Tài liệu đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện bắc quang, tỉnh hà giang giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TỐNG XUÂN NGỰ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TỐNG XUÂN NGỰ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng THÁI NGUYÊN, 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, tháng năm 2015 Tác giả luận văn Tống Xuân Ngự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thế Hùng - Trường Đại học Nông lâm T h á i N g u yê n , người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Huyê ̣n ủy - Hô ̣i đồ ng nhân dân - Uỷ ban nhân dân huyện Bắc Quang, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các xã, Thị trấn trên địa bàn huyện Bắc Quang, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Thái Nguyên, tháng năm 2015 Tác giả luận văn Tống Xuân Ngự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 2.1. Mục tiêu tổng quát ..........................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể ...............................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4 1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ................................................................................4 1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ...............................................................................5 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất .8 1.2.1. Khái niệm ....................................................................................................8 1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................8 1.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................11 1.2.4. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................................15 1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam .......16 1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới ..........................................................................................................16 1.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam .....................20 1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang - tỉnh Hà Giang ...................................................................................................................20 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................22 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................22 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................22 2.2.1. Tóm lươ ̣c tình hình cơ bản của Huyện Bắc Quang ...................................22 2.2.2. Tóm lươ ̣c kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 2014 tại huyện Bắc Quang ...................................................................................22 2.2.3. Tóm lươ ̣c hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý .................................................................................................23 2.2.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang theo đúng quy định của pháp luật .......23 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................23 2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ........................................................23 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .........................................................24 2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..........................................................24 2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh .................................................................24 2.3.5. Phương pháp chuyên gia. ..........................................................................25 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................26 3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyê ̣n Bắ c Quang .........26 3.1.1. Điề u kiê ̣n tự nhiên .....................................................................................26 3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Bắc Quang .................31 3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Bắc Quang ......................37 3.1.4. Hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đấ t huyê ̣n Bắ c Quang. ................................................40 3.1.5. Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai ...........................41 3.1.6. Đánh giá quy trình chuyển nhượng so với pháp luật đất đai So sánh với quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai: .............................................................................................................................41 3.1.7. Đánh giá thuâ ̣n lơ ̣i, khó khăn trong chuyể n nhươ ̣ng đấ t đai .....................44 3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 -2014 tại huyện Bắc Quang ......................................................................................................45 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo đơn vị hành chính ........................48 3.2.2. Đánh giá kế t quả chuyể n nhươ ̣ng theo thời gian, so sánh kế t quả chuyể n nhươ ̣ng 5 năm với nhau .......................................................................................50 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loại đất và đối tượng tham gia chuyển nhượng.....................................................................................................55 3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo nghề nghiệp của đối tượng chuyển nhượng .................................................................................................................56 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.2.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo điạ chỉ loại đối tượng, so sách kế t quả chuyể n nhươ ̣ng theo điạ chỉ của đố i tươ ̣ng nhâ ̣n chuyể n nhươ ̣ng .................57 3.3. Đánh giá hiểu biết của cán bộ và nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất ........59 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về chuyển nhượng Quyề n sử du ̣ng đấ t......................................................................61 3.3.2 Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................................64 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về quy trình chuyển nhượng QSD đất.......................................................................67 3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................69 3.3.5. Nhận xét chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về thị trường chuyển nhượng quyề n sử du ̣ng đấ t.......................................................................72 3.3.6. Đánh giá thuâ ̣n lơ ̣i, khó khăn trong thự hiê ̣n công chứng hơ ̣p đồ ng ta ̣i văn phòng công chứng và chứng thực hơ ̣p đồ ng đấ t đai ta ̣i UBND cấ p xã ...............75 3.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắ c phu ̣c trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang ..................................................................................77 3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang............................................................................................................77 3.4.2. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang .................................................................................................78 3.4.3. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang ................................................79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................81 4.1. Kết luận ..............................................................................................................81 4.2. Đề nghị ...............................................................................................................82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................83 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nội dung 1 ĐVT : Đơn vị tính 2 GCN : Giấy chứng nhận 3 HĐND : Hội đồng nhân dân 4 QLĐĐ : Quản lý đất đai 5 QSD : Quyền sử dụng 6 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 7 SDĐ : Sử dụng đất 8 TB : Trung bình 9 TDMNB : Trung du miền núi Bắc Bộ 10 UBND : Ủy ban nhân dân 11 VPĐK : Văn phòng đăng ký 12 VPCC : Văn phòng công chứng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiê ̣n tra ̣ng sử dụng đất huyện Bắc Quang năm 2014 ...............................40 Bảng 3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Bắc Quang 2010 đến 2014 ...................................................................................................45 Bảng 3.3. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 23 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Bắc Quang giai đoạn 2010 -2014 .............................48 Bảng 3.4. So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 23 đơn vị xã, thị trấn từ 2010 đến 2014 ...................................................................50 Bảng 3.5. So sánh diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 23 đơn vị xã, thị trấn từ 2010 đến 2014 ..............................................................................52 Bảng 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực thị trấn và khu vực nông thôn trên địa bàn Bắc Quang giai đoạn 2010-2014 ................54 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang theo từng loại đất .....................................................................................55 Bảng 3.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển nhượng ............................56 Bảng 3.9. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang theo địa chỉ đối tượng nhận chuyển QSD đất ..........................................58 Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSDĐ tại 3 khu vực của huyện Bắc Quang .......................................................................61 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD đất tại Huyện Bắc Quang theo 3 nhóm nghành nghề .........................................62 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .......................................64 Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại 3 khu vực của huyện Bắc Quang ................................................................66 Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .......................................67 Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii huyện Bắc Quang theo 3 khu vực ............................................................69 Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .......................................70 Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại huyện Bắc Quang theo từng địa bàn cư trú .............................................71 Bảng 3.18. Kết quả đánh giá hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp.............................73 Bảng 3.19. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng QSD đất tại huyện Bắc Quang theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú ..........................74 Bảng 3.20. So sánh về thời gian, khoảng cách, kinh phí và mức độ thuận lợi, khó khăn khi thực hiện giao dịch hợp đồng chuyển nhượng đất đai tại Văn phòng công chứng và chứng thực tại UBND xã trên địa bàn Bắc Quang...............75 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh Hà Giang ................................................... 26 Hình 3.2. Bản đồ địa giới hành chính huyện Bắc Quang................................ 31 Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai ........................................................ 42 Hình 3.4. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang ....................................................................... 43 Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích chuyển nhượng QSD đất huyện Bắc Quang giai đoạn 2010-2014........................... 46 Hình 3.6. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 23 đơn vị xã, Thị trấn tại huyện Bắc Quang trong giai đoạn 2010-2014 ............51 Hình 3.7. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở và đất nông nghiệp giai đoạn 2010 - 2014 ......................................................... 55 Hình 3.8. So sánh đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm ngành nghề .... 57 Hình 3.9. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm địa chỉ .... 58 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển QSD đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, chuyển nhượng đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích chưa sử dụng, dư thừa được sử dụng một cách hợp lý. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất vẫn còn không ít các trường hợp chuyển nhượng đất đai trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến các quy định của pháp luật về đất đai, nguồn thu của Nhà nước, đời sống và sử dụng đất của người dân. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của nhiều người dân và của các cơ quan, Ban, Ngành có liên quan. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương là hết sức cần thiết. Bắc Quang là một huyện miền núi nằm về phía nam của tỉnh Hà Giang, với 21 xã, 2 thị trấn, tổng diện tích tự nhiên của huyện là: 109.873,69ha. Trong những năm qua Huyện luôn được Tỉnh xác định là huyện động lực về phát triển kinh tế. UBND tỉnh định hướng xây dựng Thị trấn Việt Quang – huyện Bắc Quang trở thành thị xã trực thuộc Tỉnh trong tương lai. Vì vậy tình hình chuyển nhượng đất đai trên địa bàn Huyện diễn ra sôi động. Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, ưu điểm của việc chuyển nhượng QSD đất nhằm góp phần hoàn thiện về Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 2 công tác chuyển nhượng mang lại hiệu quả cho việc quản lý và thuận lợi cho người sử dụng trong lĩnh vực này, tìm ra những khó khăn, vướng mắc, những vi phạm trong điều kiện chuyển nhượng và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2014”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của Huyện ngày một tốt hơn. 2.2. Mục tiêu cụ thể * Đánh giá tình hình cơ bản của Huyện Bắc Quang. * Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 -2014 tại huyện Bắc Quang. * Đánh giá hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý. * Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang theo đúng quy định của pháp luật. 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu lý luận về “chuyển QSD đất” nói chung và “chuyển nhượng QSD đất” nói riêng và “trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất” các khó khăn và thuận lợi khi thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất để đề ra giải pháp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 3 khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng đất, tránh những khiếu nại, đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Ý nghĩa thực tế: Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Bắc Quang - tỉnh Hà Giang chúng ta tìm những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng QSD đất của các cơ quan ban ngành. Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính nói chung và thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai ngày một tốt hơn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là viê ̣c thực hiê ̣n quyền của người sử du ̣ng đấ t trong mối quan hệ pháp luật về đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Năm 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai khá toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 [20]. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 5 tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền cụ thể của chủ sử dụng không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật Quy định không được chuyển quyền sử dụng; + Đất đang có tranh chấp. Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì cần phải đánh giá. 1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: * Các văn bản luật - Luật đất đai 2003. - Bộ luật Dân sự năm 2005. - Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 - Luật đất đai năm 2013. * Các văn bản dưới luật - Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. [9] - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 6 - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. [11] - Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT). - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT V/v Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3 năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT) [5]. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 7 khiếu nại về đất đai. [12] - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai. - Nghị định 79/2007/NĐ-CP, ngày 18/5/2007 của chính phủ về việc cấp bản sao từ bản gốc, chứng thực sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. - Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP, ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [6] - Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ. - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của chính phủ về lệ phí trước bạ. - Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 8 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai. [15] 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1. Khái niệm Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng QSD đất: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... 1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. - Quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận Quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất. * Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.[22] * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 9 người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [22]. Hiê ̣n nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ta ̣i khoản 1 Điều 188 trên đây, cụ thể: [24] - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp Quy định tại Điều 191 luâ ̣t đấ t đai 2013 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. * Thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. [22] * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn