Tài liệu Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ THỊ KIM ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ THỊ KIM ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên, 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Hà Thị Kim Anh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy TS. Nguyễn Thanh Hải đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên, UBND thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài và hoàn thiện luận văn này. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Hà Thị Kim Anh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. ix MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất của tổ chức ..... 4 1.1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế 20 1.1.3. Một số quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ................................................ 11 1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước ............................. 20 1.2.1. Ngoài nước ............................................................................................ 20 1.2.2. Trong nước ............................................................................................ 22 1.3. Hiện trạng sử dụng đất các tổ chức kinh tế trong cả nước ....................... 26 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32 iv 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên ảnh hưởng đến sử dụng đất ............................................................................................... 32 2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 .................................. 32 2.2.3. Một số thuận lợi, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................... 33 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 33 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ........................ 33 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 34 2.3.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu ................................... 35 2.3.4. Phương pháp so sánh, đánh giá ............................................................. 36 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 37 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên ảnh hưởng đến sử dụng đất ............................................................................................... 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ..................... 37 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 40 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 43 3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 ........................................ 45 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019................................................................ 45 3.2.2. Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 ........................................................................ 47 3.2.3. Kết quả cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên thuê đất giai đoạn 2017 - 2019 ........................................................................ 52 v 3.2.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên được nhà nước giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2017 - 2019 ...................................................................................... 58 3.2.5. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên sau khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn 2017 - 2019 ...................................................................................... 61 3.2.6. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất, hiệu quả sử dụng đất và theo kết quả điều tra ý kiến của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................................................................................................ 63 3.3. Một số thuận lợi, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................... 68 3.3.1. Thuận lợi ............................................................................................... 68 3.3.2. Nguyên nhân, tồn tại ............................................................................. 68 3.3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......................... 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 72 1. Kết luận ....................................................................................................... 72 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GPMB : Giải phóng mặt bằng BTC : Bộ Tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường BVMT : Bảo vệ môi trường CT : Chỉ thị CTR : Chất thải rắn DTM : Đánh giá tác động môi trường FAO : Tổ chức Nông Lương của Liên hiệp quốc GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HNK : Hàng năm khác HTX : Hợp tác xã KCN : Khu công nghiệp MNCD : Mặt nước chuyên dùng MTV : Một thành viên NĐ-CP : Nghị định-Chính phủ QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất SXKD : Sản xuất kinh doanh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TT : Thông tư TTg : Thủ tướng UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất các tổ chức kinh tế .................................... 27 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2019 ..... 44 Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019........................... 46 Bảng 3.3. Tình hình sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 ....................... 47 Bảng 3.4. Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2017 ................................................................................... 48 Bảng 3.5. Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2018 ................................................................................... 49 Bảng 3.6. Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2019 ................................................................................... 51 Bảng 3.7. Tổng hợp tình hình giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019............................................... 51 Bảng 3.8. Kết quả cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên thuê đất năm 2017 ............................................................................. 53 Bảng 3.9. Kết quả cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên thuê đất năm 2018 ............................................................................. 54 Bảng 3.10. Kết quả cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên thuê đất năm 2019 ............................................................................. 56 Bảng 3.11. Tổng hợp tình hình cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên thuê đất giai đoạn 2017 - 2019 .................................................. 57 Bảng 3.12. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 ...................... 58 Bảng 3.13. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Thái Nguyên theo mục đích sử dụng giai đoạn 2017 - 2019............................................................................................................... 60 viii Bảng 3.14. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất ............................................................. 61 Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của các tổ chức kinh tế đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất .............................................................................................. 64 Bảng 3.16. Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................................................................................. 66 Bảng 3.17. Tổng hợp một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .......................................... 67 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên.......................37 Hình 3.2. Số lượng tổ chức theo loại hình tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019........................................................46 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, là tài sản lớn của nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Vì vậy, trong đời sống hàng ngày, các quan hệ đất đai luôn diễn ra và được nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cá nhân quan tâm. Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Theo kết quả kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2014 diện tích này là khoảng 3.429.000ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cả nước (Bộ TN&MT, 2014). Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực. Thực hiện chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007). Kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy, tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong cả nước chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Nếu tính theo các loại hình tổ chức, thì diện tích đất của các nông, lâm trường Quốc doanh quản lý, sử dụng chiếm tới 77,88% tổng diện tích đất của các tổ chức. Tổ chức sự nghiệp công chiếm 6,63%, tổ chức kinh tế chiếm 6,47%. Đến nay, các cấp hành chính đã xây dựng được hệ thống hồ sơ kiểm kê quỹ đất của các tổ chức. Trên địa bàn 11.014 xã, 684 huyện và 63 tỉnh đã có bộ hồ sơ kiểm kê quỹ đất của các tổ chức năm 2008 cho đơn vị hành chính của mình và đơn vị hành chính cấp dưới trực thuộc. Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ, cả nước có 144.485 tổ chức 2 đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê 338.450 thửa đất, khu đất với 7.833.142,70 ha, chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên của cả nước (Bộ TN&MT, 2009). Thực tế diện tích này lại quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng không đúng diện tích, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái phép,... diễn ra rất phổ biến. Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc; trung tâm vùng trung du, miền núi Bắc Bộ, cách thủ đô Hà Nội 80 km, tổng diện tích tự nhiên 222,93 km². Với lợi thế dân cư, lao động dồi dào, đa dạng, có kinh nghiệm sản xuất, cơ sở hạ tầng đang được đầu tư và nâng cấp, thị trường tiêu thụ hàng hóa dồi dào, chính sách thu hút đầu tư thông thoáng đã thu hút được nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp đầu tư vào góp phần đẩy mạnh nền kinh tế của thành phố theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Việc các doanh nghiệp, nhà đầu tư vào thành phố Thái Nguyên bên cạnh mặt tích cực như: phát triển nền kinh tế, giải quyết công việc làm cho người dân... thì có những mặt tiêu cực về ô nhiễm môi trường, tệ nạn xã hội... Xuất phát từ những vấn đề trên, đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019” được đặt ra với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đối với đất đai ở nước ta. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 3 - Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. - Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật cho phù hợp trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất của tổ chức 1.1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1.1. Khái quát về đất đai Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất. Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994). Như vậy, “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: 5 hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Vũ Ngọc Tuyên, 1994). Điều 53 Chương III Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 6 Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này. 1.1.1.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong đó các loại hình tổ chức sử dụng đất được phân loại thành: Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm: - Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị quốc phòng, an ninh, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và hợp tác xã, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; 7 - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; - Tổ chức, cá nhân có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư được cho thuê đất. - Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật. - Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế. - Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 1.1.1.3. Khái niệm tổ chức kinh tế Theo Điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh (Luật Đầu tư, 2014). Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông (Luật Đầu tư, 2014). Nhà đầu tư 8 được thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật. Trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 37 của Luật Đầu tư 2014 và phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ quy định tại khoản 3 Điều 22 Luật Đầu tư 2014; - Hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động, đối tác Việt Nam tham gia thực hiện hoạt động đầu tư và điều kiện khác theo quy định của điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên. Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư thông qua tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định tại khoản 1 Điều 22, trừ trường hợp đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc đầu tư theo hợp đồng. Nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu vốn điều lệ không hạn chế trong tổ chức kinh tế, trừ các trường hợp: - Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại công ty niêm yết, công ty đại chúng, tổ chức kinh doanh chứng khoán và các quỹ đầu tư chứng khoán theo quy định của pháp luật về chứng khoán; - Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc chuyển đổi sở hữu theo hình thức khác thực hiện theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa và chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước; - Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài không thuộc quy định như trên thì thực hiện theo quy định khác của pháp luật có liên quan và điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế 1.1.2.1. Trước khi có Luật đất đai 2013 Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. 9 Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như: Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công