Tài liệu Đánh giá tình hình đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qsh nhà ở và lập hồ sơ địa chính, trên địa bàn quận bắc từ liêm, thành phố hà nội giai đoạn 2017 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------------------- VŨ QUỲNH CHI ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QSH NHÀ Ở VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 -2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học:TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên, năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày … tháng …. năm 2021 Tác giả Luận Văn Vũ Quỳnh Chi ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Để hoàn thành bài Luận văn, lời đầu tiên cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Lợi, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã dành nhiều thời gian, công sức để hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Bên cạnh đó, Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Ban Quản lý đào tạo, các thầy cô Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ Liêm, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Bắc Từ Liêm đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này một cách trọn vẹn nhất. Thái Nguyên, ngày … tháng …. năm 2021 Học viên Vũ Quỳnh Chi iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. iii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học: ...................................................................................... 2 3.2, Ý nghĩa thực tiễn. ....................................................................................... 2 CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu ....................................................... 3 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 3 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................... 5 1.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................................................................... 11 1.1.4. Các cơ sở lý luận về hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất tại Việt Nam qua các thời kỳ........................................................................... 11 1.2. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một số nước trên thế giới . 17 1.2.1. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ở Thụy Điển ....................................... 17 iv 1.2.2. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyến sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ở Ôxtrâylia ................................................ 17 1.2.3. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ở Cộng hòa Liên bang Đức ............... 18 1.2.4. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyến sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Pháp ........................................................ 19 1.2.5. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Thái Lan ......................................... 20 CHƯƠNG II. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 23 2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 23 2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 23 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23 2.3.1. Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của quận Bắc Từ Liêm .................. 23 2.3.2. Đánh giá tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 - 2020........................................................................................................ 23 2.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất và QSH nhà ở qua ý kiến của người dân và cán bộ tại quận Bắc Từ Liêm ................................................... 23 2.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm. ...................................................................... 23 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .................................................. 23 2.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu và viết báo cáo .................... 24 CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................. 25 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Bắc Từ Liêm ...................... 25 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 25 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 28 v 3.1.3. Thực trạng của quản lý và sử dụng đất của Quận Bắc Từ Liêm .......... 33 3.2. Đánh giá tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 – 2020 ...................................................................... 38 3.2.1. Đánh giá tình hình kê khai đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCN về QSD đất QSH nhà ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 -2020....................................................................................................... 38 3.2.2. Đánh giá kết quả đăng ký biến động và cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 ....................................................... 47 3.2.3. Đánh giá về hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính của quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 -2020.................................. 51 3.3. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Bắc Từ Liêm .............. 57 3.3.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính .............................................. 58 3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính .......................................... 59 3.3.3. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn ........................ 61 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp về công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính quận Bắc Từ Liêm ................ 64 3.4.1. Những mặt đạt được .............................................................................. 64 3.4.2. Những tồn tại vướng mắc...................................................................... 65 3.5.3. Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh và hoàn thiện công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm ................................................................. 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 69 1. Kết luận ....................................................................................................... 69 2. Kiến nghị ....................................................................................................... 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐ : Bản đồ BĐĐC : Bản đồ địa chính BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài chính BTNMT: : Bộ tài nguyên môi trường ĐKBĐ: : Đăng ký biến động ĐVT : Đơn vị tính ĐKĐĐ: : Đăng ký đất đai GCN: : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ: : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND: : Hội đồng nhân dân HSĐC : Hồ sơ địa chính KT : Kinh tế KT-XH : Kinh tế - xã hội KKĐK : Kê khai đăng ký NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QSD : Quyền sử dụng TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 quận Bắc Từ Liêm ................... 37 Bảng 3.2. Kết quả kê khai đăng ký đất đai lần đầu quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 .............................................................................................. 40 Bảng 3.3: Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 ....................................................................................................... 42 Bảng 3.4: Kết quả cấp GCNQSD đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 ................................................................ 43 Bảng 3.5: Kết quả cấp GCN về QSD đất và QSH nhà ở theo các căn hộ chung cư trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020............................... 45 Bảng 3.6: Kết quả cấp GCNQSD đất theo hình thức biến động do chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 ....... 47 Bảng 3.7: Kết quả cấp GCNQSD đất theo hình thức biến động do thừa kế QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..................... 48 Bảng 3.8: Kết quả cấp GCNQSD đất theo hình thức biến động do tặng cho QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..................... 49 Bảng 3.9: Kết quả cấp GCN về QSD đất và QSH nhà ở theo các hình thức biến động trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 .................. 50 Bảng 3.10: Kết quả điều tra về tài liệu bản đồ của quận Bắc Từ Liêm ......... 54 Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả lập sổ sách địa chính tại quận Bắc Từ LiêmThành phố Hà Nội ........................................................................................... 55 Bảng 3.12. Kết quả ý kiến đánh giá về công khai thủ tục hành chính tại quận Bắc Từ Liêm.................................................................................................... 58 Bảng 3.13. Kết quả ý kiến đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ.............................. 60 Bảng 3.14. Kết quả ý kiến đánh giá về mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ quận Bắc Từ Liêm .... 61 Bảng 3.15. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ Chi nhánh quận Bắc Từ Liêm ....................................................... 62 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội và an ninh, quốc phòng. Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực, nguồn vốn vô cùng to lớn của đất nước. Theo Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ngày càng mạnh dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khó khăn, do đó vấn đề quản lý đất đai trở nên phức tạp hơn. Vậy nên, để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính đóng vai trò sức quan trọng và là 1 trong 15 nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng hợp lý, đầy đủ và hiệu quả nhất, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước. Quận Bắc Từ Liêm là một trong những đơn vị hành chính thuộc thành phố Hà Nội, trong những năm qua cùng với sự phát triển kinh tế và sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất đai của mỗi người dân ngày càng tăng cao, do đó, công tác quản lý đất đai ngày càng có vai trò quan trọng, đặc biệt 2 là công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn. Được sự nhất trí, đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS Nguyễn Thị Lợi tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và lập hồ sơ địa chính, trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 -2020”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và lập hồ sơ địa chính, trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020; - Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm thông qua ý kiến của người dân; - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học: Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn. Đề tài giúp cho thành phố Hà Nội nói chung và quận Bắc Từ Liêm nói riêng đánh giá lại công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Từ đó có biện pháp chấn chỉnh kịp thời, khắc phục các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. 3 CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu 1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai Theo Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Luật Đất đai năm 2013). 1.1.1.2. Phân loại đăng ký đất đai Theo Khoản 1 và 2, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau, (Luật Đất đai năm 2013). - Đăng ký đất đai lần đầu là cơ sở giúp Nhà nước nắm đầy đủ thông tin về thửa đất. Từ đó Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng công bằng, hiệu quả. Đăng ký đất đai lần đầu thực hiện đối với người sử dụng đất và chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Khoản 3, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. 4 - Đăng ký biến động đất đai: Theo Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dụng đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ hình thức thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; 5 + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi vè những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 1.1.1.3. Đối tượng đăng ký đất đai Các đối tượng đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: các tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công trình tín ngưỡng); người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ đất ở; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam (đăng ký tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam). 1.1.1.4. Trách nhiệm thực hiện đăng kí đất đai Người chịu trách nhiệm việc đăng ký bao gồm các đối tượng sau: - Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất; - Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh; - Chủ tịch UBND cấp phường đối với đất do UBND cấp phường sử dụng; - Chủ hộ gia đình sử dụng đất; - Cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất; - Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp phường chứng thực; - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất; - Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất. Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật. 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm GCNQSDĐ Theo khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 6 hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất (Phạm Phương Nam, 2014). Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ về đất đai (giữa nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành. Những thay đổi của mẫu giấy chứng nhận từ sau khi có Luật Đất đai năm 1987 đến nay: - Thực hiện Điều 18, Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được gọi là “sổ đỏ”. - Sau Luật Đất đai năm 1993, nội dung giao đất và cấp giấy chứng nhận đã được quan tâm chỉ đạo triển khai, cũng trong giai đoạn này đã phát sinh 2 loại giấy chứng nhận gồm: (1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Địa chính ban hành, giấy có màu đỏ được gọi là “sổ đỏ”. Giấy này được cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông thôn theo Nghị định số 64/NĐ - CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; (2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, giấy có màu hồng, do Bộ Xây dựng phát hành để thực hiện Nghị định số 60/NĐ - CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/NĐ - CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. 7 - Bên cạnh việc cấp “sổ đỏ, giấy hồng” của hai ngành đất đai và xây dựng cũng trong giai đoạn này, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 20/1999/QĐ - BTC ngày 25/02/1999 và thông tư số 122/1999/TT - BTC ngày 13/10/1999 về kê khai đăng ký sử dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước. - Tại khoản 4, Điều 48, Luật Đất đai năm 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Theo Quyết định số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có “màu đỏ”. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai năm 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất. - Theo Nghị định 88/2009/NĐ - CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ ban hành và Thông tư số 17/2009/TT - BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận có nền hoa văn trống đồng với “màu hồng cánh sen”. 1.1.2.2. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: 8 Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một phường, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. Thứ hai, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Thứ ba, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thược đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. Thứ tư, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng 9 đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. Thứ năm, trường hợp có sự trênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013. 1.1.2.3. Trường hợp SDĐ được cấp GCNQSDĐ - Người đang SDĐ có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013; - Ngưởi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành; - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ; người nhận quyền SDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền SDĐ để thu hồi nợ; 10 - Người được SDĐ theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thỉ hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; - Người trúng đấu giá quyền SDĐ; - Người SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tể; - Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; - Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; - Người SDĐ tách thửa, hợp thừa; nhóm người SDĐ hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tồ chức SDĐ chia tách, hợp nhất quyền SDĐ hiện có; - Người SDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất (Quốc hội CHXHCNVN, 2013). 1.1.2.4. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ - UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. UBND cấp tỉnh được uỷ quyền cho cơ quan TNMT cùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; - UBND cấp quận cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đẩt cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền SDĐ tại Việt Nam; - Đối với trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan TNMT thực hiện theo quy định của Chính phủ (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013). 11 1.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành 01/7/2014 - Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số Nghị định, quy định chi tiết thi hành luật đất đai. - Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/7/2014) - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDD sau đây gọi là GCN - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất 1.1.4. Các cơ sở lý luận về hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất tại Việt Nam qua các thời kỳ 1.1.4.1. Thời kỳ phong kiến Mỗi triều đại (Lý - Trần - Hồ - Lê - Nguyễn) đều lựa chọn cho mình phương pháp xử lý các mối quan hệ về đất đai theo cách riêng, phù hợp theo từng giai đoan phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích cụ thể của giai cấp thống trị 12 và yêu cầu xây dựng nhà nước đương thời. Tuy nhiên, ở giai đoạn này, công trình đo đạc, thành lập địa bạ trên quy mô toàn quốc của nhà Nguyễn là công trình to lớn và có ý nghĩa nhất, đóng góp rất quan trọng trong việc hoạch định các chính sách về quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam ở thế kỷ XIX. 1.1.4.2. Thời kỳ Pháp thuộc Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách phân chia cai trị của thực dân Pháp, trên lãnh thổ Việt Nam tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau: chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ; chế độ Bảo thủ (còn gọi là “Đế dương”) để áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng và Đà Nẵng 1.1.4.3. Thời kỳ Mỹ - Ngụy Trong thời kỳ này dưới sự cai trị của Mỹ - Ngụy đã tiến hành những chính sách đất đai, nổi bật là chính sách: “Quốc sách cải tạo điền địa” của Ngô Đình Diệm, sau đó là chính sách: “Người cày có ruộng” của Nguyễn Văn Thiệu. Công tác địa chính chủ yếu của thời kỳ này là lập sổ địa bạ và lập sổ điền chủ nhằm quản lý việc sử dụng đất và thu thuế. - Từ năm 1951 đến năm 1955, thành lập Nha Địa chinh và Nam phần, Trung phần và Cao nguyên Trung phần. - Từ năm 1956 đến năm 1959, thành lập Nha Tổng giám đốc Địa chính, Địa hình để thi hành các quốc sách về điền thổ và nông nghiệp. - Từ năm 1960 đến năm 1975, thành lập Nha Điều tra nhằm xây dựng tài liệu, tổ chức điều hành các công tác đo đạc, thành lập bản đồ, lập sổ địa chính ở Nam Kỳ.