Tài liệu Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện phúc thọ thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN THỊ CÚC ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ - THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN THỊ CÚC ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ - THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành : Quản lý Đất đai Mã số ngành : 8 85 01 03 `LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận Thái Nguyên, năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được dùng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ từ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày….tháng…..năm 2021 Tác giả luận văn Phan Thị Cúc ii LỜI CẢM ƠN Để có thể hoàn thành đề tài khóa luận tốt nghiệp này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, các cơ quan tổ chức tạo điều kiện và hỗ trợ em trong quá trình thực hiện đề tài, giúp em tích lũy thêm kinh nghiệm và kiến thức thực tế. Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy giáo PGS.TS Đàm Xuân Vận, người đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình chỉ bảo, góp ý để em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh huyện Phúc Thọ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc Thọ đã chia sẻ kiến thức, thảo luận, cung cấp tài liệu hướng dẫn, cùng với những câu trả lời để giúp em hoàn thành tốt khóa luận của mình. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày ..... tháng ..... năm 2021 Học viên Phan Thị Cúc iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................... 1 LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................vii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. viii DANH MỤC HÌNH ...................................................................................................... x MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục đích nghıên cứu ..................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học, thực tıễn .......................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ......................................... 4 1.1.1. Đất đai ..................................................................................................... 4 1.1.2. Đăng ký đất đai ....................................................................................... 5 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................... 9 1.1.4. Hồ sơ địa chính ..................................................................................... 15 1.1.5. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ........................................................... 16 1.2. Đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ở một số nước trên thế gıớı ................................................................... 21 1.2.1. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Mỹ ................................................................................................ 21 iv 1.2.2. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Đức ............................................................................................... 22 1.2.3. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Pháp .............................................................................................. 22 1.2.4. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Thụy Điển ..................................................................................... 23 1.2.5. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Thái Lan ....................................................................................... 24 1.2.6. Kinh nghiệm của các nước trong đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ....................................................... 24 1.3. Kết quả đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn cả nước và tạı thành phố Hà Nộı ............................ 25 1.3.1. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước................................................................................................ 25 1.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội................................................................................ 25 1.4. Kháı quát đıều kıện tự nhıên, kınh tế - xã hộı huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nộı ............................................................................................................. 25 1.4.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25 1.4.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 28 1.4.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội ................................................................ 30 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..32 2.1. Đốı tượng nghıên cứu............................................................................... 32 2.2. Phạm vı nghıên cứu .................................................................................. 32 2.3. Nộı dung nghıên cứu ................................................................................ 32 2.4. Phương pháp nghıên cứu.......................................................................... 32 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 32 v 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 33 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu .................................................... 34 2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh số liệu ................................................ 34 2.4.5. Phương pháp đánh giá ........................................................................... 34 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................36 3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nộı ............................................................................................................. 36 3.1.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 36 3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phúc Thọ năm 2020 .............................. 41 3.1.3. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2020 huyện Phúc Thọ ........... 42 3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố hà nộı gıaı đoạn 2018-2020 .. 44 3.2.1. Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................................................................... 44 3.2.2. Kết quả thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính huyện Phúc Thọ ........................................................ 47 3.2.3. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ............................................... 51 3.2.4. Đăng ký biến động và giao dịch bảo đảm ............................................. 55 3.3. Đánh gıá công tác đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố hà nộı gıaı đoạn 2018 - 2020 ............................................................................................. 58 3.3.1. Đánh giá về nhân lực thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhân trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội ........................ 58 3.3.2. Đánh giá về cơ sở vật chất, công tác quản lý hồ sơ địa chính và nguồn kinh phí phục vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ................................................................................................ 60 3.3.3. Đánh giá TTHC liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, thời gian trả kết quả cho công dân và các văn bản pháp luật hiện hành ................ 62 vi 3.3.4. Đánh giá sự hợp tác của công dân, các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và sự quan tâm của các cấp lãnh đạo đối với công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ................................................................................. 64 3.3.5. Đánh giá về việc sau khi VPĐK một cấp được thành lập, áp lực công việc và đưa ra một số đề xuất về giải pháp ..................................................... 66 3.3.6. Đánh giá của người dân về công tác đăng ký đất đai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ................................... 68 3.3.7. Đánh giá chung ..................................................................................... 76 3.4. Đề xuất một số gıảı pháp hoàn thıện công tác đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố hà nộı...................................................................................... 78 3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ........................................................ 78 3.4.2. Giải pháp về tổ chức ............................................................................. 79 3.4.3. Giải pháp về nhân lực, chuyên môn nghiệp vụ ..................................... 80 3.4.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .......................................... 81 3.4.5. Cơ chế phối hợp .................................................................................... 81 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................82 1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 82 2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................84 PHỤ LỤC .....................................................................................................................89 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐĐC Bản đồ địa chính BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BVMT Bảo vệ môi trường ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HSĐC Hồ sơ địa chính HTKT Hạ tầng kỹ thuật KTXH Kinh tế xã hội QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai viii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................ 