Tài liệu Đánh giá kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện phú xuyên, thành phố hà nội giai đoạn 2015 – 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN BÌNH “ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015 - 2019” LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN BÌNH “ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015 - 2019” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên – 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Bình ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Đảng ủy, Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên và toàn thể cán bộ, giảng viên – Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức Ủy ban nhân dân huyện Phú Xuyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Xuyên, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh huyện Phú Xuyên, Chi cục Thuế huyện Phú Xuyên, Chi Cục thống kê huyện Phú Xuyên, Ủy ban nhân dân, công chức địa chính địa chính và nhân dân của các xã/thị trấn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Nguyễn Văn Bình năm 2021 iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chũ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông TTHC Thủ tục hành chính UBND Ủy ban nhân dân UBTV Ủy ban thường vụ iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................... Error! Bookmark not defined. LỜI CẢM ƠN ................................................................ Error! Bookmark not defined. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................... Error! Bookmark not defined. MỤC LỤC ......................................................................................................................iv DANH MỤC BẢNG ..................................................... Error! Bookmark not defined. DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................... Error! Bookmark not defined. 1. Tính cấp thiết của đề tài............................................. Error! Bookmark not defined. 2. Mục tiêu của đề tài .................................................... Error! Bookmark not defined. 3. Ý nghĩa của đề tài ...................................................... Error! Bookmark not defined. CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ............... Error! Bookmark not defined. 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined. 1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................... Error! Bookmark not defined. 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................... Error! Bookmark not defined. 1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................... Error! Bookmark not defined. 1.2. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới... Error! Bookmark not defined. 1.2.1. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Vương quốc Thụy Điển ..... Error! Bookmark not defined. 1.2.2. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Pháp Error! Bookmark not defined. 1.2.3. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Liên bang Ôxtrâylia ........... Error! Bookmark not defined. 1.2.4. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa.... Error! Bookmark not defined. 1.2.5. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Nhật Bản... Error! Bookmark not defined. 1.2.6. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Thái Lan .. Error! Bookmark not defined. 1.2.7. Những bài học từ kinh nghiệm quốc tế ............... Error! Bookmark not defined. v 1.3. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam . Error! Bookmark not defined. 1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................ Error! Bookmark not defined. 1.3.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam Error! Bookmark not defined. 1.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......... Error! Bookmark not defined. CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined. 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .............................. Error! Bookmark not defined. 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................... Error! Bookmark not defined. 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................. Error! Bookmark not defined. 2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................. Error! Bookmark not defined. 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................ Error! Bookmark not defined. 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ... Error! Bookmark not defined. 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................... Error! Bookmark not defined. 2.3.3. Phương pháp điều tra xã hội học nông thôn ........ Error! Bookmark not defined. 2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ............. Error! Bookmark not defined. 2.3.5. Phương pháp phân tích, so sánh .......................... Error! Bookmark not defined. CHƯƠNG 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..... Error! Bookmark not defined. 3.1. Khái quát về huyện Phú Xuyên, thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined. 3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Phú Xuyên.................. Error! Bookmark not defined. 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Phú Xuyên....... Error! Bookmark not defined. 3.1.3. Thực trang quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phú Xuyên Error! Bookmark not defined. 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2019 ........ Error! Bookmark not defined. vi 3.2. Kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 – 2019 ..... Error! Bookmark not defined. 3.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên........................................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.2. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên........................................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên........................................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên....................................... Error! Bookmark not defined. 3.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 đơn vị nghiên cứu trên địa bàn huyện Phú Xuyên theo ý kiến của người dân ............................................64 3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 đơn vị nghiên cứu trên địa bàn huyện Phú Xuyên theo ý kiến của người dân .........................64 3.3.2. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu trên địa bàn huyện Phú Xuyên theo ý kiến của người dân .................. Error! Bookmark not defined. 3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu trên địa bàn huyện Phú Xuyên theo ý kiến của người dân .................. Error! Bookmark not defined. 3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu trên địa bàn huyện Phú Xuyên theo ý kiến của người dân. Error! Bookmark not defined. 3.4. Đánh giá chung và giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn huyện Phú Xuyên ..... Error! Bookmark not defined. 3.4.1. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên........................................................... Error! Bookmark not defined. 3.4.2. Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn huyện Phú Xuyên ............... Error! Bookmark not defined. vii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................... Error! Bookmark not defined. 1. Kết luận...................................................................... Error! Bookmark not defined. 2. Kiến nghị ................................................................... Error! Bookmark not defined. TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................. Error! Bookmark not defined. viii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2019 theo mục đích sử dụng đất............................................................ Error! Bookmark not defined. Bảng 3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên giai đoạn 2015 – 2019Error! Bookmark not Bookmark not Bookmark not defined. Bảng 3.3. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên giai đoạn 2010 – 2015Error! defined. Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên giai đoạn 2015 – 2019Error! defined. Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên giai đoạn 2010 – 2015Error! Bookmark not defined. Bảng 3.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu ................................................................................................64 Bảng 3.7. Ý kiến người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu......................................... Error! Bookmark not defined. Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu......................................... Error! Bookmark not defined. Bảng 3.9. Ý kiến người dân về tặng cho quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu ............................................................ Error! Bookmark not defined. Bảng 3.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu ............................................................ Error! Bookmark not defined. Bảng 3.11. Ý kiến người dân về thừa kế quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu......................................... Error! Bookmark not defined. Bảng 3.12. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu ........................................ Error! Bookmark not defined. ix Bảng 3.13. Ý kiến người dân về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu......................................... Error! Bookmark not defined. DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội .... Error! Bookmark not defined. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội cả trước mắt và lâu dài. Xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi việc sử dụng đất đai càng phải tốt hơn. Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý giá, song là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Hiến pháp và pháp luật đất đai nước ta đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước bằng pháp luật và quy hoạch, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Người được nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai mà chỉ có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện, quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản (BĐS) là rất quan trọng. Luật Đất đai 2013, đã quy định quyền chung của người sử dụng đất tại Điều 166, quyền của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 179. Ngoài các quyền chung của người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất còn được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo Điều 167. 2 Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu giao dịch bằng quyền sử dụng đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Huyện Phú Xuyên là đơn vị hành chính của Thủ đô, nằm ở phía Nam thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô 40km, có hệ thống giao thông rất thuận lợi, có tuyến đường sắt Bắc-Nam, tuyến đường cao tốc Pháp Vân-Cầu Giẽ, đường Quốc lộ 1A chạy qua, đó là điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế-xã hội của huyện. Ngoài sản xuất nông nghiệp, huyện Phú Xuyên cũng là cái nôi của rất nhiều làng nghề nổi tiếng như: giày da Phú Yên, may mặc Vân Từ, khảm trai Chuyên Mỹ, đồ gỗ Tân Dân, Văn Nhân, cơ kim khí Đại Thắng. Trong những năm gần đây việc phát triển tiểu thủ công nghiệp làm nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng, gắn với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng phát triển, đòi hỏi phải tăng cường hiệu lực quản lý đất đai trong đó có việc lập môi trường cho việc giao dịch quyền sử dụng đất thông thoáng và tuân thủ pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, không đúng quy định của pháp luật như: đất chuyển quyền không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; các bên giao dịch bằng giấy viết tay không thực hiện theo thủ tục quy định của pháp luật, không khai báo với cơ quan có thẩm quyền; hiểu biết về thủ tục, trình tự của nhân dân còn hạn chế. Xuất phát từ thực tiễn trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 – 2019”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 – 2019 3 - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 đơn vị nghiên cứu trên địa bàn huyện Phú Xuyên theo ý kiến của người dân - Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất theo pháp luật 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học của đề tài: Đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai và việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Pháp luật. - Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Đề tài góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại huyện Phú Xuyên đặc biệt trong việc hỗ trợ và tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền theo quy định pháp luật. Qua đó góp phần hoàn thiện các quy định, chính sách về đất đai, công bằng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của công dân, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phương. 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam, năm 2015, tại Điều 158 quy định. Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế. Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam, 2015, cũng quy định cụ thể về Quyền khác đối với tài sản tại Điều 159. “Quyền khác đối với tài sản: 1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt.” Đồng thời quy định Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản tại Điều 160: “1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy 5 định. Quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác. 2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. 3. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác”. 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy”. Karl Marx khẳng định “ Quyền tư hữu về ruộng đất là vô lý. Nói đến quyền tư hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với đồng loại của mình. Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất”. Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của Nhà nước; sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến”. Ph. Angghen: “Đặc trưng của chủ nghĩa cộng sản không phải là xóa bỏ chế độ sở hữu nói chung mà là xóa bỏ chế độ sở hữu tư sản”; “Chủ nghĩa cộng sản không tước bỏ của ai cái khả năng chiếm hữu những sản phẩm xã hội cả. Chủ nghĩa cộng sản chỉ tước bỏ quyền dùng sự chiếm hữu đó để nô dịch lao động của người khác”. 6 V.I Lê Nin: “Ruộng đất phải là sở hữu của toàn dân, và một chính quyền có tính chất toàn quốc phải quy định điều đó”. V.I Lê Nin cũng chỉ ra rằng: “Người nông dân muốn sử dụng có hiệu quả đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì phải có điều kiện, như phải có vốn và tư liệu sản xuất khác, phải có chuyên gia kỹ thuật và cuối cùng phải có tổ chức” và “Quốc hữu hóa đất đai do giai cấp vô sản thực hiện sau khi cách mạng thành công luôn luôn gắn với vấn đề chính quyền, với việc thiết lập chính quyền vô sản”. “Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngoài ra, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia [13]. Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định: Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất 7 đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Điều 4, Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai,...để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang 8 tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Trong những trường hợp cụ thể này, QSD đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn. `- Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất, đánh thuế việc chuyển quyền sử dụng đất,...Nhà nước không mất đi quyền sử dụng khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng. - Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2]. 1.1.3. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là sự vận dụng sáng tạo có tính đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam, Luật Đất đai 2013 quy định 08 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển 9 quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn. - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã, phường, thị trấn). Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất không mang tính chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác [20]. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [20]. - Tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên