Tài liệu đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện tứ kỳ, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN VĂN HẢI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỨ KỲ, TỈNH HẢI DƯƠNG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Quân NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hải i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Văn Quân, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Tứ Kỳ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tứ Kỳ, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Tứ Kỳ đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu, bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng tôi trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hải ii MỤC LỤC Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi Danh mục bảng ............................................................................................................... vii Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii Thesis abstract................................................................................................................... x Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2 1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................ 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4 2.1. Một số vấn đề về quyền sử dụng đất .................................................................. 4 2.1.1. Tổng quan về đất đai .......................................................................................... 4 2.1.2. Quyền sở hữu ...................................................................................................... 6 2.1.3. Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 9 2.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới .................... 13 2.2.1. Một số nước phát triển ...................................................................................... 13 2.2.2. Một số nước trong khu vực............................................................................... 15 2.3. Căn cứ pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................... 17 2.3.1. Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam qua các giai đoạn ................................. 17 2.3.2. Quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................................................................... 19 2.3.3. Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................................................... 26 2.3.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam....................................... 29 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 37 3.1. Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 37 3.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 37 3.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 37 iii 3.4. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 37 3.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 38 3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 38 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 39 3.5.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, so sánh và xử lý số liệu .............................. 40 Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................... 41 4.1. Khái quát về huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương .................................................... 41 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tứ Kỳ .............................................. 41 4.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Tứ Kỳ ................................................... 47 4.1.3. Những thuận lợi và khó khăn của việc quản lý và sử dụng đất ........................ 50 4.2. Tình hình thực hiện quyền sử dụng trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016 ............................................................................. 53 4.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................ 55 4.2.2. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất .................................. 57 4.2.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ..................................... 59 4.2.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................................... 60 4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ............................. 62 4.3.1. Đánh giá thực hiện quyền chuyển nhượng ....................................................... 62 4.3.2. Đánh giá thực hiện quyền thừa kế .................................................................... 64 4.3.3. Đánh giá thực hiện quyền tặng cho .................................................................. 66 4.3.4. Đánh giá thực hiện quyền thế chấp................................................................... 68 4.3.5. Đánh giá của cán bộ.......................................................................................... 70 4.3.6. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền của người dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016 ............................................................... 72 4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ ........................................................................................ 74 4.4.1. Giải pháp về quản lý và đầu tư cơ sở vật chất .................................................. 74 4.4.2. Giải pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai........................................................................................................ 75 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 76 5.1. Kết luận............................................................................................................. 76 iv 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................... 77 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 78 Phụ lục .......................................................................................................................... 81 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản DT Diện tích ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TN&MT Tài nguyên và Môi trường VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Tốc độ phát triển kinh tế của huyện Tứ Kỳ (2014 - 2015 - 2016) ............... 43 Bảng 4.2. Tình hình dân số của huyện Tứ Kỳ (Năm 2014 – 2015 – 2016) ................. 44 Bảng 4.3. Tình hình lao động của huyện Tứ Kỳ (Năm 2014 - 2015 - 2016) ............... 45 Bảng 4.4. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 huyện Tứ Kỳ.......... 47 Bảng 4.5. Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tứ Kỳ năm 2016.............................................................................................................. 48 Bảng 4.6 . Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016.................................................. 53 Bảng 4.7. Tình hình thực hiện 4 quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn Huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016................................................. 54 Bảng 4.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016............................................................................... 56 Bảng 4.9. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016 ........................................................................................... 58 Bảng 4.10. Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016 ........................................................................................... 60 Bảng 4.11. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016 ........................................................................................... 61 Bảng 4.12. Tổng hợp đánh giá của người dân về thực hiện quyền chuyển nhượng ..... 63 Bảng 4.13. Tổng hợp đánh giá của người dân về thực hiện quyền thừa kế ................... 65 Bảng 4.14. Tổng hợp đánh giá của người dân về thực hiện quyền tặng cho ................. 67 Bảng 4.15. Tổng hợp đánh giá của người dân về thực hiện quyền Thế chấp ................ 69 Bảng 4.16. Đánh giá về khó khăn trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất ........................................................................................................ 71 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Văn Hải Tên luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương. - Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật. Phương pháp nghiên cứu + Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Tứ Kỳ; tình hình sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Tứ Kỳ. - Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho tại huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016. - Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho của người sử dụng đất thông qua kết quả điều tra, những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân. - Đề xuất giải pháp để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho được thuận lợi, dễ dàng hơn. + Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được thu thập tại phòng Tài nguyên Môi trường huyện Tứ Kỳ, phòng Thống Kê huyện Tứ Kỳ, và chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ. - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 173 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho tại huyện Tứ Kỳ trong giai đoạn từ 2014-2016. Và điều tra 30 cán bộ liên quan trực tiếp đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn Huyện Tứ Kỳ , tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016. viii - Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu: Thống kê, tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ; sắp xếp, xử lý số liệu đã thu thập bằng phần mềm Excel 2010. - Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng để so sánh các số liệu về việc thực hiện quyền sử dụng đất giữa các đơn vị hành chính cấp xã thuộc Huyện, giữa các khu vực nghiên cứu và giữa các năm thực hiện đánh giá. Kết quả nghiên cứu chính và kết luận Tứ Kỳ là một huyện nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Hả Dương g áp vớ Hả Phòng, có tỉnh lộ 391 nố thành phố Hả Dương- Tứ Kỳ- Quý Cao, và quốc lộ 10 đ Hả Phòng, Thá Bình. Vớ vị trí địa lý khá thuận lợ là đ ều k ện cơ bản để huyện Tứ Kỳ giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội với các vùng lân cận. Việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ đã được thực hiện theo đúng quy định nhưng vẫn còn một số khó khăn, tồn tại như: Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản duy nhất chưa được miễn thuế thu nhập cá nhân; phí thẩm định đăng ký biến động do nhận thừa kế quyền sử dụng đất còn cao; cán bộ khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ còn gây phiền hà. Để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho của người sử dụng đất được thuận lợi hơn, cần thực hiện các giải pháp: Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai từ Trung ương đến địa phương để cung cấp thông tin về quản lý, sử dụng đất; tiếp tục cải cách hành chính, giảm thời gian giải quyết hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất; tập huấn nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ. ix THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Van Hai Thesis title: Assess the implementation of the rights of land users in Tu Ky district, Hai Duong province. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA). Research Objectives - Assessment of the implementation of the rights of land users in Tu Ky district, Hai Duong province. - Proposing some measures to encourage land users in Tu Ky district, Hai Duong province to fully and legally implement their rights as prescribed by law. Materials and Methods + Study contents - Study on the assessment of natural and socio-economic conditions of Tu Ky district; The situation of land use and change in Tu Ky district. - The implementation status of the rights of transfer, inheritance, mortgage, donation in Tu Ky district, Hai Duong province in the period 2014-2016. - Assess the implementation of the right to transfer, inherit, mortgage, donate of land users through investigation results, advantages, difficulties, problems and causes. - Propose solutions to facilitate the transfer, inheritance, mortgage, donation. + Study method Thesis uses the following methods: - Secondary data collection and survey methods: Secondary data were collected at Tu Ky district's Natural Resources and Environment Division, Statistics Office of Tu Ky district, and Tu Ky district land registration office, Hai Duong province. - Method of primary data collection: Investigate 173 households and individuals did transfer, inherit, mortgage, donate in Tu Ky district for the period 2014-2016. And investigate 30 officials directly involved in the implementation of the rights of land users in Tu Ky District, Hai Duong Province, 2014-2016. - Method of statistics, data aggregation and processing: Statistics, sum up, aggregate the situation implementation the right to transfer, inherit, mortgage or donate according to data already registered for completion of procedures at the Land x registration Office, Tu Ky district, Hai district; Sort and process collected data using Excel 2010 software. - Comparison method: This method is used to compare the data on the implementation of land use rights between the commune-level administrative units in the district, between research areas, and between the years of implementation. Main findings and conclusions Tu Ky district is located in the southeast of Hai Duong province, bordering Hai Phong, with provincial road 391 linking Hai Duong city - Tu Ky - Quy Cao and National road 10 to Hai Phong and Thai Binh. With favorable geographic location, it is the basic condition for Tu Ky district to exchange economic, cultural and social development with neighboring areas. The implementation of the rights of transfer, inheritance and mortgage of land users in Tu Ky district has been implemented in accordance with regulations but still some difficulties exist such as the case of transfer of sole real estate without exempt from personal income tax; Fees for appraisal of changes registration in land use rights inheritance are high; Officials, when receiving and processing dossiers, also cause troubles. In order to facilitate the transfer, inheritance, mortgage and donation of land users, it is necessary to implement the following solutions: Building a land database from central to local to provide information on land management and use; Continuing administrative reform, reducing the time for solving the dossiers on the implementation of land users' rights; Training to improve the capability and efficiency of staff. xi PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là quà tặng của thiên nhiên ban cho con người, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới , xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. Đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng để thực hiện CNH-HĐH đất nước. Do đó, việc quản lý đất đai được Đảng, Nhà nước, các cấp các ngành đặc biệt quan tâm. Trong quá trình đổi mới từ 1986 đến nay, chính sách, pháp luật đất đai đã từng bước đổi mới để phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Luật đất đai năm 1993, luật đất đai 2003 tiếp đó là luật đất đai 2013 đã dần đi vào cuộc sống. Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một trong những nội dung đổi mới trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ở luật đất đai năm 2003 so với các năm trước và đến luật đất đai 2013 thì các quyền sử dụng đất được cụ thể hóa hơn. Quyền sử dụng đất đã giúp cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đất nước, giải quyết được nhiều bức xúc, tạo sự công bằng trong xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành Luật, việc thực hiện các QSDĐ ở các địa phương đã phát sinh những vấn đề mới bất cập cần tiếp tục giải quyết . Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, uốn nắn kịp thời các sai sót, vi phạm trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có 7 quyền chung (Điều 166), 7 nghĩa vụ chung (Điều 170) và một số quyền riêng trong các lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, lựa chọn hình thức giao đất hay thuê đất đối với từng đối tượng sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, vẫn có nhiều trường hợp người sử dụng đất chưa nắm vững và thực hiện chưa tốt các quyền và nghĩa vụ của mình. Bên cạnh đó việc quản lý của cơ quan quản lý sử dụng đất cũng chưa bao quát được hết các trường hợp vi phạm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. 1 Chính vì vậy việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết. Tứ Kỳ là một huyện nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Hả Dương g áp vớ Hả Phòng, có tỉnh lộ 391 nố thành phố Hả Dương- Tứ Kỳ- Quý Cao, và quốc lộ 10 đ Hả Phòng, Thá Bình. Với vị trí địa lý khá thuận lợi là điều kiện cơ bản để huyện Tứ Kỳ giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội với các vùng lân cận. Những năm qua, việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Tứ Kỳ được thực hiện khá nghiêm túc, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ, công khai. Tuy nhiên vẫn còn nhiều tồn tại và vi phạm trong quá trình sử dụng đất như: người sử dụng đất không thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN; được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất không thông qua chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá trình thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... Những vấn đề nêu trên cần được tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng để đề ra các giải pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương. - Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: Nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành chính huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương. - Phạm vi về thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2014-2016, trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, người dân chủ yếu thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp nên đề tài chỉ tập trung vào việc điều tra sâu và đánh giá 04 quyền là: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ. 2 1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN - Ý nghĩa khoa học: + Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người sử dụng đất; + Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai. - Ý nghĩa thực tiễn: + Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Tứ Kỳ được hiệu quả; + Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Tổng quan về đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được Wilian Perty khái quát “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi cuả cải vật chất”. Điều đó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà còn được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như công nghiệp và dịch vụ. Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia. Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho sự thịnh vượng và phát triển bền vững. Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là cơ sở vật chất để một quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhất định, là nền tảng của trật tự pháp lý quốc tế nhất định. Bảo vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn. Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai là mối quan tâm hàng đầu của nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình chính trị 4 xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp không những đảm bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp của mình, vấn đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi nhà nước trong từng thời kỳ phải có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước cho phù hợp. Tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần của con người. Đất đai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, địa hình, điều kiền tự nhiên...góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người. Sự khác nhau về truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất. Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, tính kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại và trong tương lai. Nếu xem xét đất đai theo phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968), xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật...do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hoá và già cỗi. Tuỳ thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng như chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Mỗi vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. 5 Như vậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy đủ như sau: “ Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất, các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Theo Nguyễn Đình Bồng (2010), đất có các vai trò cơ bản như: không gian; vị trí địa lý; cộng đồng; lãnh thổ; sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn vốn; môi trường. 2.1.2. Quyền sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2005) . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: 6 + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp (Bộ Luật dân sự, 2005). Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định ở Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai 7 hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững. Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Về quyền sử dụng đất: Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải phân bổ, bố trí cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào các mục đích. Như vậy, QSD đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). 8