Tài liệu đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện yên dũng, tỉnh bắc giang giai đoạn 2014 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ HUỆ ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2014 -2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Huệ i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Đình Bồng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân huyện Yên Dũng, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Yên Dũng, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Yên Dũng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Huệ ii MỤC LỤC Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi Danh mục bảng ............................................................................................................... vii Danh mục hình ............................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix Thesis abstract.................................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 3 1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................ 3 1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài.......................................................................... 3 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 3 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4 2.1. Cơ sở lý luận về các quyền đối với đất đai ......................................................... 4 2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai ............................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................... 5 2.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ........................ 8 2.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Thụy Điển ................................................. 8 2.2.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Ôxtrâylia ................................................... 9 2.2.3. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Malaixia .................................................. 10 2.2.4. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc ............................................. 10 2.3. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................. 11 2.3.1. Chính sách đất đai trong thời kỳ đổi mới từ 1986 đến nay .............................. 11 2.3.2. Các giai đoạn của quyền sử dụng đất ............................................................... 12 2.3.3. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh Bắc Giang ......................................................................................................... 23 iii Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 26 3.1. Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 26 3.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 26 3.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 26 3.4. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 26 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Dũng ............................... 26 3.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2016 ..................................................................... 26 3.4.3. Đánh giá về việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 .................................................... 27 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao các quyền của người sử dụng trên địa bàn huyện Yên Dũng .................................................................................. 27 3.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 27 3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 27 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................... 28 3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 28 3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu thô. .......... 28 3.5.5. Phương pháp minh hoạ số liệu bằngbiểu đồ ..................................................... 29 Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 30 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Dũng ...................................... 30 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 30 4.1.2. Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 32 4.1.3. Thực trạng môi trường ...................................................................................... 34 4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội................................................................ 34 4.1.5. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai huyện Yên Dũng ................................. 39 4.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Dũng ................................................................................................................. 44 4.1.7. Khái quát về các điểm nghiên cứu (thị trấn Tân Dân, xã Nội Hoàng, xã Đồng Việt) ........................................................................................................ 44 4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2016. .................................................................... 46 iv 4.2.1. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng trong giai đoạn 2014 – 2016 .......................................... 46 4.2.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 49 4.2.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................................ 52 4.2.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...................................... 55 4.2.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ............................. 57 4.3. Đánh giá về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 -2016 ............................................................ 60 4.3.1. Khái quát về đối tượng thực hiện quyền của người sử dụng đất ...................... 60 4.3.2. Khái quát về thủ tục thực hiện quyền ............................................................... 62 4.3.3. Khái quát về quá trình thực hiện thủ tục........................................................... 64 4.3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................. 66 4.3.5. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .............................. 68 4.3.6. Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ............................ 69 4.3.7. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............................ 71 4.3.8. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2016 ................................................... 73 4.4. Đề xuất một số giải pháp thực hiện một số quyền của người sử dụng trên địa bàn huyện Yên Dũng .................................................................................. 75 4.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................. 75 4.4.2. Giải pháp về tăng cường, phổ biến pháp luật ................................................... 75 4.4.3. Giải pháp về thủ tục hành chính ....................................................................... 75 4.4.4. Giải pháp về tổ chức, cán bộ ............................................................................ 76 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 77 5.1. Kết luận............................................................................................................. 77 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................... 78 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 79 Phụ lục .......................................................................................................................... 82 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CNH-HĐH Công nghiệp hóa – hiện đại hóa CT-TTg Chỉ thị-Thủ tướng CP Chính Phủ CSVN Cộng sản Việt Nam GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân NĐ-CP Nghị định-Chính phủ PTNT Phát triển nông thôn QĐ-BTNMT Quyết định-Bộ Tài nguyên môi trường QSDĐ Quyền sử dụng đất TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam TT-BTC Thông tư-Bộ tài chính TTLT-BTNMT-BTP Thông tư liên tịch-Bộ Tài nguyên môi trường-Bộ Tư pháp TT-BTNMT Thông tư-Bộ Tài nguyên môi trường TT-ĐC Thông tư-địa chính UBND Uỷ ban nhân dân VAC Vườn ao chuồng VPHC Vi phạm hành chính VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2016 ............................. 40 Bảng 4.2. Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Yên Dũng .............. 43 Bảng 4.3. Thống kê đất đai tại 3 xã nghiên cứu theo mục đích sử dụng đất ............. 45 Bảng 4.4. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................................................ 47 Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2014 – 2016 ( theo đơn vị hành chính) .................................................................. 49 Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 ........................................................................................................... 50 Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 ............... 53 Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐgiai đoạn 2014 – 2016.............. 56 Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 ............. 58 Bảng 4.10. Khái quát về đối tượng thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 – 2016 ............................................................................................... 61 Bảng 4.11. Đánh giá của người dân về thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................. 62 Bảng 4.12. Đánh giá của người dân về quá trình thực hiện thủ tục đối với quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 – 2016 ............................................................ 65 Bảng 4.13. Kết quả điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................................................................... 67 Bảng 4.14. Kết quả điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các hộ gia đình, cá nhân............................................................................. 68 Bảng 4.15. Kết quả điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân ................................................................................... 69 Bảng 4.16. Kết quả điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân............................................................................. 71 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ Vị trí huyện Yên Dũng, Tỉnh Bắc Giang ........................................... 30 Hình 4.2. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Yên Dũng năm 2016 ........................... 41 Hình 4.3. Cơ cấu thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn 2014 – 2016.................................................................................................. 47 Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 ........ 52 Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 ................ 54 Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 ............... 57 Hình 4.7. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 ................ 59 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Huệ Tên đề tài:“Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016”. Ngành:Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thống kê, tổng hợp; phương pháp xử lý số liệu; phương pháp phân tích, so sánh. Kết quả nghiên cứu chính của đề tài - Huyện Yên Dũng nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên là 19.174,38 ha gồm 19 xã và 02 thị trấn. Yên Dũng có vị trí thuận lợi như: giáp Thành phố Bắc Giang và gần một số đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Nguyên; trên tuyến hành lang kinh tế Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng. Với vị trí địa lý trên, huyện Yên Dũng có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp nhận với các tiến bộ khoa học kỹ thuật tiên tiến.Tuy nhiên, trong những năm qua huyện Yên Dũng vẫn còn gặp nhiều khó khăn về cơ sở hạ tầng, vật chất trang bị, đội ngũ cán bộ công chức thiếu và ít kinh nghiệm, công tác quản lý Nhà nước về đất đai, tài nguyên khoáng sản, môi trường còn tồn tại những vấn đề khó khăn, phức tạp. - Giai đoạn 2014 – 2016 trên địa bàn huyện Yên Dũng có 6771 lượt thực hiện quyền sử dụng đất. Trong đó các quyền được thực hiện chủ yếu tại các xã thị trấn trung tâm, cơ sở vật chất phát triển, giao thông đi lại thuận lợi như thị trấn Neo với 844 lượt thực hiện quyền, Thị trấn Tân Dân với 830 lượt thực hiện quyền, xã Nội Hoàng với 578 lượt thực hiện quyền. Các xã thuần nông giao thông đi lại còn nhiều khó khăn số lượt thực hiện quyền ít diễn ra, xã Trí Yên với 185 lượt thực hiện quyền, xã Thắng Cương với 177 lượt thực hiện quyền. Trong giai đoạn này có 1329 lượt thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền thừa kế có 1421 lượt thực hiện quyền sử dụng đất. ix Quyền tặng cho có 977 lượt thực hiện quyền sử dụng đất.Quyền thế chấp có 1522 lượt thực hiện quyền sử dụng đất. - Số người được hỏi đánh giá về các thủ tục thực hiện quyền ở mức độ đơn giản chiếm 57,78%; số người được hỏi đánh giá về các thủ tục thực hiện quyền ở mức phức tạp chiếm 34,44%. Số người được hỏi đánh giá về thời gian hoàn thành thủ tục là đúng quy trình chiếm 92,22%. Đánh giá về thái độ của cán bộ thực hiện, tiếp nhận là nhiệt tình chiếm 45,56%; đánh giá về thái độ của cán bộ thực hiện, tiếp nhận là không nhiệt tình chiếm 12,22%. Trong số những người được hỏi có 76,67% số người được hỏi đánh giá về phí, lệ phí, thực hiện quyền sử dụng đất là ở mức chấp nhận được. Có 50% số người được hỏi đánh giá việc vay vốn, thế chấp ngân hàng bằng QSDĐ ở mức bình thường; 14,44% số người được hỏi đánh giá việc vay vốn, thế chấp ngân hàng bằng QSDĐ là ở mức khó khăn. - Trên cơ sở nghiên cứu về việc việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng, đã đề xuất thực hiện các giải pháp: giải pháp về chính sách, pháp luật; giải pháp về thủ tục hành chính; giải pháp về tăng cường, phổ biến pháp luật; giải pháp về tổ chức, cán bộ. Kết luận Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang đã đạt được những thành tựu nhất định. Nhưng vẫn tồn tại những khó khăn cần phải giải quyết để nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang trong thời gian tới. x THESIS ABSTRACT Master candidate:Nguyen Thi Hue Thesis title: "Evaluating the implementation of land users' rights in Yen Dung district, Bac Giang province from 2014 to 2016". Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA). Research Objectives - Assess the actual status of land use rights implementation in Yen Dung district, Bac Giang province. - Propose some solutions for the implementation of land use rights in Yen Dung district, Bac Giang province. Research methods In order to carry out the study, following methods were used: method of investigation, collection of secondary and primary data; method of selection study points; method of statistics, gathering; method of data processing; method of analysis and comparison. Main findings - Yen Dung is located in the southeast of Bac Giang province, with the total natural area of 19,174.38 ha, including 19 communes and 02 towns. Yen Dung has favourable positions: bordered with Bac Giang city and near to some big cities as Hanoi, Hai Phong, Quang Ninh, and Thai Nguyen,on the economic corridor of Lang Son - Hanoi - Hai Phong. With the above geographical position, Yen Dung district has many opportunities to exchange and trade with outside markets, receiving advanced scientific and technological advances. However, in the past years, Yen Dung district still has faced with many difficulties in infrastructure and equipment, shortage and less experience of cadres and staff, the State management of land, mineral resources and the environment still in difficultiesand complicated. - In the period 2014 – 2016, Yen Dung district has 6771 cases of land use right implementation. In which, rights are mainly exercised in the central town communes, developed facilities, convenient transportation such as Neo town with 844 cases of exercising the right, Tan Dan town with 830 cases of implementation right, Noi Hoang commune with 578 cases. Communes with mainly farmers, poor transport have few cases of right implementation, Tri Yen commune with 185 cases, Thang Cuong commune with 177 cases of right implementation. During this period, 1329 cases in xi implementation of land use rights were transference. Inheritance has 1421 cases. The right to donate has 977 cases. The mortgage has 1522 cases of land use right implementation. - The number of respondents rated simple procedures for exercising their rights was 57.78%; The number of respondents rated complex procedures for exercising their rights was 34.44%. The number of respondents evaluating the time to complete the procedure correct was 92.22%. Evaluation of the attitude of the staff, the reception is enthusiastic, accounted for 45.56%; evaluation of the attitude of executives, reception is not enthusiastic accounted for 12.22%. Of the respondents, 76.67% of the respondents rated the fees and charges, and exercised their land use rights at an acceptable level. 50% of the respondents rated bank loans with land use right at normal level; 14.44% of respondents rated bank lending using land use rights at difficult level. - Based on the research on the implementation of land use rights in Yen Dung district, the following solutions have been proposed: policy and legal solutions; solution of administrative procedures; solution on strengthening and dissemination of laws; Solutions on organization, staff. Conclusions The implementation of the land use rights in Yen Dung district, Bac Giang province has achieved certain achievements. However, there are still some difficulties that need to be solved to improve the effectiveness of the implementation of the rights of land users in Yen Dung district, Bac Giang province in coming time. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất đai là tài nguyên có giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế. Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế. Sự gia tăng dân số và tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu. Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập hiến của nước ta.Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tạo cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội.Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp 2013 quy định:Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cụ thể hóa hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 1993) đến 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo 1 lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc Hội,2003) và 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng (Quốc Hội,2013). Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH đất nước. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vất chất kỹ thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập:Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng việc cấp giấy chứng nhận còn phức tạp, khiến người dân khôngthực hiện; Công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện... còn nhiều vấn đề phức tạp,giải phóng mặt bằng chậm chễ, cản trở tiến độ đầu tư của các công trình... mà nguyên nhân chủ yếu là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường. Về phía người sử dụng đất trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai cũng có những hạn chế nhất định như: Chuyển nhượng QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp diễn; mặt khác tâm lý của nông dân, đặc biệt nông dân vùng đồng bằng Bắc bộ, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Huyện Yên Dũng nằm về phía Đông Bắc tỉnh Bắc Giang, nằm trên tuyến hành lang kinh tế Lạng Sơn-Hà Nội-Hải Phòng, tiếp giáp với vùng trọng điểm kinh tế: Hà Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh, được xác định là một trong 04 huyện, thành phố trọng điểm của tỉnh Bắc Giang trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội đến năm 2020. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn huyện, việcthực hiện QSDĐ ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn bất cập. Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016”. 2 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện một số quyền (chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho) cuả người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: nghiên cứu được giới hạn bởi không gian hành chính huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. - Phạm vi thời gian: Từ ngày 01 tháng 01 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2016. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này trong thời gian tới. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài Làm rõ cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó đi sâu vào quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thừa kế quyền sử dụng đất và quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ đó giúp địa phương có những giải pháp quản lý công tác này được chặt chẽ. - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng và đại học. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC QUYỀN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI 2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai 2.1.1.1. Đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội. Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. (Nguyễn Đức Bình và cs., 1993). Điều này có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai (Đặng Anh Quân, 2011). 2.1.1.2. Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, 4 cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 2.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 2.1.2.1. Đất đai và địa tô Đất là tài nguyên thiên nhiên, ban tặng cho loài người, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động; đất đai là lãnh thổ quốc gia; đất đai là tài sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo; đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông lâm, ngư nghiệp; đất đai là di sản của các thế hệ loài người; Địa tô có thể chia thành ba loại địa tô sai ngạch, địa tô độc chiếm và địa tô tuyệt đối với ý nghĩa như sau: địa tô sai ngạch một bao gồm địa tô độ phì nhiêu Ricardo và địa tô ưu thế vị trí Thunen, để nói về sự phát sinh chênh lệch trong thu lợi trên một đơn vị diện tích khi đầu tư cùng một lượng tư bản và lao động vào những đất có độ phì nhiêu và vị trí khác nhau; Địa tô sai ngạch hai là địa tô mật độ Ricardo (Intensittatsrente), là nói về chênh lệch thu lợi giữa hai lần đầu tư tư bản hoặc lao động liên tục trên cùng một thửa đất (Nguyễn Đình Bồng, 2011). 2.1.2.2. Sở hữu đất đai Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy”. Karl Marx khẳng định “ Quyền tư hữu về ruộng đất là vô lý. Nói đến quyền tư hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với đồng loại của mình. Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất”. Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước; sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến”(Nguyễn Đình Bồng, 2011). 2.1.2.3. Bản chất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai; với chế độ sở hữu toàn 5 dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: a. Về quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của minh, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của minh, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của minh cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước. b. Về quyền sử dụng đất đai của Nhà nước Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về quy mô, nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi, ở đây, quyền sử dụng đất được tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. c. Về quyền định đoạt đất đai của Nhà nước Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này. Những quyền năng của người sử dụng đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật; những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất… mà pháp luật cần quy định cụ thể (Tôn Gia Huyên, 2005). 6 2.1.2.4. Bản chất của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam. Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nước về đất đai; pháp luật đất đai đó từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “ người sử dụng đất” và các “quyền sử dụng đất”, theo đó “ Người sử dụng đất ” bao gồm: các tổ chức trong nước, hộ gia đinh, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... - Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. - Thế chấp QSDĐ:là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. - Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất. 7