Tài liệu đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh

iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT .....................................................................vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu đề tài ...................................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài................................................................................................. 3 1.3.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ..................................................3 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ..................................................................................... 4 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................4 1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....5 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................................... 15 1.2.1. Bộ Luật Dân sự (2005) ....................................................................................15 1.2.2. Pháp luật đất đai .............................................................................................. 16 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................................... 19 1.3.1. Tình hình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên thế giới ............................................................................................................. 19 1.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................. 21 1.3.3. Tình hình quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............24 1.3.4. Thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai ở Quảng Ninh ..............................................25 1.4. Đánh giá chung về tổng quan ............................................................................. 26 iv CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 27 2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 27 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 27 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 27 2.3.1 Đánh giá hiện trạng sử dụng và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả............................................................................................. 27 2.3.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố qua các năm; ......27 2.3.3. Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân ............................................................................................ 28 2.3.4. Khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......28 2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 28 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ..........................................................................28 2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................30 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................31 3.1 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ............................................................................................ 31 3.1.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả ....................................................31 3.1.2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả .....................37 3.1.3. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai thành phố Cẩm Phả .................40 3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2011 đến 2015 ..............................................44 3.2.1. Biên chế, nhân sự quản lý nhà nước và cơ sở vật chất cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................44 3.2.2. Tình hình thực hiện quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thành phố Cẩm Phả ...........................................46 3.2.3. Kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả từ 2011-2015 .............................................................................................................52 3.2.4. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố cho đối tượng v chuyển QSD đất ........................................................................................................59 3.2.5. Tình hình thu nộp ngân sách từ đất chuyển QSD trên địa bàn thành phố từ 2011-2015..................................................................................................................60 3.3. Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua kiến cán bộ quản lý và người dân .................................................................................................62 3.3.1. Kết quả khảo sát đánh giá ý kiến người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................................................................................62 3.3.2. Kết quả khảo sát quan điểm và kiến nghị của cá nhân tổ chức hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản liên quan tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......... 71 3.3.3. Kết quả khảo sát cán bộ công chức trong thực hiện nhiệm vụ chuyên môn liên quan tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................74 3.4. Khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................78 3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả ... 78 3.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả ....................................................................................................................81 3.4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ....................................83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................85 1. Kết luận ................................................................................................................. 85 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................87 PHỤ LỤC vi DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT CCHC : Cải cách hành chính CBCC : Cán bộ công chức CNXH : Chủ nghĩa xã hội CNTT : Công nghệ thông tin GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HSĐC : Hồ sơ địa chính KT-XH : Kinh tế - Xã hội KH&CN : Khoa học và công nghệ PCT : Phó chủ tịch QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất TTHC : Thủ tục hành chính TN&MT : Tài nguyên và Môi trường VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 31/12/2015 của thành phố Cẩm Phả ... 33 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất bãi bồi ven biển ...................................................35 Bảng 3.3. Hiện trạng trình độ cán bộ, công chức ngành TNMT thành phố thành phố Cẩm Phả ...................................................................................................45 Bảng 3.4. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn thành phố Cẩm Phả từ 2011-2015 ............................................................................52 Bảng 3.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất các đơn vị hành chính thành phố Cẩm Phả từ 2011-2015 .................................................54 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả theo loại đất từ 2011-2015 .......................................................................55 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả theo khu vực từ 2011-2015 ......................................................................56 Bảng 3.8. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả theo đối tượng nhận chuyển nhượng từ 2011-2015.................................58 Bảng 3.9. Tổng số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ năm 2011 - 2015 (tính đến tháng 12/2015) ..................................................................................60 Bảng 3.10. Tổng hợp mức thu thuế, phí, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ 2011-2015 .......................................61 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá khó khăn của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Cẩm Phả ..............64 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về chất lượng dịch vụ công chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Cẩm Phả qua phiếu khảo sát ............................................................................66 Bảng 3.13. Kết quả đánh giá kiến nghị của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Cẩm Phả qua phiếu khảo sát ....................................................................................................69 Bảng 3.14. Kết quả đánh giá quan điểm và kiến nghị của cá nhân tổ chức hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản liên quan tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................................71 Bảng 3.15. Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá từ cán bộ, công chức về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả......75 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả ....................................................32 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng các loại đất thành phố Cẩm Phả tính đến 31/12/2015......36 Hình 3.3. Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật đất đai .............................................................................................. 47 Hình 3.4. Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả ............................................................................................50 Hình 3.5. So sánh đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố năm 2011 và 2015 .............................................................................58 Hình 3.6. Tỉ lệ các nhóm đối tượng nhận chuyển nhượng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ 2011-2015 ............................................................................59 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [16]. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”. Trong những năm vừa qua theo định hướng của Đảng và Nhà nước ta là theo định hướng xã hội chủ nghĩa công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước do đó mà điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng rất cao. Từ đó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cũng khá sôi động đặc biệt là với đất đai khu vực nội đô các thành phố lớn. Thành lập năm 2010 thành phố Cẩm Phả đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức trong phát triển KT-XH, như các đô thị khác của cả nước công tác quản lý đất đai của thành phố cũng đang gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn thành phố những năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp khiếu nại về đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng. Bên cạnh đó, với hệ thống thể chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi 2 phạm trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, phường còn chưa triệt để và thiếu tính đồng bộ. Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất, điển hình là các phường nằm ở trung tâm của Thành phố, đây là vấn đề mà Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Cẩm Phả đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của thành phố. Xuất phát từ lý do trên, học viên lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh”, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai. Hy vọng đề tài để có thể cung cấp bức tranh trung thực nhất về tình hình chuyển nhượng cũng như đóng góp được những giải pháp thiết thực góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả trong thời gian tới. 1.2. Mục tiêu đề tài * Mục tiêu tổng quát Luận văn nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, tìm ra những mặt mạnh và tồn tại trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cũng như nâng cao hiệu quả của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. * Mục tiêu cụ thể - Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả - Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua kiến cán bộ quản lý và người dân; - Đánh giá thực trạng hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ 2011 đến năm 2015; 3 - Tìm ra nguyên nhân tạo nên khó khăn bất cập trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn việc chuyển nhượng QSD đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ. - Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo 5 lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan [22]. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật Quy định không được chuyển quyền sử dụng; + Đất đang có tranh chấp.[22] Đến luật đất đai 2013 những bất cập trong quy định của Luật đất đai tiếp tục được chỉnh lý, bổ sung, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng theo đó được nhà nước bảo đảm và mở rộng quyền cũng như xác định nghĩa vụ pháp lý chặt chẽ hơn cho các chủ thể tham gia. 1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng đất Trên thực tế nhiều trường hợp người ta có sự nhầm lẫn trong tiếp cận nội hàm hai khái niệm “Chuyển quyền sử dụng đất” và “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, do đó cần phải làm rõ nội dung khái niệm để tiếp cận và đánh giá vấn đề nghiên cứu chính xác, khoa học, đúng quy định của pháp luật: Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong văn bản Luật đất đai hiện nay, theo đó chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Khoản 10, điều 3. Luật đất đai 2013 [23] Chuyển nhượng là một là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua 6 việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. 1.1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. QSD đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Luật đất đai 2003 và 2013 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất [22, 23]. - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [17]. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở Điều 106, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp Quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: 7 + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [22] - Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này, Luật đất đai 2013 đã bỏ hình thức này không coi đó là nội dung chuyển quyền sử dụng đất [23]. - Thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. 8 - Tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước Quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. - Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một Quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: + Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; + Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [17]. - Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất: Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. - Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái 9 khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [17] 1.1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật. Tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các điều khoản chuyển nhượng như sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. 3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Theo quy định hiện hành của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 10 a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.[23] 1.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ các bên khi chuyển quyền sử dụng đất Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung theo điều 166 và 170 Luật Đất đai 2013 thì trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, chủ sở hữu đất đai có quyền và nghĩa vụ sau: - Quyền khi chuyển quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với trường hợp tặng cho QSD đất thì người tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất còn có thể đưa ra một số điều kiện với người nhận tài sản tặng cho là quyền sử 11 dụng đất để người nhận tài sản thực hiện đúng mục đích mà người tặng cho hướng tới, miễn là điều kiện đó không trái quy định pháp luật, đạo đức thuần phong mỹ tục của dân tộc.[23] Thực tế các địa phương nhiều cá nhân, tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để làm cơ sở thờ tự, cơ sở tôn giáo hoặc làm không gian sinh hoạt công cộng vì lợi ích cộng đồng, từ thiện… Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai 2013[23]. - Nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất [22,23]. 12 1.1.2.5. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo những vấn đề sau: - Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSD đất mới có quyền chuyển QSD đất. - Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất; - Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp vào mục đích khác; - Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên; - Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên. [21,22,23] 1.1.2.6. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Căn cứ tính thuế: Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất: - Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính của xã, phường, thị trấn. - Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính. - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số: 11/KK-TNCN Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính. - Thuế suất: Tại Thông tư 113/2011/TT-BTC, ngày 04/8/2011 của Bộ Tài chính quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ như sau: + Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất; GCN quyền sở hữu nhà, căn hộ được tính 25% trên thu nhập chuyển nhượng. 13 + Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. + Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được miễn thuế bao gồm: + Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. + Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. + Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. + Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. + Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. * Lệ phí trước bạ khi nhận chuyển QSDĐ: Theo điều 7 Thông tư số 68/2010/TT-BTC, ngày 26/04/2010 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất: 0,5% (không phẩy năm phần trăm). Mức thu lệ phí trước bạ được xác định theo tỷ lệ (%) trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ. Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số 28/2011/TT- BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính. 14 1.1.2.7. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: 1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. 2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.[8] * Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 1 của Nghị định này; 3. Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa); 4. Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp được thuê đất). [8, 14]