Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại quận nam từ liêm, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN __________________ Lê Minh Đức ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, TP. HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2016 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN __________________ Lê Minh Đức ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, TP. HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Ngô Đức Phúc Hà Nội – 2016 MỤC LỤC MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ NHU CẦU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở NƢỚC TA .................. 5 1.1. Hệ thống hồ sơ địa chính. ..................................................................................... 5 1.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính............................................................... 5 1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai .... 6 1.1.3. Các thành phần và nội dung về hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay .................................................................................................................... 7 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính. ............................... 13 1.3. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta ......................................... 15 1.3.1. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta................................... 15 1.3.2. Tình hình công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở một số nước trên thế giới ............................................................................................................ 18 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ TÌNH HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM THÀNH PHỐ HÀ NỘI. .................................................... 27 2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội. ................................ 27 2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ........................................................................ 27 2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ............................................................................. 30 2.2. Tình hình quản lý đất đai quậnNam Từ Liêm thành phố Hà Nội. ...................... 31 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm ................................................ 31 2.2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận ................................. 36 2.3. Thực trạng quản lý, sử dụng hồ sơ địa chính đất đai trên địa bàn Quận ............ 43 2.3.1. Hồ sơ địa chính quận Nam Từ Liêm ............................................................ 43 2.3.2 Thực trạng cơ sở vật chất phục vụ quản lý hồ sơ địa chính đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ................................................................................... 49 2.3.3 Nhân lực phục vụ quản lý hồ sơ địa chính đất đai trên địa bàn Quận .......... 50 2.3.4 Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai tại quận Nam Từ Liêm ................................................................................................ 50 2.3.5. Những khó khăn, vướng mắc ....................................................................... 54 2.3.6. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở quận Nam Từ Liêm ............... 55 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .......................................... 57 3.1. Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu. ............................................................................................. 57 3.1.1. Giải pháp về pháp luật và cải cách hành chính ............................................ 57 3.1.2. Giải pháp về nhân lực .................................................................................. 58 3.1.3. Giải pháp về công nghệ và đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ....................... 59 3.2. Đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ................................................................................ 59 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 69 KIẾN NGHỊ ................................................................................................................. 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 71 DANH MỤC VIẾT TẮT CSDL Cơ sở dữ liệu HSĐC Hồ sơ địa chính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TT-BTN&MT Thông tư bộ tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân TT - TCĐC Thông tư tổng cục địa chính NĐ – CP Nghị định chính phủ CNH, HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa ĐK Đăng ký QĐ-BTNMT Quyết định bộ tài nguyên và Môi trường TX Thị xã NQ-CP Nghị quyết chính phủ GTSX Gia tăng sản xuất KHHGĐ Kế hoạch hóa gia đình CT-CP Chỉ thị chính phủ MĐSD Mục đích sử dụng DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2014 .................................. 31 Bảng 2.2: Quy hoạch hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đến năm 2015 ................................................................................ 38 Bảng 2.3: Tổng hợp số liệu cấp GCNQSD đất từ năm 2012 đến 31/3/2014 .................. 41 Bảng 2.4: Tổng hợp số liệu cấp giấy chứng nhận các phường thuộc quận Nam Từ Liêm giai đoạn từ ngày 01/04/2014 đến ngày 31/3/2016 ............................... 41 Bảng 2.5: Bảng thống kê số liệu bản đồ địa chính năm 1994 đang quản lý, sử dụng (theo loại bản đồ: 299, địa chính, giải thửa…) .............................................................. 45 Bảng 2.6: Bảng thống kê sổ sách địa chính đang lưu giữ tại UBND các phường ........ 46 Bảng 2.7: Tình hình cập nhật biến động sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm .............. 48 Bảng 2.8: Bảng thống kê nhân sự của Văn phòng Đăng ký .......................................... 50 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1: Vị trí của quận Nam Từ Liêm ....................................................................... 28 Hình 2.2: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của UBND quận Nam Từ Liêm ................... 39 Hình 2.3: Biểu đồ lượng công việc của Văn phòng Đăng ký........................................ 42 Hình 2.4: Giấy chứng nhận cấp theo Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ..................... 43 Hình 3.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở địa chính và cấp GCNQSD đất. ................. 61 Hình 3.2: Bước gán thông tin chủ sử dụng đất .............................................................. 65 Hình 3.3: Bước gán thông tin thửa đất .......................................................................... 66 Hình 3.4: Bước gán thông tin về GCN .......................................................................... 66 Hình 3.5: Khung in GCN............................................................................................... 67 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong giai đoạn hiện nay, áp lực khai thác và sử dụng đất đai ngày càng gia tăng, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên vô cùng giá trị này. Một trong những công cụ để nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, nắm vững các thông tin về sử dụng đất của cộng đồng chính là hệ thống hồ sơ địa chính. Trong khi đó ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến động về sử dụng đất đai. Để phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả và bền vững thì thông tin đất đai cần được lưu trữ, cập nhật và cung cấp đầy đủ, kịp thời. Do đó việc xây dựng và hoàn thiện, hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính là nhu cầu tất yếu. Hệ thống hồ sơ địa chính là hệ thống bản đồ địa chính và sổ sách địa chính, gồm các thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của thửa đất, về người sử dụng đất, về quá trình sử dụng đất. Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ bản để thiết lập hệ thống thông tin đất đai, hệ thống thông tin bất động sản. Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, qua các thời kỳ khác nhau, bằng các hoạt động khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai,… Hệ thống vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa là công cụ để cung cấp thông tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Quận Nam Từ Liêm là một quận được đầu tư nhiều cho công tác quy hoạch xây dựng các công trình, quản lý và sử dụng đất đai. Trong khi đó hệ thống hồ 1 sơ địa chính của quận đã cũ, giá trị sử dụng kém gây ra nhiều khó khăn cho công tác quản lý của địa phương, công tác cập nhật chỉnh lý biến động còn chậm ảnh hưởng đến quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận. Hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương không thể đáp ứng được những yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối tượng sử dụng đất đang ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Phân tích, đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta. - Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quậnNam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai quậnNam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra khảo sát: được dùng để thu thập tài liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quậnNam Từ Liêm thành phố Hà Nội. - Phương pháp thống kê: phân tích, thống kê các số liệu về tình hình đăng ký biến động sử dụng đất trên địa bàn quậnNam Từ Liêm thành phố Hà Nội. 2 - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ số liệu, tài liệu thu thập được phân tích làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu trên địa bàn quậnNam Từ Liêm, từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá đồng thời đề xuất các giải pháp. - Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình đề tài khoa học có liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Phương pháp bản đồ: được sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính quận Nam Từ Liêm. 5. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn - Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật, các thông tư nghị định có liên quan. - Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu - Các báo cáo của các cấp bộ ngành, địa phương có liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Các giáo trình: hồ sơ địa chính, quản lý nhà nước về đất đai, cơ sở địa chính,... - Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương. - Đọc và rút ra những thông tin quan trọng, cần thiết trong các bài báo trên mạng có đề cập tới vấn đề nghiên cứu. 6. Cấu trúc luận văn Ngoài mở đầu và kết luận, luận văn được chia thành 3 chương: Chương 1: Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta Chương 2: Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại quận Nam Từ Liêm thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu 3 7. Dự kiến kết quả đạt đƣợc và ý nghĩa khoa học, thực tiễn - Kết quả đạt được: + Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta. + Làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. + Đề xuất mô hình CSDL địa chính nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của quận. - Ý nghĩa khoa học, thực tiễn: Sau khi hoàn thành luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học và pháp lý xây dựng CSDL địa chính cũng như vai trò của nó trong quản lý nhà nước về đất đai tại đơn vị cấp phường, quận. 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ NHU CẦU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở NƢỚC TA 1.1. Hệ thống hồ sơ địa chính. 1.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là hệ thống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của các thửa đất trong mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Thành phần của hồ sơ địa chính bao gồm: - Bản đồ địa chính; Sổ địa chính; Sổ mục kê đất đai; Sổ theo dõi biến động đất đai; Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau: Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí; Người sử dụng thửa đất; Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất; Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất; Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác liên quan. Các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và thu thuế. Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất… Tất cả các thông tin đất đai này trong HSĐC như trên là cơ sở để thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai. 5 1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai. Đất đai luôn là sự quan tâm hàng đầu của bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới. Luật đất đai cũng đã chỉ rõ “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn, hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng”. Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai, nhất là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận). Điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. + Cung cấp thông tin về tình hình đất đai để phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh chủ trương chính sách, chiến lược quản lý sử dụng đất. + Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho công tác thống kê, kiểm kê đất. +Cơ sở xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Căn cứ thông tin trong hồ sơ địa chính trong công tác giao đất, cho thuê đất và cũng là cơ sở thực hiện việc kiểm tra, thanh tra tình hình giao đất ở các cấp. + Phân tích các thông tin trong hệ thống hồ sơ địa chính làm cơ sở cho cho phép chúng ta giải quyết các vấn đề thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai cũng như làm cơ sở cho việc xác định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. + Phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai, là cơ sở để xác định hạng đất, giá trị tài sản gắn liền với đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. 6 + Thông tin trong hồ sơ địa chính phản ánh hiện trạng sử dụng đất phục vụ cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông qua việc cập nhật các biến động sử dụng đất, hồ sơ địa chính cho phép nhà quản lý theo dõi quá trình sử dụng đất. 1.1.3. Các thành phần và nội dung về hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay. a. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho công tác quản lý, bao gồm các tài liệu sau: - Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế kĩ thuật đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kĩ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa. - Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp GCNQSDĐ: i) Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ liên quan tới nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước,… như GCNQSDĐ cũ, văn tự mua bán, giấy phép xây dựng nhà, bản án của Tòa án nhân dân,… ii) Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện; iii) Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp GCNQSDĐ, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai...; iv) Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp GCNQSDĐ. b. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau đây: 7 - Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất (thể hiện trên bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); - Người sử dụng thửa đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận QSDĐ); - Nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính và giấy chứng nhận); - Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận); - Quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính và giấy chứng nhận); - Biến động trong quá trình sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai và giấy chứng nhận); - Các thông tin khác có liên quan (thể hiện trên sổ địa chính, bản đồ địa chính và giấy chứng nhận). Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lư gồm các loại tài liệu như sau:  Bản đồ địa chính Bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất, cung cấp các thông tin không gian của thửa đất như vị trí, hình dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận,.. Những thông tin này giúp nhà quản lý hình dung về thửa đất một cách trực quan. Bên cạnh các thông tin không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp lý, số hiệu thửa đất,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa chính cơ sở và bản đồ địa chính. - Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có 8 sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa. Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ. Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ sung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê. - Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ bổ sung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính. Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ nhà nước. Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật thông tin một cách thường xuyên. Căn cứ vào bản đồ địa chính để làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng ký đất, cấp GCNQSDĐ nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị nói riêng. Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai. Bản đồ địa chính gồm các thông tin: +Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, loại đất. 9 +Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối, đê,... +Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu. +Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh. Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp: +Có thay đổi số hiệu thửa đất. + Tạo thửa đất mới. + Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa. + Thay đổi loại đất. + Đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, sông, ngòi, kênh, rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới. + Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ. + Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình. Bản đồ địa chính được đo vẽ lại khi biến động vượt quá 40%.  Sổ mục kê đất đai Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. Sổ mục kê gồm các thông tin: - Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất. 10 - Đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình và diện tích trên tờ bản đồ. - Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ. - Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai. Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thì đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin.  Sổ địa chính Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất. Sổ địa chính gồm các thông tin: - Tên và địa chỉ người sử dụng đất. - Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ. - Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau: - Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên. - Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có đất. 11 - Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất. - Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất. - Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. - Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  Sổ theo dõi biến động đất đai Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn. Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin: - Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động. - Thời điểm đăng ký biến động. - Số hiệu thửa đất có biến động. - Số tờ bản đồ có thửa đất biến động. - Nội dung biến động về sử dụng đất. Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTN&MT, hồ sơ địa chính ngoài Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai còn có Bản lưu GCNQSDĐ. Qua đó có thể thấy, hồ sơ địa chính là tài liệu được sử dụng thường xuyên trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phù hợp với hiện trạng sử dụng 12 đất để đáp ứng nhu cầu quản lý về đất đai. Điều này trở nên rất dễ dàng khi thiết lập được CSDL địa chính. Đó là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính (gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan) được sắp xếp, tổ chức, để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử. Khi đó, các thông tin cần thiết có thể khai thác trực tiếp từ CSDL địa chính. Chính vì vậy, việc xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại. 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính. Nhà nước sử dụng công cụ pháp luật, xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai. Hệ thống các văn bản quy định lập và quản lý hồ sơ địa chính như sau: - Khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai năm 1987 quy định nội dung “Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’; - Khoản 5 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993 nội dung “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, thống kê đất đai, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; Điều 34 quy định “ Sổ địa chính được lập theo mẫu do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương quy định. Nội dung của Sổ địa chính phải phù hợp với bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất”. - Công văn số 433/CV_ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục địa chính ban hành tạm thời mẫu sổ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định số 56/ĐKTK năm 1981; - Nghị định số 34/CP của Chính phủ ban hành ngày 23-4-1994 quy định nội dung “đăng ký, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; - Quyết định số 499/QĐ_ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng Cục địa chính quy định các mẫu số địa chính, sổ mục kê, sổ cấp Giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động đất đai; 13