Tài liệu đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quốc oai, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------- TĂNG THỊ LỆ THU ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------- TĂNG THỊ LỆ THU ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn Tăng Thị Lệ Thu ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên - Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS. TS. Đỗ Thị Lan, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn ủy ban nhân huyện Quốc Oai, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quốc Oai, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Quốc Oai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Tăng Thị Lệ Thu iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1 1.Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ....................................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................... 2 2.3. Yêu cầu của đề tài ..................................................................................................... 3 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................................ 4 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .......................................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ....................................................................................... 4 1.1.3. Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các QSDĐ ........................................................... 7 1.2. Khái quát về việc chuyển quyền sử dụng đất.......................................................... 11 1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến đề tài ................................................................. 11 1.2.2.Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới Thụy Điển ....................................................................................................................... 13 1.2.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 18 1.2.4. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất Huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 .................................................................................................... 21 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 22 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................... 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 22 2.2. Thời gian thời gian và địa điểm nghiên cứu ........................................................... 22 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ........................................................................................... 22 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................................ 22 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................... 22 2.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 24 iv 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .................................................................. 24 2.4.2.Phương pháp tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu ................................. 24 2.4.3. Phương pháp chuyên gia ...................................................................................... 24 2.4.4. Phương pháp biểu đạt kết quả .............................................................................. 25 2.4.5. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu ............................................................................... 25 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................... 26 3.1. Sơ lược về tình hình cơ bản của huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội .......................... 26 3.1.1. Sơ lược về điều kiện tự nhiên của huyện Quốc Oai, ............................................. 26 3.1.1.1 Vị trí địa lý ......................................................................................................... 26 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................... 30 3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai .................................................................... 32 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại Huyện ........................................................................ 32 3.2.2. Tình hình biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2010 – 2014 ...................... 37 3.2.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức ................................................................. 39 3.2.4. Công tác đo đạc và lập bản đồ ............................................................................. 39 3.2.5. Công tác lập và quản lý hồ sơ Địa chính ............................................................. 40 3.2.6. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................................. 40 3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ...................................................... 42 3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất .................................. 42 3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 42 3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ...................................... 47 3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................................ 48 3.3.5.Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ...................................... 52 3.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất .............. 56 3.3.7. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn ................. 59 3.3.8. Đánh giá chung về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014.......................................... 60 v 3.3.9 Nguyên nhân, khó khăn, tồn tại và giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội ................................. 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................ 67 1. Kết luận ...................................................................................................................... 67 2. Kiến nghị .................................................................................................................... 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 70 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu Chú giải CNH-HĐH Công nghiệp hoá – Hiện đại hoá XHCN Xã hội chủ nghĩa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất THCN Trung học chuyên nghiệp THPT Trung học phổ thông THCS Trung học cơ sở QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân TP Thành phố ĐHQG Đại học quốc gia VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 - 2014 .................................... 31 Bảng 3.2: Hiện trạng dân số và lao động huyện Quốc Oai năm 2014 ........................... 31 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quốc Oai năm 2014 ................................ 33 Bảng 3.4: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2014 so với năm 2013 và năm 2012 ............................................................................................ 37 Bảng 3.5: Kết quả cấp GCN của huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 .................... 41 Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 ......................................................................... 43 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của các xã, thị trấn ........ 45 Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 ......................................................................... 48 Bảng 3.9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của các xã, thị trấn ..................... 50 Bảng 3.10: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 ......................................................................... 53 Bảng 3.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ của các xã, thị trấn điểm ...... 54 Bảng 3.12 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyên Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 ................................. 57 Bảng 3.13: Tình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ theo các xã, thị trấn ........ 58 viii DANH MỤC HÌNH Biểu đồ 3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đối với đất ở và đất nông nghiệp ...................................................................................................... 44 Biểu đồ 3.2: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ đối với đất ở và đất nông nghiệp ......................................................................................................... 51 Biểu đồ 3.3: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ đối với đất ở và đất nông nghiệp ...... 55 Biểu đồ 3.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ đối với đất ở và đất nông nghiệp ......................................................................................................... 58 1 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng qúy giá mà thiên nhiên ban tặng loài người, bằng lao động trí tuệ của mình con người tác động vào đất, taọ ra của cải vật chất nuôi sống bản thân mình. Trong sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng và là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được. Đồng thời đất đai còn phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau trong cuộc sống con người, đất đai là nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng và các công trình công cộng… Vì vậy đất đai là cơ sở để con người tồn tại và là cơ sở để phát triển các ngành sản xuất và các hệ sinh thái môi trường, là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước. Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề được tăng lên. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai là một vấn đề hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Quá trình vận động và phát triển đời sống kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Vì vậy muốn giải quyết được các vấn đề trên và quản lý đất đai được tốt thì hệ thống pháp luật về đất đai phải cụ thể hóa cho người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan. Luật Đất đai 2013 khẳng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu(Điều 5- LĐĐ 2013). Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai(Điều 7- LĐĐ 2013). Luật bổ sung mục mới qui định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: điều kiện chung để thực hiện giao dịch các quyền của người sử dụng đất, điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất, điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất(điều 168- LĐĐ 2013). Hiện tượng chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát ở rất nhiều địa phương. Nguyên nhân chính là do thiếu thông tin, không có sự kiểm 2 soát của các cơ quan Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết. Hay là vấn đề về thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch ngầm trên thị trường…. Quốc Oai là huyện nằm phía Tây của thành phố Hà Nội cách trung tâm Hà Nội 20km, là vùng bán sơn địa có tọa độ địa lý: 20°58'49"vĩ độ bắc và: 105°36'3" kinh độ đông. Với tổng diện tích tự nhiên là 147km2, dân số 180.155 người, gồm 01 thị trấn và 20 xã. Thị trấn Quốc Oai là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa, xã hội của Huyện. Do chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa. Do nhu cầu về đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện Quyền sử dụng đất có xu hướng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các Quyền sử dụng không khai báo hoặc được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận; có GCNQSDĐ nhưng giao dịch không qua Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, hoặc thực hiện không đầy đủ các qui định của pháp luật về quyền sử dụng đất vẫn còn diễn ra trên địa bàn huyện Quốc Oai. Vì vậy, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết. Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá thực trạng, tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai, những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế cần khắc phục trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Quốc oai, từ đó đưa ra những đề xuất, giải pháp chủ yếu để đảm bảo việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai sửa đổi năm 2013. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng, tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014. 3 - Đánh giá những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế cần khắc phục trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Quốc oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014. - Đưa ra những đề xuất, giải pháp chủ yếu để đảm bảo việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai sửa đổi năm 2013. 2.3. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững và tổng hợp các chủ trương, chính sách, quy định của pháp luật liên quan tới các QSDĐ và các văn bản có liên quan đã được ban hành. - Nguồn số liệu, tài liệu điều tra, khảo sát phản ánh đúng thực trạng tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014. - Các số liệu điều tra thu thập phải được phân tích và đánh giá đúng thực trạng tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. - Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Quốc Oai được hiệu quả. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã ghi rõ “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”[3]. Tuy nhiên tài nguyên đất đai có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng. Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý sử dụng đất lên hàng đầu. Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh. Trong đó, sự tác động của con người có ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng đất. Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp mang tính hiệu quả cao trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Kết hợp hài hòa giữa khai thác, sử dụng đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung sẽ tạo sự phát triển ổn định và lâu dài. Ngày nay, sự gia tăng dân số và sự phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn lên các nguồn tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là đất đai. Vì vậy, để khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý, đảm bảo sử dụng đất lâu dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủ các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội chính vì vậy việc“Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014 ” là vấn đề rất cần được nghiên cứu. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 1.1.2.1. Thời kỳ trước Đổi mới (1986) - Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định về quyền sở hữu ruộng đất. - Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà. 5 1.1.2.2. Thời kỳ Đổi mới từ 1986 đến nay a) Giai đoạn 1986-1993 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”. b) Giai đoạn 1993-2003 Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [13]. Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định. Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai 6 càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ [16]. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai [17]; Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau: - Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài. c) Giai đoạn từ 2003 đến nay Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. 7 Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) [130]. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 111) [134]. 1.1.3. Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các QSDĐ Cơ sở pháp lý của đề tài là các văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến công tác xác định và xử lý vi phạm Luật đất đai bao gồm: 1.1.3.1. Các văn bản Luật - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992 Hiến pháp; - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1994, Luật Thuế chuyển QSDĐ, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1995, Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995; - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987, Luật Đất đai; 8 - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai; - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2000, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai; - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân sự (2005); - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Luật xây dựng số 16/2003/QH11, Luật đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật đất đai số 13/2003/QH11 và Luật nhà ở số 56/2005/QH11; - Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai. - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai sửa đổi, Khoá XIII, Kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/07/2014. 1.1.3.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Chính Phủ - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. - Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ. - Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục 9 chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. - Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ. - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 10 - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014). - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 qui định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014). - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 qui định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014). - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 qui định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014). - Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014). 1.1.3.3. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của các Bộ, Ngành - Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. - Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 qui định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày 05/07/2014). - Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 qui định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT – BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 qui định về