Tài liệu đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện yên bình, tỉnh yên bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ PHƯƠNG ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ PHƯƠNG ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI Ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN VĂN ĐIỀN Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Đinh Thị Phương Anh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Điền, cùng các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài Nguyên, phòng đào tạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Bình, tập thể lãnh đạo, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Bình, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái, cán bộ UBND xã Cảm Nhân, cán bộ UBND xã Đại Minh, cán bộ UBND xã Vũ Linh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Đinh Thị Phương Anh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ..........................................................................1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ......................................................................................3 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI........................................................................................3 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................5 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...........5 1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................5 1.1.2. Bất động sản ......................................................................................................7 1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..........................................................8 1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................................13 1.2. ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI.........17 1.2.1. Trung Quốc .....................................................................................................17 1.2.2. Nhật Bản ..........................................................................................................18 1.2.3. Mỹ ...................................................................................................................18 1.2.4. Một số nước ASEAN ......................................................................................20 1.2.5. Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam .............................................20 1.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .......................................21 1.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất......................................................................21 1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội ........................................21 1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ..........................................22 1.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh ...................................24 1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái .....................................................26 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................................................................................................32 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................32 2.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ...................................................32 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................32 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................33 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..............................................................................33 2.3.1. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất tại huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái............33 2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ...............................................................................................................33 2.3.3. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ..................................................................................33 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ..................................................................................33 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................................34 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................34 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................34 2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ..............35 2.4.4. Phương pháp đánh giá theo tiêu chí ................................................................35 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................37 3.1. HIỆN TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI ...................................................................................37 3.1.1. Công tác quản lý đất đai của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .........................37 3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2019 ........................................42 3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI...........................................................43 3.2.1. Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình...........44 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................44 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.2.3. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình ...................46 3.2.4. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình .........................................................................................................51 3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TẠI 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI .......................................52 3.3.1. Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất .........................................52 3.3.2. Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất............................................54 3.3.3. Kết quả đánh giá cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án ..............................................................................................57 3.3.4. Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án .............................................67 3.3.5. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ..................................................................................73 3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI .......................................75 3.4.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ ................................................................75 3.4.2. Giải pháp hỗ trợ...............................................................................................75 3.4.3. Giải pháp về chính sách Nhà nước..................................................................76 3.4.4. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................76 3.4.5. Giải pháp tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an ......................................................................................................................77 3.4.6. Giải pháp về tuyên truyền ...............................................................................77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................78 1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................78 2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................79 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................80 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG TS Bán đấu giá tài sản BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân sự CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Công nghiệp hoá ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư NĐ-CP Nghị định Chính phủ PTQĐ Phát triển quỹ đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TBQ Tiền bình quân TN&MT Tài nguyên và Môi trường TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân UBKT Ủy ban kiểm tra VNĐ Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ..... 42 Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả đấu giá trên địa bàn huyện Yên Bình từ ................ 51 năm 2017 - 2019 ..................................................................................................... 51 Bảng 3.3. Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ ........................ 54 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ................ 57 Bảng 3.5. Đánh giá của cán bộ trong công tác đấu giá......................................... 60 Bảng 3.6. Đánh giá của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ................... 61 Bảng 3.7. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án................................. 63 Bảng 3.8. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất.......................... 65 Bảng 3.9. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá............................. 66 Bảng 3.10. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá................................... 67 Bảng 3.11. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá .......................... 68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thay thế được, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hóa, trong đó có đất đai. Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu cho sự phát triển kinh tế và xã hội, đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đang diễn ra mạnh mẽ, dân số ngày càng tăng nhanh việc sử dụng đất hợp lý là vô cùng quan trọng của con người. Chính điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn và đất đai càng trở lên quý giá. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, sự hoàn thiện cơ chế pháp lý về đất đai trong việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau nhưng chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế hình thức này đã đạt được một số thành quả làm đổi mới bộ mặt của nhiều đia phương, nhưng trong quá trình thực hiện còn tồn tại việc giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, Nhà nước đã thay đổi dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước ta trong những năm qua. Với vai trò đó, cùng với Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) điều đó thể hiện rõ quan điểm nhất quán của Nhà nước là bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo cơ sở pháp lý vững Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong việc thực hiện pháp luật về đất đai. Mặt khác, thị trường bất động sản, mà trong đó phần quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống nhất. Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản đã được Quốc hội ban hành, trong đó quy định rõ và thể hiện cụ thể về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản. Tạo hành lang pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh. Yên Bình là huyện miền núi nằm ở phía đông nam tỉnh Yên Bái. Trung tâm huyện cách thành phố Yên Bái 8Km về phía đông nam, cách thủ đô Hà Nội 170Km về phía tây bắc, phía đông nam giáp huyện Đoan Hùng của tỉnh Phú Thọ, phía tây nam giáp thành phố Yên Bái, phía tây bắc giáp thành phố Yên Bái, huyện Trấn Yên và Huyện Văn Yên, phía đông bắc giáp huyện Hàm Yên của tỉnh Tuyên Quang, phía bắc giáp huyện Lục Yên. Trên địa bàn có tuyến quốc lộ 70 từ Hà Nội đi Yên Bái và đi Lào Cai chạy qua trung tâm và một số xã của huyện. Huyện Yên Bình có tổng diện tích tự nhiên là 77.319,67 ha trong đó diện tích đất nông nghiệp có 57.690,43 ha chiếm 74,61% tổng diện tích tự nhiên. Là địa phương có nhiều lợi thế so sánh về vị trí địa lý, là đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng của Tỉnh Yên Bái và Lào Cai với Hà nội, là cửa ngõ của vùng Tây Bắc,đó là thuận lợi quan trọng để phát triển kinh tế dịch vụ. Để đáp ứng được quá trình chuyển hóa mạnh mẽ trên đà phát triển của huyện theo hướng Công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhưng phải đảm bảo đúng mục tiêu, chiến lược đúng với quy hoạch đã được phê duyệt, thì việc xây dựng cơ sở hạ tầng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 là một yếu tố quyết địnhcơ bản đến sự thành công của mục tiêu đã đề ra. Để giải quyết kinh phí phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở hạ tầng như: giao thông, điện, nước, trường học, trạm y tế, … cũng như hạn chế tối đa sự thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản. Được sự nhất trí của Ủy ban nhân tỉnh, Ủy ban nhân dân huyện đã tiến hành thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở để tạo nguồn kinh phí. Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý Nhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ. Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNH - HĐH đất nước. Vì vậy, Tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái”. Nhằm đánh giá một cách trung thực, khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất; tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái. - Phân tích, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình. 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của khu đất được đấu giá. Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm về giá đất Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Quốc hội, 2013). Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Trên thực tế giá đất có hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước, là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, Nhà nước sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Giá đất do Nhà nước quy định nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng đất thì không áp dụng giá này. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Qua đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 1.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh”. Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010). 1.1.2. Bất động sản Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định" (Quốc hội, 2013). Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. 1.1.2.1. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. 1.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp. 1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ. - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế. 1.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu - Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất. - Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 - Tại Mục 1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Giá đất cụ thể (đồng/m2) Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định. - Mục 1 khoản 4 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau: + Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; + Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền. a. Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003 - Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 - Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. b. Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013 - Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn