Tài liệu đánh giá tác động của việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng một số công trình có ảnh hưởng đến đời sống của người dân trên địa bàn thành phố điện biên phủ, tỉnh điện biên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÒ VĂN THỊNH ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ CÔNG TRÌNH CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNG CỦA NGƯỜI DÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÒ VĂN THỊNH ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ CÔNG TRÌNH CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNG CỦA NGƯỜI DÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lò Văn Thịnh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Đức Nhuận đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, phòng Đào tạo (bộ phận Sau đại học), khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức phòng Tài Nguyên và Môi Trường, trung tâm phát triển quỹ đất TP. Điện Biên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lò Văn Thịnh năm2020 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 0 LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. .................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4 1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................ 4 1.1.1. Một số khái niệm liên quan ..................................................................... 4 1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .......................................................................................................... 8 1.2. Cơ sở pháp lý. .......................................................................................... 13 1.2.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nước về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .................................................... 13 1.2.2. Những văn bản pháp quy của tỉnh Điện Biên về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ............................................... 14 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 15 1.3.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam. ......................................................................................... 15 1.3.2. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài trợ (WB và ADB) ............................................................................................ 20 1.4. Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam và thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên....................................................... 22 1.4.1. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam ........................................................................................ 22 iv 1.5.2. Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thời gian qua .................................................................................. 30 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 34 2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 34 2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 34 2.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 34 2.3.1 Thời gian nghiên cứu đề tài.................................................................... 34 2.3.2 Địa điểm nghiên cứu đề tài .................................................................... 34 2.4. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34 2.5. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35 2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 35 2.5.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ....................................... 36 2.5.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 36 2.5.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu, tài liệu .......................... 36 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 38 3.1. Điều kiện tự nhiên – Kinh tế xã hội, tình hình sử dụng đất và khái quát 2 dự án. ............................................................................................................... 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 38 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 40 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 ............... 42 3.1.4. Khái quát về 2 dự án ............................................................................. 44 3.2. Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án ................................................................................................................ 47 3.2.1. Quy mô của hai dự án nghiên cứu........................................................... 47 3.2.2. Loại đất, diện tích thu hồi của hai dự án nghiên cứu ............................ 48 3.2.3. Kinh phí về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 2 dự án nghiên cứu 49 v 3.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của hai dự án đến đời sống người dân có đất bị thu hồi .............................................. 52 3.3.1. Kết quả điều tra về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân ......... 52 3.3.2. Tình hình lao động và việc làm của các hộ sau khi bị thu hồi đất ........ 53 3.3.3. Ảnh hưởng của giải phóng mặt bằng đến đời sống người dân về kinh tế. 55 3.3.4. Ảnh hưởng của giải phóng mặt bằng đến đời sống người dân về an ninh, trật tự xã hội ........................................................................................... 57 3.3.5. Ảnh hưởng của giải phóng mặt bằng đến đời sống người dân về môi trường .............................................................................................................. 58 3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn TP. Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên ......................................................................................... 59 3.4.1. Thuận lợi ................................................................................................ 59 3.4.2. Khó khăn, tồn tại ................................................................................... 59 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP. Điện Biên. ............... 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64 1. Kết luận ....................................................................................................... 64 2. Kiến Nghị .................................................................................................... 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTGPMB Bồi thường, giải phóng mặt bằng CNH Công nghiệp hoá GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐBT Hội đồng bồi thường HĐH Hiện đại hoá KT-XH Kinh tế - Xã hội TP Thành phố QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất TĐC Tái định cư TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Kết quả hiện trạng sử dụng đất TP. Điện Biên năm 2019 .............. 42 Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu cơ bản của hai dự án .............................................. 47 Bảng 3.3. Kết quả thu hồi đất của 02 dự án .................................................... 48 Bảng 3.4. Bảng giá đất cụ thể tại 2 dự án ....................................................... 49 Bảng 3.5. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 2 dự án........ 50 Bảng 3.6. Kết quả điều tra về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân ... 52 Bảng 3.7. Tình hình lao động và việc làm của các hộ sau khi bị thu hồi đất thuộc dự án 1 ................................................................................................... 53 Bảng 3.8. Tình hình lao động và việc làm của các hộ sau khi bị thu hồi đất thuộc dự án 2 ................................................................................................... 54 Bảng 3.9. Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân ......... 55 Bảng 3.10. Tình hình thu nhập của các hộ sau thu hồi đất ............................. 56 Bảng 3.11. Tình hình an ninh, trật tự xã hội khu vực dự án sau thu hồi đất..... 57 Bảng 3.12. Tình hình môi trường khu vực dự án sau thu hồi đất ................... 58 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của mỗi Quốc gia. Ngày nay, trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng nhiều cho các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Tuy nhiên đất đai không phải lúc nào cũng có sẵn, quỹ đất tương đối ổn định, để có đất phục vụ cho các nhu cầu trên buộc nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (làm chấm dứt quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn “đụng chạm” đến lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan: Lợi ích của người bị thu hồi đất; lợi ích của Nhà nước, của xã hội; lợi ích của người được hưởng lợi từ việc thu hồi đất. Do vậy yêu cầu đặt ra chính là việc giải quyết hậu quả của việc thu hồi đất (thực chất là việc xử lý hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên). Việc giải quyết tốt vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sẽ mang lại ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện. Đây cũng là một vấn đề cực kỳ phức tạp, nhạy cảm và mang tính thời sự cấp bách hiện nay. Mặc dù trong thời gian qua công tác thu hồi đất đã có những chuyển biến tích cực, đã đạt được những thành tựu nhất định, những quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ngày càng hoàn thiện hơn nhưng nhìn chung vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu sót, nhiều bất cập chưa có hướng giải quyết. Thực tế trong quá trình thực hiện thu hồi đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên đã chứng tỏ điều này, có rất nhiều dự án chậm tiến độ không được triển khai như đúng kế hoạch, có những dự án phải tạm dừng thi công hoặc thi công rất chậm, có công trình vừa triển khai thi công vừa tổ chức vận động, vừa điều 2 chỉnh chính sách bồi thường, hỗ trợ. Các dự án chậm tiến độ không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân, không đáp ứng kịp thời nhu cầu cơ sở hạ tầng, vật chất kỹ thuật cho xã hội mà còn làm thiệt hại lớn về kinh tế cho Chủ đầu tư, Nhà nước, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất. Sở dĩ công tác thu hồi đất xảy ra những bất cập như vậy một mặt cũng do tâm lý, ý thức của người dân, do sự hạn chế về nguồn vốn cũng như năng lực quản lý, trình độ chuyên môn của cán bộ thực hiện; mặt khác do công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồi đất diễn ra chưa công khai, chưa đúng quy trình, chưa chi tiết đến người có đất bị thu hồi, các chính sách quy định còn chưa đầy đủ, chưa cụ thể, hay thay đổi, chưa phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Đặc biệt việc quy định khung giá đền bù chưa sát với giá thị trường; Quỹ nhà đất tái định cư còn thiếu, chất lượng kém gây nhiều bức xúc cho người dân dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại. Thành phố Điện Biên Phủ là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Điện Biên. Thành phố có vị trí quan trọng về an ninh, quốc phòng, có nhiều ngành, nhiều lĩnh vực đang phát triển. Để đáp ứng yêu cầu đó Thành phố đã kêu gọi đầu tư các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội là thực sự cần thiết. Qua tìm hiểu các vấn đề thực tế và nhận thức được sự ảnh hưởng của việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân, tôi quyết định lựa chọn đề tài: “Đánh giá tác động của việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, một số công trình có ảnh hưởng đến cuộc sông của người dân trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên” là có ý nghĩa khoa học và thực tiễn. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. - Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. - Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống, việc làm, thu nhập của hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi đất. 3 - Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa thực tiễn - Những kết quả thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá tình hình đời sống, sản xuất của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất, góp phần phát hiện, khắc phục những tồn tại, đóng góp cho việc hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn cho chính sách bồi thường GPMB và giúp cho việc thực hiện chính sách có hiệu quả, góp phần xây dựng phát triển xã hội bền vững, văn minh, hiện đại nhằm cải thiện cuộc sống của mọi người dân; 3.2. Ý nghĩa khoa học - Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề bức xúc đang đặt ra hiện nay ở thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương khác trong quá trình đền bù hỗ trợ tái định cư khi nhà nước tiến hành thu hồi đất. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1.1.1. Một số khái niệm liên quan  Thu hồi Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị người khác lấy (Nguyễn Như Ý, 2001). Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất vì vậy, khái niệm thu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Từ khái niệm trên có thể hiểu thu hồi đất thực chất là một trong những biện pháp nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa một bên là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và một bên là Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai. Việc thu hồi đất xảy ra do hai nguyên nhân chủ quan và khách quan. Nguyên nhân chủ quan là do người sử dụng đất hoặc người của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện trái pháp luật gây ra; nguyên nhân khách quan là thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế xã hội.  Bồi thường Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998). Theo Khoản 12 - Điều 3 Luật Đất đai 2013, Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). 5 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó. Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để GPMB nhằm phục vụ thực hiện các dự án đầu tư đó là quá trình giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao đất với các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo điều kiện hoàn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích đã bị mất mát trong quá trình thu hồi đất và quá trình này phải được thực hiện dựa trên những chính sách, quy định pháp luật của Nhà nước. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được bắt đầu từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. * Giá đất Giá đất phản ánh mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước (chủ sở hữu đất) và một bên là người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các 6 giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Xây dựng Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá (định kỳ 05 năm một lần); - Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điểu 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. * Định giá đất và định giá bất động sản a, Định giá đất Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. b, Định giá bất động sản Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử 7 dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất. Bất động sản (BĐS) là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất; Các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau. Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác bồi thường GPMB. Do đó để khắc phục cần phải có giá bồi thường phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tạo được cuộc sống của mình, ít nhất phải bằng nơi ở cũ.  Hỗ trợ Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998). Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) Có 4 loại hỗ trợ, cụ thể: - Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; - Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; 8 - Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; - Hỗ trợ khác. Như vậy, khác với bồi thường là việc chi trả lại một cách tương xứng những giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của nhà nước đối vợi sự mất mát của người dân phải chịu khi bị thu hồi đất thực hiện những lợi ích chung của đất nước, cộng đồng.  Tái định cư: (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở; - Bồi thường bằng giao đất ở mới; - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. 1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.2.1. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư a. Tính đa dạng Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực thành phố, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ngoại 9 thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể. b. Tính phức tạp Đất đai là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống KTXH đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn. Bởi vậy, để đảm bảo ổn định đời sống dân cư cần thiết phải thực hiện tốt việc hỗ trợ, chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân. - Đối với đất ở phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. + Nguồn gốc với chế độ quản lý khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép. + Thiếu quỹ đất để xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân. + Ở một số vùng, người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám sát vào các trục đường giao thông, nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2014). 10 1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư a. Việc ban hành thực thi các văn bản quy phạm pháp luật đất đai Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai không thể dựa vào cơ chế thị trường, mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Đào Trung Chính, 2014). Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai có hạn về không gian sử dụng, để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa 11 phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nói chung và các địa phương nói riêng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ tạo cung cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức tái định cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Tôn Gia Huyên, 2009). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. c. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất đai phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác