Tài liệu Đánh giá tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện phúc thọ, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, TP. HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, TP. HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thủy ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể, cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo, công chức, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường Phúc Thọ, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ, các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thủy iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................ vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................3 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cở sở khoa học của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .........................................4 1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ................................4 1.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................12 1.2. Một số kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên Thế giới và ở Việt Nam..... 13 1.2.1. Một số kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên Thế giới ............14 1.2.2. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam .................21 1.3. Một số kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam .......23 1.3.1. Tổng quát kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..........................................23 1.3.2. Một số kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................24 1.4. Những kết luận từ tổng quan tài liệu ..................................................................28 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....... 30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................30 iv 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30 2.2.1. Nội dung 1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Phúc Thọ ...................................................................................................................30 2.2.2. Nội dung 2. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Phúc Thọ .................................................................................30 2.2.3. Nội dung 3. Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng của nó đến đời sống, việc làm, thu nhập của hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi đất ..................................................................................................................31 2.2.4. Nội dung 4. Đánh giá những khó khăn của công tác giải phóng mặt bằng và đề xuất giải pháp khắc phục ......................................................................................31 2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................31 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .................................................31 2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu ........................................33 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .............................................................35 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Phúc Thọ .........35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................36 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................37 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất ......... 39 3.2. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Phúc Thọ.........................................................................................................40 3.2.1. Khái quát về 02 dự án nghiên cứu ..................................................................40 3.2.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn huyện Phúc Thọ............................................42 3.2.3. Tình hình thực hiện bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.......................... 44 3.3. Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng của nó đến đời sống, việc làm, thu nhập của hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi đất ..........51 v 3.3.1. Khái quát tình hình các hộ điều tra .................................................................51 3.3.2. Đánh giá của người sử dụng đất về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng...... 52 3.3.3. Đánh giá của người sử dụng đất về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến đời sống, việc làm, thu nhập của hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi đất.........................................................................................................56 3.4. Đánh giá những khó khăn của công tác giải phóng mặt bằng và đề xuất giải pháp khắc phục ..........................................................................................................62 3.4.1. Những khó khăn của công tác giải phóng mặt bằng .......................................62 3.4.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ...........................................................................................65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71 1. Kết luận .................................................................................................................71 2. Kiến nghị ...............................................................................................................72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................73 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BT Bồi thường CĐ Cao đẳng CNH, HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng ĐH Đại học GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân HT Hỗ trợ KT - XH Kinh tế - xã hội QLĐĐ Quản lý đất đai SDĐ Sử dụng đất TC Trung cấp TĐC Tái định cư THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông UBND Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Ba nhóm hộ chịu ảnh hưởng của thu hồi đất ở 2 dự án và số lượng mẫu điều tra .....................................................................................................32 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến 31/12/2019 ........................38 Bảng 3.2. Kết quả thu hồi đất giai đoạn 2016 – 2020 của huyện Phúc Thọ .............45 Bảng 3.3. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp, cây cối, hoa màu, tài sản, vật kiến trúc dự án Man Rộm 8 .............................................................................46 Bảng 3.4. Kết quả thực hiện các chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, tổ chức có đất bị thu hồi tại dự án Man Rộm 8 .........................................................47 Bảng 3.5. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án Man Rộm 8 ..............................................................................................48 Bảng 3.6. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp, cây cối, hoa màu, tài sản, vật kiến trúc dự án Võng Xuyên B ........................................................................48 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện các chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, tổ chức có đất bị thu hồi tại dự án Võng Xuyên B ....................................................49 Bảng 3.8. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án Võng Xuyên B .........................................................................................50 Bảng 3.9. Một số thông tin cơ bản về các chủ hộ điều tra ........................................51 Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về thủ tục và quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ...............................................53 Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về đơn giá bồi thường, hỗ trợ trong giải phóng mặt bằng .......................................................................54 Bảng 3.12. Kết quả khảo sát tình hình chuyển đổi nghề nghiệp của hộ trước và sau thu hồi đất ................................................................................................56 Bảng 3.13. Đánh giá tác động của việc thu hồi đất để thực hiện dự án đến thu nhập của hộ gia đình .........................................................................................57 Bảng 3.14. Mục đích sử dụng tiền đền bù các hộ dân sau khi thu hồi đất ................59 Bảng 3.15. Sự thay đổi vật dụng gia đình trong các hộ bị thu hồi đất ......................60 Bảng 3.16. Đánh giá tác động của công tác bồi thường và hỗ trợ của dự án đến môi trường sống tại địa phương ......................................................................60 Bảng 3.17. Mong muốn của người dân trước tác động của thu hồi đất để xây dựng dự án trong tương lai ...............................................................................62 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Dự án 1: Man Rộm 8 - Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất khu Man Rộm cụm 8, xã Phụng Thượng, huyện Phúc Thọ ..............40 Hình 3.2. Dự án 2: Võng Xuyên B - Đầu tư xây dựng công trình Trường THCS Võng Xuyên B, huyện Phúc Thọ .............................................................41 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, sử dụng và khai thác đất đai một cách hiệu quả nhất để phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Nhà nước thực hiện giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, các đơn vị và hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất kinh doanh dịch vụ, sử dụng để ở, sinh hoạt và giao đất cho các cơ quan, tổ chức để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế theo chiến lược, kế hoạch và mục tiêu quản lý phát triển đất nước. Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), tạo quỹ đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kỹ thuật vì lợi ích quốc gia, công cộng là yêu cầu tất yếu trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong thời gian qua, công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư đã góp phần tích cực bảo đảm quốc phòng, an ninh, thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm xây dựng, sửa đổi, bổ sung kịp thời phù hợp với thực tiễn (Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Nghị định số 47/2014/NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). 2 Những quy định này đã cơ bản giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư, từng bước đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trên thực tế, việc bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư vẫn chậm trễ, ách tắc, nguyên nhân do quy định của pháp luật mặc dù đã được đổi mới, hoàn thiện hơn nhưng vẫn còn một số nội dung chưa theo kịp với thực tiễn; việc tổ chức thực hiện tại một số địa phương chưa tuân thủ chặt chẽ, áp dụng đầy đủ quy định của pháp luật; giá đất tính bồi thường chưa phù hợp với thực tế; các khu tái định cư chưa bảo đảm chất lượng, không thuận về lợi đời sống, sản xuất và sinh hoạt của người có đất thu hồi; công tác giải quyết các khiếu nại, tố cáo của người dân còn chậm, chưa tập trung giải quyết dứt điểm... Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội đang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển kinh tế, cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa. Đặc biệt, huyện Phúc Thọ là nơi đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng, đô thị…. phục vụ mục tiêu thu hút đầu tư để phát triển kinh tế, xã hội. Từ năm 2015 đến nay, huyện Phúc Thọ đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển khai các dự án, công trình. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện còn nhiều tồn tại bất cập do chính sách pháp luật thường xuyên thay đổi, giá đất bồi thường chưa phù hợp giá thị trường gây nên tình trạng nhiều hộ dân còn chưa đồng tình với việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan Nhà nước dẫn đến chưa bàn giao mặt bằng, một số trường hợp phải tổ chức cưỡng chế thu hồi đất. Để đánh giá tình hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án nói chung và trên địa bàn huyện Phúc Thọ nói riêng, góp phần đề xuất hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, tôi tiến hành nghiên cứu Đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Phúc thọ, thành phố Hà Nội. 3 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 02 dự án nghiên cứu. - Đánh giá được ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống, việc làm, thu nhập của hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi đất. - Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần làm rõ cơ sở lý luận của các quy định pháp luật đất đai về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng đổi mới cho phù hợp hơn với mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh toàn diện công cuộc CNH, HĐH đất nước, góp phần đổi mới hệ thống pháp luật đất đai nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện GPMB các dự án đầu tư, bảo đảm đầy đủ quyền lợi cho người có đất thu hồi. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Những kết quả nghiên cứu thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; góp phần giúp các nhà quản lý tại địa phương chỉ đạo và thực hiện tốt công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. - Đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt ra hiện nay ở huyện Phúc Thọ, đồng thời còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có điều kiện tương tự huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. - Giúp các hộ gia đình, cá nhân hiểu rõ hơn chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, bảo đảm đầy đủ quyền lợi cho người có đất thu hồi, qua đó góp phần giảm thiểu tình trạng khiếu nại của người dân. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cở sở khoa học của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1.1.1.1. Một số khái niệm - Bồi thường: Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Ngoài việc bồi thường về đất, Luật Đất đai (khoản 13 Điều 3) còn đưa ra khái niệm chi phí đầu tư vào đất còn lại để áp dụng bồi thường cho người có đất thu hồi mà không được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng quy định việc bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi trên đất khi Nhà nước thu hồi đất. - Hỗ trợ: Tại khoản 14 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và hỗ trợ khác. Các khoản hỗ trợ này được hiểu là phần cho thêm của Nhà nước sau khi đã bồi thường sòng phẳng và là khoản điều tiết từ phần giá trị gia tăng từ đất đai mà không phải là do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính 5 sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người có đất thu hồi cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng. - Tái định cư: Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác (Asian Development Bank, 1998). Đối với các khu tái định cư tập trung phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền; khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư (Điều 85 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 3 Điều 26 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP). - Giá đất: Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Có những phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng tại Việt Nam là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Đối với từng loại đất, sẽ lựa chọn phương pháp cụ thể để áp dụng, ví dụ: phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu áp dụng cho xác định giá đất ở, phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng cho đất nông nghiệp. 1.1.1.2. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Thông qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuât, đảm bảo an ninh quốc phòng, an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đô thị, khi vui chơi giải trí, công viên cây xanh. Qua đó, làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) 6 Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt sẽ đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ. Khi diện tích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới, góp phần rút bớt một lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ. - Đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế - xã hội giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất thu hồi Có thể thấy một phần nguồn lực đất đai vẫn chưa được sử dụng có hiệu quả, tác động đến mục tiêu kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế và gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà nguyên nhân chủ yếu còn chưa giải quyết được quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội trong các quan hệ đất đai giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Tình trạng chung hiện nay mới chỉ chú trọng đến lợi ích trước mắt, nhắm đến khoản lợi nhuận từ đất đai (do quy hoạch) mang lại, các chủ thể đang ra sức khai thác, chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi nhiều diện tích đất đai màu mỡ sang các loại đất phi nông nghiệp, trong khi tình trạng người dân thiếu việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp chưa được coi trọng. Quan hệ lợi ích giữa 3 bên hiện nay còn nhiều bất cập: người sử dụng đất bị thu hồi luôn mong muốn được bồi thường thỏa đáng, các nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng mọi cách, trong khi đó Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản với mức thu thấp và trong nhiều trường hợp còn bị khấu trừ hết bởi tiền bồi thường mà nhà đầu tư đã ứng trước (Chu Văn Thỉnh, 2000). Trên cơ sở nhận thức rõ quan điểm phát triển kinh tế gắn liền với thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, cần thống nhất, đồng bộ chính sách kinh tế với chính sách xã hội trên cơ sở xem xét các yếu tố khách quan và chủ quan một cách khoa học, đánh giá đúng mức lợi ích giữa các bên từ đó tìm ra cách giải quyết hài hòa lợi ích, không triệt tiêu bất cứ bên nào và lợi ích của các bên cần được tôn trọng và bảo vệ, tăng sự đồng thuận, phù hợp với xu hướng của xã hội hiện đại. 7 Cũng như các loại tài nguyên thiên nhiên khác, đất đai hàm chứa những giá trị khác nhau: giá trị sử dụng trực tiếp (ví dụ giá trị về quyền sử dụng đất trên thị trường…) giá trị sử dụng gián tiếp (giá trị sinh thái, môi trường,…) và giá trị vô hình (giá trị mang tính tâm linh, thiêng liêng …). Vì vậy, mức bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất như thế nào cho hợp lý và hài hòa lợi ích cần được giải quyết trong thực tế quản lý và sử dụng đất của chúng ta. Do đó, việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi cần được xác định rõ ràng trên cơ sở Nhà nước điều tiết lợi ích giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất bảo đảm người bị thu hồi đất chấp thuận, ổn định đời sống; đồng thời, Nhà nước cần ban hành các chính sách bồi thường hợp lý để buộc các doanh nghiệp sử dụng đất tiết kiệm, phát triển theo hướng bền vững nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, đổi mới công nghệ theo hướng thân thiện môi trường (Chu Văn Thỉnh, 2000). Việc thu hồi đất không đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản xuất, người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì vậy, vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rất quan trọng, công tác bồi thường hỗ trợ, và tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát triển bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường tổn thất, hỗ trợ tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước mắt để nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia, đây là một thực trang đang diễn ra. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động. Do vậy thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội. 8 1.1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư • Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai - Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước đã không ngừng xây dựng khuôn khổ pháp lý để kịp thời tháo gỡ những khó khăn phát sinh từ thực tiễn để giải quyết vấn đề vốn đã phức tạp và nhạy cảm của GPMB. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định của Nhà nước trong thực tiễn vô cùng khó khăn, nhất là trong điều kiện các chính sách về đất đai, nhà ở của Việt Nam còn nhiều tồn tại và bất cập, đặc biệt là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư. Để công tác này được nhân dân đồng thuận, thì hệ thống pháp luật phải thống nhất, đồng bộ, ổn định lâu dài và nhất là phải phù hợp với thực tế. Ngược lại, hệ thống pháp luật về đất đai, cụ thể là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư mà chồng chéo không thống nhất thì sẽ dẫn đến khó khăn cho công tác này. Vì vậy, Nhà nước ngày càng quan tâm hoàn thiện hơn nữa về chính sách đất đai nói chung và các chính sách liên quan đến GPMB nói riêng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC. Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một vấn đề không đơn giản. Hiện nay, trên địa bàn thành phố việc quản lý tổ chức thực hiện không đúng trình tự, không đồng bộ, phân công, phân cấp không rõ ràng …đã ảnh hưởng rất lớn đến công tác BTHT, tái định cư GPMB của dự án và kết quả làm chậm tiến độ. Mặt khác, đội ngũ những người làm công tác GPMB trình độ còn hạn chế và yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ cho nên dẫn đến quản lý tổ chức còn lộn xộn, phức tạp và chưa hiệu quả. Việc lập các khu tái định cư, bố trí di dân tái định cư chưa được quan tâm thích đáng. Việc giao đất và nhà tái định cư còn 9 chậm. Chính vì vậy mà công tác này cần xem lại thực hiện tốt để GPMB thuận lợi. Phải đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ làm công tác này để tránh những vướng mắc không nên gặp trong công tác này (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005). - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý của Nhà nước về đất đai. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có những biện pháp hữu hiệu và kết quả cao trong quá trình sử dụng đất. Nói cách khác, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một công tác rất quan trọng trong xây dựng và phát triển kinh tế nói chung và trong quản lý đất đai nói riêng. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước ta luôn coi trọng công tác quy hoạch, kế hoạch. Từ trước đến nay công tác này luôn được quan tâm và đẩy mạnh. Kết quả đạt được của công tác quy hoạch, kế hoạch thể hiện ở nhiều công trình xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch đã được hoạt động và góp phần thay đổi bộ mặt của đô thị cũng như sự phát triển của đô thị. Xong công tác này còn nhiều bất cập, nhiều tồn tại yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ. Chính vì vậy, khi làm công tác này phải dựa vào thực tiễn, phải có tính khoa học và định hướng có hiệu quả, phải tận dụng khai thác đất kém hiệu quả, đất chưa sử dụng, đất trống đồi núi trọc cho xây dựng và hạn chế tối đa sử dụng vào đất nông nghiệp và đất khu dân cư đông đúc để giảm bớt khó khăn trong vấn đề GPMB. Mặt khác, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải được công khai cho toàn dân được biết thì GPMB mới diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và không gặp những vướng mắc không đáng có. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra (Trương Phan, 1996). 10 - Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến độ chậm, gây khó khăn cho công tác bồi thường GPMB. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn. • Yếu tố về nhu cầu kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư Trong thực tế, khi GPMB ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống sản xuất, sinh hoạt, ăn ở của những người phải di dời. Một trong những vấn đề khó khăn cho họ đó là việc ổn định chỗ ở. Có nhiều trường hợp được đền bù xong họ vẫn không đủ điều kiện để ổn định một chỗ ở mới. Chính vì vậy, vấn đề tổ chức một khu tái định cư cho những người di dời là một vấn đề cần làm. Xong trong thời gian vừa qua Nhà nước ta chưa có một chính sách, chiến lược cụ thể về triển khai xây dựng các khu tái định cư cũng như về cơ chế chính sách về đầu tư của các khu này. Mà như ta đã biết, xây dựng các khu tái định cư là một trong những công tác của GPMB, giúp cho khâu này thuận lợi để đẩy nhanh xây dựng các công trình của dự án. Vì vậy, muốn thực hiện được GPMB thuận lợi cho dự án cho nên việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà phục vụ cho tái định cư cần phải chủ động làm trước một bước cho tiến độ và hiệu quả của dự án. • Yếu tố giá đất và định giá đất Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Định giá được hiểu như là một nghệ thuật hay khoa học trong việc ước lượng giá trị tài sản cho một mục tiêu đặt ra. Ở đây có thể nhiều các tính chất của tài sản nhà đất được dùng cho các mục đích khác nhau như: chỗ ở của dân cư, chỗ kinh doanh thương mại, chỗ sản xuất. Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều lý do đòi hỏi phải định giá nhà đất. Một trong những lý do đó là định giá cho đền bù GPMB. Và định giá nhằm đưa ra giá đền bù (giá ép