Tài liệu Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huy

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THU PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THU PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015-2019 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận Thái Nguyên - 2021 i LỜI CÁM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn đến PGS.TS Đàm Xuân Vận đã hướng dẫn, tạo điều kiện cho tôi được tìm hiểu, thu thập thông tin, tài liệu một cách thuận lợi nhất. Trong quá trình khảo sát và nghiên cứu, tôi còn gặp khá nhiều khó khăn. Mặt khác do trình độ nghiên cứu của mình còn hạn chế nên dù cố gắng song đề tài của tôi không tránh khỏi những hạn chế thiếu sót. Vì thế, tôi mong nhận được sự góp ý nhiệt tình từ thầy cô để đề tài nghiên cứu của mình hoàn chỉnh tốt hơn./ Tôi xin chân thành cảm ơn! Học viên Vũ Thu Phương ii LỜI CAM ĐOAN Tôi thực hiện đề tài đề tài : Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019 . Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi và được sự hướng dẫn của PGS.TS Đàm Xuân Vận trong thời gian qua. Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu phát hiện có bất kỳ sự không trung thực về thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu này. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Học viên Vũ Thu Phương iii MỤC LỤC LỜI CÁM ƠN ............................................................................................................. i LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi DANH MỤC CÁC HÌNH........................................................................................ vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU .......................................................................... viii MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1 2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................. 2 3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................. 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................ 4 1.1.1. Cơ sở khoa học................................................................................................. 4 1.1.1.1. Quyền sở hữu đất đai .................................................................................... 4 1.1.1.2. Quyền sử dụng đất ........................................................................................ 5 1.1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................... 6 1.1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................................................... 9 1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ....................................... 10 1.1.2.1. Một số khái niệm ........................................................................................ 10 1.1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ..................................................................................... 11 1.1.2.3. Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu ................................................... 12 1.2. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................................................................... 15 1.2.1. Thụy Điển ...................................................................................................... 15 1.2.2. Ôxtrâylia ........................................................................................................ 16 iv 1.2.3. Thái Lan ......................................................................................................... 17 1.3. Nhận xét chung ................................................................................................. 18 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 20 2.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 20 2.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 20 2.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 20 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thạch Thất ................................... 20 2.3.2. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất .......................................................................................................................... 20 2.3.3. Đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại khu vực nghiên cứu. .............................. 20 2.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội................................................................................. 21 2.4. Phương pháp nghiên cứu: ................................................................................. 21 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................ 21 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................. 21 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu ............................................................. 21 2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh số liệu ......................................................... 22 2.4.5. Phương pháp đánh giá.................................................................................... 22 2.4.6. Phương pháp chuyên gia .................................Error! Bookmark not defined. CHUƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ 23 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................. 23 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 23 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................... 25 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất 30 3.1.3.1. Thuận lợi ..................................................................................................... 30 3.1.3.2. Khó khăn ..................................................................................................... 31 v 3.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai huyện Thạch Thất .......................................................................................................................... 34 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất .................................................... 34 3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai............................................................. 39 3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai ................................................. 44 3.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất ............................................................................................................... 45 3.3.1. Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thạch Thất .............................................................................................. 45 3.3.2. Thực trạng hồ sơ địa chính ............................................................................. 48 3.3.3. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2015-2019. .................................. 49 3.3.4. Đánh giá của người dân trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất......................................................................... 533 3.3.5. Phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2015-2019 ......... 62 3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất.................................................................. 64 3.4.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật ................................................... 64 3.4.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ......................................... 66 3.4.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ .......................................... 67 3.4.4. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức ........................... 69 3.4.5. Giải pháp về tài chính .................................................................................... 70 3.4.6. Giải pháp cụ thể đối với huyện Thạch Thất................................................... 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 73 1. Kết luận ................................................................................................................ 73 2. Kiến nghị .............................................................................................................. 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 75 PHỤ LỤC................................................................................................................... 1 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ Nghị định QĐ Quyết định UBND Ủy ban nhân dân QH Quốc hội TNCN Thu nhập cá nhân NN Nông nghiệp HSĐC Hồ sơ địa chính vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính ................................................................................... 24 Hình 3.2.Cơ cấu chuyển dịch kinh tế ....................................................................... 26 Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2019 ................................... 36 Hình 3.4 Sơ đồ trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ ..................................... 48 viii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1. Diện tích các loại đất của huyện Thạch Thất .......................................... 34 Bảng 3.2: Tình hình biến động sử dụng đất thời kỳ 2017-2019 .............................. 35 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Thạch Thất năm 2019 ........ 38 Bảng 3.4 Kết quả thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ ở huyện Thạch Thất từ năm 2015 - 2019 ............................................................................................. 50 Bảng 3.5. Phân loại các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở huyện Thạch Thất đến hết ngày 31/12/2019 ................................................................ 51 Bảng 3.6: Tính công khai, minh bạch và hướng dẫn hồ sơ khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất ................... 54 Bảng 3.7: Thời gian thực hiện và mức phí khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất theo đối tượng sử dụng .................... 55 Bảng 3.8: Đánh giá về công tác tiếp nhận hộ sơ và trả kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................................... 58 Bảng 3.9: Đánh giá công tác lập, quản lý và sử dụng hồ sơ địa chính huyện Thạch Thất theo đối tượng sử dụng................................................................... 60 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư tiệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống mà thiếu nó con người không thể tồn tại được. Tại Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có nội dung đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận). Đây là công việc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ để nhà nước quản lý, nắm chắc toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng đất theo pháp luật. Mặt khác, thông qua việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận để nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng là cơ sở để đảm bảo chế độ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất (như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất) là có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013). Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Một trong những điều kiện để các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Thạch Thất là một huyện nằm ở phía Tây thành phố Hà Nội, được đánh giá là huyện có vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên khá thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ ngày càng tăng nhanh, tình hình giao dịch đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 2 hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện Thạch Thất chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua, bước đầu đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, trên thực tế công tác này ở một số xã trên địa bàn huyện thực hiện còn chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận chưa cao, dẫn đến tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đạt thấp (đến hết năm 2019 chưa hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2012 và Nghị quyết số 39/2012/QH13 ngày 23 tháng 11 năm 2012 của Quốc hội khóa XIII; Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ), việc lấn chiếm đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức, không thông qua cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật còn nhiều. Để góp phần nâng cao sự hiểu biết về quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất cho nhân dân trên địa bàn huyện Thạch Thất, tạo điều kiện cho nhân dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai minh bạch, đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục được coi là vấn đề quan trọng, để các cấp chính quyền thành phố Hà Nội nói chung cũng như huyện Thạch Thất nói riêng quan tâm, chỉ đạo thực hiện. Để từng bước nâng cao công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tôi đã lựa chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019” nhằm thực hiện tốt hơn nữa nội dung quản lý nhà nước về đất đai, nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ theo quy định của pháp luật, đồng thời quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai, kịp thời giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. 2. Mục đích nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử 3 dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách trong việc đưa ra những chính sách quản lý, sử dụng đất hiệu quả; tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn còn tồn tại trong việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; qua đó góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội bền vững. Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai. * Ý nghĩa thực tiến: Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở của huyện Thạch Thất trong những năm tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai. 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1.1. Quyền sở hữu đất đai Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì đất đai càng là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia. Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản: - Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. - Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Coi quyền sử dụng đất là một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa trên khái niệm “quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật Dân sự (Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015). Về cơ bản, quan niệm này là phiến diện, thiếu khoa học bởi khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì không chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu không có sự chiếm hữu thì không thể thực hiện khai thác, sử dụng đất. Ngoài ra, các chủ thể còn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng 5 cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà nước). Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa vị của các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diện chủ sở hữu toàn dân. Các chủ thể luôn ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có một trong ba quyền năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễ dàng can thiệp bằng các quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của các chủ thể. 1.1.1.2. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất sử dụng. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Theo Điều 688 Bộ Luật dân sự năm 2017). Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hòa bình, công bằng xã hội là vấn đề lớn, vấn đề khó đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của Việt Nam là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này, Nhà nước ta đã ban hành các văn bản pháp luật, pháp lý cụ thể như: Hiến pháp năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp năm 1992 (Điều 17, 18), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53, 54), Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giưa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất 6 cần thiết và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sư vận động quan hệ đất đai, tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho phát triển nền kinh tế - xã hội đất nước. Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta bước đầu đã đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi nhà nước phải nghiên cứu, nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là hướng đi vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất. 1.1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa 7 là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam, đối với đất đai chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, đối với nhà ở có đa dạng hoá các hình thái sở hữu. Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau: + Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước. Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật. Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân, tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng. + Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động. Nhà ở được các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp. + Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác. Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có 8 tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước. Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là: * Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định. * Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền; phải nộp thuế về nhà theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở (khi cải tạo, sửa chữa hay xây dựng mới phải xin phép cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền); Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước. Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông qua một số biện pháp như: - Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở. - Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng. - Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở. - Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở. - Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở. Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá 9 các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước. Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở, có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở. 1.1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất + Theo khoản 16 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. + Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013: “1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2018 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy 10 chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2018 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”. Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia. Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau. Vì vậy, Nhà nước ta đã thực hiện đồng thời việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước. Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh, sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước. 1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.2.1. Một số khái niệm + Đăng ký: là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v… + Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối