Tài liệu đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện phong thổ, tỉnh lai châu giai đoạn 2015 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ĐỨC THẮNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN PHONG THỔ, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2015 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ĐỨC THẮNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN PHONG THỔ, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2015 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Lê Đức Thắng ii LỜI CẢM ƠN Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy giáo, cô giáo, Khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Phong Thổ, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện, Chi cục Thống kê huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phong Thổ đã giúp đỡ, tạo điều kiện và cung cấp những số liệu, tài liệu cần thiết để nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy người đã dành nhiều thời gian tâm huyết, trực tiếp hướng dẫn tận tình, chỉ bảo và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài và hoàn chỉnh bản Luận văn thạc sĩ khoa học chuyên ngành Quản lý đất đai. Qua đây, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên, khích lệ, sẻ chia, giúp đỡ và đồng hành cùng tôi trong cuộc sống và trong quá trình học tập, nghiên cứu! Thái Nguyên, ngày tháng 9 năm 2020 Tác giả Lê Đức Thắng iii MỤC LỤC MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................... vii DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. viii DANH MỤC HÌNH ...................................................................................................x MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .........................................................................3 3.1. Ý nghĩa khoa học .........................................................................................3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn .........................................................................................3 CHƯƠNG 1................................................................................................................4 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..........................................................4 1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm ..............................................................4 1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm ..............................................................4 1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................................6 1.1.3. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................6 1.1.4. Vai trò của giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất...........................7 1.2. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm ..........................................................9 1.3. Thực tiễn công tác giao dịch bảo đảm ở một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam ..............................................................................................................11 1.3.1. Trên thế giới ...........................................................................................11 1.3.2. Ở Việt Nam.............................................................................................13 1.3.3. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Lai Châu ........................19 CHƯƠNG 2..............................................................................................................22 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG .................................................................22 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..............................................................22 iv 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................22 2.2. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................22 2.2.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu ..........22 2.2.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và sản gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu ......22 2.2.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015-2019 theo ý kiến của người dân và các cơ quan ..................................................................................................................24 2.2.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dich bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019......................................24 2.2.5. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu ....................................................25 2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................25 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .......................................25 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ......................................................25 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả......27 CHƯƠNG 3..............................................................................................................28 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................................28 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu ..............................................................................................................28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................28 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội..........................................................................31 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ..............................................................32 3.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2019 .............................................32 3.2.2. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai ..........................................................................................................................35 v 3.2.3. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính .......................................................................................36 3.2.4. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ..........................................................................36 3.2.5. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..............................................36 3.2.6. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........37 3.2.7. Thống kê, kiểm kê đất đai ......................................................................37 3.2.8. Quản lý tài chính về đất đai ....................................................................37 3.2.9. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai................37 3.3. Thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu .....................................................................................................................38 3.3.1. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 (theo giời gian) .............................................38 3.3.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015- 2019 (theo không gian) ...........................................40 3.3.3. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 (theo loại tài sản) ..........................................42 3.3.4. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 (theo mục tiêu giao dịch) ..............................47 3.4. Thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu theo ý kiến người dân và các cơ quan .....................................................52 vi 3.4.1. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của người vay tiền ............................52 3.4.2. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ..................................................................................................55 3.4.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của cán bộ tín dụng. .........................57 3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................62 3.5.1. Yếu tố các hộ gia đình, cá nhân ..............................................................62 3.5.2. Yếu tố khu vực (vị trí thửa đất) ..............................................................64 3.5.3 Yếu tố loại tài sản (mục đích sử dụng đất) ..............................................66 3.5.4. Yếu tố mục tiêu giao dịch .......................................................................66 3.6. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...............................................................................67 3.6.1. Những khó khăn, tồn tại .........................................................................67 3.6.2. Về giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm.................68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71 1. Kết luận ............................................................................................................71 2. Kiến nghị ..........................................................................................................73 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất BLDS Bộ luật Dân sự HĐBT Hội đồng Bộ trưởng UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận TP Thành phố TB Trung bình ĐVT Đơn vị tính PGD Phòng giao dịch BĐS Bất động sản viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đấtt huyện Phong Thổ năm 2019 ............................343 Bảng 3.2. Hiện trạng và Biến động các loại đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 ..............................................................................................344 Bảng 3.3. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 2019 ...........................................................................................................................38 Bảng 3.4. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 tại vùng trung tâm .............................................................................................................................40 Bảng 3.5. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 tại vùng ngoài (các xã còn lại) ..........................................................................................................40 Bảng 3.6. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 ................................................................................................42 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sản xuất kinh doanh tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 .............................................................................43 Bảng 3.8. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nông nghiệp tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 ................................................................................................45 Bảng 3.9. Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 để tiêu dùng ..................................................................................47 Bảng 3.10 Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp......................................48 ix Bảng 3.11. Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 để sản xuất nông nghiệp ...............................................................50 Bảng 3.12. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ .................................................................................................................52 Bảng 3.13. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ theo ý kiến của viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ......................................................55 Bảng 3.14. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ .........58 Bảng 3.15. Bảng So sánh các ý kiến về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Phong Thổ của các đối tượng điều tra ........................................60 x DANH MỤC HÌNH Biểu đồ 3.1: Tình hình giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phân theo không gian tại huyện Phong Thổ trong giai đoạn 2015 - 2019 ......................................................................................42 Biểu đồ 3.2: Tình hình giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phân theo loại tài sản tại huyện Phong Thổ trong giai đoạn 2015 - 2019 ......................................................................................46 Biểu đồ 3.3: Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 theo mục tiêu giao dịch ................................................................51 Biểu đồ 3.4: Tổng hợp số lượng các hồ sơ của các hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2019 ..........................50 Biểu đồ 3.5: Tổng hợp số lượng các hồ sơ của các khu vực thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2019 ................................................64 Biểu đồ 3.6: Tổng hợp công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 theo mục tiêu giao dịch .........................................................................65 Biểu đồ 3.7: Tổng hợp công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 theo mục tiêu giao dịch .........................................................................65 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tài nguyên đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của đất nước, được coi là nguồn lực quan trọng trong sự nghiệp phát triển của quốc gia. Quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, khơi thông nguồn lực tài chính về đất đai và đóng góp lớn vào nền kinh tế - xã hội đất nước. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như, thế chấp và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách Nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý Nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo 2 điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu là huyện có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa ngày càng cao thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng, hơn việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại các tổ chức tín dụng còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tế việc thực hiện công tác này vẫn còn một số vấn đề hạn chế như việc cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm còn chậm; Thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp ở một số nơi bị kéo dài; Có nơi chỉ tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp trong một số ngày cố định trong tuần hoặc cố định về số lượng hồ sơ được giải quyết trong một ngày, do đó cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết. Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 ”. 3 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo loại tài sản. - Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của người dân và các cơ quan. - Xác định khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Luận văn góp phần làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. - Giúp cơ quan quản lý Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn các giao dịch và công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, giảm khiếu kiện, tranh chấp về giao dịch bảo đảm, giảm các giao dịch phi chính thức. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm 1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015. Theo Điều 292 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản. Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại 5 tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê. Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ. Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ. Bảo lãnh Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Tín chấp được quy định tại Điều 344, Điều 345 Bộ luật Dân sự 2015: Điều 344 quy định Bảo đảm bằng tín chấp của tổ chức chính trị - xã hội: “Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật”. Điều 345 quy định Hình thức, nội dung tín chấp: “Việc cho vay có bảo đảm bằng tín chấp phải được lập thành văn bản có xác nhận của tổ chức chính trị - xã hội bảo đảm bằng tín chấp về điều kiện, hoàn cảnh của bên vay vốn. Thỏa thuận bảo đảm bằng tín chấp phải cụ thể về số tiền, mục đích, thời hạn vay, lãi suất, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người vay, tổ chức tín dụng cho vay và tổ chức chính trị - xã hội bảo đảm bằng tín chấp”. Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp 6 đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. 1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật. 1.1.3. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư số 20/2011/TTLT-BTPBTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch 7 bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện qua hình 1.1 Trách nhiệm Danh mục hồ sơ Trình tự công việc 1. GCN QSDĐ (bản chính). 2. Đơn đăng ký yêu cầu giao dịch bảo đảm. Bộ phận tiếp nhận Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả 3. Hợp đồng giao dịch bảo đảm. 4. Các giấy tờ khác có liên quan. Giám đốc chi nhánh Thẩm định hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo Văn phòng đăng ký đất đai. Ký duyệt Bộ phận tiếp nhận Thu phí, lệ phí, trả kết quả và lưu hồ sơ và trả kết quả Thời gian thực hiện không quá 1 ngày làm việc (Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phong Thổ) Hình 1.1. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.4. Vai trò của giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất Đất đai là sở hữu toàn dân Nhà nước trao quyền sử dụng, người dân được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển 8 nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… (Luật Đất đai, 2013) Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ và đề xuất một số giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu; góp phần hạn chế, những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục giao dịch bảo đảm (Chính phủ, 2010), đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, đó là: - Đối với bên nhận bảo đảm Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký. - Đối với bên bảo đảm Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục