Tài liệu Đánh giá thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận hai bà trưng, thành phố hà nội giai đoạn 201

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG ĐÌNH QUANG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên – 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng: Đây là công trình nghiên cứu của chính tôi, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác và chưa từng sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Thái Nguyên, tháng năm 2021 Tác giả Trương Đình Quang ii LỜI CẢM ƠN Sau một thời gian tiến hành triển khai nghiên cứu, tôi cũng đã hoàn thành nội dung luận văn Đánh giá thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019. Luận văn được hoàn thành không chỉ là công sức của bản thân tác giả mà còn có sự giúp đỡ, hỗ trợ tích cực của nhiều cá nhân và tập thể. Trong quá trình thực hiện luận văn cũng như trong những năm học vừa qua, tôi đã nhận được sự chỉ bảo và hướng dẫn tận tâm của TS.Nguyễn Ngọc Anh. Tôi xin gửi tới thầy lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất. Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể cán bộ khoa Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất để tôi hoàn thành luận văn. Xin gửi lời cảm ơn tới tất cả bạn bè, đồng nghiệp và gia đình những người luôn ủng hộ, động viên và tạo mọi điều kiện tốt nhất để em hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Thái Nguyên, tháng năm 2021 Tác giả Trương Đình Quang iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vii DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ viii MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3 Chương 1.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................................4 1.1.1. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) .......................................4 1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................12 1.2.1. Các văn bản của Nhà nước ban hành ..............................................................12 1.2.2. Các văn bản của UBND thành phố Hà Nội ....................................................13 1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................13 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ................................13 1.4. Sơ lược tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt nam ..........21 1.4.1.Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam ..............................................................21 1.4.2.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của Việt Nam............23 1.4.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam...............................25 1.4.5.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội .......................................................................................................28 Chương 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........34 2.1. Đối tượng và phạm vị nghiên cứu ......................................................................34 iv 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................34 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................34 2.1.3. Địa điểm và thời gian ......................................................................................34 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................34 2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hai Bà Trưng ............34 2.2.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của quận Hai Bà Trưng .................................34 2.2.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 2017 - 2019 ...............................................................................................................35 2.2.4. Một số yếu tố ảnh hưởng và sự hiểu biết của cán bộ quản lý, người dân quận Hai Bà Trưng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. ....35 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội thực hiện đầy đủ, hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. ......................................................................35 2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................35 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................35 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................36 2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ....................................................36 Chương 3. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ THẢO LUẬN ..........................................38 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hai Bà Trưng .....................38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................38 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của quận Ha Bà Trưng...........................................41 3.2. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của quận Hai Bà Trưng ..............44 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 ...................................................................44 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................46 3.2.3. Thông tin pháp lý về 03 dự án trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ....................49 Dự án 1: Dự án Times City – 458 Minh Khai trên địa bàn phường Vĩnh Tuy .........49 3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 2017 – 2019. ..........................................................................................................................52 v 3.3.1. Tình hình quản lý nhà nước về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 2017 - 2019 ..........52 3.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại 03 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 2017 – 2019 ...........................................................................................................................55 3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng và sự hiểu biết của cán bộ quản lý, người dân quận Hai Bà Trưng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. .............59 3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân quận Hai Bà Trưng về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ..........................59 3.4.2. Một số yếu tố ảnh hưởng tới chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. .........................................................................................62 3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn quận Hai Bà Trưng. ...................................................................................................63 3.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................63 3.5.2. Khó khăn .........................................................................................................65 3.5.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................................................67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................70 1.Kết luận ..................................................................................................................70 2. Kiến nghị ...............................................................................................................71 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................72 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ tài nguyên và môi trường CP Chính Phủ ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất QSDĐ Quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng năm 2019 ...............................45 Bảng 3.2. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2017 – 2019 .........................................................52 Bảng 3.3. Tổng hợp tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2017 – 2019 .....................................................53 Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2017 – 2019 ...................................54 Bảng 3.5: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất từ 2017 – 2019 tại dự án 458 Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng ....55 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ..........................55 từ 2017 – 2019 tại dự án 250 Minh Khai, phường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng ..55 Bảng 3.7: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất từ 2017 – 2019 tại dự án 114 Mai Hắc Đế, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng ......................56 Bảng 3.8: Kết quả thực hiện chuyển nhượng, tặng cho đất tại 03 dự án trên địa bàn quận Hai Bà Trưng Giai đoạn 2017 - 2019 .............................................57 Bảng 3.9: Bảng tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở 03 dự án phát triển nhà ở tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn từ năm 2017 - 2019 ......................................................................................58 Bảng 3.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân quận Hai Bà Trưng về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................................................60 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ hành chính quận Hai Bà Trưng .......................................................39 Hình 3.2. Toàn cảnh khu đô thị Vinhomes Times City ............................................49 Hình 3.3. Toàn cảnh dự án 250 Minh Khai...............................................................50 Hình 3.4. Toàn cảnh dự án 114 Mai Hắc Đế trên địa bàn phường Lê Đại Hành .....51 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một loại hàng hóa quý giá của Quốc gia, là tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, là nơi để phân bố dân cư, xây dựng nên các cơ sở kinh tế - văn hóa- xã hội, là môi trường sống,.. Là nguồn vốn và là nội lực to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Hiện nay, ở nước ta do ảnh hưởng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai làm cho các cá nhân, tổ chức chỉ có thể thực hiện quyền sử dụng đất. Một thị trường không những ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội mà còn có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như: thị trường tài chính, thị trường tiền tệ,... ảnh hưởng đến mọi tầng lớp dân cư. Đó là nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành nên thị trường bất động sản. Ngày 6/11/2003, Chính phủ ra Nghị định số 132/2003/NĐ-CP, điều chỉnh toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của các phường Mai Động, Tương Mai, Tân Mai, Giáp Bát, Hoàng Văn Thụ (quận Hai Bà Trưng) về thuộc Quận Hoàng Mai quản lý. Sau khi điều chỉnh, quận Hai Bà Trưng còn 20 phường. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quan Hai Bà Trưng là thị trường chuyển nhượng sôi động nhất trong giai đoạn này. Quận Hai Bà Trưng có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng; Vì vậy, Nhà nước cần 2 tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường về quyền sử dụng đất, khắc phục các hạn chế trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019” 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. - Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng. - Đề xuất một số giải pháp nhằm mục đích khuyến khích người sử dụng đất thực hiện đầy đủ, hợp pháp việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội . 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Công tác phân tích, đánh giá tình hình thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án trên địa bàn quận hai bà trưng là một trong những bước quan trọng cho việc phục vụ quản 3 lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao tiến độ công tác chuyển nhượng tặng cho quyền sử hữu nhà ở. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc tìm ra những tồn tại và hạn chế của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại một số dự án trên địa bản quận Hai Bà Trưng từ đó đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đề ra kế hoạch, đúng tiến độ và giải quyết một số vướng mắc trong việc thực hiện công tác chuyển nhượng, tặng cho GCN. 4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) 1.1.1.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất đai Theo Luật Đất đai năm 2003 quy định tại khoản 1, Điều 106: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển sử dụng đất đai thì phải đảm bảo những điều kiện dưới đây: 1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai; 2- Đất không có tranh chấp; 3- quyền sử dụng đất đai không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất đai thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau: 1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 2- Đất không có tranh chấp; 3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. 1.1.1.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất đai Các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật Đất đai năm 2013, như sau: 1- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. 5 2- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. 1.1.2. Một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai 2013, quy định các hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). 1.1.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 179 Luật Đất đai năm 2013). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai, năm 2013). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). 6 1.1.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất . Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ (Điều 179 Luật Đất đai năm 2013). - Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 7 + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Điều 191 Luật Đất đai năm 2013). - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: + Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. + Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ (Điều 192 Luật Đất đai năm 2013). - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: + Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án; 8 + Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; + Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này. (khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai 2013 quy định: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ). (Điều 193 Luật Đất đai năm 2013) - Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: + Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. + Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; + Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; + Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); 9 + Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt (Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013). 1.1.2.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 thì không cấm việc này. 1.1.2.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền 10 này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; 1.1.2.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. 1.1.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất đai Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. 11 Thế chấp quyền sử dụng đất đai trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; - Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. 1.1.2.7. Quyền góp vốn bằng quyền QSDĐ Một số quy định chung về chuyển QSDĐ * Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Luật Đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất đai thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau: 1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 2- Đất không có tranh chấp; 3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất. Các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật Đất đai năm 2013, như sau: 1- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.