Tài liệu đánh giá kết quả sử dụng đất của các doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2019

––––ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ QUYÊN Tên đề tài ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DOANH NGHIỆP ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ QUYÊN Tên đề tài ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DOANH NGHIỆP ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam kết rằng nội dung Luận văn ““Đánh giá kết quả sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019”. là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu có nguồn gốc rõ ràng, tuân thủ đúng các nguyên tắc có liên quan. Kết quả trình bày trong Luận văn có được trong quá trình nghiên cứu là trung thực, chưa từng được ai công bố trước đây. Thái Nguyên, ngày tháng Học viên Nguyễn Thị Quyên năm 2020 ii LỜI CẢM ƠN Sau một thời gian nghiên cứu, thu thập tài liệu, tôi đã hoàn thành luận văn “Đánh giá kết quả sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019”, với sự nỗ lực của bản thân, sự hướng dẫn chu đáo của thầy, cô cùng bạn bè, đồng nghiệp trong đơn vị đang công tác và một số đơn vị liên quan khác. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS Phan Thị Thu Hằng và các thầy cô trong khoa đã tạo điều kiện cho tôi chọn luận văn có tính thực tiễn cao và hướng dẫn tận tình, đóng góp nhiều ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin cảm ơn Lãnh đạo Sở Tài Tài nguyên và môi trường, Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên; Lãnh đạo Phòng Tài nguyên và môi trường, Chi Cục Thuế thành phố, và các phòng chuyên môn thuộc UBND thành phố Thái Nguyên, đã tạo mọi điều kiện về thời gian và tài liệu, cũng như góp ý để tôi hoàn thành tốt luận văn. Luận văn này là thành quả được đúc kết trong quá trình học tập tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, là những kinh nghiệm đúc kết từ thực tế trong quá trình công tác, làm việc của tôi. Trong quá trình thực hiện Luận văn, mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, rất mong nhận được sự góp ý bổ sung và chỉ bảo từ các thầy, các cô để luận văn được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Học viên Nguyễn Thị Quyên iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vi DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4 1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................. 4 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 7 1.2. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 8 1.2.1. Các quy định của Nhà nước về cho thuê đất ........................................... 8 1.2.2. Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất ....................................... 10 1.2.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất .................................................................................................................... 11 1.2.4. Tổ chức sử dụng đất ............................................................................ 12 1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất ........ 15 1.2.6. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức .... 17 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 18 1.3.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc ...................................... 18 1.3.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp .................................................. 20 1.3.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ .................................................... 21 1.3.4. Khái quát chính sách cho thuê đất của Việt Nam ................................. 22 1.4. Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam ................................................... 24 1.5. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ............................... 25 1.6. Đánh giá chung về tổng quan ................................................................... 27 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 28 iv 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 28 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................................................. 28 2.2.2. Hiện trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..................................................................... 28 2.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê đất đối với các doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2019 ........................... 29 2.2.4. Thuận lợi, khó khăn và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất thuê cho các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 29 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 29 2.3.1. Thu thập số liệu ..................................................................................... 29 2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 30 2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................ 31 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 32 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 32 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 35 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 38 3.2. Hiện trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..................................................................... 39 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .................................................................................................... 40 3.2.2. Công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................................................. 42 3.3. Đánh giá kết quả cho thuê đất đối với các doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2019 ............................ 44 3.3.1. Đánh giá kết quả cho thuê đất đối với các doanh ngiệp được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2019 ........................... 44 v 3.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .......................................... 53 3.3.3. Đánh giá công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên theo ý kiến của doanh nghiệp và cán bộ quản lý ............................................ 56 3.4. Thuận lợi, khó khăn và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với các doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................................................................................................ 59 3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 59 3.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 59 3.4.3. Giải pháp ............................................................................................... 60 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 66 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng ................................. 26 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2019 ..... 40 Bảng 3.2: Bảng tổng hợp kết quả thuê đất cho các doanh nghiệp giai đoạn 2014 - 2019 ...................................................................................... 44 Bảng 3.3: Kết quả cho thuê đất đối với các doanh nghiệp theo đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019................. 49 Bảng 3.4. Kết quả cho thuê đất theo lĩnh vực sản xuất, kinh doanh của các Doanh nghiệp trong giai đoạn 2014 – 2019 ................................................ 50 Bảng 3.5: Phương thức nhận thuê đất của các doanh nghiệp ......................... 51 giai đoạn 2014 - 2019 ...................................................................................... 51 Bảng 3.6: Thời gian thuê đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2019 ............................................................... 52 Bảng 3.7: Hình thức cho thuê đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019......................................................... 52 Bảng 3.8. Đánh giá tình hình sử dụng đất thuê của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2019 ....................................... 53 Bảng 3.9. Kết quả thu tiền thuê đất qua các năm ............................................ 54 Bảng 3.10. Đánh giá hiệu quả môi trường ...................................................... 56 Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến các tổ chức đánh giá công tác thuê đất, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ............................ 57 Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .................................................... 58 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Cơ cấu diện tích đất của các tổ chức phân theo vùng ..................... 26 Hình 3.1 Sơ đồ hành chính của thành phố Thái Nguyên ................................ 32 Hình 3.2: Cơ cấu các loại đất của thành phố Thái nguyên ............................. 41 Hình 3.3: Kết quả cho các tổ chức thuê đất giai đoạn 2014 - 2019 ............... 47 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết. Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay, mặt khác thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng thông qua công tác cho thuê đất. Chính vì vậy mà công tác cho thuê đất có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai. Vị trí địa lý và kinh tế - chính trị của Thành phố Thái Nguyên là một trong những lợi thế quan trọng nhất trong phát triển kinh tế - xã hội. Với đầy đủ phương thức vận tải bằng đường bộ, đường thuỷ và đường sắt, có quốc lộ 3, 1B và quốc lộ 37 đi qua và đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên. Thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, giao lưu với Hà Nội và 2 các địa phương khác. Thành phố có truyền thống phát triển công nghiệp từ rất sớm và là nơi tập trung nhiều cơ sở công nghiệp trung ương đóng trên địa bàn tỉnh. Vai trò trung tâm của thành phố đối với tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc được khẳng định qua thực tiễn phát triển và được thể chế hoá bằng các văn bản pháp lý. Đây là cơ hội lớn cho việc phát triển thành phố trong tương lai. Các vấn đề về kinh tế, văn hoá, xã hội phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các vùng và thu hút được vốn đầu tư. Song song với những thuận lợi đó là những áp lực về kinh tế, xã hội, về quản lí sử dụng đất, do đó cần thực hiện tốt hơn công tác quản lí nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác cho thuê đất. Trước những vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Phan Thị Thu Hằng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Nghiên cứu, đánh giá được kết quả sử dụng đất thuê của các doanh nghiệp trên địa thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Qua kết quả nghiên cứu đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan về quá trình thực hiện công tác cho thuê đất và hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp hiện nay. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan và đề xuất một số giải pháp về quá trình thực hiện và quản lý sử dụng đất thuê của thành phố nói chung và tỉnh Thái Nguyên nói riêng trong thời gian tiếp theo. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là do tự nhiên tạo ra, có trước con người và là cơ sở để tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người cho ta thấy đất đai là một nguồn tài nguyên vô giá và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và chính con người trên trái đất này. Vì vậy, đất đai có vai trò ngày càng quan trọng. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia trực tiếp vào đời sống kinh tế - xã hội, có vị trí cố định, không di chuyển được cũng không thể tạo thêm tuy nhiên đất đai lại có khả năng tái tạo thông qua độ phì của đất. Con người không thể tạo ra đất đai nhưng bằng chính sức lao động của mình tác động trở vào đất, cải tạo đất để tạo ra các sản phẩm phục vụ cho đời sống của con người. Vì thế đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phảm của lao động. Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” (Điều 4, Luật Đất đai, 2013). Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm thường xuyên đến công tác quản lý đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng Đảng và Nhà nước đã ban hành những đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra. 5 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong chiến lược phát triển kinh tế giai đoạn 2011-2020 Đảng ta đã khẳng định: Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai. Bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các tổng công ty. Sớm hoàn thiện thể chế quản lý hoạt động của các tập đoàn, các tổng công ty nhà nước. Đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; xây dựng một số tập đoàn kinh tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà nước giữ vai trò chi phối. Phân định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và quyền kinh doanh của doanh nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà nước trong các doanh nghiệp. Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể phát triển đa dạng, mở rộng quy mô; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp các tổ chức kinh tế hợp tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường, ứng dụng công nghệ mới, tiếp cận vốn. Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai. Bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các tổng công ty. Sớm hoàn thiện thể chế quản lý hoạt động của các tập đoàn, các tổng công ty nhà nước. Đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; xây dựng một số tập đoàn kinh tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà nước giữ vai trò chi phối. Phân định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và 6 quyền kinh doanh của doanh nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà nước trong các doanh nghiệp. Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể phát triển đa dạng, mở rộng quy mô; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp các tổ chức kinh tế hợp tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường, ứng dụng công nghệ mới, tiếp cận vốn. Khuyến khích phát triển các loại hình doanh nghiệp, các hình thức tổ chức sản xuất kinh doanh với sở hữu hỗn hợp, nhất là các doanh nghiệp cổ phần. Hoàn thiện cơ chế, chính sách để phát triển mạnh kinh tế tư nhân theo quy hoạch và quy định của pháp luật, thúc đẩy hình thành các tập đoàn kinh tế tư nhân. Khuyến khích kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phát triển theo quy hoạch (Chiến lược phát triển ngành Quản lý đất đai, 2011). Tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng, minh bạch. Phát triển đồng bộ, hoàn chỉnh và ngày càng hiện đại các loại thị trường. Tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý và phân phối, bảo đảm công bằng lợi ích, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Và cũng tại Điều 12, Luật Đất đai 2013 quy định: Những hành vi bị nghiêm cấm: 1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai. 2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. 3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích. 4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. 5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. 6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. 7 8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai. 9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật. 10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai năm 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác cho thuê đất, tại Điều 4 quy định: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau: - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 8 01/7/2014). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết (Nghị quyết số 19-NQ/TW, 2014). Theo Điều 61, Nghị định số 43 năm 2014 quy định thời gian thực hiện thủ tục cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau: - Thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng; - Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Khi người sử dụng đất xin nhà nước cho thuê đất hoặc cho chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước phải thẩm định nhu cầu bằng văn bản. Việc này được Điều 7, Thông tư số 30, 2014 quy định văn bản nhu cầu thẩm định sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm: - Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; - Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có); - Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với loại dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm quyền căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá; - Đánh giá về khả năng sử dụng đất để đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội; hệ số, mật độ xây dựng, độ cao, độ sâu trong lòng đất đối với dự án xây dựng. 1.2. Cơ sở khoa học 1.2.1. Các quy định của Nhà nước về cho thuê đất Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận 9 quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước cho thuê đất để quản lý bao gồm: - Các tổ chức trong nước - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao - Tổ chức sự nghiệp công lập - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Luật đất đai, 2013). Theo Thông tư số 28, 2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất. - Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất theo các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 2013). - Nguyên tắc về cho thuê đất: Cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, không những đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Theo Điều 3, Nghị định số 45, 2014 quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai và được xác định trên các căn cứ sau : 10 - Diện tích đất được thuê, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất. - Mục đích sử dụng đất. - Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: Theo Điều 2, Nghị định số 46, 2014 quy định đối tượng thu tiền thuê đất như sau: - Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. - Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm… Theo Điều 3, Nghị định số 46, 2014 quy định người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai được xác định trên căn cứ: - Diện tích đất cho thuê. - Thời hạn cho thuê đất. - Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. - Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 1.2.2. Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại điều 56, Luật Đất đai 2013 như sau: - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 11 + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. 1.2.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 59, Luật Đất đai năm 2013. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;