chậm?
3. Trình độ năng lực chuyên môn của một số cán bộ làm nhiệm vụ
GPMB như thế nào?
Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB đạt kết quả tốt,
đúng qui định và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và
phù hợp với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các vấn đề xã hội. Đó là lý do
để tác giả nghiên cứu đề tài: "Giải pháp thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng
tại thành phố Cao Bằng’’
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở kết quả phân tích, đánh giá công tác giải phóng mặt bằng
các công trình trên địa bàn thành phố từ cơ sở đó đề xuất những giải pháp và
kiến nghị góp phần thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng nhanh, đúng tiến
độ và đúng chính sách của nhà nước.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hoá lý luận và thực tiễn về công tác giải phóng
mặt bằng khi nhà nước thu hồi để thực thi các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
- Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng một số dự án đầu tư
xây dựng phát triển kinh tế - xã hội và các nguyên nhân ảnh hưởng tới công
tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Cao Bằng.
- Đề xuất kiến nghị, giải pháp để thúc đẩy công tác GPMB khi nhà
nước thu hồi đất tại thành phố Cao Bằng.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề liên quan giải phóng mặt bằng tại
thành phố Cao Bằng.
* Đối tượng điều tra:
- Hộ gia đình khi thu hồi đất, GPMB có liên quan đến dự án đầu tư xây
dựng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn.
- Đối tượng thực thi chính sách giải phóng mặt bằng các dự án trên địa
bàn thành phố Cao Bằng.
* Dự án nghiên cứu cụ thể :
- Công trình khu trung tâm hành chính tỉnh Cao Bằng.
- Công trình Trạm sửa chữa tổng hợp phòng kỹ thuật Bộ chỉ huy quân
sự Tỉnh Cao Bằng.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
1.3.2.1. Phạm vi nội dung nghiên cứu
- Tập trung chủ yếu vào thực trạng công tác GPMB, đề ra định hướng,
giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác GPMB, bố trí tái định cư, ổn định đời
sống, sản xuất cho hộ dân khi bị thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB
khi Nhà Nước thu hồi đất và kết quả công tác GPMB khi thực hiện đầu tư xây
dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
- Địa điểm, địa bàn nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu.
- Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB.
1.3.2.2. Phạm vi không gian nghiên cứu
- Một số địa điểm ở phường, xã khi Nhà nước thu hồi đất, GPMB để đầu
tư xây dựng dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Cao Bằng.
Về không gian: đề tài được thực hiện tại thành phố Cao Bằng, Tỉnh
Cao Bằng.
- Thời gian thu thập số liệu sẵn có: từ năm 2009 – 2013.
2. CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1. Cơ sở lí luận
2.1.1 Một số lý luận về thu hồi đất
2.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất
Năm 1993, Luật Đất đai được ban hành dựa trên tinh thần mới của
bản Hiến pháp 1992 đã có những đổi mới quan trọng, đặc biệt đối với việc
thu hồi đất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật đất đai năm 1993 đã thể chế hóa các quy định của Hiến pháp năm 1992.
Tại Điều 12: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền
sử dụng đất, thu tiền khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Luật đất
đai, 1993). Điều 27: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất
đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng,
An ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền
bù thiệt hại”.
Cùng với mục đích là tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, tạo nên
khung pháp lý chặt chẽ thuận tiện cho việc quản lý và sử dụng đất ở Việt
Nam. Ngày 26/11/2003 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp
thứ tư đã thông
qua Luật Đất đai 2003, và gần đây nhất là luật đất đai
số
45/2013/QH13
ngày
29/11/2013 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam. Sự ra đời của Luật Đất
đai 2003 đã thay thế cho tất cả các Luật Đất đai và Luật sửa đổi, bổ sung
trước đó nhằm phù hợp với tình hình xã hội hiện nay, đáp ứng tốt hơn
những yêu cầu, những đòi hỏi mới trong quá trình phát triển kinh tế, ổn định
chính trị - xã hội của đất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Tại
Điều 39 Luật Đất đai 2003 quy định về thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng: “Nhà nước thực
hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công
bố hoặc sau khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt…”(Luật đất đai, 2003)
2.1.1.2 Một số khái niệm liên quan
- Khái niệm bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
(Luật đất Đai, 2013)
* Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là một quá trình
thực hiện các công việc liên quan đến bồi hoàn giá trị về đất, tài sản trên đất
bằng tiền hoặc bằng tài sản tương ứng cùng một số chính sách hỗ trợ xã hội.
Tổ chức việc di dời tài sản, hoa màu trên đất để giải phóng mặt bằng. Bàn
giao phần diện tích mặt bằng đó cho chủ thể mới để cải tạo, xây dựng công
trình mới có giá trị, lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội lớn hơn
* Tiền bồi thường đất: Là khoản tiền bồi thường cho hộ do bị mất tư
liệu sản xuất
* Tiền bồi thường thiệt hại hoa mầu trên đất: Là khoản tiền bồi thường
do việc thu hồi đất làm thiệt hại đến hoa mầu chưa được thu hoạch trên diện
tích thu hồi. Mức bồi thường đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt
nước tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức thu hoạch
bình quân của ba vụ trược đó theo giá nông sản, thuỷ sản thực tế ở thị trường
địa phương tại thời điểm bồi thường
- Giá đất
Tại điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định “Nhà nước xác định giá các loại
đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất. Chính phủ giao cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Đây là
văn bản pháp quy quan trọng nhất của Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành. Đương nhiên, thị trường
bất động sản trong đó có đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các
quy luật kinh tế khách quan trên thị trường cũng được hình thành để chi phối,
điều tiết các hoạt động của giá cả đất đai. Điều khẳng định là cơ sở hình thành
và vận động của giá đất. Giá trị của đất ngoài những lợi thế do thiên nhiên
ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu tư vào đất đai để khai
thác và cải tạo đất. Giá của hàng hoá đất đai cũng như các hàng hoá khác, tuy
nhiên, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả của hàng hoá đất cũng có
những đặc điểm riêng, phát triển theo những quy luật riêng của nó và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố rất cơ bản. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự hình
thành và vận động của giá đất nhưng ảnh hưởng lớn nhất là: Mục đích sử
dụng, độ màu mỡ của đất, vị trí hình thể, địa hình, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường, tình trạng pháp lý, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm, lòng
ham muốn và chính sách đầu tư của Nhà nước.
- Định giá đất
Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt của nhà nước đối với đất
đai, là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích
hợp theo định hướng kinh tế thị trường. Nó là cơ sở cho chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thoả thuận
giữa ngừơi quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng
đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp,thừa kế, cho
thuê… Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của xã hội, tổ
chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất, từ đó
theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho
thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát
triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.
Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực
hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người
sử dụng đất.
Đồng thời đất là một tài sản nên việc định giá đất cũng giống như việc
định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá
đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn
bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội.
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đựơc xác định tại một thời
điểm xác định.
Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào thuộc tính
kinh tế và tự nhiên của thửa đất, theo hạng đất và khả năng cho thu nhập
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ các yếu tố về
phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và
chính sách sử dụng đất, từ đó tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào
đó cho một hoặc nhiều thửa đất.
Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất, sự hình
thành giá cả cuối cùng là quyết định bởi hai bên giao dịch, có thể nói giá đất
hình thành từ thị trường. Không nắm đầy đủ tình hình giao dich của thị trưòng
đất, không nắm được tình hình cung cầu của đất sẽ không định được giá cả
công bằng và khách quan.Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng
chính sách đất của chính phủ.( Hồ Thị Lam Trà, 2005)
- Tái định cư
Tái định cư được hiểu là quá trình bồi thường, hỗ trợ các thiệt hại về đất
đai và tài sản, di chuyển, tái định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho
những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát
triển. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho
những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải
thiện mức sống tạo
- Xem thêm -