Tài liệu Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án đường vành đai 2 và đường trần đăng ninh kéo dài quận cầu giấy, thành phố hà nộ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------- TRẦN SƠN TÙNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI 02 DỰ ÁN ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2 VÀ ĐƯỜNG TRẦN ĐĂNG NINH KÉO DÀI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------- TRẦN SƠN TÙNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI 02 DỰ ÁN ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2 VÀ ĐƯỜNG TRẦN ĐĂNG NINH KÉO DÀI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án đường vành đai 2 và đường Trần Đăng Ninh kéo dài quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” là đề tài nghiên cứu của riêng tôi. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Và Tôi xin chân thành cảm ơn các phòng ban chức năng của Quận cùng các đồng chí đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Trần Sơn Tùng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn : “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án đường vành đai 2 và đường Trần Đăng Ninh kéo dài quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” từ bước xây dựng đề cương đến khi luận văn hoàn thành, tôi xin trân thành cảm ơn các phòng ban chức năng, các ban ngành, đoàn thể, các đồng chí đồng nghiệp trong và ngoài cơ quan UBND Quận Cầu Giấy đã giúp đỡ tôi trong thời gian qua. Cảm ơn sự đóng góp chân thành của tất cả đồng nghiệp, người thân, bạn bè để luận văn của tôi được hoàn chỉnh. Và người mà tôi muốn gửi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc nhất tới TS. Vũ Thị Thanh Thủy, người cô, người thầy đã chỉ bảo đóng góp những ý kiến xác thực, những ý tưởng đúng đắn để tôi có thể lựa chọn đúng đề tài mà mình đang trực tiếp hàng ngày phải xem xét, đề xuất, tháo gỡ mà phù hợp với tính chất công việc tôi được giao. Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Trần Sơn Tùng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii MỤC LỤC ...................................................................................................................... iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ..................................................................................................... viii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1 2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài ........................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................... 3 1.1.1. Một số vấn đề chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................................................ 3 1.1.2. Khái niệm, bản chất và mối quan hệ của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .......................................................................... 4 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............. 8 1.2.1. Các văn bản pháp lý .............................................................................................. 8 1.2.2. Một số quy định hiện hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam .......................................................................... 10 1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .......... 16 1.3.1. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên thế giới ......................................................................... 16 1.3.2. Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam ................................................................................................ 21 1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................................. 31 1.5. Một số kết luận rút ra từ phân tích tổng quan ........................................................ 33 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 35 iv 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu................................................................................ 35 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................... 35 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 35 2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 35 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy ............................ 35 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......................... 35 2.2.3. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .................................................. 35 2.2.4. Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy ....................................................................... 35 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy ...................................... 36 2.3. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................ 36 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................... 36 2.3.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý và phân tích tài liệu, số liệu ................................. 37 2.3.3. Phương pháp so sánh, đánh giá ........................................................................... 37 2.3.4. Phương pháp kế thừa........................................................................................... 37 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 38 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy ................................... 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 38 3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội .................................................................................... 42 3.1.3. Đánh giá chung ................................................................................................... 45 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy.................................. 46 3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ................................................................ 46 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 trên địa bàn quận Cầu Giấy .......................... 50 3.3. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy ........................................................................................... 53 3.3.1. Các văn bản pháp lý ............................................................................................ 53 3.3.2. Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại quận Cầu Giấy........ 54 v 3.3.3. Bộ máy tổ chức và nhân sự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại quận Cầu Giấy .......................................................................................................... 56 3.4. Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Cầu Giấy .................................................... 57 3.4.1. Khái quát về 02 dự án nghiên cứu ...................................................................... 57 3.4.2. Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu ......................... 61 3.4.3. Kết quả thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu ............................................................................... 62 3.4.4. Đánh giá về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại hai dự án nghiên cứu ..................................................................................................................... 77 3.5. Thuận lợi, khó khăn và Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy 83 3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................................. 83 3.5.2. Khó khăn ............................................................................................................. 83 3.5.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy .............................................. 84 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 87 1. Kết luận ..................................................................................................................... 87 2. Kiến nghị ................................................................................................................... 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 89 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTHT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GPMB Giải phóng mặt bằng LĐĐ Luật đất đai TĐC Tái định cư TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2019 .............................................. 50 Bảng 3.2. Diện tích đất thu hồi tại 2 dự án ........................................................................... 62 Bảng 3.3. Bảng tổng hợp các mức hỗ trợ về đất nông nghiệp............................................. 63 Bảng 3.4. Đơn giá đất ở bồi thường cho dự án 1 trên địa bàn phường Nghĩa Đô.............. 65 Bảng 3.5. Bảng tổng hợp giá đất ở và hệ số điều chỉnh tại các vị trí đường Trần Đăng Ninh ...................................................................................... 67 Bảng 3.6. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đường Trần Đăng Ninh ............. 67 Bảng 3.7. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất ......................................................................... 68 Bảng 3.8. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất...................................................... 71 Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả thực hiện các loại hỗ trợ khác tại 02 dự án ............................ 74 Bảng 3.10. Kết quả thực hiện chính sách tái định cư dự án 1 ............................................. 75 Bảng 3.11. Kết quả thực hiện chính sách tái định cư dự án 2 ............................................. 76 Bảng 3.12. Đánh giá của cán bộ chuyên môn về chính sách, mức giá bồi thường, hỗ trợ và chính sách tái định cư......................................................................................... 77 Bảng 3.13. Đánh giá của người dân đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ... 80 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy .................................................... 39 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế năm 2019 quận Cầu Giấy ..................................................... 42 Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2019 .............................................. 52 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng trong môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, cơ sở phát triển kinh tế, văn hóa đời sống xã hội của nhân dân. Tài nguyên đất thì có hạn, bên cạnh đó dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế... của con người ngày càng tăng. Đất đai có tính cố định và có giới hạn về không gian không tuân theo ý muốn chủ quan của con người. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý và sử dụng một cách hợp lý, có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. ThuhồB đất, bồB thường, hỗ trợ và táB định cư là một trong những nộB dung của công tác quản lý nhà nước về đất đaB, được quyđịnh cụ thể trong Luật Đất đaB và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hoạt động nàyđược thực hBện thường xuyên hàng năm trên địabàn cả nước, nhất là các địaphương có quá trình công nghBệp hóa, đô thị hóa dBễn ramạnh mẽ. Trong những năm qua, công tác thuhồB đất, bồB thường, hỗ trợ và tái định cư đã có những đóng góp tích cực vào quá trình phát trBển kBnh tế - xã hộB, công nghBệp hoá, hBện đạB hoá đất nước, song trong thực tBễn trBển khaB cũng còn gặp nhBềukhó khăn làm ảnh hưởng đến tBến độ và thờB gBan thB công củacác công trình, gâynhBềuthBệt hạB cũng như ảnh hưởng đờB sống người dân có đất bị thu hồi; một số địa phương tổ chức thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa tốt, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại, gây bức xúc trong dư luận. Trong những năm qua, quận Cầu Giấy đã thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhiều dự án, trong đó có cả những dự án trọng điểm của Thành phố. Việc lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục quy định. Quá trình triển khai thực hiện các dự án thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu Giấy ngoài các dự án đảm bảo đúng tiến độ bàn giao mặt bằng thì vẫn còn một số dự án chậm tiến độ bàn giao mặt bằng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc nghiên cứu về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu 2 Giấy là cần thiết, do vậy chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án đường vành đai 2 và đường Trần Đăng Ninh kéo dài quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 dự án: đường vành đai 2 và đường Trần Đăng Ninh kéo dài quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài - Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu đã góp phần làm rõ hơn cơ sở lý luận cho công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở thực tiễn, có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên cao học cũng như những nhà quản lý, đơn vị thi công trong việc học tập, nghiên cứu, ban hành và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.1. Một số vấn đề chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất - Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra dựa trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ. - Nhà nước là đại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân; phục vụ và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinh của người dân. Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất của người dân để sử dụng vào bất kỳ mục đích gì mà làm phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ phải bồi thường; - Xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất (SDĐ) là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Vì vậy, Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho họ; - Nhà nước ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa hướng tới mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh". Điều này chỉ có thể thực hiện được khi Nhà nước biết tôn trọng và bảo hộ những quyền lợi chính đáng của người dân; - Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và mở rộng các quyền năng cho người SDĐ. GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: "Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta chỉ mang tính thuật ngữ,... Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta không khác so với quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nước". Như vậy, một khi pháp luật đã thừa nhận quyền SDĐ là một loại quyền về tài sản của người SDĐ, thì khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước phải bồi thường thiệt hại về tài sản cho người SDĐ. 4 1.1.2. Khái niệm, bản chất và mối quan hệ của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.2.1. Khái niệm a. Thu hồi đất Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp: - Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; - Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; - Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. (Khoản 1, điều 6, Luật đất đai 2013) b. Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. Theo Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”. c. Tái định cư Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất nằm trong diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản xuất để phát triển kinh tế xã hội. Ở nước ta, khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: (1) Bồi thường bằng nhà ở; (2) Bồi thường bằng giao đất ở; (3) Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. 1.1.2.2. Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo việc bồi thường về đất đai và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách, hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người có đất 5 bị thu hồi bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển, tạo việc làm và ổn định đời sống. Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện khi Nhà nước thu hồi một phần đất hay toàn bộ thửa đất cùng tài sản gắn liền với đất của người dân, cùng với đó là một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho người có đất bị thu hồi. Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước thu hồi toàn bộ phần đất và công trình xây dựng, tài sản trên đất (hoặc phần còn lại không thể tiếp tục sử dụng được). Cùng với chính sách tái định cư là các chính sách hỗ trợ để phát triển tạo việc làm, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. Như vậy, tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra tái định cư còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tư gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống. 1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai không thể dựa vào cơ chế thị trường, mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Đào Trung Chính, 2014). Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai thông qua các lần ban hành và sửa đổi Luật đất đai 1987, 1993, 2003, 2013 và sửa đổi bổ sung vào các năm 1998, 2001, 2009. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã đạt được kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Thực tế, trong quá trình triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn còn những tồn 6 tại trong đó việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có sức ảnh hưởng lớn đến công tác này. b. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ tạo cung cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức tái định cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Tôn Gia Huyên, 2009). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. c. Đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định của nước ta, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử dụng; người sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư GCN là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất và diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất, việc cấp GCN vẫn chưa hoàn tất, chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp rất nhiều khó khăn. d. Yếu tố giá đất và định giá đất Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp Luật Đất đai 2013 thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55): - Do UBND các Tỉnh, Thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm. 7 - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Định giá đất gắn liền với việc gắn liền với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/ bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuế nhà đất/BĐS, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công, quản lý đất TĐC…Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất cả ở tầm vĩ mô, vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Có sự quan hệ rất mật thiết của việc giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và thị trường BĐS. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007). Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Luật Đất đai năm 2013, ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, còn bổ sung quy định giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, Luật Đất đai quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay thế cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định tại Luật Đất đai 2003. 8 e. Thị trường bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản đang ngày càng phát triền.Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu, nó đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy đền kinh tế đất nước. Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ cung – cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần làm giảm thiều việc thu hồi đất để thực hiện dự án (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không cần phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư. Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó tác động đến giá đất tính bồi thường. 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.2.1. Các văn bản pháp lý Sau khi Luật đất đai 2013 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất bao gồm: - Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 104/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Nghị định 06/2020/NĐ-CP ngày 03 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung Điều 17 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; 9 - Thông tư số 35/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc điều tra, đánh giá đất đai; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; - Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28/8/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; - Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; - Thông tư số 60/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về điều tra, đánh giá đất đai; - Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15/5/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 49/2016/TT-BTNMT ngày 28/12/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về công tác giám sát, kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu công trình, sản phẩm trong lĩnh vực quản lý đất đai; - Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 19/9/2017 quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. 10 - Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/8/2017 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất; - Quyết định số 63/2015/QĐ-TTg ngày 10/12/2015 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất. 1.2.2. Một số quy định hiện hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam Luật Đất đai năm 2003 ra đời là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cũng như phục vụ hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, sau gần 10 năm áp dụng, những quy định của Luật Đất đai năm 2003 nói chung đã bộc lộ những vướng mắc, bất cập, đặc biệt là trong lĩnh vực về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến những khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về đất đai. Việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2003 là yêu cầu cấp thiết, nhằm thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai và công cuộc đổi mới đất nước. Trước yêu cầu đó, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm đổi mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể như sau: a. Về thu hồi đất * Các trường hợp thu hồi đất Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Theo đó, việc thu hồi đất được chia thành 04 nhóm như sau: - Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. - Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Luật Đất đai năm 2013 thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để