Tài liệu đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an giai đoạn 2012 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN TRỌNG ĐỨC ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm2017 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Đức i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức, công chức Sở tài chính, Cục thuế tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày tháng năm2017 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Đức ii MỤC LỤC Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi Danh mục bảng ............................................................................................................... vii Danh mục hình, biểu đồ ................................................................................................... ix Trích yếu luận văn ............................................................................................................ x Thesis abstract................................................................................................................. xii Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ........... 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4 2.1. Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất .............................................. 4 2.1.1. Đất đai và địa tô .................................................................................................. 4 2.1.2. Chính sách đất đai và bất động sản..................................................................... 5 2.1.3. Giao đất, cho thuê đất ......................................................................................... 6 2.2. Kinh nghiệm thực hiện giao đất, cho thuê đất của một số quốc gia trên thế giới ................................................................................................................ 7 2.2.1. Trung Quốc ......................................................................................................... 7 2.2.2. Đài Loan ............................................................................................................. 8 2.2.3. Australia.............................................................................................................. 9 2.3. Công tác giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam ............................................................. 9 2.3.1. Khái quát tình hình giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam qua các thời kỳ ........... 9 2.3.2. Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất hiện nay ........................... 14 2.3.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam hiện nay ................................... 28 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 31 3.1. Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 31 3.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 31 3.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 31 iii 3.4. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 31 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An .......... 31 3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ............................................................................................................ 31 3.4.3. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ......................................... 31 3.4.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016................................................. 31 3.4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh ................................ 32 3.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 32 3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 32 3.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.......................................... 34 3.5.4. Phương pháp so sánh ........................................................................................ 34 3.5.5. Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 34 Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 35 4.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ............................................................................................................ 35 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 39 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ............................................................... 52 4.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố ........................ 52 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2016 ........................................... 60 4.2.3. Tình hình biến động đất đai Thành phố giai đoạn 2012 - 2016........................ 61 4.3. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016.................. 62 4.3.1. Thực trạng công tác giao đất ............................................................................ 62 4.3.2. Thực trạng công tác cho thuê đất..................................................................... 66 4.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................. 68 4.4.1. Đánh giá của người dân về công tác giao đất, cho thuê đất .................................... 68 iv 4.4.2. Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức khi thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất ................................................................................................ 72 4.4.3. Đánh giá chung về công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016................................. 76 4.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân .................................................................................... 78 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 80 5.1. Kết luận............................................................................................................. 81 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................... 82 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 83 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CN Công nghiệp CP Chính phủ DV Dịch vụ ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KT - XH Kinh tế - xã hội LĐ Lao động NĐ Nghị định NTTS Nuôi trồng thủy sản QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSDĐ quyền sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh STT Số thứ tự TH Trường hợp TM Thương mại TT Thị trấn UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký XD Xây dựng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Số lượng phiếu điều tra người liên quan đến giao đất, cho thuê đất ........... 33 Bảng 4.1. Các chỉ tiêu kinh tế khu vực nông - lâm - ngư nghiệp giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................................................................... 40 Bảng 4.2. Các chỉ tiêu kinh tế khu vực công nghiệp - xây dựng giai đoạn 2012 2016 ..................................................................................................................... 40 Bảng 4.3. Các chỉ tiêu kinh tế khu vực dịch vụ - thương mại giai đoạn 2012 2016 ..................................................................................................................... 41 Bảng 4.4. Một số chỉ tiêu dân số, lao động Thành phố giai đoạn 2012 - 2016 ........... 42 Bảng 4.5. Biến động sử dụng đất Thành phố giai đoạn 2012 - 2016............................ 61 Bảng 4.6. Kết quả giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016............................................................ 62 Bảng 4.7. Kết quả giao đất cho cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ trang trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ............................ 63 Bảng 4.8. Kết quả giao đất tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016............................................................ 64 Bảng 4.9. Kết quả giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức đấu giá tại thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ................................................ 65 Bảng 4.10. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................................. 66 Bảng 4.11. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ...................................... 67 Bảng 4.12. Đánh giá của người dân về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất ............. 69 Bảng 4.13. Đánh giá sự hài lòng của người dân về cơ sở vật chất liên quan và những cán bộ, công chức, viên chức thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất ................................................................................................................ 69 Bảng 4.14. Đánh giá của người dân về việc tiếp cận thông tin và trình tự, thủ tục tham gia đấu giá khi giao đất, cho thuê đất .................................................... 70 Bảng 4.15. Đánh giá của người dân về tiền sử dụng đất khi giao đất và đơn giá khi cho thuê đất .................................................................................................. 70 Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về thời gian thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ khi giao đất, cho thuê đất ....... 71 vii Bảng 4.17. Đánh giá của người dân về diện tích đất được giao, cho thuê ..................... 72 Bảng 4.18. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức về trình tự, thủ tục và kinh phí hỗ trợ người thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất .......................... 72 Bảng 4.19. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức về thời gian thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất .................................................................................. 73 Bảng 4.20. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức về áp lực của cấp trên đối với tiến độ thực hiện và sự phản hồi của người dân khi thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất ......................................................................... 74 Bảng 4.21. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức để nâng cao hiệu quả thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất ................................................................ 75 viii DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ............................................. 35 Biểu đồ 4.1. Cơ cấu kinh tế Thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ............................. 39 Biểu đồ 4.2. Cơ cấu đất đai năm 2016 của thành phố Vinh ........................................... 60 ix TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Trọng Đức Tên Luận văn: Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 – 2016. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh thời gian tới. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, các chỉ tiêu kinh tế - xã hội; Tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất năm 2016, biến động sử dụng đất của thành phố giai đoạn 2012 - 2016; kết quả giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh. - Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp Sử dụng phiếu điều tra có sẵn thu thập các thông tin, số liệu đánh giá, ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố. - Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích dữ liệu Từ các số liệu, tài liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, tổng hợp và phân tích các số liệu theo các chỉ tiêu nhất định trên phần mềm Exel để khái quát kết quả giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh. - Phương pháp so sánh Tiến hành so sánh việc giao đất và cho thuê đất qua các năm, đối với các đối tượng sử dụng đất khác nhau, nhằm chỉ ra những mặt được và những mặt còn hạn chế về chính sách, pháp luật và thực hiện chính sách, pháp luật trong việc giao đất, cho thuê đất. - Phương pháp đánh giá Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo các tiêu chí chính như: các đối tượng, diện tích, số hộ, tổng diện tích giao đất, cho thuê đất, giá đất giao đất, cho thuê đất.... x Kết quả chính và kết luận 1. Vinh là thành phố lớn thuộc phía Bắc Trung bộ, là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An với tổng diện tích tự nhiên là 10.499,96 ha. Thành phố bao gồm 315,8 nghìn người được phân bố trên địa bàn 25 đơn vị phường, xã. Với vị trí nằm trên trục quốc lộ 1A, cầu nối giao thông trung chuyển Nam - Bắc, thành phố Vinh có lợi thế cả về kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh, quốc phòng. 2. Giai đoạn 2012 - 2016, thành phố Vinh thực hiện tốt quản lý đất đai trên địa bàn theo 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định trong Luật Đất đai 2013. Công tác thành lập bản đồ địa chính đã được hoàn thiện; công tác thống kê, kiểm kê được thực hiện đúng quy định; việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo cũng được thành phố giám sát chặt chẽ thông qua việc thanh tra, kiểm tra,... 3. Trong giai đoạn 2012 - 2016, thành phố Vinh đã giao đất cho 4641 hộ gia đình, cá nhân với diện tích là 50,54 ha. Trong đó, giao đất cho cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang là 2137 hộ với 20,82 ha; giao đất nông nghiệp là 10,84 ha với 401 hộ; giao đất ở mới là 18,88 ha với 2103 hộ. Thành phố cũng đã tiến hành cho 264 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất với tổng diện tích là 4,87 ha. 4. Qua một số khó khăn, bất cập được rút ra từ tổng hợp phiếu điều tra, các giải pháp đề xuất nâng cao hiệu quả công tác giao đất và cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh bao gồm: xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp luật; đẩy mạnh công tác giao đất, cho thuê đất theo giá thị trường thông qua đấu giá đất; tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai; đầu tư đúng mức cho công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất; xây dựng khung giá đất, bảng giá đất sát với giá thị trường; thường xuyên kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất; bồi dưỡng nâng cao chuyên môn, kiến thức pháp luật cho cán bộ địa chính. xi THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Trong Duc Thesis title: Assessment of current situation of land allocation and land lease for households and individuals in Vinh city, Nghe An province for the period of 2012-2016. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA). Research Objectives - Assessment of current situation of land allocation and land lease for households and individuals in Vinh city, Nghe An province for the period of 2012-2016. - Proposing some solutions to improve land assignment and land lease for households and individuals in Vinh city in the coming time. Materials and Methods - Method of investigation and collection of secondary data Collect data on natural conditions, socio-economic indicators; Land management status, land use status in 2016, urban land use changes in 2012 - 2016 period; Results of land allocation, land lease for households and individuals in Vinh city. - Method of investigation and collection of primary data Use available questionnaires to collect information, assessment data and opinions of households and individuals about land allocation and lease in the city. - Statistical, synthesis and data analysis methods The collected data from questionnaires are gathered, aggregated and analyzed based on certain criteria of Excel software to generalize the result of land allocation and land lease to households and individuals in the Vinh city. - Comparative methods Comparison of land allocation and land lease over the years, for different land users, is conducted in order to identify the aspects and constraints of policies, laws and implement policies, laws on land allocation and land lease. - Evaluation methods To assess the actual status of land allocation and lease to households and individuals according to main criteria such as: objects, area, number of households, total area of land allocation, land lease, land price, land lease, etc. xii Main findings and conclusions 1. Vinh is a major city in the North of Central Vietnam, which is a grade I city in Nghe An province with a total natural area of 10,499.96 ha. The city consists of 315.8 thousand people distributed in 25 ward and commune units. With its location on the National Highway 1A, is the north-south transit, Vinh city has advantages in terms of economy, culture, society, security, and defense. 2. In the period 2012 - 2016, Vinh city performed good land management in accordance with the 15 contents of state management of land stipulated in Land Law 2013. The cadastral maps are completed; statistical and inventory work are carried out in accordance with regulations; land allocation, land lease, issuance of land use certificates and settlement of complaints and denunciations are also strictly monitored through city control and inspections, etc. 3. In the period 2012 - 2016, Vinh city has allocated land to 4,641 households and individuals with an area of 50.54 hectares. In particular, the allocation of land to cadres, civil servants and armed forces is 2,137 households with 20.82 hectares; agricultural land allocation is 10.84 hectares with 401 households; new land allocation is 18.88 hectares with 2,103 households. The city also conducted for 264 cases of households and individuals leased land with a total area of 4.87 hectares. 4. Through some difficulties, inadequacies are drawn from the aggregate questionnaire, solutions proposed to improve the efficiency of land allocation and lease for households and individuals in Vinh city include: the development and improvement of legal policies; acceleration land allocation and land lease at market prices through land auctions; strengthening the state management of land; sufficient investment for the appraisal of land use needs; building land price list, land price lists which close to market prices; regularly inspecting and handling violations after land allocation, land lease; fostering professional knowledge, legal knowledge for cadastral officers. xiii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đất đai là nền tảng để con người định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế xã hội, là tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn lực quan trọng hàng đầu cho sự phát triển kinh tế, kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội. Đất đai luôn cố định về diện tích, vị trí không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nên vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết. Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Việc tiến hành thu hồi hay trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất thông qua công tác giao đất và cho thuê đất. Chính vì vậy mà công tác giao đất và cho thuê đất không chỉ mang ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước mà nó còn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống của các chủ thể sử dụng đất được giao, cho thuê. Luật Đất đai 2013 ra đời đã làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục đổi mới quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Việc ban hành các chính sách, pháp luật đất đai với sự thay đổi một cách căn bản, đặc biệt là trong công tác giao đất sử dụng lâu dài đến người lao động. Chính sách đất đai đã được điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu thực tiễn và không ngừng cải cách thủ tục hành chính trong việc giao đất, cho thuê đất. 1 Vinh là đô thị loại 1 thuộc tỉnh Nghệ An, là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh nói riêng và của vùng Bắc Trung bộ nói chung. Nhằm thực hiện Quyết định số52/QĐ-TTg ngày 14/01/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt "Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn 2050", từ nay đến năm 2030, thành phố Vinh sẽ mở rộng địa giới hành chính để có diện tích 250 km² với dân số dự kiến là 900.000 người. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất mới chỉ dừng lại ở việc giải quyết, sắp xếp quỹ đất theo mục đích sử dụng, chưa căn cứ vào tiềm năng đất, chưa thực sự tính toán đầy đủ tới mục tiêu đạt hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường. Vấn đề này dẫn đến thực trạng đất sản xuất nông nghiệp còn manh mún, đất sử dụng tại các khu công nghiệp, doanh nghiệp, công trình hạ tầng ở tình trạng vừa thừa, vừa thiếu quỹ đất, những nhà đầu tư được giao, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả gây lãng phí quỹ đất,... Nền k nh tế - xã hộ thành phố đang trên đà phát tr ển, kéo theo sự phát tr ển của cơ sở hạ tầng, sản xuất, k nh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm g a tăng nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy công tác g ao đất và cho thuê đất, đặc biệt là nhóm đối tượng hộ gia đình, cá nhân ngày càng được quan tâm không chỉ trong lĩnh vực quản lý đất đai mà còn trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác giao đất và cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An thời gian tới. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trong phạm vi ranh giới hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. - Về thời gian: Nghiên cứu công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2012 - 2016. 2 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI - Những đóng góp mới từ đề tài: xác định những nguyên nhân, hạn chế, thuận lợi, khó khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; - Ý nghĩa khoa học của đề tài: bổ sung cơ sở khoa học để thực hiện có hiệu quả các thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh; - Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính về công tác giao đất, cho thuê đất nói chung và công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân nói riêng. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 2.1.1. Đất đai và địa tô 2.1.1.1. Đất đai Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà còn là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại. “Cố công sống lấy nghìn năm, để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam); và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản cùa bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu” (Tôn gia Huyên, 2008). Mác đã viết: “...Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy...”; Mác dự báo rằng “...Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chi có thể là sở hữu của nhà nước... Sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trờ thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” (Tôn gia Huyên, 2008). 2.1.1.2. Địa tô - Các nghiên cứu về Địa tô ở nước ta chủ yếu tiếp thu lý luận kinh điển về địa tô của Mac, Ricacdo, và dừng lại ở các khái niệm chủ yếu về địa tô, địa tô chênh lệch (địa tô sai ngạch) 1, 2; địa tô tuyệt đối. Lý luận về địa tô được vận dụng trong việc xây dựng chính sách, pháp luật đất đai (sở hữu đất đai) và thuế sử dụng đất nông nghiệp (trước khi có Luật Đất đai 1993) cũng như giá đất và định giá đất (từ khi có Luật Đất đai 1993) (Tôn gia Huyên, 2008). - Ngày nay các công trình nghiên cứu địa tô của xã hội tư bản chủ nghĩa hiện đại, trên cơ sở kế thừa và phát triển lý luận kinh điển về địa tô của Mác, Ricacdo, các nhà khoa học như Lý Thừa Gia (Đại học Trung Hưng Đài Loan) đã xác định: “Địa tô sai ngạch trong xã hội tư bản chủ nghĩa ngày càng trở nên quan 4 trọng: tương ứng như vậy, sự hình thành địa tô mà đại bộ phận là do sự độc chiếm vị trí tạo ra... vấn đề đất đai cơ bản mà xã hội tư bản hiện đại gặp phải, không phải là thị trường đất đai thiếu vốn; trái lại là ở chỗ vốn đã tập trung quá nhiều vào thị trường đất đai” (Tôn gia Huyên, 2008). 2.1.2. Chính sách đất đai và bất động sản 2.1.2.1. Chính sách đất đai Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay thị trường định hướng XHCN. Chính phủ đều phải giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận sử dụng đất. Cơ chế sở hữu bất động sản cần có khả năng tạo ra nhiều năng lực linh hoạt; Chính phủ cần lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản đối với các đối tượng Nhà nước cần quản lý (bất động sản công, bất động sản chung, bất động sản tư) và những đối tượng không cần quản lý (tiếp cận mở) để cho phép thị trường tạo ra và mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác. Cơ chế này cần xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên tại một trong 4 cơ chế về bất động sản, trong đó mỗi cơ chế đều dựa vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng (Tôn gia Huyên, 2008). 2.1.2.2. Bất động sản - Bất động sản ở các nước phương Tây. Ở các nước phương tây, nơi áp dụng Luật Chung (Comon Law) sử dụng đất dưới 2 hình thức “không phải trả tiền’’ (Free hold) và “thuê” (Leasehold), “Nếu ở bên ngoài hệ thống Luật Chung (Comon Law), các thuật ngữ này hoàn toàn vô nghĩa. Trái lại, phần lớn mọi người đều hiểu ngay, khái niệm “sở hữu đất” và “sử dụng đất”, hiểu rằng, các chức năng này có thể được tách rời và rằng việc sử dụng đất có thể bao hàm cả các giao dịch về đất” (Tôn gia Huyên, 2008). Phần lớn các nước có thị trường đất đai hoạt động thành công áp dụng hình thức “thuê” hoặc các lợi ích tương tự. Một số nước hình thức sử dụng đất phổ biến là "thuê” chứ không phải “sở hữu”; ở khu vực Belgravia và Mayfair của Greater London, nơi có giá bất động sản vào loại cao nhất thế giới hình thức sử dụng ở đây cũng là “thuê”; ở Hồng Kông (Trung Quốc), Canbera (Australia) hay Israel (Trung Đông) cũng áp dụng hình thức sử dụng là “thuê” (Tôn gia Huyên, 2008). - Bất động sản ở các nước Đông Á. Vì các lý do về chính sách mang ý thức hộ tư tưởng, Chính phủ các nước Châu Á sử dụng các quyền yếu hơn về bất động sản (hạn chế về thời gian, hạn chế 5 về chức năng và theo mô hình thuê đất so với phần lớn các nền kinh tế thị trường thành công), mà ở đó “quyền sở hữu” được phép; Sự lựa chọn này không phải để tránh hình thành thị trường, các thị trường có thể phát triển nhanh ngay cả khi quyền cơ bản về bất động sản không được chính thức hóa hoặc các cá nhân tham gia thị trường không quan tâm đến quy định này của Nhà nước (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương CIEM và tổ chức phát triển Australia - AusAID, 2006). 2.1.3. Giao đất, cho thuê đất 2.1.3.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất - Khái niệm giao đất. Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giaođất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). - Khái niệm cho thuê đất. Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). 2.1.3.2. Nguyên tắc giao đất và cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Để Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất phải đảm bảo những nguyên tắc sau (Phan Thị Thanh Huyền và cs., 2016): Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất. Kế hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội của từng thời kì, từng vùng. Kế hoạch sử dụng đất với mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đai. Điều đó cho thấy việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ theo đúng kế hoạch sử dụng đất để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Thứ hai, giao đất, cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng. Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối và tái phân 6