Tài liệu đánh giá kết quả một số hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2015 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ CÔNG THUẤN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ MỘT SỐ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN VÂN ĐỒN - TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 – 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ CÔNG THUẤN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ MỘT SỐ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN VÂN ĐỒN - TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Sỹ Trung Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lê Công Thuấn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lê Sỹ Trung đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý quý báu của các thầy, cô giáo tại khoa Quản lý Tài Nguyên, Phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã động viên, khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Công Thuấn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................2 LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................3 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký đất đai ........................4 1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4 1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký ....................15 1.2. Cơ sở thực tiễn về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng nước trên thế giới và ở Việt Nam ................................................................................................................16 1.2.1. Trên thế giới ....................................................................................................16 1.2.2. Thực tiễn hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ..................22 1.2.3. Thực tiễn hoạt động Văn phòng đăng ký QSDĐ ở Quảng Ninh ....................27 1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài .............................................................28 1.4. Đánh giá chung ..................................................................................................29 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai của huyện Vân Đồn .......................................................................................30 2.2.2. Đánh giá kết quả hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2019 ...............................................................................................................30 iv 2.2.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ từ các bên liên quan .....31 2.2.4. Phân tích thuận lợi, khó khăn, tồn tại, nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất .......................................................................31 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn ...........................................................................31 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................31 2.3.1. Phương pháp phân tích, kế thừa thu thập số liệu thứ cấp ...............................31 2.3.2. Phương pháp điều tra đánh giá có sự tham gia(để thu thập số liệu thứ cấp) .31 2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh .......................................................................32 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................33 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai của huyện Vân Đồn .............................................................................................33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ...............................33 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội................................................................36 3.1.3. Thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai của huyện Vân Đồn ................39 3.1.4. Đánh giá chung ...............................................................................................45 3.2. Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, giai đoạn từ 2015 - 2019. .................................................................................................46 3.2.1. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn. 46 3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .......................52 3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Vân Đồn. .............55 3.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn từ các bên liên quan ...................................................................................................70 3.3.1. Ý kiến đánh giá của người dân........................................................................70 3.3.2. Ý kiến của cán bộ, công chức .........................................................................74 3.4. Những thuận lợi, khó khăn trong hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn...........................................................................................77 3.3.1. Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn ....................................................................................................77 3.4.2. Nguyên nhân tồn tại của Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Vân Đồn ..........79 v 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn .............................................................82 3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật.....................................................................82 3.5.3. Nâng cao hiệu quả công tác phối hợp giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các bộ phận liên quan .....................................................................................83 3.5.4. Đầu tư trang thiết bị, đổi mới công nghệ trong hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .....................................................................................................84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................85 1. Kết luận .................................................................................................................85 2. Kiến nghị ...............................................................................................................86 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................87 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC Hồ sơ địa chính SDĐ Sử dụng đất TTHC Thủ tục hành chính TN&MT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1. 1. Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp cả nước năm 2017 .......... 23 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 của huyện Vân Đồn .................. 43 Bảng 3.2. Hiện trạng trình độ cán bộ Văn phòng đăng ký ............................. 51 quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn ................................................................. 51 Bảng 3.3. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền của VPĐKQSDĐ huyện Vân Đồn .................................... 54 Bảng 3.5. Kết quả tiếp nhận và phân loại hồ sơ trong thủ tục ........................ 58 cấp GCNQSD đất địa bàn huyện năm 2015 - 2019 ........................................ 58 Bảng 3.6. Kết quả trả thủ tục cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện .............. 59 giai đoạn 2015 - 2019 ...................................................................................... 59 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện đăng ký biến động từ 2015 đến năm 2019 ........ 60 Bảng 3.8. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Vân Đồn .................. 63 Bảng 3.9. Tình hình lập hồ sơ địa chính huyện Vân Đồn ............................... 64 Bảng 3.10. Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Chi cục thuế huyện để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2015- 2019 ............................. 65 Bảng 3.11. Tình hình kiểm kê đất đai giữa 2 kỳ từ 2014 - 2019 trên địa bàn huyện Vân Đồn................................................................................................ 67 Bảng 3.12. Tổng hợp mức thu phí, lệ phí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2015 - 2019 .......................................................................... 70 Bảng 3.13. Ý kiến đánh giá của người dân về hiệu quả của Văn đăng ký quyền sử dụng đất ........................................................................................... 71 Bảng 3.14. Đánh giá nhận thức của cán bộ, viên chức về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất................................................................... 76 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Vị trí địa lý huyện Vân Đồn (Khu kinh tế Vân Đồn) .................... 36 Hình 3.2. Sơ đồ tổ chức của VPĐKQSDĐ huyện Vân Đồn .......................... 49 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một loại tài nguyên không do con người làm ra nhưng con người sử dụng nó như một tài nguyên sản xuất. Với mỗi quốc gia đều có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi một diện tích, ranh giới, vị trí… Do vậy, đất đai là tài sản vô cùng quý giá được chuyển tiếp qua các thế hệ, được pháp luật công nhận là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội. Nó không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội. Vì vậy, đất đai cần được quản lý chặt chẽ và thống nhất. Hiện nay với sức ép về dân số và tốc độ công nghiệp hoá, đô thị hoá, sự chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng mà quỹ đất thì có hạn thì vấn đề sử dụng đất như thế nào cho hợp lý đang ngày càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Chính vì vậy, trong quá trình sử dụng đất chúng ta cần phải khai thác và sử dụng một cách hợp lý, thông minh, sáng tạo, sử dụng đất tiết kiệm mang lại hiệu quả kinh tế cao đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển ngày càng nhanh của xã hội đồng thời vẫn bảo vệ được đất đai, bảo vệ được môi trường, ổn định chính trị và giữ vững được an ninh, quốc phòng. Để giải quyết được vấn đề này thì giải pháp vô cùng cần thiết và quan trọng chính là công tác quản lý đất đai. Nó đòi hỏi phải thật sự hợp lý và có sự thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Cùng với những chính sách chặt chẽ và mang lại hiệu quả cao đòi hỏi công tác quản lý Nhà nước về đất đai phải có sự đồng bộ. Cũng như công tác thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải được cải cách phù hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Mỗi nước trên thế giới đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả 2 nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) được lập ở cấp tỉnh và cấp quận, huyện. Việc thành lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về VPĐKĐĐ; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hệ thống VPĐKĐĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là VPĐKĐĐ cấp huyện còn một số hạn chế như: Chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu, nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp, nhất là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; Tổ chức bộ máy của VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, nhân lực còn thiếu, một số nơi Giám đốc VPĐKĐĐ cấp huyện do một lãnh đạo phòng TN&MT kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai,… Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn được chính thức đi vào hoạt động từ năm 2009. Nhiệm vụ chính là đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lưu trữ, quản lý, chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính trên địa bàn. Qua mười năm hoạt động đã có những đóng góp đáng kể trong giải quyết thủ tục hành chính và chức năng quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là thủ tục cấp GCNQSDĐ. Cùng với định hướng phát triển huyện Vân Đồn trở thành một trong 03 đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt của Việt Nam dẫn tới nhu cầu đăng ký cấp GCNQSDĐ của người dân vẫn không ngừng tăng lên theo thị trường bất động sản và nhu cầu chuyền quyền của công dân đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Vì vậy, việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn tại Văn phòng đăng ký đất đai ngày càng tăng dẫn đến quá tải trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định. Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng việc đánh giá hoạt động của cơ quan chức năng trong lĩnh vực quản lý đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả một số hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2019” 3 2. Mục tiêu nghiên cứu - Có được một bức tranh phản ánh khách quan thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, giai đoạn từ 2015 - 2019. - Phân tích, đánh giá được hạn chế và nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài cung cấp các dẫn liệu khoa học có tính hệ thống về: cơ sở pháp lý, tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ, các hoạt động, kết quả hoạt động và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu. Đó là những cơ sở khoa học quan trọng phục vụ công tác quản lý, đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Rút ra được bài học kinh nghiệm trong các hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ, phát huy những việc đã làm tốt, khắc phục những mặt còn tồn tại để đề xuất giải pháp khắc phục. - Là tài liệu tham khảo cho các bên liên quan trong công tác quản lý, đào tạo, nghiên cứu liên quan đến quản lý đất đai. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký đất đai 1.1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai * Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai (đăng ký quyền sử dụng đất) là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện với các đối tượng là các tổ chức (bao gồm các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước; các tổ chức chính trị, xã hội, các tổ chức ngoại giao, tổ chức phi chính phủ) hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Theo Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Như vậy, đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất; làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng (Đỗ Thị Đức Hạnh, 2012). * Đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: 5 - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai. - Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. * Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai. - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu tài chính về đất; giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; cung cấp thông tin đất đai; đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. - Lợi ích đối với người sử dụng đất: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn xã hội; giảm tranh chấp đất đai; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản * Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản; Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân: việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. * Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; 6 - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. * Đơn vị đăng ký - Thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai/ bất động sản - Đăng ký quyền Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. 7 Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. - Đăng ký giao dịch Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.1.4. Đăng ký đất đai và bất động sản Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan dịch vụ công thực hiện: - Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, bao gồm: + Đăng ký đối với thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Đăng ký đối với thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Đăng ký đối với thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; 8 + Đăng ký đối với Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, bao gồm: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; 9 + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 1.1.1.5. Khái niệm chung về văn phòng đăng ký đất đai * Văn phòng đăng ký đất đai là gì? Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. * Chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai - Theo Thông tư số: 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của liên tịch giữa Bộ Nội vụ - Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài chính ngày 15/3/2010 thì Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện được thành lập ở huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là đơn vị sự nghiệp công lập, cung ứng dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ, giúp Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường và Trưởng phòng Nội vụ (Thông tư số: 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, 2010). - Từ năm 2015, Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của liên Bộ Tài Nguyên & Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính “hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường” ra đời địa vị pháp lý của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có sự thay đổi: Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản 10 khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật. Chi nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định. * Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai - Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. - Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật. - Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.