Tài liệu đánh giá tình hình hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận thanh xuân, thành phố hà nội giai đoạn 2012 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN SƠN TÙNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Thị Đức Hạnh NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Sơn Tùng i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên, Tiến sỹ Đỗ Thị Đức Hạnh, người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp. Tôi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại Học viện. Tôi xin cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh văn phòng đăng đất đai quận Thanh Xuân đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn địa phương. Tôi xin cám ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Sơn Tùng ii MỤC LỤC Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục các chữ viết tắt................................................................................................ vi Danh mục bảng ............................................................................................................... vii Danh mục hình ............................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix Thesis abstract.................................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4 2.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản. ...... 4 2.1.1. Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai ................................................................ 4 2.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................................. 4 2.1.3. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai ............................................... 7 2.1.4. Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản ....................................................... 8 2.2. Văn phòng đăng ký đất đai ............................................................................... 11 2.2.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ............................................. 11 2.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng đất đai ............... 13 2.2.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng đất đai .............................. 16 2.2.4. Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương. .................................................... 19 2.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới. ................................................................................................................... 20 2.3.1. Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ................................ 20 2.3.2. Mô hình của Thụy Điển .................................................................................... 21 2.3.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Pháp ................................................................. 22 iii 2.4. Thực trạng của văn phòng đăng đất đai ở Việt Nam và ở thành phố Hà Nội. ................................................................................................................... 24 2.4.1. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ ............................ 24 2.4.2. Thực trạng Văn phòng đăng đất đai ở thành phố Hà Nội ................................. 27 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 29 3.1. Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 29 3.2. Thời gian thực hiện đề tài ................................................................................. 29 3.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 29 3.4. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 29 3.4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất của quận Thanh Xuân ....................................................................................... 29 3.4.2. Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân.............................................................................................. 30 3.4.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân ................................................................................. 30 3.4.4. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân...................................... 30 3.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 30 3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 30 3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, đối tượng điều tra .................................. 30 3.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................. 31 3.5.4. Phương pháp thống kê tổng hợp ....................................................................... 32 3.5.5. Phương pháp so sánh, đánh giá ........................................................................ 32 3.5.6. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 32 3.5.7. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh ............................................................. 32 PHẦN 4. Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 33 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội .................................................................................................................... 33 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 33 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 35 4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của quận Thanh Xuân ................................................. 38 iv 4.2. Hoạt động chi nhánh văn phòng đăng đất đai hà nội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội .............................................................................................. 42 4.2.1. Cơ chế hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội ........................................................................ 42 4.2.2. Kết quả hoạt động của chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân giai đoạn 2012 - 2016 ....................................................................................... 46 4.3. Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng đất đai hà nội quận Thanh Xuân ................................................................................................................ 56 4.3.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính .............................................................. 56 4.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................................ 56 4.3.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ........................................................ 57 4.3.4. Các khoản lệ phí phải đóng .............................................................................. 59 4.3.5. Đánh giá của cán bộ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân về điều kiện hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký ........ 60 4.3.6. So sánh hoạt động của CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân giữa mô hình một cấp với mô hình hai cấp .............................................................. 61 4.3.7. Đánh giá chung về hoạt động của CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân.................................................................................................................. 63 4.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng đất đai ..................................................................................................................... 66 4.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................... 66 4.4.2. Giải pháp về tổ chức và cơ chế ......................................................................... 67 4.4.3. Giải pháp về nhân lực ....................................................................................... 68 4.4.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ...................................................... 68 4.4.5. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ...................................................................... 69 Phần 5 . Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 71 5.1. Kết luận............................................................................................................. 71 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................... 72 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 73 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BĐS BTNMT BNV BTC BTP CHXHCN CNH - HĐH CNTT CP ĐKĐĐ ĐKTK ĐKQSDĐ GCN GCNQSD GPMB HSĐC KHKT NĐ QSD QĐ TDTT TN&MT TT TTBĐS TTCN TTg TTHC TTLT TW UBND VPĐK VPĐKĐĐ Nghĩa tiếng Việt Bất động sản Bộ Tài nguyên và Môi trường Bộ Nội vụ Bộ Tài chính Bộ Tư pháp Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa Công nghệ thông tin Chính phủ Đăng ký đất đai Đăng ký thống kê Đăng ký quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt bằng Hồ sơ địa chính Khoa học kỹ thuật Nghị định Quyền sử dụng Quyết định Thể dục thể thao Tài nguyên và Môi trường Thông tư Thị trường bất động sản Tiểu thủ công nghiệp Thủ tướng Chính phủ Thủ tục hành chính Thông tư liên tịch Trung ương Ủy ban nhân dân Văn phòng đăng ký Văn phòng đăng ký đất đai vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp năm 2016 ............................................ 24 Bảng 4.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm .......................... 36 Bảng 4.2. Tổng diện tích đất tự nhiên phân theo ĐVHC phường ................................ 39 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2016 ................................. 40 Bảng 4.4. Cơ cấu nhân lực chi nhánh VPĐK đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân năm 2016 ...................................................................................................... 43 Bảng 4.5. Kết quả lập hồ sơ địa chính quận Thanh Xuân ........................................... 49 Bảng 4.6. Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động ............................................................ 51 Bảng 4.7. Kết quả thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ ở quận Thanh Xuân từ năm 2012 - 2016 ......................................................................................... 52 Bảng 4.8. Kết quả cấp GCN theo nghị định 61/CP quận Thanh Xuân giai đoạn 2012 - 2016 .................................................................................................. 53 Bảng 4.9. Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 61/CP trên địa bàn quận Thanh Xuân (đến tháng 12/2016) ........................................... 53 Bảng 4.10. Tổng hợp ý kiến đánh giá mức độ công khai khi thực hiện các thủ tục tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân ..................................... 56 Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến đánh giá thời gian thực hiện các thủ tục tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân........................................................... 57 Bảng 4.12. Tổng hợp ý kiến đánh giá Thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân ................................................ 58 Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến đánh giá Mức độ hướng dẫn của cán bộ tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân........................................................... 58 Bảng 4.14. Tổng hợp ý kiến đánh giá các khoản chi phí phải đóng tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân........................................................... 59 Bảng 4.15. Tổng hợp ý kiến của cán bộ biên chế tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân về cơ sở vật chất ...................................................................... 60 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ vị trí quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội ..................................... 33 Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2016 ....................................... 41 Hình 4.3. Vị trí của chi nhánh VPĐK Hà Nội trong hệ thống quản lý đất đai ........... 45 Hình 4.4. Một số hình ảnh về Chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội Quận Thanh Xuân ....... 46 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Họ và tên: Nguyễn Sơn Tùng. Tên đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2016”. Ngành: Quản lý đất đai. Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của quận. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu - Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND quận Thanh Xuân, chi nhánh văn phòng đăng đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thanh Xuân. - Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 90 hộ tại 3 phường thuộc quận Thanh Xuân. Kết quả nghiên cứu - Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của VPĐKQSDĐ từ khi thành lập đến năm 2016 đã có những kết quả đáng ghi nhận. Giai đoạn 2012 - 2016, cấp được 4408 GCN. - Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 94,44% ý kiến của người dân cho rằng thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK được giải quyết đầy đủ công khai; 68% số ý kiến cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 92,22% ý kiến đánh giá là thái độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 95,56% ý kiến cho rằng không phải đóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy định. Như vậy, đa phần người dân đều ủng hộ mô hình hoạt động của VPĐK xong cũng còn tồn tại những ý kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi VPĐKQSDĐ quận Thanh Xuân cần có nhiều cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém. Kết luận của luận văn - Hoạt động của VPĐK là kết hợp giữa Nhà nước và dịch vụ trong đó gắn chặt với nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính ở địa phương.Kết quả hoạt động của VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ việc cải cách thủ tục hành chính đối với công tác đăng ký đất đai đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ix - Việc thực hiện mô hình VPĐK một cấp đã thể hiện ưu điểm nổi bật đó là: Thống nhất một đầu mối chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ trong quản lý đất đai. VPĐK tỉnh là trung tâm chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn thực hiện thống nhất đối với toàn bộ nội dung hoạt động về tổ chức bộ máy, nhân sự, tài chính, thực hiện nhiệm vụ chuyên môn...; các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn diện của VPĐK cấp tỉnh. Do đó, bước đầu khắc phục được hạn chế trước đây so với mô hình VPĐK hai cấp đó là sự phối kết hợp trong công tác chuyên môn. - Để khắc phục những tồn tại trong hoạt động của VPĐKĐĐ, cần thực hiện các nhóm giải pháp như: Kiện toàn công tác tổ chức của VPĐKĐĐ và các Chi nhánh; nâng cao hiểu biết về chính sách pháp luật đất đai, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm việc tại VPĐK; tăng cường công tác quản lý nhà nước, thanh tra, kiểm tra đối với nội dung cập nhật, chỉnh lý HSĐC; hoàn thiện về cơ chế tài chính cho hoạt động của VPĐK nhất là việc thu, chi có liên quan đến phí và lệ phí thu được từ thủ tục hành chính về đất đai. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Son Tung. Name of thesis: "Evaluation of the activities of the Office for Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District, Hanoi”. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture. Objectives of the study - Assess the operational status of the Office for Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District, Hanoi in the general management of land resources of the district. - Propose some solutions to improve operational efficiency of the Office for Registration of Land Use Rights of Thanh Xuan District, Hanoi. Research Methods - Collect secondary data in Thanh Xuan District People’s Committee, the Office for Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District, Department of Natural Resources and Environment of Thanh Xuan district. - Investigate primary data: Survey of 90 households in 3 communes in Thanh Xuan District. Research results - The work of land registration, grant of license the Registration Office since its establishment until 2016 has remarkable results. The period 2012 - 2016, 4408 licenses were granted. - Statistics of interview and survey resulted in 94,44% of people’s opinion that the procedure of receiving documents at the Registration Office are sufficiently addressed to the public; 68% of people said the results are returned on time as appointed; 92,22% of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete instructions; 95,56% of people said that they do not have to pay extra fees other than the prescribed fee. Thus, most people were supportive of the operational model of the Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs the Office for Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District to require a lot of effort to overcome these problems, weakness. Conclusion - Activities of the Land Registration Office is a combination of state and services including tasks tied to reform local administration. Results activity of the Land xi Registration Office has created a powerful movement to reform administrative procedures for the registration of land especially in the issuance of certificates of land use rights, rights owned houses and other assets attached to the land. - The implementation of the model Land Registration Office a grant made outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional in land management. Land Registration Office is the central province directing and operating instructions for the uniform implementation of the entire contents of activities on the organization, personnel, finance, implement professional duties …; branches under the management, direction, comprehensive Land Registration Office of the province. Therefore, the first step to overcome previous limitations compared to model Land Registration Office that the two levels of coordination in professional work. - To overcome the shortcomings in the operation of the Land Registration Office, to implement solutions such as: Strengthening the organization of the Land Registration Office and the branches; raise awareness about land law policy, strengthen the training and retraining of staff working at the Land Registry Office; strengthening State management, inspection, checking for updates, revising cadastral records; improvement of financial mechanisms for the operation of the Land Registration Office is the revenue and expenditure relating to fees and charges collected from administrative procedures on land. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Ngày nay con người đang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng lượng mới, sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn tài nguyên truyền thống, nhưng đối với đất đai thì không thực hiện được bởi lẽ đất đai là nguồn tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Công tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai theo quy định của pháp luật. Sau khi thực hiện đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường trên 4 tỉnh: Đồng Nai, Đà Nẵng, Hà Nam và Hải Phòng. Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành thành lập Văn phòng đăng đất đai một cấp nhằm cải cách thủ tục hành chính. Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4 tháng 4 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động thay thế cho Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT thành lập Văn phòng đăng đất đai trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và các Văn phòng đăng đất đai trực thuộc phòng Tài nguyên Môi trường hiện có tại địa phương. Thực hiện chủ trương trên, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng đăng đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Quận Thanh Xuân là một quận thuộc thủ đô Hà Nộ được thành lập theo Nghị định số 74/CP CP ngày 22/11/1996 của Chính phủ, quận gồm 11 đơn vị hành chính cấp phường là: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thanh Xuân Trung, Khương Đình, Nhân Chính, Phương Liệt, Hạ Đình, Kim Giang, Khương Mai, Khương Trung, Thượng Đình (có 3 phường được thành lập từ các xã ngoại thành của 2 huyện Từ Liêm và Thanh Trì, còn lại là các phường cũ của quận Đống Đa chuyển sang). Thi hành Luật Đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân đã được thành lập để giúp cho UBND quận quản lý Nhà nước về đất 1 đai tại địa phương có hiệu quả cao hơn. Hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân đã góp phần khắc phục những hạn chế trước đây của thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký, cấp GCNQSDĐ cũng như giảm thiểu những thủ tục hành chính gây phiền hà cho người sử dụng đất. Đồng thời giúp cho UBND Quận lưu trữ một khối lượng lớn về giấy tờ, hồ sơ liên quan đến quá trình cấp GCNQSDĐ. Bên cạnh đó, còn giải quyết các thủ tục hành chính về nhà đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật như nộp thuế, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp...Tuy nhiên, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân là một tổ chức mới, đối tượng phục vụ rộng, nhiệm vụ phức tạp không tránh khỏi những tồn tại, khiếm khuyết trong quá trình hoạt động. Từ tình hình trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2016 ”, nhằm đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp góp phần để chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân hoạt động tốt hơn. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân giai đoạn 2012 - 2016; - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân trong giai đoạn tới. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Về không gian: Nghiên cứu tổng hợp trên toàn quận Thanh Xuân, các nghiên cứu sâu được thực hiện với các nhóm đối tượng đến giao dịch tại bộ phận một cửa có liên quan đến hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội. - Về thời gian: nghiên cứu về chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội và các hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân từ năm 2012 đến 2016 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN * Đóng góp mới Bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho quận Tây Hồ trong việc đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân trong giai đoạn 2012 - 2016. 2 * Ý nghĩa khoa học - Giúp cho việc vận dụng được những kiến thức khoa học vào thực tế. - Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan về quá trình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội hiện nay. * Ý nghĩa thực tiễn - Quá trình nghiên cứu đề tài góp phần giúp người dân trên địa bàn nghiên cứu hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong công tác đăng ký đất đai. - Việc đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ giúp cho học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó đưa ra được những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai - Khái niệm về đất Đất là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, không khí và một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết. (theo Dokuchaev, 1879). Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì nhiêu. Về mặt thổ nhưỡng, xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi sinh vật, nấm, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại (theo Winkler, 1968). - Khái niệm về đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa... (theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993). 2.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai a) Đăng ký đất đai - Theo UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong 4 một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định. Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng. Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay; đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu. Hơn nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế. Đo đó, theo FIG, mặc dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí (Đặng Anh Quân, 2011). - Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013). - Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính". 5 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt: Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt: + Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chí có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên. + Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. + Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất. Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật. b) Đăng ký Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này ghi rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; 6 - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). 2.1.3. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai Theo Đỗ Đức Đôi (2001) và Lê Đình Thắng (2005), đăng ký Nhà nước về đất đai có một số vai trò cụ thể như sau: - Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,... - Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất đai. Tất cả các thông tin đó phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, 7