Tài liệu đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện hoành bồ, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ DUNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Xuân Phương NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Dung i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Hoàng Xuân Phương, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Ủy ban nhân dân huyện Hoành Bồ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoành Bồ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, Ủy ban nhân dân và công chức địa chính xây dựng của các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Dung ii MỤC LỤC Lời cam đoan ……………………………………………………………………………i Lời cảm ơn……………………………………………………………………………….ii Mục lục………………………………………………………………………………….iii Danh mục chữ viết tắt …………………………………………………………………...v Danh mục bảng……………………………………………………………………….....vi Danh mục hình……………………………………………………………………….....vii Trích yếu luận văn…………………………………………………………………….. Thesis abstract…………………………………………………………………………...x Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2 1.3. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2 1.3.1. Phạm vi không gian .........................................................................................2 1.3.2. Phạm vi thời gian .............................................................................................2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3 1.4.1. Những đóng góp mới .......................................................................................3 1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..........................................................................3 Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4 2.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...........................................4 2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...................4 2.1.2. Quyền đất đai tại một số nước trên thế giới ......................................................8 2.1.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................14 2.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại việt nam ...............................................16 2.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam ............................................................16 2.2.2. Quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................................................................18 2.2.3. Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................................................24 2.2.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam......................................28 2.3. Sơ lược tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh ...............36 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................39 3.1. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................39 3.2. Thời gian nghiên cứu .....................................................................................39 3.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................39 iii 3.4. Nội dung nghiên cứu......................................................................................39 3.5. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................40 3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp...................................40 3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................40 3.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...............................................................40 3.5.4. Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu ..........................................41 3.5.5. Phương pháp so sánh, đánh giá ......................................................................41 Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................42 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ ....................................42 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................42 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .............................................................50 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...................................56 4.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Hoành Bồ ....................................57 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015...................................................................57 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Hoành Bồ ..............................................59 4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011- 2015.....................................................................63 4.3.1. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ .............................................64 4.3.2. Đánh giá việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ....................................67 4.3.3. Đánh giá việc thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất .....................................69 4.3.4. Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ........................................71 4.3.5. Đánh giá việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất ..............................73 4.3.6. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất và những đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất .....................75 4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ ................................................................................78 4.4.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................78 4.4.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................80 4.4.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......80 4.4.4. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ......................................81 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................82 5.1. Kết luận .........................................................................................................82 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................83 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................84 Phụ lục ......................................................................................................................87 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam DT Diện tích ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất QĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quyết định QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TN&MT Tài nguyên và Môi trường TTHC Thủ tục hành chính UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất GCN v DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Số hộ cần điều tra tại 03 xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ ......................41 Bảng 4.1. Hiện trạng diện tích, dân số huyện Hoành Bồ năm 2015 ............................54 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Hoành Bồ ...................................58 Bảng 4.3. Hiện trạng trình độ công chức địa chính - xây dựng cấp xã huyện Hoành Bồ ..................................................................................................60 Bảng 4.4. Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hoành Bồ ....................................................................61 Bảng 4.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận sau đăng ký biến động trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 .......................................................63 Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015...........................................64 Bảng 4.7. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 .................................................................................................65 Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra ......................................................................................................66 Bảng 4.9. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra .............68 Bảng 4.10. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 .......69 Bảng 4.11. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, thị trấn .............................................70 Bảng 4.12. Tình hình thừa kế QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 ..........71 Bảng 4.13. Tình hình thừa kế QSDĐ tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2011-2015 ...............72 Bảng 4.14. Tình hình thế chấp QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015........73 Bảng 4.15. Tình hình thế chấp QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2011-2015 .................................................................................................74 Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ tại các cơ quan nhà nước ...........................................................................................76 vi DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Lễ khai trương Trung tâm phục vụ hành chính công tỉnh Quảng Ninh ..........37 Hình 4.1. Sơ đồ vị trí các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ .......................................42 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Dung. Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. 1. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh. - Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh thực hiện thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật. 2. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu; Phương pháp so sánh, đánh giá. Trong đó: Số liệu thứ cấp được thu thập tại UBND huyện Hoành Bồ; Số liệu sơ cấp thu thập bằng việc điều tra 255 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị trấn Trới, xã Tân Dân, xã Hòa Bình thuộc huyện Hoành Bồ. 3. Kết quả chính và kết luận - Luận văn đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh: là huyện đang phát triển, nằm ở phía Bắc của tỉnh Quảng Ninh với đa dạng thành phần dân tộc, hơn 3/4 diện tích là đồi núi, địa hình phức tạp ảnh hưởng nhiều tới việc đi lại, phát triển kinh tế và thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Luận văn đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Hoành Bồ: Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 84.354,54 ha, trong đó: diện tích đất nông nghiệp là 72.861,08 ha, diện tích đất phi nông nghiệp là 6.439,18 ha, còn lại 5.054,08 ha là diện tích đất chưa sử dụng. Huyện đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình. - Luận văn đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015, bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ qua số liệu thứ cấp và quá trình điều tra sơ cấp 255 hộ dân trên địa bàn 03 xã, thị trấn là Trới, Tân Dân, Hòa Bình. Từ đó thấy được: số liệu thứ cấp được tổng hợp tại cơ quan nhà nước chưa phản ánh đúng tình hình thực hiện viii QSDĐ thực tế của huyện Hoành Bồ. Tình trạng người dân thực hiện quyền SDĐ không khai báo hoặc không làm thủ tục đầy đủ qua cơ quan nhà nước vẫn còn xảy ra (55/255 hộ, chiếm 21,57% tổng số hộ điều tra) do tâm lý e ngại về chính sách, TTHC phiền hà, về giá, về phí,... và một phần để né tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước khi thực hiện QSDĐ gây thất thoát ngân sách nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý đất đai. - Luận văn tìm ra những vướng mắc, tồn tại trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ. Từ đó, đưa ra 04 giải pháp để khắc phục nhằm khuyến khích người sử dụng đất thực hiện quyền theo đúng quy định pháp luật, bao gồm: Giải pháp về cơ chế chính sách; Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ; Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất. Qua kết quả nghiên cứu nhận thấy: từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành ra đời đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, dần đi vào nề nếp và hiệu quả hơn. Tỷ lệ người dân thực hiện QSDĐ giai đoạn 2011-2015 đến đăng ký làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có xu hướng tăng dần, TTHC diễn ra đơn giản, nhanh gọn và đúng quy định. Đây là những kết quả tích cực mà huyện Hoành Bồ đã đạt được trong công tác quản lý đất đai. Song bên cạnh đó, tình trạng thực hiện QSDĐ mang tính tự phát, không khai báo vẫn còn xảy ra gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Vì vậy, để khắc phục những tồn tại, hạn chế cần thiết phải tích cực thực hiện đồng bộ các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và khuyến khích người dân thực hiện quyền SDĐ đúng và đầy đủ theo quy định pháp luật. ix THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Thi Dung. Thesis title: “Evaluates the land user rights implementation in Hoanh Bo district, Quang Ninh province”. Major: Faculty of Land Management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) 1. Research Objectives - Evaluates the land user rights implementation in Hoanh Bo district, Quang Ninh province. - Propose some solutions to encourage land users in Hoanh Bo district, Quang Ninh province to go smoothly, the full, legitimate rights in accordance with law. 2. Materials and Methods Research used the following methods: Method of secondary data collection; Study of point selection method; Method of primary data collection; Method of processing, synthesis and analysis of data; Method of comparison, reviews. In there: Secondary data was collected at the People's Committee Hoanh Bo; Primary data collected by the survey of 255 households and individuals at Troi town, Tan Dan commune, Hoa Binh commune in Hoanh Bo district. 3. Main findings and conclusions - Thesis evaluates the natural, economic and social conditions of Hoanh Bo district, Quang Ninh province: Hoanh Bo is developing district, in northern Quang Ninh province with ethnic diversity, more than 3/4 of the area is hilly, the complex terrain affect to traveling, economic development and the land user rights implementation. - Thesis evaluates the actual situation of land use and management in Hoanh Bo district: Total natural area is 84354.54 hectares, includes: agricultural land area is 72861.08 hectares, non-agricultural land area is 6439.18 hectares, unused land area 5054.08 hectares. This district has basically completed the first certification. It creates favorable conditions for the land user rights implementation. - Thesis evaluates the land user rights implementation in Hoanh Bo district period 2011-2015, includes: transfer, lease, sub-lease, donation, inheritance, mortgage of land use rights through secondary data and primary investigation process 255 households in 03 communes in the province, the town (Troi, Tan Dan, Hoa Binh). From there found: Secondary data is aggregated at state agencies did not accurately reflect the implementation of land use practice in Hoanh Bo district. Bad people exercise their right to land use or do not declare the full procedure through the state agency is still happening (55/255 households, accounting for 21.57% of all households surveyed) by afraid psychology about policies, troublesome administrative procedures, the price, charges... and partly to avoid the implementation of financial obligations to the state x when making land use rights. Those caused state budget losses and difficulties for the land management. - Thesis find obstacles and problems in the implementation of the rights of land users Hoanh Bo district. From there, offering 04 solutions to overcome, including: Policy mechanisms solutions; Propagative and disseminated law solutions; Management organization the rights of land users implementation solutions; Investing for people and infrastructure solutions. Research results found: since 2013 Land Law takes effect and the documents guiding the implementation of laws was introduced, creating an important legal framework to help the implementation of the land use rights of the districts increasingly close, gradually in discipline and more efficient. The proportion of people exercise their right to land use in 2011-2015 to the registration procedures at state agencies have gradually increased, place the administrative procedures simple, fast and prescribed. This is one of the positive results achieved Hoanh Bo district in land management activities. However, the status of implementation of land use spontaneous, undeclared still occurs in all communes and towns due to psychological fears of policy, troublesome administrative procedures, pricing, the cost,... making it difficult for land management. To remedy the existence, limiting the need to actively perform synchronous solutions in order to improve the efficiency of land management and encourage people to make the land user rights right and full with law. xi PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân... Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất. Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía bắc tỉnh Quảng Ninh, cách trung tâm thành phố Hạ Long khoảng 10 km về phía Nam. Với tổng diện tích tự nhiên là 84.354,34 ha chiếm 13,82% diện tích tự nhiên của tỉnh. Đơn vị hành chính của huyện gồm 12 xã, 1 thị trấn, trong đó có 5 xã thuộc vùng cao với tổng diện tích tự nhiên 43.244,97 ha chiếm 51,27% diện tích tự nhiên của toàn huyện, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong những năm gần đây, huyện Hoành Bồ có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất 1 trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra khó lường và tồn tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ chưa phản ánh đúng thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Người dân và cơ quan quản lý nhà nước đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất chưa? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo. Xuất phát từ những lý do trên, cần thiết phải thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá được tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh. - Từ đó, đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1. Phạm vi không gian Đề tài nghiên cứu trên phạm vi không gian toàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh, bao gồm 13 đơn vị hành chính cấp xã. 1.3.2. Phạm vi thời gian Đề tài đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011 - 2015 theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 gồm các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 01 năm 2015 đến tháng 04 năm 2016. 2 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Những đóng góp mới - Quá trình thực hiện đề tài mang lại cách nhìn mới, khách quan hơn trong đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung tại các địa phương hiện nay. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan về quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay. Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai và thực tiễn việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại địa phương, góp phần giúp người sử dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ thấy được thực tế những hạn chế, tồn tại qua những phản ánh, đánh giá của người dân. Từ đó, đưa ra những giải pháp đúng đắn, khoa học, hiệu quả, phù hợp hơn với thực tiễn để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 2.1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Tại Điều 164, của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005). Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, trong đó: quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Các hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: - Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước) - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng) - Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2014). Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư 4 liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”. 2.1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993). Tại Điều 1, Luật Đất đai 1993: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005). Như vậy, “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. 5 2.1.1.3. Khái niệm về người sử dụng đất Có nhiều quan điểm khác nhau về người sử dụng đất. Nhưng nhìn chung, khoa học pháp lý Việt Nam quan niệm về người sử dụng đất dưới một số quan điểm cơ bản sau đây: Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất. Thống nhất với quan điểm này, có ý kiến nhìn nhận người sử dụng đất ở mức độ cụ thể hơn: "Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng. Người sử dụng đất bao gồm: các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài, hộ gia đình và cá nhân". Quan điểm này cũng nhận được sự ủng hộ của một số nhà nghiên cứu luật học của Việt Nam. Cụ thể: "Người sử dụng đất là tổ chức (tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội), hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng". Quan điểm thứ hai cho rằng: "Người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, là người trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà nước nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế. Người sử dụng đất có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân” Như vậy, trong khoa học pháp lý nước ta mặc dù có một số quan niệm về người sử dụng đất nhưng nhìn chung các quan niệm này đều thống nhất với nhau ở căn cứ xác định một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất. Đó là, họ phải được Nhà nước gi ao đất hoặc cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất; công nhận quyển sử dụng đất là họp pháp. Những quan điểm này đểu dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn: Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người dược Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất... song không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động v.v... trực tiếp sử dụng đất. Có hiểu như vậy về người sử dụng đất thì mới phù họp thực tiễn sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. 6 Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra một khái niệm về người sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất. Tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cụ thể như sau: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.” 7 2.1.2. Quyền đất đai tại một số nước trên thế giới 2.1.2.1. Trung Quốc Tại Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai. Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp. Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau: - Chuyển nhượng QSDĐ Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án. Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn 8