Tài liệu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: GVC.TS. Trần Trọng Phương NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thùy Linh i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học GVC.TS. Trần Trọng Phương đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, tập thể Phòng Tài Nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, UBND thành phố Thái Nguyên và cán bộ, nhân dân các phường Phan Đình Phùng, phường Phú Xá và xã Thịnh Đức đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thùy Linh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ ii MỤC LỤC ............................................................................................................................ iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................................ vi DANH MỤC BẢNG ........................................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ............................................................................................................ viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ................................................................................................... ix THESIS ABSTRACT ........................................................................................................... xi PHẦN 1. MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI......................................................................... 1 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................................. 2 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................... 2 1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................... 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................... 4 2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................. 4 2.1.1. Tổng quan về đất đai ............................................................................................. 4 2.1.2. Quyền sở hữu và quyền sở hữu toàn dân về đất đai ............................................. 5 2.1.3. Quyền sử dụng đất................................................................................................. 6 2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QSDĐ CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ................ 9 2.2.1. Thụy Điển .............................................................................................................. 9 2.2.2. Trung Quốc ......................................................................................................... 11 2.2.3. Thái Lan .............................................................................................................. 13 2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÁC QSDĐ Ở VIỆT NAM................. 14 2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sở hữu toàn dân về đất đai, quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................................................................................... 14 2.3.2. Thực trạng việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam .............................................. 20 2.3.3. Một số quy định chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ....................... 23 2.4. NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM................ 29 PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................ 32 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU................................................................................. 32 iii 3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU .............................................................................. 32 3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU............................................................................. 32 3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 32 3.4.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên ...................................................... 32 3.4.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên .............................. 32 3.4.3. Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................................................... 32 3.4.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên ......................................................................... 33 3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 33 3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................... 33 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................................ 33 3.5.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ............................................................... 34 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................ 35 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................... 35 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường..................................................... 35 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................................. 39 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường ................. 45 4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ................................................................................................. 46 4.2.1. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.......................................................................................... 46 4.2.2. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất .............. 46 4.2.3. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................................... 47 4.2.4. Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất .......................... 47 4.2.5. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................................ 47 4.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ..................................................................... 48 4.2.7. Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất ...................................... 48 4.2.8. Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại ............................................................... 48 iv 4.2.9. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................................ 48 4.2.10. Hiện trạng sử dụng đất của các phường, xã nghiên cứu ..................................... 51 4.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016.............. 52 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................. 53 4.3.2. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................. 57 4.3.3. Đánh giá kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................. 61 4.3.4. Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 ....................................... 66 4.3.5. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch .......................................................... 70 4.3.6. Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các phường, xã nghiên cứu ........................................................................................................... 74 4.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ............................................ 76 4.4.1. Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai .................................................................................................................. 76 4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền ......................................................................... 76 4.4.3. Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan .......................................... 77 4.4.4. Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất............... 78 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 80 5.1. KẾT LUẬN ......................................................................................................... 80 5.2. KIẾN NGHỊ ........................................................................................................ 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 82 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt AN-QP An ninh - Quốc phòng BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CP Chính phủ GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - Xã hội NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TP Thành phố TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch UB MTTQ Ủy ban Mặt trận tổ quốc UBND Ủy ban nhân dân VHTT-TDTT Văn hóa thông tin - Thể dục thể thao vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu các loại đất TP. Thái Nguyên năm 2016 ................................. 49 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các phường, xã nghiên cứu ........................... 51 Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................... 53 Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 ............................................... 54 Bảng 4.5. Tình hình người dân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 ............................................. 56 Bảng 4.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................................... 58 Bảng 4.7. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016.............................................................. 59 Bảng 4.8. Tình hình người dân thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016.................................................. 60 Bảng 4.9. Kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................................... 62 Bảng 4.10. Kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016..................................................................... 63 Bảng 4.12. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016................................................. 66 Bảng 4.13. Kết quả xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016 .......................................................................... 67 Bảng 4.14. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2016 .................................................................... 68 Bảng 4.15. Tình hình người dân thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 ........................................... 69 Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước ................................................................................... 72 vii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ........................................... 35 Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất TP. Thái Nguyên năm 2016 ................................................. 50 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Thùy Linh Tên đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều tra, thu thập số liệu; Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu. Kết quả chính và kết luận Thành phố Thái Nguyên là đơn vị hành chính trung tâm của Tỉnh Thái Nguyên với nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, là nơi đang có nhiều chính sách để thu hút đầu tư. Cùng với sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa thì áp lực lên đất đai là điều khó tránh khỏi. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Thành phố ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất như: Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Công tác thống kê, kiểm kê đất đai; Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất; Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại. - Kết quả nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các quyền: Trong giai đoạn 2012 - 2016, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên khá sôi động với tổng số là 67162 trường hợp. Trong đó, chuyển nhượng là 20695 trường hợp, diện tích là 643,93 ha; thừa kế là 788 trường hợp, diện tích 33,72 ha; cho thuê là 15174 trường hợp, diện tích ix là 580,69 ha; và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là 17848 trường hợp, diện tích là 580,01 ha. Công tác thực hiện các quyền sử dụng đất đã cơ bản theo đúng quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, công tác này còn tồn tại một số khó khăn sau: việc hoàn thành các thủ tục ở các đơn vị phường, xã còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu về thời gian; người dân chưa hiểu biết đầy đủ về các quyền và nghĩa vụ khi thực hiện các quyền sử dụng đất... Từ các số liệu và tài liệu thu thập đã xây dựng các bảng tổng hợp về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên và 03 xã, phường nghiên cứu. Bằng phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu đã đưa ra các đánh giá đối với việc thực hiện các quyền sử dụng đất: quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên nói chung và 03 xã, phường nghiên cứu nói riêng trong giai đoạn 2012 - 2016. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên: Giải pháp về chính sách; Giải pháp về nguồn nhân lực, đội ngũ cán bộ; Giải pháp về tổ chức quản lý; Giải pháp về tuyên truyền, nâng cao ý thức của người sử dụng đất. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Thi Thuy Linh Thesis title: Assess the implementation of land use rights in Thai Nguyen city, Thai Nguyen province. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA). Research objectives - Assess the implementation of land use rights in Thai Nguyen city, Thai Nguyen province. - Proposing some solutions to improve the efficiency of land use rights in Thai Nguyen city, Thai Nguyen province. Methods Study method  Method of selecting study sites;  Method of survey, data collection;  Methods of data aggregation and processing. Main findings and conclusions Thai Nguyen city is the administrative center of Thai Nguyen province with many potential for economic development, where many policies are in place to attract investment. With the development of industrialization and modernization, the pressure on the land is unavoidable. Assessment of the land management and use in the city affects the implementation of land use rights such as: the identification of administrative boundaries, establish and management of administrative boundary files, establish of administrative map; Surveying, measuring, cadastral mapping, current land use map; land use planning; Land allocation, land lease, land use purpose change; Registration of land use rights, establishment and management of cadastral files, issuance of land use right certificates; Land inventory; Compensation, support for resettlement when recovering land; Settlement of complaints and complaints. - Results of research and assessment of the implementation of rights: In the period 2012 - 2016, the implementation of land use rights of land users in Thai Nguyen city, Thai Nguyen province is quite good with a total of 67,162 cases. Of which, the transfer land use right had 20695 cases, the area were 643.93 hectares; the inheritance land use right had 788 cases, the area were 33.72 ha; there were 15174 cases have ever xi leased and are renting housing for living, the area were 580.69 hectares; and the mortgage of the land use right is 17848 cases, the area is 580.01 ha. The implementation of land use rights has been basically done in accordance with the law, creating conditions for land users to participate in the real estate. However, the following problems exist: the completion of procedures in ward and commune units is limited, not meeting the demand of time; Local people do not have sufficient knowledge about rights and obligations when implementing land use rights. From the data and data collected, the tables on the implementation of land use rights of Thai Nguyen city and 03communes and wards in research area were created. By the method of data aggregation and processing, assessments have been made of the implementation of land use rights: the right to transfer, the right to lease, the right to inherit, the right to mortgage land use rights in the Thai Nguyen city in general and 03 communes and wards in particular in the period 2012-2016. Therefore, propose some solutions to improve the efficiency of the implementation of land use rights in Thai Nguyen city: Policy solution; Solutions on human resources, staff; Solutions on organization and management; Solution of propaganda and raising awareness of land users. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất và người từ lâu trong lịch sử đã trở thành một cặp phạm trù có mối quan hệ khăng khít ở nhiều khía cạnh khác nhau, như kinh tế, văn hóa, chính trị và sinh thái. Trong quá trình tiến hóa thành con người văn minh, các xã hội loài người thời nguyên thủy lùi dần vào quá khứ, phân hóa xã hội gia tăng làm hình thành các xã hội có giai cấp, và cùng với sự ra đời của nhà nước, đất đai cũng trở thành một tâm điểm trong các mối quan hệ của nhiều thực thể khác nhau trong nhà nước và xã hội (Nguyễn Văn Sửu, 2010). Việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một trong những nền tảng cho công tác quản lý và sử dụng đất hiệu quả thông qua việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ, quyền cho thuê đất, cho thuê lại…vv, nhằm đáp ứng các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội. Đồng thời đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm quản lý sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Luật đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Điều 167, Luật đất đai năm 2013 quy định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ”. Để việc thực hiện các quyền sử dụng đất đạt được hiệu quả, Nhà nước ta cần có một hệ thống chính sách quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất triệt để hợp lý hơn. Trong đó quản lý, giám sát việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điều 22 Luật đất đai năm 2013. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất đòi hỏi có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia. Thành phố Thái Nguyên là đơn vị hành chính trung tâm của tỉnh Thái Nguyên với nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, là nơi đang có nhiều chính sách để thu hút đầu tư. Cùng với sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa thì áp lực lên đất đai là điều khó tránh khỏi. Những năm qua, việc thực hiện 1 các quyền sử dụng đất tại Thành phố Thái Nguyên cơ bản được thực hiện theo đúng quy định của Luật đất đai, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ, công khai. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại những hạn chế trong quá trình sử dụng đất như: người sử dụng đất không thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN; được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất không thông qua Văn phòng Đăng ký đất đai, không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá trình thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... Do đó, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một trong những công tác được các cấp chính quyền quản lý hết sức quan tâm nhằm quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý và hiệu quả. Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đối tượng: Đề tài nghiên cứu về tình hình thực hiện một số các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Thời gian: Đề tài được thực hiện từ năm 2012 đến năm 2016. - Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Những đóng góp mới Đề tài đã chỉ ra được sự quan trọng, cần thiết của việc thực hiện 4/8 quyền của người sử dụng đất (của hộ gia đình, cá nhân) theo quy định của Luật đất đai năm 2013 trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Ý nghĩa khoa học: + Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 2 + Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai. - Ý nghĩa thực tiễn: + Đề xuất các giải pháp góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Thành phố Thái Nguyên được hiệu quả. + Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Tổng quan về đất đai 2.1.1.1. Khái niệm về đất đai Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt trái đất như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt( hồ, sông, suối,đầm lầy…), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại( san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…). Theo FAO: Đất đai là một nhân tố sinh thái bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của loài người. Theo học giả người Nga Docutraiep “Đất là một vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành đó là: Sinh vật, đá mẹ, khí hậu, địa hình và thời gian” Các nhà khoa học thổ nhưỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố lý, hóa học, sinh học. Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại như ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thông, các tòa nhà.... 2.1.1.2. Vai trò của đất đai Đất đai đóng vai trò quyết định đến sự tồn tại và phát triển của loài người, là cở sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Vai trò cơ bản của đất đai trong việc hỗ trợ con người và các hệ sinh thái trên cạn khác được FAO tổng hợp bao gồm: - Đất đai là nơi lưu trữ tài sản cho cá nhân, gia đình và xã hội, cung cấp không gian cho con người để ở, để xây dựng khu công nghiệp và vui chơi giải trí. 4 - Đất là nơi sản xuất, cung cấp thức ăn, gỗ, củi và các vật liệu sinh học khác. Đất là môi trường sống của mọi sinh vật: con người, động thực vật, vi sinh vật. - Đất là yếu tố quyết định sự cân bằng năng lượng và chu trình thủy văn toàn cầu, vừa là nguồn phát vừa là bể chứa để giảm thiểu khí nhà kính. - Đất là bộ đêm, bộ lọc và biến đổi hóa học các chất ô nhiễm. - Lưu trữ và bảo vệ các bằng chứng, ghi chép lịch sử như hóa thạch, bằng chứng về khí hậu cổ, tàn tích khảo cổ...). - Cho phép hoặc cản trở sự di cư của các loài động vật, thực vật và con người trong một khu vực hoặc giữa khu vực này với những khu vực khác. - Đất đai được coi là một hàng hóa đặc biệt, một tài sản (quyền tài sản) của người chủ sử dụng. Vì vậy, người sử dụng đất sẽ có các quyền năng nhất định do pháp luật của mỗi nước trao cho, trong quá trình tập trung, tích tụ và chuyển hướng sử dụng đất. Từ đó, họ có thể tận dụng được lợi ích và phát huy hiệu quả cao nhất trong việc sử dụng đất nếu biết cách sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên này. Như vậy, đất đai là yếu tố hết sức quan trọng và tích cực của quá trình sản xuất nông nghiệp. Thực tế cho thấy, thông qua quá trình phát triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu vật chất, văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản đó là đất và sử dụng đất, đặc biệt là đất nông lâm nghiệp. Vì vậy, sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả là một trong những điều kiện quan trọng nhất cho nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững. 2.1.2. Quyền sở hữu và quyền sở hữu toàn dân về đất đai 2.1.2.1. Quyền sở hữu Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác. Nhà nước các cấp, thực hiện quyền đại diện cho chế độ sở hữu toàn dân, để quy định hạn điền và thời hạn giao đất (Nguyễn Minh Tuấn, 2013). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2005): 5 - Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (Trần Tú Cường và cs., 2012). - Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế. + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. 2.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2013). 2.1.3. Quyền sử dụng đất Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” 6 là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2013). - Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại. - Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc thực hiện các quyền sử dụng đất chỉ trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp. 7