33 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 huyện Phúc Thọ, ...................... 42 Thành phố Hà Nội ........................................................................................... 42 Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2020 huyện Phúc Thọ .... 43 Bảng 3.3. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2018-2020 ........................................ 48 Bảng 3.4. Tình hình sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi trên địa bàn huyện Phúc Thọ ........................................................................................ 52 Bảng 3.5.Thống kê số lượng bản đồ địa chính của huyện Phúc Thọ ............. 54 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ............................................................................................... 55 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Phúc Thọ giai đoạn 2018-2020 ................... 57 Bảng 3.8. Kết quả đánh giá về nhân lực thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ ......................................................................................................... 59 Bảng 3.9. Kết quả đánh giá về cơ sở vật chất, công tác quản lý hồ sơ địa chính và kinh phí phục vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính .......................................................................................... 61 Bảng 3.10. Kết quả đánh giá thủ tục hành chính liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, thời gian trả kết quả cho công dân và các văn bản pháp luật hiện hành ......................................................................................... 63 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hợp tác của công dân, các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và sự quan tâm của các cấp lãnh đạo đối với công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ................................................................... 65 ix Bảng 3.12. Kết quả đánh giá về việc sau khi VPĐK một cấp được thành lập, áp lực công việc và đưa ra một số đề xuất về giải pháp ................................. 67 Bảng 3.13. Ý kiến của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính .. 69 Bảng 3.14. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của viên chức tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh huyện Phúc Thọ .................................... 71 Bảng 3.15. Đánh giá của người dân tiến độ giải quyết hồ sơ của văn phòng đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ ..................................................................... 72 Bảng 3.16. Đánh giá của người dân về các khoản phí phải nộp ..................... 75 Bảng 3.17: Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về toàn bộ quá trình giải quyết thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh huyện Phúc Thọ............................................................................................... 76 x DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Mẫu bằng khoán điền thổ theo Điều 362 của Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925 ........................................................................................................... 9 Hình 1.2. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định 201/QĐ-ĐKTK của Tổng cục quản lý ruộng đất............................................................................. 10 Hình 1.3. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định 24/2004/QĐBTNMT ........................................................................................................... 11 Hình 1.4. Trang 1 và trang 4 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ...................................................................................... 12 Hình 1.5. Trang 2 và trang 3 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ...................................................................................... 12 Hinh 1.6. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội................... 26 Hình 3.1. Sơ đồ trình tự thực hiện ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ .......................... 45 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia, là tặng vật của thiên nhiên cho không con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các công trình văn hoá, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trên thế giới và là nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững toàn cầu. Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất. Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu trong thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho... Trong khi đó, việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, để hoang hóa... dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho công tác quản lý khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính. Phúc Thọ là huyện đồng bằng Bắc Bộ, cách trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 35 km về phía tây, nằm bên bờ hữu ngạn của cả hai con sông: sông 2 Hồng và sông Đáy. Trong những năm qua, trên địa bàn huyện Phúc Thọ đang phát triển mạnh về kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất như: mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất động sản... dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Để đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những yêu cầu không thể thiếu. Nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ - thành phố Hà Nội” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn. 2. Mục tiêu nghıên cứu - Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ - thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ - thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa khoa học, thực tıễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Kết quả nghiên cứu đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách trong việc ra quyết định trong việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, qua đó góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội bền vững. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính huyện Phúc Thọ trong những năm tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai. 4 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính 1.1.1. Đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai có hai nghĩa, thứ nhất, đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp. Thứ hai, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người và mọi sinh vật (Nguyễn Đức Khả, 2003). Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông suối hồ, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa,...)” (Đoàn Công Quỳ và cs, 2006). Phân loại đất đai: Theo Điều 10, Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân loại thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, cụ thể như sau: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác. - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác. - Nhóm đất chưa sử dụng là các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng; đất đồi núi chưa sử dụng và đất núi đá không có rừng cây. 1.1.2. Đăng ký đất đai 1.1.2.1. Khái niệm Theo Lê Đình Thắng (2005), đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. 1.1.2.2. Vai trò của đăng ký đất đai Đối với chủ thể sử dụng đất, quản lý đất và các chủ thể liên quan, đăng ký đất đai đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Đối với Nhà nước, đăng ký đất đai đảm bảo hiệu quả cho công tác quản lý đất đai, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Đối với xã hội, với những thông tin của mình, đăng ký đất đai góp phần hiệu quả trong việc bình ổn xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động 6 sản, hạn chế ô nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia (Đặng Anh Quân, 2011). Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai năm 2013. Đăng ký đất đai nhằm xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu tài sản hợp pháp trên đất; xây dựng cơ sở pháp lý để quản lý đất đai thường xuyên. Bên cạnh đó thông qua công tác này người dân cũng yên tâm đầu tư sản xuất, khai thác hết mọi tiềm năng của đất. 1.1.2.3. Phân loại đăng ký đất đai Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai gồm 2 loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. - Đăng ký đất đai lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên. Đây là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất để thiết lập thông tin trong hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong những trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật, được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc công nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Đăng ký biến động được thực hiện cụ thể trong các trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 1.1.2.4. Đối tượng đăng ký đất đai Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: Tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh 8 sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. 1.1.2.5. Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất đó. Bao gồm người đứng đầu các tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình; chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương; người đại diện cho cộng đồng dân cư; người đứng đầu cơ sở tôn giáo; chủ hộ gia đình; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất.