Tài liệu Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất, thành phố hà nội giai đoạn 2016 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐAI HỌC NÔNG LÂM -------  ------- NGUYỄN KHẮC HIỆP ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016-2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ Thái nguyên, năm 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐAI HỌC NÔNG LÂM -------  ------- NGUYỄN KHẮC HIỆP ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016-2020 Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 8.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. Lê Sỹ Trung Thái Nguyên, năm 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày ....tháng ... năm 2021 Tác giả luận văn 1 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Lê Sỹ Trung đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND các xã, thị trấn huyện Thạch Thất, Văn phòng ĐKDĐ huyện đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Tác giả luận văn 2 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Ý nghĩa chữ viết tắt 1 CNH Công nghiệp hóa 2 GCN Giấy chứng nhận 3 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4 HĐH Hiện đại hóa 5 HTX Hợp tác xã 6 QL Quốc lộ 7 QSDĐ Quyền sử dụng đất 8 SDĐ Sử dụng đất 9 TP Thành phố 10 TTHC Thủ tục hành chính 11 XHCN Xã hội chủ nghĩa 12 UBND Ủy ban nhân dân 3 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp. Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước. Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền chung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh. Trong những năm qua huyện Thạch Thất đã thực hiện khá tốt công tác quản lý đất đai, đặc biết là các quyền của những hộ trong quản lý sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không đang ký qua các cơ quan quản lý hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật. Để đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm tìm ra những tồn tại và nguyên nhân để từ đó đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất cũng như góp phần giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai 4 được tốt hơn. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2020 - Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1.Ý nghĩa khoa học Đề tài đã cung cấp một cách khách quan, hệ thống về quyền và các yếu tố ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất, góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Các giải pháp đề xuất là thông tin quan trọng, giúp các nhà quản lý ở địa phương tham khảo khắc phục những tồn tại trong thực hiện quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo phục vụ cho đào tạo, nghiên cứu trong quản lý, sử dụng đất đai. 5 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu 1.1.1.1 Quyền sở hữu Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì ruộng đất càng là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia. Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Bộ luật dân sự, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (Luật Đất đai, 2013). - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2012). 6 - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2012). 1.1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo Luật Đất đai 2013 đã quy định về chế độ “Sở hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Luật Đất đai, 2013). Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: Toàn bộ vốn đất nằm trên lãnh thổ Việt Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã ra đời. Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động. 7 Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai...để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn (Luật Đất đai, 2013). Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất...đánh thuế việc chuyển QSD đất...Nhà nước không mất đi QSD khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu, QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2012). Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2012). 8 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai. Điều này có nghĩa là toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác. Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan hệ đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất. 1.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất Theo Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Trong Luật Đất đai năm 2013 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSD đất của người sử dụng (Luật đất đai, 2013). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”. Vậy quyền sử dụng đất là gì? Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện: 9 - Phương diện chủ quan: Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. - Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai. Theo Luật Đất đai 2013: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Luật đất đai, 2013). “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Nội dung QSD đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN QSD đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSD đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 10 QSD đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Luật Đất đai 2013). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSD đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền: (Luật Đất đai, 2013). - Chuyển đổi QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng cấp xã) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng cấp xã) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSD đất là không có mục đích thương mại (Luật Đất đai, 2013). - Chuyển nhượng QSD đất là hành vi chuyển QSD đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng 11 đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSD đất là chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất; mọi cuộc chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếukhông, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Luật Đất đai, 2013). - Cho, tặng, thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc biệt, người nhận QSD đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Luật Đất đai, 2013). - Thế chấp QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSD đất. Trong trường hợp người vay tiền không có QSD đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSD đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Luật Đất đai, 2013). - Góp vốn bằng giá trị QSD đất là hành vi mà người có QSD đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,...mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong 12 những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Luật Đất đai, 2013). 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 1.2.1 Nhóm các nước phát triển Nhóm các nước phát triển (nhóm G7) bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước. Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương. Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà liên bang bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước liên bang và chính quyền các bang. Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng. Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước (Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.2.1.1 Ôxtrâylia (Úc) 13 Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh. Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc: - GCN được đảm bảo bởi Nhà nước - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi - Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài. - GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Đinh Dũng Sỹ, 2013). 1.2.1.2 Thụy Điển 14 Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc SHTN nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ chính sách và pháp luật đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước. Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với nhiều đạo luật khác nhau. Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều quản lý bởi các ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám chung của xã hội. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ SHTN về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội. Pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân. Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký. Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển). Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong nước. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa (Đinh Dũng Sỹ, 2013). 1.2.1.3 Pháp Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hòa Pháp được xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử dụng đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai. Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không gian tư nhân. Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà 15 nước và tập thể địa phương. Tài sản công cộng được bảm đảm lợi ích công cộng có đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua bán được. Không gian công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, bảo tàng… Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo lợi ích song hành. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó, lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết vì lợi ích tư nhân. Ở Pháp, chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất. Sử dụng đất nông nghiệp, luật pháp quy định một số điều cơ bản sau: Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng phải xin phép chính quyền địa phương quyết định. Nghiêm cấm việc xây dựng nhà trên đất canh tác để bán cho người khác. Thực hiện chính sách miễn giảm thuế, được hưởng quy chế ưu tiên đối với một số đất đai chuyên dùng để gieo hạt, đất đã trồng hoặc trồng lại rừng, đất mới dành cho ươm cây trồng. Khuyến khích việc tích tụ đất nông nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đất có nhiều mảnh đất ở các vùng khác nhau có thể đàm phán với nhau nhằm tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều kiện tập trung các thửa đất nhỏ thành các thửa đất lớn. Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người bán với người mua, muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán. Việc bán đất nông nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ. Đất này được ưu tiên bán cho những người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn. Ở Pháp có các cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua bán đất đai. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp tham gia quá trình mua bán. Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Tòa án Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi. 16 Đối với đất đô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại do kinh phí địa phương chi trả. Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy luật của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quẩn lý đô thị, quy hoạch vũng lãnh đạo và đầu tư phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2015). 1.2.2 Nhóm các nước đang phát triển Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân. Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần cơ bản (Nguyễn Đình Bồng, 2015). 1.2.2.1 Trung Quốc Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể. Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất. Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất: - Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan 17 có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp QSD đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp. - Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức QSD đất được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành QSD đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn. - Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng (Nguyễn Đình Bồng, 2015). 1.2.2.2 Một số nước Châu Phi Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến. Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không vượt quá 99 năm. Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc 18