Đăng ký Đăng nhập

Tài liệu Duan vp cho thue

.DOC
82
372
71

Mô tả:

MỤC LỤC PHẦN I: NỘI DUNG DỰ ÁN CHƯƠNG I: CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ: CHƯƠNG II :SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ: II.1. Giới thiệu chung II.2. Sự cần thiết phải đầu tư II.3. Mục tiêu đầu tư của dự án II.4. Hình thức đầu tư xây dựng công trình II.5. Vị trí địa lý và địa điểm xây dựng II.5.1. Vị trí địa lý và hiện trạng địa điểm xây dựng II.5.2. Điều kiện tự nhiên, khí hậu II.5.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật II.5.4. Ảnh hưởng về môi trường, xã hội II.5.5. Giải phóng mặt bằng II.5.6. Nhận xét chung. CHƯƠNG III: QUY MÔ ĐẦU TƯ: III.1. Chỉ tiêu, yêu cầu kỹ thuật toàn dự án III.2. Các hạng mục và số liệu kỹ thuật CHƯƠNG IV: CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN: Các tiêu chuẩn áp dụng IV.A. Phương án giải phóng mặt bằng IV.B. Phương án và giải pháp kỹ thuật của dự án IV.B.1. Phương án kiến trúc và giải pháp xây dựng: IV.B.1.1. Giải pháp tổng mặt bằng IV.B.1.2. Giải pháp mặt bằng và phân khu chức năng. IV.B.1.3. Giải pháp hình khối và mặt đứng kiến trúc. IV.B.1.4. Giải pháp kỹ thuật và các hạng mục phụ trợ IV. B 2. Giải pháp kết cấu: IV. B 3. Giải pháp lắp đật hệ thống kỹ thuật: IV.B.3.1. Hệ thống điện và thông tin liên lạc PCCC IV.B.3.2. Hệ thống cấp thoát nước IV.B.3.3. Hệ thống PCCC sơ bộ. IV.B.4. Giải pháp bảo vệ môi trường. IV.B.5. Giải pháp phòng chống mối mọt CHƯƠNG V: TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, PCCC CHƯƠNG VII: XÁC ĐỊNH CHỦ ĐẦU TƯ CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ PHẦN II: PHỤ LỤC TÀI LIỆU BÁO CÁO KHẢO SÁT ĐỊA CHẤT PHẦN III: PHỤ LỤC TÀI LIỆU PHÁP LÝ CHƯƠNG I CĂN CỨ PHÁP LÝ I.1. CĂN CỨ PHÁP LÝ CHUNG: - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 được thông qua tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI ngày 26/11/2003. - Quyết định số 19/2003/QĐ-BXD ngày 03/07/2003 của Bộ trưởng Bộ xây dựng quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng. - Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng. - Thông tư 02/2007/TT-BXD ngày 14/02/2007 của Bộ xây dựng v/v Hướng dẫn một số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định tại Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 và Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ. - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. - Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. - Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình ban hành theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007. - Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy trình, quy phạm hiện hành về xây dựng của Việt Nam. I.2. CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN: - Qui hoạch chi tiết quận....., tỷ lệ 1/2000, đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số ............. ngày .... - Hợp đồng thuê đất số .......... ký ngày 09/10/2000 giữa Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội và ................ . - Căn cứ các văn bản liên quan đến dự án nữa nhé........ - CHƯƠNG II SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ II- SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ II.1. GIỚI THIỆU CHUNG : Cùng với sự đổi mới và phát triển không ngừng của xã hội, Công ty..... được thành lập theo Quyết định số 125/2004/QĐ-UB ký ngày 11/8/2004 của UBND......., hiện nay đang sử dụng 2.951,2 m2 làm nơi kinh doanh thương mại và dịch vụ tổng hợp tại .............. Công ty..... có vốn điều lệ bao gồm : - Vốn nhà nước thực có trên sổ sách kế toán được hạch toán tập trung tại Công ty..... - Vốn điều lệ của Công ty TNHH nhà nước một thành viên mà Công ty..... là chủ sở hữu. - Vốn nhà nước mà Công ty..... nắm giữ ở các Công ty CP, Công ty liên doanh, liên kết với nước ngoài và đầu tư ra nước ngoài. - Các vốn hợp pháp khác. Công ty..... có đội ngũ cán bộ công nhân viên năng động, kinh nghiệm hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực kinh doanh tổng hợp. Chức năng của Công ty..... : - Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu vốn Nhà nước của Công ty....., đồng thời chịu trách nhiệm trước UBND....... về việc bảo toàn và phát triển số vốn được giao. - Giữ vai trò chủ đạo, tập trung, chi phối và liên kết các hoạt động của các Công ty con theo chiến lược phát triển ngành Thương mại Thủ đô trong từng giai đoạn và kế hoạch sản xuất kinh doanh hàng năm của Công ty..... và các Công ty con được UBND thành phố giao. - Kiểm tra, giám sát việc quản lý sử dụng vốn, tài sản, thực hiện các chế độ chính sách, phương thức điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của các công ty con theo Điều lệ tổ chức hoạt động của Công ty....., Điều lệ của các công ty con và các đơn vị phụ thuộc đã được các cấp có thẩm quyền phê chuẩn và theo quy định hiện hành của pháp luật. - Tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh đa ngành nghề, trong đó ngành nghề chính là kinh doanh thương mại, xuất nhập khẩu và dịch vụ, sản xuất và chế biến hàng nông, lâm, hải sản, thực phẩm,… Ngoài ra, Công ty..... còn thực hiện chức năng sản xuất kinh doanh và đầu tư trong các lĩnh vực : Tài chính, Công nghiệp, Du lịch, Xuất khẩu lao động, Xây dựng phát triển nhà, khu đô thị,… phục vụ nhiệm vụ phát triển thương mại và nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô. Nhiệm vụ chủ yếu của Công ty..... : - Tham gia với các cơ quan chức năng xây dựng quy hoạch và kế hoạch phát triển ngành Thương mại theo định hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phố cũng như của chính phủ. - Lập, quản lý, tổ chức triển khai thực hiện các kế hoạch, dự án đầu tư xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng Thương mại bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp, vốn vay, vốn huy động của Tổng Công ty. - Trực tiếp tổ chức các hoạt động kinh doanh xuất nhập khẩu và dịch vụ xuất nhập khẩu tổng hợp các mặt hàng : nông, lâm, hải sản, thủ công mỹ nghệ, khoáng sản, hóa chất… Vật tư, hàng hóa, máy móc, thiết bị, linh kiện, phụ kiện, … đa ngành phục vụ sản xuất, tiêu dùng và xuất khẩu. - Hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết với các đối tác nước ngoài và các thành phần kinh tế trong nước xây dựng và tổ chức các mạng lưới kinh doanh như : Trung tâm thương mại, Siêu thị và hệ thống cửa hang lớn; Tổ chức quản lý và kinh doanh một số chợ đầu mối, chợ bán buôn trọng điểm trên địa bàn thành phố. - Đầu tư, liên doanh, liên kết xây dựng các khu công nghiệp chế biến thực phẩm và nông sản, các nhà máy; Tổ chức thu mua nguyên liệu, sản phẩm, hàng hóa để sản xuất, chế biến các mặt hàng, sản phẩm phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng trong nước và xuất khẩu nhằm góp phần đIều tiết, bình ổn giá cả thị trường, đẩy mạnh hoạt động xuất khẩu của Thành phố và các tỉnh thành trong cá nước. - Tổ chức các hoạt động kinh doanh thương mại và dịch vụ thương mại; Sản xuất và kinh doanh các mặt hàng : thực phẩm, rượu, bia, nước giải khát, chè uống; Dịch vụ ăn uống, nhà hàng; Kinh doanh khách sạn, du lịch, vận chuyển hàng hóa thương mại; Kinh doanh xuất khẩu lao động và chuyên gia. - Tổ chức các hoạt động xúc tiến thương mại, quảng cáo, hội chợ triển lãm thương mại trong và ngoài nước nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả, vị thế của Thương mại Thủ đô. - Lập, quản lý và tổ chức thực hiện các dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà; Kinh doanh bất động sản. - Đầu tư và kin doanh tài chính; Kinh doanh các loại dịch vụ khác. - Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng về chuyên môn nghiệp vụ cho các đối tượng trong và ngoài ngành phục vụ cho các nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty, cho nhu cầu xã hội và xuất khẩu lao động. II.2. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ : Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nước, đồng thời cũng là trung tâm kinh tế và giao dịch quốc tế. Trong những năm qua, cùng với nhịp độ tăng trưởng về kinh tế, nhịp độ đô thị hoá cũng tăng lên nhanh chóng, việc phát triển các trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp và văn phòng làm việc theo định hướng quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội là góp phần xây dựng thủ đô văn minh, giàu đẹp, hiện đại. Với sự phát triển mạnh mẽ vượt bậc của nền kinh tế thủ đô cũng như của cả nước, bộ mặt đô thị của thủ đô cũng thay đổi không ngừng, nhu cầu về các dịch vụ thương mại, văn phòng làm việc hiện đại, tiện nghi ngày càng cao. Để đáp ứng các nhu cầu trên, trong những năm qua Thành phố Hà Nội đã đề ra nhiều chính sách, ưu đãi đầu tư, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế phát triển. Một trong những chính sách đó là cải cách hành chính, thực hiện một nền kinh tế mở đa thành phần, huy động mọi nguồn lực, mọi thành phần cùng tham gia làm kinh tế. Đặc biệt khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các trụ sở văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp với qui mô lớn nhằm góp phần thúc đẩy nền kinh tế khu vực phát triển, cung ứng về nhu cầu văn phòng làm việc tiện nghi, văn minh và hiện đại cho các đối tác trong và ngoài nước. Mặt khác các công trình được xây dựng sẽ góp phần làm đẹp cho cảnh quan khu vực tạo dựng và phát triển đô thị theo định hướng quy hoạch chung của Thành phố Hà Nội. Công ty..... được thành lập theo quyết định số ................... của UBND....... hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con với 19 công ty thành viên và 01 công ty con, trụ sở đặt tại .............. Với diện tích mặt bằng khoảng ........ tầng hiện là địa đIểm làm việc của văn phòng Tổng Công ty gồm văn phòng Ban điều hành Tổng Công ty, văn phòng Đảng uỷ, Công đoàn và 16 phòng, ban, trung tâm nghiệp vụ với tổng số người thường xuyên làm việc là 230 người và một số lượng lớn ô tô, xe máy của cán bộ công nhân viên và khách hàng thường xuyên đến giao dịch. Do diện tích quá chật hẹp như vậy nên điều kiện làm việc rất khó khăn. Hiện nay, trụ sở làm việc và kinh doanh của Công ty..... đã xuống cấp, các không gian chức năng sử dụng quá chất hẹp và manh mún, diện tích phục vụ cho công tác thương mại không còn thích ứng và phù hợp với nhu cầu phát triển từng ngày của xã hội dẫn đến hiệu quả đầu tư kinh doanh thấp. Mặt khác, hình thức kiến trúc lạc hậu, chưa xứng đáng với vị trí và tầm vóc là một Tổng Công ty Thương mại lớn của Thủ đô, hạ tầng kỹ thuật hư hỏng nhiều, không đồng bộ, ảnh hưởng tới vệ sinh môi trường, không đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy khi có sự cố, … Mặt khác, các công ty thành viên thuộc Tổng công ty như: ...............,…có trụ sở làm việc tại các khu phố cổ, khu phố cũ, hiện nay đã xuống cấp, nguy hiểm, điều kiện làm việc và giao dịch gặp nhiều khó khăn do mặt bằng chật hẹp, diện tích để phương tiện hầu như không có, không đảm bảo an toàn PCCC. Được sự quan tâm chỉ đạo của UBND....... tại văn bản số 4163/UB-KH&ĐT ngày 23/9/2005, Công ty..... được chấp thuận lập dự án “Trung Tâm thương mại, dịch vụ, Trụ sở Công ty..... & Văn phòng cho thuê” tại ............. với chỉ tiêu 5 tầng dưới dành cho siêu thị và trung tâm thương mại. Dự kiến sau khi hoàn thành dự án, Công ty..... và một số công ty thành viên sẽ chuyển về khu vực này. Các trụ sở trước đây sẽ được sử dụng để kinh doanh thương mại. Chính phủ và TP Hà Nội thành lập Tổng Công ty hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con với 19 công ty thành viên và 01 công ty con là điều kiện thuận lợi to lớn giúp Tổng Công ty tập trung nguồn lực, mở rộng thị trường phát huy lợi thế so sánh trong hợp tác và phân công lao động để nhanh chóng nâng cao khả năng cạnh tranh, phát triển nhanh và cạnh tranh thành công với các tập đoàn nước ngoài. Đồng thời xây dựng hệ thống các thương hiệu mạnh của Tổng Công ty bao gồm thương hiệu mẹ HAPRO và các thương hiệu con, nghiên cứu xây dựng một số nhãn hiệu hàng hoá, dịch vụ đặc trưng cho các sản phẩm chủ lực để tăng lợi thế cạnh tranh và hỗ trợ Tổng Công ty phát triển nhanh và vững chắc trong bối cảnh cạnh tranh mới. Phấn đấu xây dựng một tập đoàn kinh doanh đa ngành về xuất nhập khẩu, thương mại, sản xuất (may mặc, gốm sứ, cơ kim khí, chế biến lâm sản, hải sản, nông sản thực phẩm v.v.) và dịch vụ, có qui mô vốn điều lệ 5000 tỷ đồng, 20 công ty con và 64 công ty liên kết ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước, tổng doanh thu đạt 18.000 tỷ đồng (gấp 4 lần so với 2004), kim ngạch xuất nhập khẩu 300 triệu USD (trong đó xuất khẩu 130 triệu USD và nhập khẩu 170 triệu USD), thị trường xuất khẩu mở rộng tới 80 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, sử dụng 15.000 lao động trực tiếp, tạo việc làm cho 150.000 lao động gián tiếp, nộp ngân sách 600 tỷ đồng (gấp 3 lần so với 2004) và lợi nhuận đạt 135 tỷ đồng (gấp 6.5 lần năm 2004). Xây dựng vững chắc thị trường nội địa: Thiết lập và kinh doanh có hiệu quả các trung tâm thương mại và siêu thị của Tổng Công ty tại các quận nội thành, và các siêu thị, trung tâm bán hàng qui mô vừa tại các huyện ngoại thành Hà Nội. Đồng thời phát triển thành công mô hình trung tâm thương mại và siêu thị của Tổng Công ty ra các tỉnh và thành phố Hải Phòng, Hạ Long, Thái Nguyên, Nam Định, Thanh Hóa, Vinh, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh, Cần Thơ .v.v. Đến năm 2010 có 25 trung tâm thương mại, 80 siêu thị (Trích từ kế hoạch phát triển 5 năm 20062010, chiến lược phát triển đến năm 2020 của Tổng Công ty) Trọng tâm phát triển hệ thống Trung tâm thương mại: Là trung tâm kinh doanh qui mô lớn với diện tích từ 10.000m2 trở lên đặt tại các khu thương mại sầm uất, đẹp, tiện lợi về giao thông đi lại để phục vụ nhu cầu mua sắm, dạo chơi, nghỉ ngơi thư giãn cho những người thuộc tầng lớp khá giả. Dịch vụ tại Trung tâm thương mại cao cấp hơn ở các siêu thị. Cơ cấu hàng hóa trong Trung tâm thương mại bao gồm thời trang cao cấp như vàng bạc, đá quý, đồng hồ, kính, đồ da cao cấp, mỹ phẩm cao cấp, hàng may mặc cao cấp, đồ gia dụng cao cấp .v.v. Ngoài các siêu thị kinh doanh tổng hợp, Tổng Công ty sẽ thành lập các siêu thị chuyên dụng như siêu thị ôtô, siêu thị điện máy, siêu thị thời trang, siêu thị vật liệu xây dựng và trang trí nội thất .v.v. Triển khai xây dựng 5 trung tâm dự trữ phân phối tại: ............ đồng thời xem xét đầu tư xây dựng các kho dự trữ ở phía Nam khi cần thiết. Sau khi đầu tư xây dựng, các trung tâm dự trữ phân phối này sẽ đảm bảo nguồn hàng ổn định về chất lượng, số lượng cho toàn bộ mạng lưới phân phối của Tổng Công ty. Chính vì những lý do trên, sự đầu tư đồng bộ về cơ sở vật chất đúng lúc, kịp thời tại công trình .................. là vô cùng cần thiết và hết sức quan trọng. Việc đầu tư xây dựng công trình “Trung Tâm thương mại, dịch vụ, Trụ sở Công ty..... & Văn phòng cho thuê” tại ............. được triển khai không những đáp ứng nhu cầu và kế hoạch phát triển của Công ty..... trong lĩnh vực kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp, văn phòng làm việc mà còn góp phần làm đẹp cảnh quan kiến trúc khu vực, làm điểm nhấn cho trục đường chính vào trung tâm thành phố, ... II.3. CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN : Chưa lúc nào thị trường Văn phòng cho thuê tại Hà Nội lại sôi động như thời điểm hiện nay. Mặc dù giá cho thuê liên tục tăng nhưng các cao ốc hiện nay đều đạt tỷ lệ cho thuê từ 95 - 100%. Hàng loạt dự án cao ốc Văn phòng cho thuê khác đang được gấp rút triển khai để đưa vào sử dụng ngay trong năm nay nhưng theo dự đoán vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu đang tiếp tục tăng rất cao. Theo các chuyên gia kinh tế, đây là một tín hiệu lạc quan về tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam. Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản quốc tế CB Richard Ellis (CBRE) cho biết, giá trung bình cho thuê văn phòng hiện nay ở Hà Nội vào khoảng 45 - 55 USD/m2/tháng, thuộc loại cao nhất trong các thành phố ở châu Á. Cho dù giá cao nhưng nhu cầu thuê văn phòng vẫn tăng mạnh. Giá thuê các địa điểm bán lẻ cao cấp tại Hà Nội cũng sẽ tiếp tục gia tăng vì hiện nay nhiều doanh nghiệp đang rất cần mặt bằng để mở siêu thị điện tử, điện máy, ngân hàng, mỹ viện hay cửa hàng thời trang. Theo khảo sát của CBRE, giá thuê thỏa thuận đã vượt quá 50 USD/m2/tháng tại các địa điểm đẹp ở những trung tâm thương mại lớn như Vincom City Tower, tòa nhà 63 Lý Thái Tổ… Bất chấp giá cả nhà đất đi xuống, giá Văn phòng cho thuê vẫn cứ tăng lên. Theo ước tính, trong năm 2008 vừa qua giá cho thuê văn phòng tại các trung tâm thương mại đã tăng đến 40%. Trong những năm gần đây, cuộc “đổ bộ” của hàng loạt các công ty nước ngoài vào thị trường Việt Nam đã đẩy giá thuê văn phòng ở các thành phố lớn tăng đến mức chóng mặt. Tại Hà Nội, hiện giá thuê văn phòng hạng A khoảng 60 USD/m2/tháng, đặc biệt có nơi lên tới 73 USD/m2/tháng, trong khi thời điểm năm 2005 giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội chỉ dao động từ 25-34 USD/m2 (chưa bao gồm thuế VAT, đã bao gồm thuế dịch vụ); hạng B với giá thuê từ 15-25 USD/m2/tháng. Với mức giá trên, đưa nước ta đứng thứ 2 Đông Nam Á, thứ 5 tại châu Á và nhảy từ hạng 17 lên 13 trong số những quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất thế giới. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia dự đoán, giá thuê văn phòng các hạng ở Hà Nội sẽ tiếp tục tăng lên bởi nhu cầu về mặt bằng hiện đang rất cao, do một số lượng lớn các công ty hoặc tổ chức mới có nhu cầu gia nhập thị trường hoặc mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh. Ngay từ đầu năm 2008, thị trường văn phòng cao cấp cho thuê ở Hà Nội đã rất "nóng", do số lượng khách thuê ngày càng tăng, đặc biệt là các công ty công nghệ cao và các công ty muốn mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, trong khi số lượng văn phòng tại các cao ốc hiện còn rất ít. Theo khảo sát, diện tích Văn phòng cho thuê hạng A, hạng B trên địa bàn Hà Nội khoảng 575.000m2. Trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng của các công ty trong nước cũng như các văn phòng nước ngoài khoảng 900.000m2. Như vậy, diện tích văn phòng cần bổ sung trong thời gian tới khoảng hơn 300.000m2 sàn. Văn phòng Công ty Quản lý đầu tư, tư vấn cho thuê bất động sản của Mỹ (CBRE) tại Việt Nam cho biết, hiện 6 trong 10 tòa nhà hạng A đã đạt tỷ lệ cho thuê 100%. Không chỉ các nhãn hiệu thời trang nước ngoài như Jockey, Pierre Cardin, Nike, Adidas đang có chiến lược mở rộng hoạt động kinh doanh, mà ngay cả các nhà kinh doanh thời trang nội địa như Sanding và Nino Maxx,… cũng có nhu cầu mở văn phòng tại các cao ốc cao cấp tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Chiến lược khuếch trương, mở rộng dịch vụ tài chính cá nhân cũng đòi hỏi các ngân hàng trong nước và nước ngoài phải tích cực tìm kiếm văn phòng đặt ở tầng trệt các cao ốc thương mại. Với nhu cầu cấp thiết của Tổng Công ty về văn phòng làm việc và cho thuê thì việc đầu tư xây dựng công trình “Trung Tâm thương mại, dịch vụ, Trụ sở Công ty..... & Văn phòng cho thuê” tại ............. là rất cần thiết và cấp bách. II.4. MỤC TIÊU ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN : Căn cứ vào định hướng phát triển tổng thể của Công ty....., Dự án được xác định bởi các mục tiêu sau : - Xây dựng và trang thiết bị đồng bộ về cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật. - Xây dựng một trung tâm thương mại tổng hợp và hiện đại. - Xây dựng trụ sở làm việc tương xứng với tầm vóc, đáp ứng yêu cầu làm việc, giao dịch của Công ty...... - Tạo môi trường làm việc thuận lợi, tiện nghi cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước đặt trụ sở văn phòng làm việc. - Tăng việc làm và thu nhập cho người lao động, góp phần kích cầu xã hội. - Quy mô và hình thức công trình góp phần làm đẹp cho cảnh quan kiến trúc khu vực, và làm điểm nhấn cho trục đường chính vào trung tâm thành phố. - Tăng ngân sách cho thành phố thông qua các nguồn thuế thu từ Dự án. II.5. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH : Xây dựng mới hoàn chỉnh và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật công trình: “Trung Tâm thương mại, dịch vụ, Trụ sở Công ty..... & Văn phòng cho thuê” tại .............. II.6. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG : II.6.1. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ HIỆN TRẠNG ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG : Khu đất nghiên cứu xây dựng công trình “Trung Tâm thương mại, dịch vụ, Trụ sở Công ty..... & Văn phòng cho thuê” tại ............. có: - Phía Đông Bắc giáp phố ......... - Phía Tây Bắc giáp phố ........... - Phía Đông Nam và Tây Nam giáp ................. II.6.2. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KHÍ HẬU : a. Đặc điểm địa chất thủy văn : Khu vực dự kiến xây dựng tồn tại cả nước mặt và nước dưới đất. b. Đặc điểm địa tầng : Tài liệu khoan khảo sát do .................. lập tháng 07/2007 : - Lớp 1 : Nền bê tông + đất lấp: sét pha lẫn tạp chất và phế thải xây dựng. Lớp có bề dày thay đổi từ 1.8m đến 2.5m. Phía trên là lớp bê tông mác thấp có bề dày trung bình khoảng 0.3m, phía dưới là đất lấp với thành phần là đất sét pha lẫn tạp chất và phế thải xây dựng. Lớp này được hình thành do quá trình san lấp. Do thành phần không đồng nhất nên ở lớp này không lấy mẫu thí nghiệm. - Lớp 2 : Đất sét pha, màu xám nâu - xám ghi, lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo chảy. Lớp này gặp ở tất cả các hố khoan. Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 1.8m (HK2)  2.5m (HK3). Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 3.5m (HK2)  17.5m (HK3). Bề dày lớp thay đổi từ 1.7m  15.0m. Các chỉ tiêu cơ TT lý chính: Chỉ tiêu Ký hiệu Đơn vị Giá trị 1 Dung trọng tự nhiên  g/cm3 1.61 2 Độ sệt B - 0.88 3 Cường độ chịu tải quy ước R0 KG/cm2 0.3 E0-0.5 KG/cm2 8 E0.5-1 KG/cm2 12 E1-2 KG/cm2 15 E2-3 KG/cm2 25 4 Mô đun tổng biến dạng các cấp - Lớp 3: Đất sét pha, màu nâu gụ - xám ghi, trạng thái dẻo cứng. Lớp này chỉ gặp ở hố khoan HK1 và HK2. Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 3.5m (HK2)  5.3m (HK1). Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 5.2m (HK2)  7.0m (HK1). Bề dày lớp trung bình là 1.7m. Các chỉ tiêu cơ TT lý chính: Chỉ tiêu Ký hiệu Đơn vị Giá trị 1 Dung trọng tự nhiên  g/cm3 1.91 2 Độ sệt B - 0.39 3 Cường độ chịu tải quy ước R0 KG/cm2 1.0 E0-1 KG/cm2 45 E1-2 KG/cm2 65 E2-3 KG/cm2 90 E3-4 KG/cm2 110 4 Mô đun tổng biến dạng các cấp - Lớp 4 : Đất sét, màu xám xanh, trạng thái dẻo mềm. Lớp này chỉ gặp ở hố khoan HK1 và HK2. Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 5.0m (HK2)  7.0m (HK1). Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 8.2m (HK2)  9.7m (HK1). Bề dày lớp thay đổi từ 2.7m  3.0m. Các chỉ tiêu cơ TT lý chính: Chỉ tiêu Ký hiệu Đơn vị Giá trị 1 Dung trọng tự nhiên  g/cm3 1.87 2 Độ sệt B - 0.55 3 Cường độ chịu tải quy ước R0 KG/cm2 0.8 E0-0.5 KG/cm2 25 E0.5-1 KG/cm2 30 E1-2 KG/cm2 40 E2-3 KG/cm2 65 4 Mô đun tổng biến dạng các cấp - Lớp 5 : Đất sét pha, màu nâu gụ - nâu hồng, loang lổ xám xanh, trạng thái dẻo cứng, đôi chỗ nửa cứng. Lớp này gặp ở tất cả các hố khoan. Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 8.2m (HK2)  17.5m (HK3). Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 16.3m (HK2)  20.3m (HK3). Bề dày lớp thay đổi từ 2.8m  8.6m. Các chỉ tiêu cơ lý chính: TT Chỉ tiêu Ký hiệu Đơn vị Giá trị 1 Dung trọng tự nhiên  g/cm3 1.92 2 Độ sệt B - 0.28 3 Cường độ chịu tải quy ước R0 KG/cm2 1.2 E0-1 KG/cm2 65 E1-2 KG/cm2 90 E2-3 KG/cm2 120 E3-4 KG/cm2 160 4 Mô đun tổng biến dạng các cấp - Lớp 6 : Cát hạt mịn màu, màu xám vàng - xám ghi, phía trên xen kẹp ít sét pha, trạng thái chặt vừa. Lớp này gặp ở tất cả các hố khoan. Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 16.3m (HK2)  20.3m (HK3). Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 30.5m (HK2, HK3)  31.0m (HK1). Bề dày lớp thay đổi từ 12.5m  14.2m. Các chỉ tiêu cơ TT lý chính: Chỉ tiêu Ký hiệu Đơn vị Giá trị 1 Dung trọng min c g/cm3 1.25 2 Dung trọng max ’ g/cm3 1.55 3 Cường độ chịu tải quy ước R0 KG/cm2 1.6 4 Mô đun tổng biến dạng các cấp E0 KG/cm2 110 - Lớp 7 : Cát hạt mịn, màu xám vàng, đôi chỗ lẫn ít sạn, trạng thái chặt. Lớp này gặp ở tất cả các hố khoan. Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 30.5m (HK2, HK3)  31.0m (HK1). Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 33.5m (HK2)  35.5 (HK3). Bề dày lớp thay đổi từ 3.0m  5.0m. Các chỉ tiêu cơ lý chính: TT 1 Chỉ tiêu Dung trọng min Ký hiệu Đơn vị c g/cm3 Giá trị 1.38 2 Dung trọng max ’ g/cm3 1.60 3 Cường độ chịu tải quy ước R0 KG/cm2 2.0 4 Mô đun tổng biến dạng các cấp E0 KG/cm2 170 - Lớp 8 : Cát hạt thô lẫn sạn cuội, đôi chỗ xen kẹp cát mịn, màu xám vàng xám trắng, trạng thái rất chặt. Lớp này gặp ở tất cả các hố khoan. Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 33.5m (HK2)  35.5 (HK3). Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 46.0m (HK2)  46.2 (HK1). Bề dày lớp thay đổi từ 10.5m  12.5m. Các chỉ tiêu cơ TT lý chính: Chỉ tiêu Ký hiệu Đơn vị Giá trị 1 Cường độ chịu tải quy ước R0 KG/cm2 3.2 2 Mô đun tổng biến dạng các cấp E0 KG/cm2 280 - Lớp 9 : Cuội sỏi lẫn cát, đa màu, trạng thái rất chặt. Lớp này gặp ở tất cả các hố khoan. Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 46.0m (HK2)  46.2 (HK1). Độ sâu đáy lớp và bề dày lớp chưa xác định được do cả 03 hố khoan đều kết thức trong lớp này. Bề dày lớn nhất đã khoan vào lớp này là 10.0m. Các chỉ tiêu cơ TT lý chính: Chỉ tiêu Ký hiệu Đơn vị Giá trị 1 Cường độ chịu tải quy ước R0 KG/cm2 4.5 2 Mô đun tổng biến dạng các cấp E0 KG/cm2 350 c. Đặc điểm khí hậu : Tham khảo số liệu dùng trong thiết kế TCVN 4088 - 85. Địa điểm xây dựng công trình thuộc khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa phân chia thành hai mùa rõ rệt: - Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10. - Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3. + Nhiệt độ trung bình hàng năm là 23C. + Nhiệt độ tháng lạnh nhất là 9C đến11C. + Độ ẩm trung bình là 84%. - Gió: + Mùa hè gió Đông Nam. + Mùa đông gió Đông Bắc. - Mưa: + Mùa mưa lớn nhất từ tháng 5 đến tháng 8. + Lượng mưa trung bình hàng năm là 1500mm đến 2000mm. - Bão : + Thường xuyên xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 9 hàng năm. + Sức gió trung bình từ cấp 8 đến cấp 10, đôi khi đến cấp 12. II.6.3. ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ HIỆN TRẠNG CÔNG TRÌNH: 1/ Nguồn gốc và quy mô công trình: - Công trình: Trung tâm Thương mại 11B Cát Linh nằm tại .............. Công trình nằm trong khu trung tâm thành phố, tập trung nhiều dân cư, xung quanh là các công trình nhà dân và các cơ quan. - Trên khu đất xây dựng công trình với diện tích khoảng 3000m2 gồm 01 khối nhà 4 tầng, 01 khối nhà 2 tầng và nhà để xe lợp mái tôn. I.3/ Hiện trạng công trình: Trung tâm Thương mại 11B Cát Linh gồm các khối nhà: - Nhà số 1: 2 tầng, diện tích khoảng 1800m2. Kết cấu thân: Tường chịu lực dày 220 – 330mm. - Nhà số 2: 4 tầng, diện tích khoảng 500m2. Kết cấu thân: Khung bê tông cốt thép, tường gạch bao che. - Nhà để xe: Mái tôn, diện tích khoảng 150m2. Sau nhiều năm sử dụng, hiện trạng công trình đã bị xuống cấp nhiều. 2/ Đánh giá tổng thể công trình * Đánh giá về kiến trúc: Nhìn chung các khối nhà hiện vẫn đang được sử dụng nhưng ở tình trạng đã bị xuống cấp nhiều, nếu vẫn tiếp tục sử dụng có thể xảy ra những nguy hiểm không thể lường trước được. * Đánh giá về kết cấu: - Kết cấu móng: Phần móng công trình không tiến hành khảo sát, kiểm định được vì việc đào bới khảo sát có thể gây nguy hiểm cho ngôi nhà. - Kết cấu thân: Nhà số 1: Kết cấu tường chịu lực dày 250mm, cột 600x600 bằng gạch, sàn BTCT Nhà số 2: Kết cấu khung BTCT, cột BTCT 350x350 và 250x250, tường gạch dày 250cm. 3 Kết quả đánh giá: a) Đánh giá tổng thể: - Móng ngôi nhà không có hiện tượng lún, trôi trượt. - Nền nhà có nhiều chỗ từng bị hư hỏng đã được sửa chữa nhiều lần. - Tường xây bằng gạch, vữa trát nhiều chỗ bị bong phải sữa chữa nhiều lần. - Sàn, dầm bê tông có một số chỗ có vết nứt bong bộp lớp bê tông để lộ cốt thép đã bị han rỉ. b) Đánh giá nguyên nhân: Sau khi khảo sát hiện trạng, kiểm định các hư hỏng của nhà, dựa trên các số liệu thu được chúng tôi có một số nhận xét đánh về nguyên nhân hư hỏng như sau: - Các ngôi nhà đã được xây dựng cách đây khoảng 40-50 năm nên theo thời gian không tránh khỏi sự xuống cấp của các loại vật liệu xây dựng công trình. - Nhà số 1 có kết cấu tường gạch chịu lực nên qua thời gian và chịu tác động của khí hậu dẫn đến kết cấu của ngôi nhà đã bị xuống cấp nhiều - Nhà số 2 có kết cấu BTCT tuy mức độ xuống cấp có ít hơn nhưng nhiều vị trí ở dầm, sàn bê tông đã có những vết rạn nứt. - Kiểm tra độ thẳng đứng của công trình tại 20 vị trí thấy rằng, các ngôi nhà có độ nghiêng nhỏ, từ 0.1% đến 0.5%. Độ nghiêng như vậy chưa đến mức gây nguy hiểm cho các ngôi nhà. c) Đánh giá mức độ nguy hiểm của công trình: - Nhà số 1: Tổng số móng, nền= 3 Tổng số cột 126 Số móng, nền nguy hiểm 0 Tỉ số % nguy hiểm 0 Số cột nguy hiểm 62 Tỉ số % nguy hiểm 49.206 Tổng số đoạn tường 90 Số đoạn tường nguy hiểm 34 Tỉ số % nguy hiểm 37.778 Tổng số bản sàn 27 Số bản sàn nguy hiểm 11 Tỉ số % nguy hiểm 40.741 - Nhà số 2: Tổng số móng, nền= 2 Số móng, nền nguy hiểm 0 Tỉ số % nguy hiểm 0 Tổng số cột 46 Số cột nguy hiểm 18 Tỉ số % nguy hiểm 39.130 Tổng số đoạn tường 116 Số đoạn tường nguy hiểm 48 Tỉ số % nguy hiểm 41.379 Tổng số bản sàn 44 Số bản sàn nguy hiểm 16 Tỉ số % nguy hiểm 36.364 d) Kết luận: Các kết cấu chịu lực chính của các ngôi nhà thuộc công trình Trung tâm Thương mại 11B Cát Linh phần lớn trong tình trạng xuống cấp, tự huỷ có thể dẫn đến nguy hiểm… nếu để tình trạng này kéo dài có thể đe doạ đến tính mạng và cuộc sống của những người sống và làm việc ở đó và ảnh hưởng xấu đến các công trình liền kề. II.6.4. HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT: - Khu đất nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng được xác định dựa trên Bản đồ hiện trạng, tỷ lệ 1/500 do Công ty Địa chính Hà Nội lập tháng 09/2005, lô đất do Công ty..... hiện đang quản lý và sử dụng làm trung tâm thương mại và dịch vụ tổng hợp có diện tích: 2.951,2 m2 tại ............. . a) Hiện trạng cấp nước: Lấy từ nguồn nước sinh hoạt của thành phố trên phố Cát Linh. b) Hiện trạng thoát nước: Hệ thống thoát nước được thoát vào đường ống của phố Bích Câu. c) Hiện trạng cấp điện: Lấy từ nguồn điện của thành phố qua trạm biến áp Cát Linh phía Đông Bắc ô đất. d) Hiện trạng hạ tầng cơ sở và các phần phụ trợ:
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan