Tài liệu Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội chi nhánh quận thanh xuân

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ HỒNG TIẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI CHI NHÁNH QUẬN THANH XUÂN GIAI ĐOẠN NĂM 2018-2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ HỒNG TIẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI CHI NHÁNH QUẬN THANH XUÂN GIAI ĐOẠN NĂM 2018-2020 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Vũ Thị Hồng Tiến ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân Quận Thanh Xuân, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân, Chi cục thuế quận và UBND các phường xã trên địa bàn Quận, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ……. tháng ….. năm 2021 Tác giả Vũ Thị Hồng Tiến iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐVT Đơn vị tính HĐND Hội đồng nhân dân KH Kế hoạch QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng SXNN Sản xuất nông nghiệp SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp THCS Trung học cơ sở UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ iii MỤC LỤC ...................................................................................................................iv DANH MỤC BẢNG................................................................................................. viii DANH MỤC HÌNH .....................................................................................................ix MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1 1. Tính cấp thıết của đề tàı ............................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..................................................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................4 1.1. Đất đai và đăng ký đất đai .....................................................................................4 1.1.1. Khái niệm về Đất đai ..........................................................................................4 1.1.2. Đăng ký đất đai ...................................................................................................5 1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước ...................................................7 1.2.1.Tại CH Pháp .........................................................................................................7 1.2.2. Tại Thụy Điển .....................................................................................................8 1.2.3. Tại Mỹ.................................................................................................................9 1.2.4. Tại Trung Quốc .................................................................................................10 1.3. Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ............................................................13 1.3.1.Khái quát hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam...................................................13 1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ.....................................17 1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò, vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai ..............19 1.4. Thực trạng kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở nước ta ...........21 1.4.1. Cơ cấu tổ chức ..................................................................................................21 1.4.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội........................22 1.4.3. Tổng quan các nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai ...............................22 1.4.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ ....................................26 v 1.5. Thực trạng kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội .......................................................................................................27 1.5.1. Về mô hình tổ chức ...........................................................................................27 1.5.2. Về chức năng, nhiệm vụ ...................................................................................27 1.5.3. Về cơ chế tài chính............................................................................................28 1.5.4. Kết quả đạt được ...............................................................................................28 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....32 2.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................32 2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................32 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................32 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất đai quận Thanh Xuân ..............................................................................32 2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân ....................32 2.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân giai đoạn 2018 -2020 ....................................................32 2.3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đăng ký đất đai qua ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn.................................................................................................33 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân. Error! Bookmark not defined. 2.4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................33 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ...............................................................33 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................33 2.4.3. Phương pháp đánh giá điều tra hoạt động của Chi nhánh ................................34 2.4.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu................................................................34 2.4.5. Phương pháp Swot ............................................ Error! Bookmark not defined. CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN....................................34 3.1 Đıều kıện tự nhıên, kınh tế- xã hộı của quận Thanh Xuân ...................................35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường ..................................................35 3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội....................................................................................37 3.2. Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân ...........41 vi 3.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất ........................................................................41 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Thanh Xuân .....................................................43 3.3.Thực trạng tình hình kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân ........................................................................................................45 3.3.1.Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh quận Thanh Xuân ........................................................................................................45 3.3.2 Điều kiện cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật .........................................................46 3.3.3 Chức năng, nhiệm vụ .........................................................................................47 3.3.4.Cơ chế hoạt động của VPĐK đất đai thành phố Hà Nội- chi nhánh quận Thanh Xuân ........................................................................................................51 3.3.5. Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân 52 3.4. Đánh giá của người dân về thực trạng hoạt động của VPĐK ĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân .......................................................................................63 3.4.1. Mức độ công khai, minh bạch các thủ tục hành chính .....................................63 3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục.........................................................................64 3.4.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ........................................................66 3.4.4. Các khoản lệ phí phải đóng...............................................................................68 3.4.5. Chất lượng hồ sơ địa chính tại quận Thanh Xuân ............................................69 3.4.6. Các tồn tại và nguyên nhân hạn chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân ...............................................................70 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân ..........................................................................74 3.5.1. Bổ sung trang thiết bị làm việc, cơ sở vật chất đảm bảo phục vụ các nhu cầu công việc........................................................................................................74 3.5.2. Phát triển nguồn nhân lực tại Chi nhánh Văn phòng ........................................74 3.5.3. Nâng cao công tác tiếp nhận và xử lý hồ sơ .....................................................75 3.5.4. Tăng cường thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính....76 3.5.5. Vận hành, khai thác tốt cơ sở dữ liệu, các phầm mềm chuyên ngành trong công tác quản lý đất đai .....................................................................................77 3.5.6. Thực hiện tốt công tác phối hợp với UBN D phường ......................................77 vii 3.5.7. Nâng cao năng lực của cán bộ địa chính tại UBND phường ............................78 3.5.8. Tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất ...............................78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................80 1. Kết luận ...................................................................................................................80 2. Kiến nghị .................................................................................................................81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................82 viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Chuyển dịch cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Thanh Xuân. .............37 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 so với năm 2020 của quận Thanh Xuân ..42 Bảng 3.3. Bảng điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật ............................................................47 Bảng 3.4. Kết quả cấp GCN của quận Thanh Xuân từ năm 2018-2020 .........................52 Bảng 3.5. Kết quả thực hiện công tác cấp đổi, cấp lại GCN của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Thanh Xuân ................................................................54 Bảng 3.6. Kết quả đăng ký biến động của quận Thanh Xuân năm 2018-2020...............55 Bảng 3.7. Tình hình lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Thanh Xuân ......57 ix DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ........................................................................................................21 Hình 1.2: Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội ..................27 HÌnh 3.1 Sơ đồ vị trí quận Thanh Xuân ........................................................................35 Hình 3.2: Sơ đồ tổ chức VPĐK ĐĐ TP. Hà Nội- Chi nhánh quận Thanh Xuân..........46 Hình 3.3. Kết quả cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Thanh Xuân ..............................................................58 Hình 3.4. Đánh giá của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính ...............63 Hình 3.5. Tổng hợp đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ Hà Nội- chi nhánh quận Thanh Xuân ...........................................................................65 Hình 3.6. Tổng hợp đánh giá của người dân về thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ ...67 Hình 3.7. Tổng hợp ý kiến của người dân về múc độ hướng dẫn của cán bộ VPĐK..68 Hình 3.8. Tổng hợp ý kiến của người dân về các khoản phí phải nộp .........................69 Hình 3.9. Đánh giá về chất lượng hồ sơ địa chính ........................................................70 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thıết của đề tàı Đất đai là tài nguyên quốc gia và là phương thức sản xuất độc đáo, là sản phẩm tự nhiên ban tặng cho nhân loại do quá trình phong hóa hàng triệu năm của trái đất và nó đóng một vai trò quan trọng. đối với cuộc sống đời thường của con người cũng như quá trình sản xuất của hầu hết các ngành kinh tế Đất đai đã trở thành bộ phận đầu tiên và thiết yếu trong quá trình tồn tại và trưởng thành trong tâm thức của người dân Việt Nam. Quản lý đất đai là nhiệm vụ mà các cơ quan quản lý nhà nước phải quan tâm, có biện pháp phù hợp, thực hiện đúng nhằm bảo đảm việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và thành công. Để quản lý theo cách tốt nhất có thể, bạn phải thích ứng với các tình huống cụ thể trong từng thời đại riêng biệt. Cơ quan đăng ký đất đai là một trong những tổ chức chịu trách nhiệm quản lý những điều cơ bản về đất đai. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Việt Nam đang ngày càng căng thẳng do yêu cầu hỗ trợ mở rộng lĩnh vực bất động sản và đưa ra khung pháp lý để thu hút nhiều đầu tư hơn. Mặc dù việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã gần hoàn tất nhưng nhu cầu giao dịch đất đai đang tăng cao. Khái niệm cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính hợp lệ của dữ liệu địa chính về độ tin cậy, tính thống nhất và tính tập trung. Tuy nhiên, hồ sơ đất đai được quản lý ở các cấp khác nhau và có sự khác biệt đáng kể giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó, mặc dù đã có những thay đổi đáng kể trong khung pháp lý về quản lý đất đai nhưng vẫn còn nhiều nỗ lực yêu cầu khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Quận Thanh Xuân nằm ở cửa ngõ phía Tây của nội thành Hà Nội. Quận Thanh Xuân giáp quận Hai Bà Trưng ở phía đông; Phía Tây giáp quận Nam Từ Liêm và quận Hà Đông; Phía Nam giáp huyện Thanh Trì; phía Bắc giáp quận Đống Đa và quận Cầu Giấy. Các trục đường chính nối quận Thanh Xuân với trung tâm thành phố và các quận lân cận là đường Nguyễn Trãi, đường vành đai 3 và đường Trường Chinh. Thực hiện chủ trương thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trên cơ sở sáp nhập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi 2 trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện, thị xã trên địa bàn thị xã, thành phố Ngày 31 tháng 3 năm 2015, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 1358 / QĐ / UBND thành lập Văn phòng đăng ký đất đai quận Thanh Xuân: Quyết định số 1358 / QĐ / UBND ngày 31 tháng 3 năm 2015 của Thành phố Hà Nội Ủy ban nhân dân về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai tại Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Giao dịch đất đai tại một khu vực có quy mô lớn và nền kinh tế đang phát triển ngày càng trở nên khó khăn. Trong khi số lượng cán bộ và công nhân viên chức nhà nước còn rất thấp. Cán bộ, chính quyền và công nhân thường xuyên phải làm việc thêm vào thứ bảy và chủ nhật, tuy nhiên khối lượng công việc vẫn căng thẳng. Mặt khác, hồ sơ quản lý quy trình hành chính liên thông về đất đai phải được lưu giữ vĩnh viễn (trừ hồ sơ giao dịch bảo đảm lưu trữ trong thời hạn nhất định) nhưng công tác văn thư được lưu trữ tại Văn phòng Chi nhánh, theo quy định. Do không có bảng lương riêng hoặc chuyên ngành đào tạo phù hợp để đảm nhận vị trí này nên chưa được ưu tiên đăng ký. Mặc dù đã có những chỉ đạo cụ thể, nhưng nhận thức về pháp luật đất đai của người sử dụng đất còn kém, dẫn đến thủ tục hành chính đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn hạn chế. Hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chưa đầy đủ. Một số người sử dụng đất không muốn hoàn thiện các thủ tục giấy tờ theo hướng dẫn mà thường chụp ảnh cho người nhận, gây phức tạp và do đó, việc hoàn thiện hồ sơ đăng ký và cấp giấy chứng nhận mất nhiều thời gian. Một nguyên nhân nữa cần được nêu lên là cơ sở dữ liệu về đất đai không đầy đủ, nhiều giấy tờ gốc còn thất lạc, gây khó khăn trong công tác quản lý Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên tôi chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân ”để có cơ sở đánh giá vai trò hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong thời gian tới 3 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân trong giai đoạn 2018-2020. - Đánh giá hiệu quả của công tác đăng ký đất đai qua ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Ý nghĩa khoa học: + Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn thiện hơn. + Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác của văn phòng. + Là cơ hội cho bản thân củng cố kiến thức, đồng thời cũng là cơ hội thu thập được những kinh nghiệm và kiến thức thực tế, hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. - Ý nghĩa thực tiễn: Đánh giá được thực trạng và hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân sau khi chuyển sang mô hình một cấp, chỉ ra được những mặt hạn chế tồn tại từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Thanh Xuân trong thời gian tới. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Đất đai và đăng ký đất đai 1.1.1. Khái niệm về Đất đai Đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Vai trò của đất đai: Đất đai tham gia vào nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội. Đất đai đóng vai trò là nền tảng cho các thị trấn, cộng đồng, ngành giao thông, thủy lợi và các dự án khác. Đất đai là nguồn cung cấp nguyên liệu cho các doanh nghiệp như gạch ngói, xi măng, đồ gốm,…. Về điều kiện vật chất, đất có vai trò quan trọng và duy nhất là điều kiện ban đầu của tất cả các quá trình công nghiệp. Sản xuất là nơi xuất hiện công cụ lao động, vật tư lao động và tồn tại của con người. Vai trò của đất đai đối với từng ngành là khác nhau: - Trong các cơ sở kinh doanh phi nông nghiệp, đất là nguồn dự trữ trong lòng đất, là nền tảng không gian và vị trí để hoàn thành quá trình lao động (công nghiệp khai thác khoáng sản). Phương pháp sản xuất và sản phẩm thu được không bị ảnh hưởng bởi chất lượng đất, chất lượng thảm thực vật hoặc các đặc tính tự nhiên có sẵn trong đất. - Đất đai là nhân tố tích cực trong ngành nông, lâm nghiệp, đồng thời là điều kiện vật chất, cơ sở không gian, đối tượng lao động, công cụ, phương tiện lao động. Quá trình sản xuất nông lâm kết hợp luôn gắn bó chặt chẽ với các quá trình sinh học tự nhiên của đất. - Với vai trò quan trọng của đất đai như vậy, con người cần phải điều tra quy mô, đặc điểm của đất đai, xác định hướng phát triển, phân bố quỹ đất hiện tại sao cho phù hợp với sự phát triển của các ngành trong nền kinh tế. 5 1.1.2. Đăng ký đất đai 1.1.2.1. Khái niệm Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là hoạt động hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các chủ thể như doanh nghiệp, gia đình và người sử dụng đất. Theo khoản 15 Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). 1.1.2.2. Đối tượng đăng ký đất đai Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc sau đây để quyết định ai phải đăng ký đất đai với tư cách là người sử dụng đất: - Là người đang sử dụng đất; - Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm: Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, ... là tấm gương của các tổ chức trong nước. Luật dân sự thành lập các nhóm xã hội nghề nghiệp, các tổ chức công phi lợi nhuận và các tổ chức khác (sau đây gọi chung là tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng người Việt Nam ở cùng thôn, làng, ấp, bản, phum, sóc, khu dân cư và những nơi ở tương tự có cùng phong tục, tập quán, cùng dòng họ được gọi là cộng đồng dân cư. 6 Chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh thất, niệm Phật đường, tu viện, cơ sở đào tạo tôn giáo, văn phòng tổ chức tôn giáo và doanh nghiệp tôn giáo khác là những ví dụ về cơ sở tôn giáo; Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam công nhận; cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp quốc, cơ quan, tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; và cơ quan đại diện của một tổ chức liên chính phủ. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài. sự đầu tư. 1.1.2.3. Các trường hợp đăng ký đất đai Luật Đất đai 2013 quy định: - Để phục vụ công tác quản lý, người sử dụng đất, người được giao đất phải đăng ký đất đai; việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. - Đất đai, nhà cửa và tài sản khác gắn liền với đất phải được đăng ký, kể cả đăng ký lần đầu và đăng ký sửa đổi, bổ sung tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, dưới hình thức đăng ký, đăng ký giấy hoặc đăng ký điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau . 1.1.2.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai Người có trách nhiệm đăng ký đất đai là người mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước nhà nước về việc sử dụng đất của người sử dụng đất. Người có trách nhiệm đăng ký theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 bao gồm: - Người đứng đầu tổ chức nước ngoài, tổ chức có nhiệm vụ ngoại giao, công ty có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc tổ chức mình sử dụng đất. - Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân xã) để xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân 7 và các công trình công cộng phục vụ văn hóa, giáo dục (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân của xã). Giáo dục, sức khỏe và hoạt động thể chất, cũng như thể thao, đều là những khía cạnh quan trọng trong cuộc sống của một người. sinh hoạt, vui chơi, họp chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác ở khu vực lân cận - Trưởng thôn, buôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư chỉ định sử dụng đất được giao hoặc được công nhận là đại diện của cộng đồng dân cư. cho khu dân cư - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo về việc sử dụng địa phận của cơ sở tôn giáo. - Chủ gia đình chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất của hộ gia đình. - Cá nhân, người Việt Nam cư trú ở nước ngoài sử dụng đất của mình - Cá nhân hoặc đại diện của nhóm cá nhân có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. (Quốc hội nước CHXHCNVN,2013). 1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước 1.2.1.Tại CH Pháp Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 đã đưa ra tham khảo về mô hình đăng ký đất đai, BĐS ở CH Pháp như sau: Tài sản ở Pháp chủ yếu do tư nhân nắm giữ, mặc dù nhà nước giám sát rất kỹ đất đai nói chung và bất động sản nói riêng, thông qua hệ thống địa chính. Ở Pháp, công tác địa chính rất phát triển, được tổ chức chặt chẽ và được kiểm soát chặt chẽ. Địa chính là một hệ thống cập nhật và có hệ thống ở Pháp để quản lý tài nguyên đất và dữ liệu lãnh thổ. Thửa đất là bản mô tả chi tiết về vị trí địa lý, kích thước hình học, tài nguyên và lợi ích gắn liền với đơn vị địa chính cơ bản của đất đai. Hệ thống địa chính ở Pháp bao gồm một bộ bản đồ mô tả tình trạng hiện tại của các thửa đất và bất động sản (bản đồ địa chính), sổ địa chính và bản kê khai các quyền và tình trạng pháp lý của chủ sở hữu; một cơ cấu hành chính để theo dõi và lưu giữ thông tin đất đai; khi xác lập các quyền cụ thể, vị trí địa lý hoàn toàn xác định nền tảng pháp lý. Trong trường hợp có sự thay đổi về ranh giới thửa đất, hệ thống bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên bằng giấy tờ đo đạc đất đai, hàng năm được cập nhật thông qua bản vẽ để lưu giữ. Sau Cách mạng Tư sản Pháp, khung pháp lý cơ bản về đăng ký bất động sản đã được hình thành. Các quy định chính của hệ thống pháp luật này đã được đưa vào Bộ 8 luật Dân sự năm 1804. Bộ luật này thiết lập nguyên tắc rằng việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên thứ ba là vô hiệu nếu giao dịch không được ủy quyền. Nói cách khác, nếu giao dịch không được công bố thông tin thì căn cứ duy nhất để xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch là chính giao dịch đó. Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895, là luật yêu cầu đăng ký tất cả các quyền bất động sản, bao gồm cả quyền không thế chấp và một số quyền tài sản cá nhân, một cách có hệ thống. Một cơ chế để báo cáo công khai tất cả các hợp đồng và giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền bất động sản giữa các cá nhân đang sống cũng được bao gồm trong quy chế. Luật pháp yêu cầu mọi thay đổi ranh giới đất sở hữu do phân chia giữa các chủ sở hữu phải được xác nhận bằng văn bản đo đất. Văn bản này phải được thành lập theo đề nghị của các bên và được các bên xác nhận. Sổ địa chính là tài liệu có tính chất riêng trong đó tổng hợp theo từng người chịu thuế nhà đất và những chỉ dẫn liên quan đến các bất động sản xây dựng và không xây dựng. Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895, là một đạo luật quy định một cách có hệ thống về việc đăng ký tất cả các quyền bất động sản, bao gồm cả quyền không thế chấp và một số quyền bất động sản cá nhân. Luật này cũng bao gồm một hệ thống công bố công khai tất cả các hợp đồng và giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền bất động sản giữa những người còn sống. Ngành địa chính Pháp, trực thuộc tổng cục thuế và có khoảng 9.000 nhân viên. Tư liệu địa chính của Pháp là các tư liệu bằng văn bản về địa chính. (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2012) 1.2.2. Tại Thụy Điển Ở Thụy Điển, đăng ký đất đai đã được thực hiện từ thế kỷ 16 và đã trở thành một quy trình thiết yếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển về cơ bản đã được hoàn thiện vào đầu thế kỷ XX, mặc dù nó vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hóa. Đăng ký đất đai do các cơ quan khác nhau thực hiện. Sổ đăng ký ruộng đất là chủ đề của tòa án trung ương thuộc cơ cấu của Bộ Tư pháp. Sổ đăng ký đất đai được chia thành 93 văn phòng, mỗi văn phòng báo cáo cho một tòa án cấp huyện. Ban Quản lý Dữ liệu Bất động sản Trung ương của Bộ Môi 9 trường và Phát triển chịu trách nhiệm thiết lập một cơ sở dữ liệu tích hợp để điều phối và đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản đất đai. Tổ chức này phụ trách việc tạo và quản lý hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này có nhiệm vụ quản lý tất cả các thông tin đăng ký đất đai. Ở Thụy Điển, hệ thống địa chính được chuyên môn hóa cao; mỗi tổ chức chịu trách nhiệm về một lĩnh vực thẩm quyền cụ thể, nhưng vẫn có sự hợp tác rất chặt chẽ trong hoạt động. Quyền tự chủ tài chính dựa trên cơ sở thu phí dịch vụ của cơ quan đăng ký đất đai và tổ chức xây dựng và vận hành hệ thống ngân hàng thông tin đất đai. Có 20.000 cổng trong hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai cung cấp khả năng truy cập dữ liệu trực tuyến cho nhiều chủ đề. Thông tin miễn phí có sẵn trực tuyến hoặc qua điện thoại. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in. Đất đai được chia thành các đơn vị đất để đăng ký, mỗi đơn vị đất có một mã số duy nhất và các quyền, trách nhiệm hoặc các giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền đối với đất (quyền đi lại), quyền của lợi ích (săn bắn, khai thác lâm sản) ... Cục Đo đạc - Bản đồ Quốc gia chịu trách nhiệm xác định các đơn vị đất đai như chia tách và hợp nhất một phần diện tích đất, cũng như tạo ra các đơn vị đất mới. Đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển nhượng quyền ... Cơ quan đăng ký đất đai tuân theo những tiêu chuẩn khắt khe để làm những công việc này. (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2012) 1.2.3. Tại Mỹ Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất