Tài liệu Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------- ĐẶNG THỊ HẰNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Hà Nội – Năm 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------ĐẶNG THỊ HẰNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng Mã số: 60 34 20 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ HỒNG ĐIỆP Hà Nội – Năm 2013 MỤC LỤC Danh mục các ký hiệu………………………………..………………………i Danh mục bảng…………………………………...…...……………………..ii PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 CHƢƠNG 1 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn .................................................................................... 9 1.1. 1.1.1. Tổng quan về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ....................................... 9 Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp ............ 9 1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp ........................................... 11 1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ................. 13 1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính .......................................................... 13 1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ...... 14 1.2.3 Đánh giá hiệu quả chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp …………………………………………………………………....20 1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp và bài học cho Việt Nam .............................. 22 1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển ......................................................... 22 1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển. …………………….….25 1.3.3 Bài học cho Việt Nam .......................................................................... 27 CHƢƠNG 2 Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của Việt Nam ............................................................... 29 2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Việt Nam .......... 29 2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn .............................................................. 29 2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản .................................................................... 33 2.1.3 Thực trạng nhà ở cho người TNT ở Việt Nam hiện nay ....................... 35 2.2 Tình hình sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam ........................................................................................... 45 2.2.1 Chính sách thuế ................................................................................... 45 2.2.2 Chính sách tín dụng ............................................................................. 46 2.2.3 Chính sách giá..................................................................................... 49 2.2.4 Thực trạng quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở........................... 51 2.3. Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua: ........................................ 57 2.3.1 Chính sách thuế ................................................................................... 57 2.3.2 Chính sách tín dụng ............................................................................. 58 2.3.3 Chính sách giá..................................................................................... 58 CHƢƠNG 3: Định hƣớng và kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam .................................................. 60 3.1 Quan điểm, định hƣớng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT Việt Nam đến năm 2020 ............................................................ 60 3.1.1 Bối cảnh mới và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp .... 60 3.1.2 Quan điểm sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam .................................................................................. 61 3.1.3 Định hướng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp: ............................................................................................................. 64 3.2 Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ................................................................................................ 66 3.2.1 Chính sách thuế ................................................................................... 66 3.2.2 Chính sách tín dụng ............................................................................. 67 3.2.3 Chính sách giá..................................................................................... 74 3.2.4 Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở ............................................................. 77 KẾT LUẬN……………………………………………………………….....79 Danh mục tài liệu tham khảo ………………………………..………………81 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU Ký hiệu STT Nguyên nghĩa 1 BĐS Bất động sản 2 CBCNV Cán bộ công nhân viên 3 HDB Ủy ban phát triển nhà ở (Singapore) 4 HOF Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh 5 HUD Tập đoàn phát triển nhà và đô thị Việt Nam 6 KT-XH Kinh tế- xã hội 7 NHNN Ngân hàng nhà nƣớc 8 NHTM Ngân hàng thƣơng mại 9 NSNN Ngân sách Nhà nƣớc 10 SXKD Sản xuất kinh doanh 11 TCTD Tổ chức tín dụng 12 TNT Thu nhập thấp 13 TP Thành phố 14 UBND Ủy ban nhân dân 15 UCDO Cơ quan Cộng đồng nhà ở (Thái Lan) 16 VDB Ngân hàng phát triển Việt Nam 17 WB Ngân hàng thế giới i DANH MỤC BẢNG STT Số hiệu 1 2.1 2 2.2 3 2.3 4 3.1 Nội dung Nhà ở chia theo năm xây dựng và khu vực, 01/042009 Tỷ lệ tăng dân số bình quân tại các đô thị lớn Việt Nam Tổng hợp thông tin một số dự án nhà cho ngƣời TNT tại Hà Nội Phƣơng án vay thế chấp để thanh toán tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng Trang 31 35 39 65 với thời gian thanh toán 15 năm, lãi suất 12%/năm 5 3.2 Phƣơng án vay thế chấp để thanh toán tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng 69 với thời gian thanh toán 20 năm và lãi suất 10%/năm 6 3.3 Mức thanh toán lãi vay mua nhà hàng tháng ứng với diện tích căn hộ ii 70 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những nhu cầu cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nƣớc. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của ngƣời dân. Quá trình phát triển nhà ở tại đô thị của nƣớc ta thời gian qua có thể nhận ra ba giai đoạn rất rõ. Giai đoạn từ năm 1993 trở về trƣớc, là giai đoạn Nhà nƣớc bao cấp hoàn toàn. Chính sách này không có điều kiện phát triển khi nguồn lực Nhà nƣớc có hạn, trong khi áp lực về dân số đô thị ngày một gia tăng. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003, Nhà nƣớc bỏ hẳn việc xây dựng nhà ở, mà để cho dân tự xây. Việc này có lợi là huy động đƣợc nguồn lực trong nhân dân để phát triển quỹ nhà ở đô thị, tuy nhiên do tự phát nên cũng làm cho bộ mặt đô thị trở nên thiếu trật tự và quy hoạch. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay, nhà ở đƣợc phát triển theo dự án. Việc xây dựng nhà ở theo dự án do có hạ tầng đƣợc xây dựng đồng bộ nên đã có trật tự hơn, bộ mặt đô thị cũng sáng sủa, văn minh và hiện đại hơn. Tuy nhiên, do việc phát triển nhà ở theo dự án, các chủ đầu tƣ phải đền bù đất đai theo cơ chế thị trƣờng, phải thuê đất rồi tính toán lợi nhuận… đã làm cho giá nhà tăng quá cao, rất nhiều ngƣời dân sống ở đô thị trong diện chính sách, ngƣời nghèo, ngƣời có thu nhập thấp….không có điều kiện để tiếp cận đƣợc loại hình này. Nhà cho ngƣời thu nhập thấp xuất hiện từ tháng 4/2009, sau Quyết định số 67 của Thủ tƣớng Chính phủ, đã giúp cho một số ngƣời có thu nhập thấp tại đô thị có điều kiện cải thiện chỗ ở. Những ngƣời thu nhập thấp ở đô thị đang phải đƣơng đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong những khu tồi tàn, chật chội với hệ thống hạ tầng quá 1 tải do không đủ điều kiện kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đã trở thành một trong những vấn đề mang tính thời sự đang đƣợc sự quan tâm rất lớn của Đảng và Nhà nƣớc. Nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nƣớc dành cho các đối tƣợng chính sách, cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc và ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp nảy sinh một số khó khăn, vƣớng mắc. Trƣớc hết về vốn. Hầu hết các dự án đều đang “chờ” vốn vay ƣu đãi, mặc dù theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ thì chủ đầu tƣ đƣợc áp thuế giá trị gia tăng bằng 0%, đƣợc miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng đầu tƣ từ ngân hàng đầu tƣ. Nói riêng thành phố Hà Nội thì cho đến nay mới chỉ có duy nhất dự án nhà thu nhập thấp tại Đặng Xá, Gia Lâm đƣợc vay của Ngân hàng Đầu tƣ phát triển nhƣng tiến độ giải ngân rất chậm. Do không đƣợc hỗ trợ tín dụng nên giá thành của nhà thu nhập thấp tƣơng đƣơng với giá nhà thƣơng mại (chỉ giảm chút ít do đƣợc miễn tiền sử dụng đất). Thêm nữa, khi vay vốn, các chủ đầu tƣ dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn phải có tài sản thế chấp trong khi đó đất xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc miễn tiền đất nên đất này không đƣợc coi là tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, đối tƣợng mua nhà khó tiếp cận vì chƣa có cơ chế, chính sách cụ thể trong việc vay vốn để mua nhà; Việc phát triển quỹ nhà cho thuê còn gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn ngân sách có hạn, chƣa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tƣ khi ngƣời thuê nhà không có khả năng chi trả. Đi tìm câu trả lời cho vấn đề giải quyết nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ thế nào là gợi ý cho việc chọn đề tài “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam” 2 2. Tình hình nghiên cứu Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp chỉ mới đƣợc triển khai một vài năm gần đây nên các chính sách chƣa đƣợc hoàn thiện, còn nhiều vấn đề tồn tại và đã nảy sinh những vấn đề tranh luận sôi nổi trong dƣ luận, tạo áp lực không nhỏ cho những cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thực hiện và cả cho những ngƣời đƣợc thụ hƣởng chính sách này đồng thời đặt ra cho các nhà quản lý đô thị những thử thách, khó khăn phức tạp. Đây là vấn đề nóng bỏng đang đƣợc cả xã hội quan tâm. Nghiên cứu về vấn đề tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT còn rất ít và sơ sài. Cho đến thời điểm hiện nay, theo những tài liệu tác giả tiếp cận và thông tin tra cứu từ Thƣ viện Quốc gia và các nguồn khác thì hầu nhƣ chƣa có nghiên cứu nào đi sâu về vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở TNT ngoại trừ một số nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở đô thị hay bất động sản nói chung. Với đề tài luận án tiến sĩ “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội” của tác giả Đỗ Thanh Tùng ngành Tài chính Ngân hàng trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân, tác giả tập trung vào việc giải quyết vấn đề vốn, tín dụng cho phát triển nhà ở. Luận án đã hệ thống hóa những đặc trƣng cơ bản của hệ thống tài chính nhà ở và chính sách tài chính nhà ở, phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các chính sách tạo lập vốn, phân phối vốn, thế chấp và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp nhằm tạo điều kiện cho các đối tƣợng có nhu cầu vay vốn để sở hữu và cải tạo nhà ở, hỗ trợ nguồn vốn để phát triển nhà ở cho dân cƣ. [18] Đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm tác giả Viện Nghiên cứu Kiến trúc- Bộ Xây dựng: “Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở ngƣời thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam”; Ở đề tài này, nhóm tác giả chủ yếu đi sâu vào khía cạnh kỹ thuật, nghiên cứu thực trạng về kiến trúc và công nghệ xây dựng từ đó đề xuất các giải pháp thiết kế, kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu 3 xây dựng giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện tại. [21] Với mục đích đƣa ra một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản, tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ƣơng với sự tài trợ của Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia xuất bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam” (2006). Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản, kinh nghiệm của Australia và New Zealand về chính sách đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản; hoạt động đầu tƣ vào bất động sản của một số tỉnh, thành phố Việt Nam. Đồng thời, cuốn sách cũng nêu lên thực trạng của chính sách đất đai, xây dựng, tín dụng, Ngân hàng và tài chính, những ƣu điểm và tồn tại nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản.[1] Cuốn sách “Nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay- Kinh nghiệm Hà Nội” do TS Hoàng Xuân Nghĩa và PGS, TS Nguyễn Khắc Thanh đồng chủ biên xuất bản năm 2009, tác giả đã nêu ra tính cấp thiết của nhà ở cho ngƣời TNT, phân tích thực trạng nhà ở cho ngƣời TNT trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất một số giải pháp giải quyết nhà ở cho ngƣời TNT. Trong phần giải pháp, tác giả tập trung vào các giải pháp quản lý vĩ mô: những quy định về quy hoạch, hạ tầng; quy định về kiến trúc- thiết kế; tổ chức quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho nhà TNT; giải pháp hoàn thiện các định chế của thị trƣờng BĐS (trung tâm môi giới BĐS, công ty Kinh doanh Nhà, trung tâm phát triển quỹ đất…) và các giải pháp quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS, nhà ở cho ngƣời TNT. Giải pháp về tài chính cũng đƣợc tác giả để cập đến nhƣng còn mờ nhạt, chỉ mới quan tâm đến vấn đề vốn cho chủ đầu tƣ, doanh nghiệp.[11] 4 Ngoài những công trình nổi bật nêu trên, thời gian gần đây trên các tạp chí, website…cũng có rất nhiều bài báo của nhiều tác giả quan tâm bàn bạc đến nhiều khía cạnh xung quanh vấn đề nhà ở cho ngƣời TNT. Từ việc nghiên cứu tổng quan ở trên cho thấy một vấn đề hết sức quan trọng mà các chủ đầu tƣ, ngƣời thu nhập thấp gặp phải khi tiếp cận các dự án nhà thu nhập thấp đó là vấn đề về vốn (vốn để đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT và vốn để đối tƣợng thụ hƣởng có khả năng tiếp cận, chi trả khi mua, thuê mua nhà) nhƣng chƣa có nghiên cứu nào đi sâu giải quyết vấn đề này. Vì vậy, để giải quyết vấn đề trên, đề tài “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam” sẽ đi sâu tìm hiểu thực trạng, đề xuất một số giải pháp về tài chính nhằm phát triển nhà thu nhập thấp, đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho ngƣời TNT ở các đô thị lớn hiện nay. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu: Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về việc sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở các đô thị Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm một số nƣớc, đề tài phân tích, đánh giá một số chính sách tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ: chính sách thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá, kinh nghiệm hình thành và vận hành các quỹ tiết kiệm nhà ở đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm tạo điều kiện về vốn cho chủ đầu tƣ dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp và ngƣời thu nhập thấp, hạ giá thành hình thành phân khúc thị trƣờng nhà giá thấp tạo cơ hội để ngƣời thu nhập thấp có nhà ở. Để thực hiện mục đích trên, đề tài thực hiện một số nhiệm vụ cụ thể sau: - Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. 5 - Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam. - Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam. 4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu: * Đối tƣợng: Các giải pháp tài chính, các chính sách ƣu đãi về tài chính của Nhà nƣớc đối với chủ đầu tƣ, ngƣời thụ hƣởng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. * Phạm vi nghiên cứu: - Thực trạng và các chính sách tài chính nhà thu nhập thấp của Việt Nam từ năm 2009 đến nay - Tham khảo chính sách tài chính đối với nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của một số nƣớc trong khu vực. Luận văn đƣợc thực hiện tại địa bàn thành phố Hà Nội, đối tƣợng nghiên cứu là ngƣời TNT và các dự án nhà ở cho ngƣời TNT trên địa bàn thành phố. Do những hạn chế về thời gian, không gian… nên nghiên cứu chỉ đƣợc thực hiện tại Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội là đô thị đông dân cƣ thứ hai trong cả nƣớc (chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh), nơi có tỉ lệ tăng dân số tự nhiên, cơ học hàng năm ở mức cao, nhu cầu về nhà ở cho các đối tƣợng là ngƣời TNT rất lớn, vì vậy có thể coi Hà Nội là thị trƣờng chính chiếm phần lớn tổng nhu cầu của cả nƣớc về nhà ở cho ngƣời TNT, do đó luận văn lấy Hà Nội làm nghiên cứu điển hình. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Để phù hợp với nội dung, yêu cầu và mục đích nghiên cứu, đề tài sử dụng một số phƣơng pháp nghiên cứu khoa học, bao gồm: - Phƣơng pháp thống kê: Các số liệu sử dụng trong đề tài này lấy từ hai nguồn cơ bản đó là từ Tổng cục thống kê Việt Nam và Bộ Xây dựng. Các số 6 liệu liên quan tới việc phân tích định lƣợng của đề tài gồm có: Mức thu nhập bình quân, diện tích sử dụng bình quân đầu ngƣời, diện tích xây dựng qua từng năm, từng giai đoạn; tỷ trọng vốn đầu tƣ (vốn đầu tƣ từ ngân sách, vốn tự có, vốn vay..) - Phƣơng pháp so sánh: Dựa trên cơ sở những số liệu thực tế thu thập đƣợc, so sánh với những mục tiêu, chỉ tiêu cụ thể đề ra để từ đó rút ra những điểm đạt đƣợc và chƣa đạt đƣợc trong các chính sách nhà thu nhập thấp, từ đó có những ý kiến đề xuất. - Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Luận văn phân tích và tổng hợp kinh nghiệm các nƣớc trong khu vực và quốc tế trong việc sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Đồng thời luận văn sử dụng các dữ liệu thứ cấp phù hợp trong quá trình phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam. Trên cơ sở kinh nghiệm các nƣớc, so sánh với bối cảnh của Việt Nam và xem xét thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam đề xuất các phƣơng pháp khả thi. 6. Đóng góp của đề tài: Đề tài: “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam” khi đạt đƣợc những mục tiêu nghiên cứu sẽ góp phần đƣa ra một cái nhìn tổng quát về tình hình nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam, phân tích thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp hiện nay, từ đó đƣa ra một số kiến nghị nâng cao hiệu quả giải pháp tài chính nhằm tháo gỡ những khó khăn mà các chủ đầu tƣ, những ngƣời thu nhập thấp hiện đang gặp phải. 7. Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chƣơng: 7 Chƣơng 1: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn Chƣơng 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam thời gian qua Chƣơng 3: Định hƣớng và kiến nghị phát huy chính sách tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020 8 CHƢƠNG 1 GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 1.1. Tổng quan về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp 1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1.1.1 Khái niệm nhà ở Theo điều 1 luật nhà ở Việt Nam 2005, nhà ở đƣợc hiểu là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân, gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thƣớc đo phản ánh trình độ và tiềm năng phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nƣớc, mức sống dân cƣ của mỗi dân tộc. Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con ngƣời, không chỉ là quyền cơ bản của con ngƣời mà còn là điều kiện cần thiết để phát triển kinh tế xã hội. Ngày nay, khi cuộc sống của ngƣời dân ngày càng đầy đủ thì nhu cầu về nhà ở ngày càng đƣợc nâng cao. Đặc biệt tại các đô thị lớn, dân số tăng cao từng năm dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. 1.1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp Việc xác định ngƣời có thu nhập thấp ở đô thị sẽ đóng góp quan trọng cho chiến lƣợc phát triển nhà ở nhằm xóa bỏ bất bình đẳng trong lĩnh vực này tại các vùng đô thị. Quan niệm về thu nhập thấp đƣợc xác định phụ thuộc vào thu nhập và mức sống. Theo WB (Ngân hàng thế giới) “ngƣời thu nhập thấp là ngƣời mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn lại 34% chi dùng cho cac nhu cầu cơ bản khác nhƣ: Nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp” [11]. Có 9 thể thấy rằng chuẩn mực xác định mức thu nhập thấp thƣờng đƣợc lƣợng hóa bởi tám yếu tố trong nhu cầu cơ bản, đó là ba nhu cầu thiết yếu (ăn, mặc, ở) và năm nhu cầu hằng ngày (văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp). Ở Việt Nam, khái niệm “ngƣời thu nhập thấp ở đô thị” xuất hiện chƣa lâu và chƣa có một định nghĩa thống nhất. Theo chƣơng trình phát triển nhà ở cho ngƣời TNT thì ngƣời TNT đƣợc hiểu là ngƣời (hộ) có mức thu nhập ổn định, trên ngƣỡng nghèo và dƣới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở nhƣng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà nƣớc về vốn vay dài hạn, trả góp với mức lãi suất ƣu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng. Theo quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ban hành ngày 30/1/2011 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo,hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011-2015: + Hộ nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 400.000đ/ngƣời/tháng (từ 4.800.000đ/ngƣời/năm) trở xuống. + Hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 500.000đ/ngƣời/tháng (từ 6.000.000đ/ngƣời/năm) trở xuống. + Hộ cận nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 401.000đ đến 520.000đ/ngƣời/tháng +Hộ cận nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 501.000đ đến 650.000đ/ngƣời/tháng. 1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho những ngƣời có TNT và cho các đối tƣợng chính sách xã hội Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở đƣợc xây dựng trên quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phƣơng dành cho đa số dân cƣ và ngƣời lao động có mức TNT dƣới mức trung bình của xã hội. 10 Nhà ở cho ngƣời TNT gồm 3 loại: nhà để bán, nhà để cho thuê và cho thuê mua. - Nhà TNT để bán: Là việc ngƣời mua nhà thanh toán một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà (có thể là thanh toán một lần hoặc trả góp thành nhiều kỳ) - Nhà TNT cho thuê mua: Là việc ngƣời thuê mua nhà ở thanh toán trƣớc một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại ngƣời thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi ngƣời thuê mua đã trả hết tiền theo hợp đồng thì đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó. - Nhà TNT cho thuê: Là việc ngƣời thuê nhà thanh toán một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. 1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp Nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc xây dựng cho một nhóm đối tƣợng riêng trong xã hội, bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức hƣởng lƣơng từ ngân sách Nhà nƣớc thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nƣớc, mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị- xã hội, xã hội- nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang; Ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trƣờng hợp đã đƣợc nghỉ theo chế độ quy định); ngƣời lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có thu nhập để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định. [19]. Đối tƣợng mua, thuê, thuê mua nhà TNT phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: - Chƣa có nhà ở; Là ngƣời có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhƣng diện tích quá chật chội, đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để đƣợc cơ 11 quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai. Cụ thể là: Có nhà ở là căn hộ chung cƣ, nhƣng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/ngƣời; Có nhà ở riêng lẻ, nhƣng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/ngƣời và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện đƣợc phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND Thành phố; - Chƣa đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ về nhà ở, đất ở dƣới mọi hình thức, cụ thể là: Chƣa đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Chƣa đƣợc thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Chƣa đƣợc tặng nhà tình thƣơng, tình nghĩa; Chƣa đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật. - Đối với các trƣờng hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn tại TP Hà Nội. Trƣờng hợp đối tƣợng thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân, nếu chƣa có hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi ngƣời đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở. - Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu ngƣời) dƣới mức bình quân theo quy định của UBND TP. Các dự án xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc trực tiếp Chính phủ và Bộ Xây dựng quyết định, không phải là xuất hiện tự phát theo mong muốn cá nhân. Do đó, nhà TNT có những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật về xây dựng, đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định quy chuẩn xây dựng hiện hành ở từng loại đô thị; có quy định về giá bán, giá cho thuê và thuê mua; quy định về các ƣu đãi đối với chủ đầu tƣ và ngƣời thụ hƣởng nhà ở cho ngƣời TNT... Theo quy định hiện hành thì: - Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cƣ, có diện tích căn hộ 12 tối đa không quá 70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành . Các dự án nhà ở thu nhập thấ p đƣợc điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành , không khố ng chế số tầ ng , phù hợp với quy hoa ̣ch xây dƣ̣n g do cơ quan có thẩ m quyề n phê duyê ̣t ; - Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây dƣ̣ng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng , kể cả lãi vay (nếu có) và lơ ̣i nhuâ ̣n đinh ̣ mƣ́c tố i đa là 10% chi phí đầ u tƣ ; không tính các khoản ƣu đãi của Nhà nƣớc vào giá bán nhà ở . - Giá cho thuê , thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây dƣ̣ng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng , kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý , vận hành và lơ ̣i nhuận đinh ̣ mƣ́c tố i đa là 10% chi phí đầ u tƣ ; không tính các khoản ƣu đãi của Nhà nƣớc vào giá thuê , thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm. - Trƣờng hợp mua trả góp và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì ngƣời mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở , trƣ̀ trƣờng hơ ̣p ngƣời mua , thuê mua có thỏa thuâ ̣n khác với bên bán . Thời hạn trả góp , thuê mua do bên bán , bên mua , thuê mua tƣ̣ thỏa thuâ ̣n , nhƣng tối thiểu là 10 năm.[17] 1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp 1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính - Giải pháp tài chính đƣợc hiểu là tổng thể các cách thức, các công cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính đƣợc vận dụng để giải quyết vấn đề đặt ra trong những điều kiện cụ thể nhằm đạt đƣợc mục tiêu nhất định. - Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc hiểu là tổng thể các cách thức, công cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính đƣợc vận dụng nhằm mục đích phát triển nhà ở cho ngƣời TNT. 13 Để quản lý hoạt động của thị trƣờng BĐS nói chung và thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT nói riêng theo định hƣớng đã đƣợc đề ra, đòi hỏi Nhà nƣớc phải sử dụng có hệ thống các công cụ quản lý thích hợp. Cũng nhƣ các lĩnh vực KT-XH khác, hệ thống công cụ đƣợc sử dụng trong quản lý thị trƣờng BĐS nói chung và thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT nói riêng bao gồm: Công cụ tài chính, công cụ tổ chức-hành chính (các hình thức tổ chức, bộ máy và đội ngũ công chức quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch...), công cụ tuyên truyền, giáo dục (hệ thống thông tin đại chúng, thông tin chuyên biệt, hệ thống giáo dục và đào tạo) và các công cụ kỹ thuật, nghiệp vụ đặc trƣng cho việc quản lý thị trƣờng BĐS, thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT. Trong đó, công cụ tài chính, cụ thể là các chính sách tài chính đƣợc coi là quan trọng và hiệu quả nhất. 1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Nhƣ đã trình bày ở trên, trong hệ thống công cụ đƣợc sử dụng để quản lý thị trƣờng BĐS nói chung và thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT nói riêng thì công cụ tài chính mà cụ thể là các chính sách tài chính đƣợc coi là quan trọng và hiệu quả nhất. Các chính sách tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT là một bộ phận trong chính sách tài chính đối với thị trƣờng BĐS, bao gồm các chính sách: Chính sách về phát triển nguồn lực tài chính cho thị trƣờng nhà TNT nhƣ chính sách tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính về hình thành và phát triển các kênh cung ứng vốn cho đối tƣợng là ngƣời TNT, các chủ đầu tƣ nhà TNT, chính sách xây dựng và vận hành các quỹ phát triển nhà ở...; chính sách khai thác, động viên nguồn lực tài chính từ thị trƣờng nhà TNT (chính sách thuế); chính sách phân bổ và sử dụng nguồn lực tài chính để phát triển nhà ở cho ngƣời TNT nhƣ chính sách đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nƣớc, chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính để phát triển nhà ở cho ngƣời TNT... 14