Tài liệu đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện đông anh, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN TRỌNG KHIÊM ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Khiêm i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức tại Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Chi cục thuế huyện Đông Anh, Phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Kinh tế, phòng Quản lý đô thị, Văn phòng HĐND-UBND, Trung tâm Phát triển quỹ đất, huyện Đông Anh; Các cán bộ, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Khiêm ii MỤC LỤC Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục bảng ................................................................................................................ vi Danh mục hình ............................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix Thesis abstract.................................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2 1.4.1. Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................... 2 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 2 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 2 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3 2.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất ............................................................... 3 2.1.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất ........................................................................ 3 2.1.2. Đất đai, địa tô và sở hữu đất đai ......................................................................... 3 2.1.3. Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản .................................................... 5 2.1.4. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất trong công tác giao đất, cho thuê đất .......... 6 2.2. Giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới ............................................. 7 2.2.1. Giao đất, cho thuê đất ở Mỹ ............................................................................... 7 2.2.2. Giao đất, cho thuê đất ở Úc ................................................................................ 8 2.2.3. Giao đất, cho thuê đất ở Trung Quốc ................................................................. 9 2.3. Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam ................................................................... 10 2.3.1. Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam qua các thời kỳ .......................................... 10 2.3.2. Một số quy định về giao đất, cho thuê đất ........................................................ 13 2.3.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước và thành phố Hà Nội........... 22 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.......................................................... 26 3.1. Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 26 iii 3.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 26 3.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 26 3.4. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 26 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Đông Anh ........................................ 26 3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh ..................... 26 3.4.3. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ....................................................................................................... 26 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Đông Anh .................................................................................... 27 3.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 27 3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 27 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 27 3.5.3. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 28 3.5.4. Phương pháp so sánh ........................................................................................ 28 Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 29 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh...................................... 29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 33 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................... 36 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh ..................... 37 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 37 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................................ 47 4.3. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ....................................................................................................... 50 4.3.1. Đánh giá công tác giao đất trên địa bàn huyện Đông Anh ............................... 50 4.3.2. Đánh giá công tác cho thuê đất ......................................................................... 63 4.3.3. Đánh giá của cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh ......................................................................................................... 64 4.3.4.2. Vi phạm sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất ...................... 68 4.3.5. Đánh giá chung về công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Đông Anh ......... 69 4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh ............................................................. 72 iv 4.4.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................... 72 4.4.2. Giải pháp về kinh tế .......................................................................................... 75 4.4.3. Giải pháp về khoa học công nghệ ..................................................................... 75 4.4.4. Giải pháp khác .................................................................................................. 76 Phần 5. Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 78 5.1. Kết luận............................................................................................................. 78 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................... 79 Tài liệu tham khảo ........................................................................................................ 80 Phụ lục .......................................................................................................................... 82 v DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Hà Nội ...... 24 Bảng 3.1. Tổng hợp số liệu phiếu điều tra về công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Đông Anh .......................................................................................... 28 Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ....... 34 Bảng 4.2. Dân số huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 .......................................... 34 Bảng 4.4. Thống kê các loại GCN QSD đất đã cấp trên địa bàn huyện Đông Anh tính đến năm 2016........................................................................................ 42 Bảng 4.5. Tổng hợp các khoản thu từ đất huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016.......... 45 Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đông Anh năm 2016 ............................. 48 Bảng 4.7. Hiện trạng diện tích đất tự nhiên theo các đơn vị hành chính huyện Đông Anh năm 2016 .................................................................................... 49 Bảng 4.8. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng của huyện Đông Anh năm 2016 ..................................................................................................... 50 Bảng 4.9. Kết quả giao đất ở tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ...................................................... 52 Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về công tác giao đất tái định cư tại huyện Đông Anh ..................................................................................................... 53 Bảng 4.11. Kết quả giao đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ...................................................... 54 Bảng 4.12. Đánh giá về công tác giao đất dịch vụ tại huyện Đông Anh........................ 55 Bảng 4.13. Kết quả giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ...................................................... 57 Bảng 4.14. Đánh giá của người dân về công tác giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh....................................................... 59 Bảng 4.15. Kết quả giao đất cho các đối tượng tổ chức trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016........................................................................... 61 Bảng 4.16. Đánh giá của tổ chức giao đất tại huyện Đông Anh .................................... 62 Bảng 4.17. Đánh giá của tổ chức thuê đất tại huyện Đông Anh về công tác cho thuê đất ......................................................................................................... 64 Bảng 4.18. Đánh giá của cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Đông Anh ..................................................................................................... 65 vi Bảng 4.19. Kết quả công tác giải phòng mặt bằng để thực hiện dự án giai đoạn 2012 – 2016.................................................................................................. 67 Bảng 4.20. Một số dự án vi phạm về sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh ........................................................ 69 vii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Cơ cấu sử dụng đất của cả nước năm 2015.................................................. 23 Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Đông Anh ............................................................. 29 Hình 4.2. Kết quả công tác giao đất cho tổ chức trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................................. 60 Hình 4.3. Kết quả công tác cho thuê đất cho tổ chức trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016........................................................................... 63 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Trọng Khiêm Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”. Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 8.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; số liệu về công tác giao đất và cho thuê đất, số liệu về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 180 phiếu cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư, giao đất dịch vụ, giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, Tổ chức được giao đất, cho thuê đất, Cán bộ quản lý đất đai. - Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu sơ cấp được tổng hợp và xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2010 theo các tiêu chí điều tra, sau đó tính toán giá trị trung bình làm cơ sở phân tích, đánh giá các kết quả nghiên cứu. - Phương pháp so sánh: được sử dụng để đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất phân bố theo năm và theo các đơn vị hành chính. Kết quả chính và kết luận - Công tác quản lý và sử dụng đất cuả huyện Đông Anh được thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được ban hành khá đầy đủ; ý thức chấp hành pháp luật về đất đai ngày càng được nâng lên; việc thanh tra, kiểm tra thực hiện Luật Đất đai đã được thực hiện thường xuyên đã kịp thời phát hiện và xử lý những sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đông Anh năm 2016 là 18.561,73 ha, trong đó có 10.921,46 ha đất nông nghiệp (chiếm 58,84% tổng diện tích tự nhiên của huyện); 7.481,72 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 40,31% tổng diện tích tự nhiên của huyện) và còn lại là 158,55 ha đất chưa sử dụng ix (chiếm 0,85% tổng diện tích tự nhiên của toàn huyện). - Trong giai đoạn 2012 - 2016, việc giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh được thực hiện một cách công khai và dân chủ. Công tác giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh tập trung chủ yếu vào việc giao đất ở theo 3 hình thức sau: giao đất tái định cư và giao đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất; giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Giai đoạn 2012 - 2016, huyện Đông Anh đã bố trí 14 điểm đất để giao đất ở tái định cư cho 259 hộ với diện tích 2,2 ha, bình quân diện tích được giao trên 01 hộ là 84,9 m2; giao cho 897 hộ dân tương đương với diện tích 18,7 ha đất dịch vụ; giao 61.939,80 m2 đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đã thu về 901,21 tỷ đồng. Đối với tổ chức được giao đất chủ yếu theo hình thức không thu tiền sử dụng đất để thực hiện các công trình công cộng như giao thông, thủy lợi, trường học, nhà văn hóa, trạm y tế,…; xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, tổng diện tích giao đất cho các tổ chức trong giai đoạn này là 376.381,3 m2. Diện tích cho thuê đất đối với tổ chức giai đoạn 2012 - 2016 là 192.734,0 m2. - Công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh trong thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của toàn huyện. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế cần phải khắc phục như: chậm ổn định chỗ ở mới cho người dân, công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư vẫn còn tình trạng chưa đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ thực hiện dự án, sử dụng sai mục đích đã phê duyệt, có hành vi lấn chiếm đất đai, chưa quan tâm đến việc bảo vệ đất. Để khắc phục toàn bộ những hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về chính sách, kinh tế, khoa học công nghệ và giải pháp khác như đã nêu trên nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất, giúp củng cố lòng tin của người dân với chính quyền. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Trong Khiem Thesis title: “Assessment of land allocation and land lease in Dong Anh district, Hanoi city” Major: Land Management Code: 8.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA). Research Objectives - To assess the current status of land allocation and land lease in Dong Anh district, Hanoi. - To propose some solutions to strengthen land allocation and land lease in Dong Anh district, Hanoi. Materials and Methods - Survey and secondary data collection method: data on natural and socioeconomic conditions, management and use of land; data on land allocation and land lease, data on land use fees and land rent, etc. - Survey and primary data collection method: Survey of 180 questionnaires for households and individuals who are allocated with land for resettlement, services, land allocation in the form of auction of land use rights, organizations of land allocation and lease, land management officer. - Data processing method: Primary data is aggregated and processed by Microsoft Office Excel 2010 software according to the survey criteria, then calculated the mean value as the basis for analyzing and evaluating the research results. - Comparative method: is used to evaluate the results of land allocation, land lease by year and by administrative units. Main findings and conclusions - The management and use of land in Dong Anh district is in accordance with the law. The system of legal documents is quite promulgated; The sense of law observance of land has been raised; The inspection and examination of the implementation of the Land law has been carried out on a regular basis, promptly detecting and handling violations in the management and use of land. Land use in Dong Anh district in 2016 is 18 561.73 hectares, of which 10.921.4 hectares of agricultural land (accounting for 58.84% of total natural area of the district); 7,481.72 ha of non-agricultural land (occupying 40.31% of the total natural area of the district) and the remaining 158.55 ha xi of unused land (accounting for 0.85% of the total natural area of the district ). - In the period 2012 - 2016, the allocation and lease of land in Dong Anh district had been done publicly and democratically. The allocation of land to households and individuals in Dong Anh district mainly focused on the allocation of residential land in three forms: allocation of land for resettlement and allocation of land to households and individuals when the State recovers land; Land allocation in the form of auction of land use rights. In the period 2012 - 2016, Dong Anh district allocated 14 land points for resettlement land for 259 households with an area of 2.2 hectares, the average land area of 84.9 m2 on one household; allocated to 897 households equivalent to the area of 18.7 hectares of service land; allocated 61,939.80 m2 of land through the auction of land use rights, has collected VND 901.21 billion. For organizations allocated land mainly in the form of no collection of land use fees for the implementation of public works such as transportation, irrigation, schools, cultural houses, health stations ...; construction of technical infrastructure for socio-economic development, industrialization and modernization of the country, the total area of land allocated to organizations in this period is 376,381.3 m2. The area for lease for the period 2012 - 2016 was 192,734.0 m2. - Land allocation and leasing activities in Dong Anh district have achieved certain results that contribute to the overall development of the district. However, there are still many limitations that need to be overcome such as: slowing down the new housing for the people, the compensation for resettlement assistance still has not put the land into use, slow progress of implementation Using the wrong purpose, has committed the land, not interested in the protection of land. In order to overcome all constraints in land allocation and land lease, it is necessary to synchronously apply the policy, economics, science and technology solutions and other solutions as mentioned above in order to improve public efficiency. land allocation, land lease, help strengthen the trust of the people with the government. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau. Trong tiến trình phát triển lịch sử của xã hội đất đai đã trở thành một nguồn tài sản quý giá của con người. Con người dựa vào đất đai để làm ra của cải nuôi sống mình, không có đất thì không có một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào diễn ra và quan trọng là sẽ không có sự tồn tại của con người. Song đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên có giới hạn về không gian, diện tích, trong khi đó sự phát triển của kinh tế, gia tăng dân số cũng như nhu cầu ngày càng tăng lên đang gây áp lực lớn đối với quỹ đất của mỗi vùng, của mỗi quốc gia. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Hoạt động diao đất, cho thuê đất góp phần phân bổ lại đất đai và đáp ứng nhu cầu có đất để ở, để sản xuất, kinh doanh cho các đối tượng sử dụng… Đông Anh là một huyện ngoại thành, ở vị trí cửa ngõ phía Bắc của thủ đô Hà Nội, nằm trong vùng quy hoạch phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ và du lịch đã được Chính phủ và Thành phố phê duyệt, là đấu mối giao thông quan trọng của thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía Bắc. Với vị trí thuận lợi và quỹ đất cho phép, Đông Anh đã và đang thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trên địa bàn huyện đã có trên 100 doanh nghiệp trung ương, thành phố và huyện, trong đó có 4 liên doanh với nước ngoài đã đi vào hoạt động. Trong thời gian tới, các dự án đầu tư còn tiếp tục gia tăng. Đây là một thế mạnh của huyện Đông Anh để thúc đẩy phát triển kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động của huyện. Chính sự phát triển này đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau của các đối tượng sử dụng đất. Thời gian qua công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện đã đạt được nhiều kết quả song vẫn còn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc. Vì vậy, việc tìm hiểu, đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện là việc làm hết sức cần thiết nhằm góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. 1 Xuất phát từ thực tiễn trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. - Phạm vi thời gian: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2012 - 2016. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Đóng góp mới của đề tài Đánh giá được thực trạng về nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội ở các huyện ven đô như huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, trong quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài Đánh giá được sự phù hợp khi áp dụng của các quy định pháp luật về công tác giao đất, cho thuê đất vào thực tiễn đang diễn ra, từ đó góp phần bổ sung và hoàn thiện những quy định phù hợp với thực tiễn hơn, đem lại hiệu quả cao hơn. 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Từ đó, đề xuất một số giải pháp tăng cường đối với công tác giao đất, cho thuê đất. 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 2.1.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất 2.1.1.1. Khái niệm giao đất Theo quy định tại Khoản 7, Điều 3, Luật đất đai 2013: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Giao đất được hiểu là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua quyết định hành chính, bao gồm cả việc thực hiện quyết định hành chính đó (Lê Gia Chinh, 2014). Giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh. 2.1.1.2. Khái niệm cho thuê đất Theo quy định tại Khoản 8, Điều 3, Luật đất đai 2013: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Cho thuê đất cũng là một hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai. Cho thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. 2.1.2. Đất đai, địa tô và sở hữu đất đai 2.1.2.1. Đất đai Đất đai có ý nghĩa vô cùng to lớn không chỉ trong cuộc đời mỗi con người, mà còn là yếu tố rất quan trọng quyết định sự tồn tại và phát triển của tất cả các quốc gia. Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng. 3 Pháp luật đất đai nước ta khẳng định: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng”. Bản Hiến chương về đất đai của Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Âu năm 1972 đã khẳng định: "Ruộng đất là một trong những cái quý giá nhất của loài người. Nó tạo sự sống cho thực vật, động vật và của con người trên mặt đất". Ở nước ta, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Nếu các tư liệu sản xuất khác do con người sản xuất ra, có thời hạn sử dụng là hữu hạn thì khu đất sử dụng cho một dự án lại tồn tại "vĩnh cửu", khi hết thời hạn hoạt động của dự án này, khu đất trên lại được sử dụng cho dự án khác. Đối với các công cụ lao động và đối tượng lao động thông thường, người sản xuất chỉ cần thông qua việc mua bán trên thị trường, còn muốn có đất đai người sản xuất phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp) hoặc nhận quyền sử dụng đất từ người đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp)… 2.1.2.2. Địa tô Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007). Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan trọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, chênh lệch địa tô hiện nay có được là do sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý 4 kiến cho rằng để giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong Hiến pháp hiện nay, Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận giữ vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại chênh lệch từ việc sử dụng tài sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi thu hồi đất có giá trị kinh tế không lớn, chuyển hoá thành đất hoặc dự án mang tính kinh tế cao hơn thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả cộng đồng (Viện nghiên cứu Quản lý đất đai, 2012). 2.1.2.3. Sở hữu đất đai Lịch sử về sở hữu và sở hữu đất đai cho thấy, vấn đề sở hữu, trong đó có sở hữu đất đai luôn là trọng tâm trong suốt các giai đoạn phát triển của xã hội loài người từ khi có phân chia thành giai cấp. Đối với mỗi quốc gia, dân tộc khác nhau, trong các giai đoạn phát triển khác nhau thì quan điểm, tư tưởng, chính sách bảo hộ sở hữu ruộng đất rất khác nhau. Đây cũng là một trong những luận cứ lịch sử sâu sắc cho thấy nguồn gốc sự khác nhau của hệ thống các chế độ sở hữu và SDĐ trên thế giới như hiện nay. Những tiền đề lịch sử khác nhau, với điều kiện khác nhau về chính trị xã hội đã làm cho các chế độ sở hữu và SDĐ trên thế giới diễn ra khác nhau giữa tất cả các quốc gia (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2017). Tại các nước phát triển (Mỹ, Pháp, Úc, Nhật Bản, Đài Loan) và các nước phát triển trong khu vực (Thái Lan, Singapore, Malaysia) đồng thời tồn tại cả 3 hình thức sở hữu đất đai gồm: Nhà nước, tập thể và cá nhân. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi như Trung Quốc có 2 hình thức sở hữu đất đai gồm: nhà nước và tập thể (Trần Tú Cường, 2012). Tại Việt Nam, hiện nay quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước, mọi công dân, tổ chức, công ty... chỉ có quyền sử dụng đất đai. Hiểu theo khái niệm địa tô trên đây thì những người đang có quyền sử dụng đất không có quyền gì trong việc thu địa tô hay địa tô thặng dư, mà quyền này thuộc về Nhà nước. Điều này trên thực tế làm cho Nhà nước có một vai trò độc quyền trong việc định giá bồi thường khi thu hồi đất đai. Như vậy, khi các chính sách định giá bồi thường chưa hợp lý dễ gây ra phản ứng của người sử dụng cũng như tạo kẽ hở để một số người làm giàu bất chính từ đất. 2.1.3. Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay định hướng xã hội chủ nghĩa, Chính phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho phép các thị trường tạo ra và mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ 5 hội trừu tượng hơn. Cơ chế này xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên tại một trong 4 cơ chế về bất động sản (hình 2.1), trong đó mỗi cơ chế đều dựa vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng. Hình thức sử dụng đất thuộc cơ chế bất động sản tư (Private Property) bao gồm: không phải trả tiền (Freehold); sở hữu (Ownship); thuê (Leasehold); các hình thức sử dụng thuộc cơ chế bất động sản công (Public Property) gồm: công viên, đất phục vụ các tòa nhà; tài sản công; đất dự trữ quốc gia; cơ chế bất động sản chung (Common Property) (Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung, 2006). Ở các nước phương Tây, nơi áp dụng Luật Chung (Comon Law) sử dụng đất dưới 2 hình thức “không phải trả tiền” (Free hold) và “thuê” (Leasehold). Tất cả các quốc gia có thị trường đất đai hoạt động thành công áp dụng hình thức “thuê” hoặc các lợi ích tương tự. Ở một số quốc gia, hình thức sử dụng đất phổ biến là “thuê” chứ không phải “sở hữu”. Ở khu vực Belgravia và Mayfair của Greater London, nơi có giá bất động sản vào loại cao nhất thế giới thì hình thức sử dụng ở đây cũng là “thuê”, và ngay cả Công tước xứ Westminster cũng là người thuê đất. Hồng Kông và Israel cũng áp dụng hình thức “thuê”. Thủ đô của Australia, thành phố Canberra cũng dựa trên cơ sở thuê sử dụng đất. Trong thực tế, phần lớn đất đai của Australia được phân bổ theo hình thức “thuê” và “giấy phép” (Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung, 2006). 2.1.4. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất trong công tác giao đất, cho thuê đất Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng giúp nhà nước quản lý có hiệu quả đối với đất đai. Bất kể nhà nước nào, dù đó là nhà nước xã hội chủ nghĩa hay nhà nước tư bản chủ nghĩa cũng đều coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất. Trong giai đoạn chuyển đổi cơ chế quản lý nền kinh tế cơ chế tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta hiện nay thì quy hoạch sử dụng đất càng có vai trò quan trọng hơn. Quy hoạch sử dụng đất tạo lập một trật tự nhất định trong việc sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội; là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Quy hoạch sử dụng đất giúp Nhà nước tổ chức lại việc sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường trong quản lý, sử dụng 6 đất; hạn chế sự chồng chép, gây lãng phí trong việc sử dụng đất đai; ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trong việc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường... Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất là công cụ để thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước - người đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nó có vai trò tạo giá trị gia tăng cho đất đai, đặc biệt là khu vực đô thị (tạo ra địa tô độc quyền). 2.2. GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 2.2.1. Giao đất, cho thuê đất ở Mỹ Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Về chế độ giao đất: trước năm 1862 pháp luật đất đai ở Mỹ chủ yếu dùng hình thức công khai đấu giá bán đất công (tương tự như hình thức giao đất có thu tiền ở nước ta hiện nay); còn từ giai đoạn 1862 trở về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang việc cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang (tương tự như hình thức giao đất không thu tiên ở nước ta hiện nay) (Lê Gia Chinh, 2014). 7