Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã thuận thành, tỉnh bình dương

-1- ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THANH TÀI ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ THUẬN AN - TỈNH BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 -1- ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THANH TÀI ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ THUẬN AN - TỈNH BÌNH DƯƠNG Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lê Thanh Tài ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn Thạc Sĩ này. Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Ngọc Anh là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các Phòng ban chức năng của thị xã Thuận An đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thanh Tài iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Sự cần thiết của đề tài ............................................................................................. 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................... 2 4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................... 2 4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.................................................... 2 4.2. Ý trong thực tiễn ................................................................................................. 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3 1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai .......................................... 3 1.1.1. Đăng ký đất đai ................................................................................................. 3 1.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai ........................................................................................ 4 1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai .................................................................................... 5 1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai ................................................................................. 6 1.1.5. Các trường hợp phải đăng ký đất đai ................................................................ 6 1.2. Văn phòng Đăng ký đất đai ................................................................................. 7 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ ..................................... 7 1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKĐĐ .................................................... 9 1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới .... 11 1.3.1. Australia (Hệ thống Torrens) .......................................................................... 11 1.3.2. Anh .................................................................................................................. 11 1.3.3. Cộng hòa Pháp ................................................................................................ 12 1.3.4. Thụy Điển........................................................................................................ 14 1.3.5. Hà Lan ............................................................................................................. 14 1.4. Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ............................................................ 14 1.4.1. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ .......................... 14 1.4.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐKĐĐ ........................................................................ 14 iv 1.4.3. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ ....................................................................... 14 1.4.4. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ ............................... 14 1.4.5. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ .................................. 14 1.4.6. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký đất đai với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai với và chính quyền địa phương ................................................................ 17 CHƯƠNG20 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................. 20 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 20 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 20 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 20 2.2. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 20 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 20 2.3.1. Phương pháp thu thập, xử lý số liệu thứ cấp ................................................... 20 2.3.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa ............................... 21 2.3.3. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo........................................................... 22 2.3.4. Phương pháp quan sát trực tiếp ....................................................................... 22 2.3.5. Phương pháp thống kê, tổng hợp .................................................................... 22 2.3.6. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng ........................ 22 2.3.7. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 22 CHƯƠNG23 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 23 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương........................................................................................................................ 23 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 23 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................... 24 3.1.3. Kinh tế - xã hội ................................................................................................ 24 3.1.4. Đánh giá chung ............................................................................................... 26 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai .................................................................... 27 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................ 27 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Thuận An ............................... 28 3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An ................................................................................................................... 30 v 3.2.1. Tổ chức bộ máy ............................................................................................... 31 3.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động ..................................................... 35 3.2.3. Kết quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An ....... 40 3.3. Đánh giá của người dân về hoạt động Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An ................................................................................................................... 50 3.3.1. Mức độ công khai về các thủ tục hành chính ................................................. 50 3.3.2. Đánh giá chung về thực trạng hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An ....................................................................................................... 56 3.3.3. Nhận xét chung về hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An .............................................................................................................................. 58 3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An ......................................................................................... 63 3.4.1. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ................ 63 3.4.2. Giải pháp về kỹ thuật, cơ sở vật chất .............................................................. 64 3.4.3. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán bộ) ............. 64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 66 1. Kết luận ................................................................................................................. 66 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 68 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐĐC Bản đồ địa chính BĐS Bất động sản CNXH Chủ nghĩa xã hội ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận HSĐC Hồ sơ địa chính QSH Quyền sở hữu SHNN Sở hữu Nhà nước SHTD Sở hữu toàn dân KT-XH Kinh tế- xã hội TTHC Thủ tục hành chính TTBĐS Thị trường bất động sản TS Tài sản UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai UNECE Ủy ban Kinh tế về châu Ấu của Liên Hiệp Quốc vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Phân hạng đất của thị xã Thuận An .........................................................24 Bảng 3.2. Kết chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã...............................27 Thuận An Năm 2019 .................................................................................................27 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Thuận An năm 2019 ...........................29 Bảng 3.4. Sự khác nhau giữa hai loại hình Văn phòng Đăng ký ..............................30 Bảng 3.5. Hiện trạng nguồn nhân lực của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An ..............................................................................................................34 Bảng 3.6. Hiện trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thị xã Thuận An............................................................................................34 Bảng 3.7. Sự khác nhau về quy trình cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động ..............................................................................................................39 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện công tác cấp GCN lần đầu của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An .........................................................................................41 Bảng 3.8: Tình hình thực hiện đăng ký biến động QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn thị xã Thuận An ........................................44 Bảng 3.9. Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn thị xã Thuận An giai đoạn 2016 – 2019 ......................................................................................................47 Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An .............................................................................................................52 Bảng 3.11. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An ...........................................53 Bảng 3.12. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An.......................................................54 Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hài lòng về hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An ..................................................................................................56 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2019 ................................................................... 29 Hình 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An ....................................................................... 32 Hình 3.3. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp đăng ký biến động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận.. ..................... 38 Hình 3.4. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp đăng ký biến động của VPĐKĐĐ ............................................................................. 40 Hình 3.5. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm ....................................................... 46 của VPĐKĐĐ Thuận An .......................................................................................... 46 1 MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Thị xã Thuận An trực thuộc tỉnh Bình Dương với các lợi thế về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội giúp cho việc giao lưu văn hóa kinh tế giữa các nơi thuận lợi, Thị xã Thuận An đã và đang trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa xã hội của tỉnh. Trong giai đoạn này, sự phát triển mạnh về kinh tế - xã hội đã gây sức ép rất lớn đến việc sử dụng đất. Chính vì vậy các nhà quản lý về đất đai cần có những định hướng rõ ràng, công cụ thích hợp để thuận tiện trong công tác quản lý và sử dụng đất. Tình hình khiếu nại gần đây có xu hướng giảm so với những năm trước. Để địa bàn Thị xã luôn được hoàn thiện tình hình sử dụng đất trong tương lai sẽ đạt hiệu quả cao về mặt kinh tế cũng như về mặt môi trường – xã hội. Công tác quản lý nhà nước về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Thực hiện tốt công tác quản lý đất đai sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của các nhà đầu tư và đời sống nhân dân. Nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế với các nước trong khu vực và trên thế giới, đất đai là một trong nguồn lực quan trọng và có ý nghĩa vô cùng to lớn để phát triển kinh tế - xã hội. Nắm rõ tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đối với việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cũng là bộ phận không thể thiếu trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương được thành lập. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương. Từ đó mà sự hài lòng của người sử dụng đất đối với các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương được đánh giá cao. Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Nguyễn Ngọc Anh. Chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng 2 và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình quản lý đất đai và thực trạng hoạt động của chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương trong giai đoạn tới. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: góp phần hoàn thiện Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai cũng như hoạt động của mô hình VPĐKĐĐ 1 cấp. - Ý nghĩa thực tiễn: góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh thị xã Thuận An nói riêng và VPĐKĐĐ tỉnh Bình Dương nói chung. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai 1.1.1. Đăng ký đất đai * Khái niệm ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ ban Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất (Guideline on Real Property Units and Identifiers, 2004). Đăng ký Nhà nước về đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. * Vị trí, vai trò chức năng, đối tượng của đăng ký về đất đai ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân; ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ. ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất; ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai; ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai, một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. * Lợi ích của đăng ký về đất đai (đối với nhà nước và nhân dân) 4 Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý đất đai hiệu quả đã khẳng định: đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của ĐKĐĐ bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế (Land Administration in the UNECE region - Development trends and main principles, 2005). 1.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai a) Hồ sơ đất đai Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hiện nay được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). b) Nguyên tắc đăng ký đất đai Đăng ký đất đai được thực hiện theo 4 nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). c) Đơn vị đăng ký – thửa đất 5 Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất và được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005; Liên Hợp Quốc, 1994). Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Văn Chiến, 2006). 1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại ĐKĐĐ đó là: Đăng ký văn tự giao dịch và đăng ký chủ quyền. a) Đăng ký văn tự giao dịch Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch đất đai như: thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây 6 Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á. Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. b) Đăng ký chủ quyền Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng trong đăng ký chủ quyền là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói một cách khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Do đó, thông tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước, được sử dụng hình thức mà không cần thiết phải điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai. Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả ở Australia (hệ thống Torrens, Anh, Đức và Scotland) (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai Đăng kí đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho những chủ sủ dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai. “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (Quốc hội nước CHXHCN VN, 2013). 1.1.5. Các trường hợp phải đăng ký đất đai Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan 7 quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Bao gồm 2 loại quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013. Đăng ký lần đầu: Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà người sử dụng đất đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Mục đích giúp xác định chủ sử dụng đất hợp pháp tiến đến cấp GCNQSDĐ. - Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Đăng ký biến động: Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 mà có thay đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngược lại; chuyển quyền, chia tách và thay đổi quyền sử dụng đất; có thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). 1.2.Văn phòng Đăng ký đất đai 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ 1.2.1.1. Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 được thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. “Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường 8 và các Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu” (Chính phủ, 2014). Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014a). Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014b). Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014c). 1.2.1.2. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như: Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ. Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách để đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập. 9 1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKĐĐ 1.2.2.1. Chức năng Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, cả nước tiến hành thống nhất hệ thống Văn phòng Đăng ký cụ thể sát nhập Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và cấp huyện thành Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp). Do đó Thông tư liên tịch số 15/2015/BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 ra đời quy định về chức năng đối với các địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai như sau: - Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận). - Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. - Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật. - Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. - Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. - Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. - Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật. - Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật. 10 - Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2015). 1.2.2.2. Nhiệm vụ Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai. Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; Chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. 1.2.2.3. Vai trò Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu. Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký BĐS trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.