Tài liệu Đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện thường tín thành phố hà nội giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ QUYÊN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ QUYÊN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Điền Thái Nguyên, năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng 9 năm 2021 Tác giả luận văn Phạm Thị Quyên ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn: “Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện Thường Tín thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019”. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Phòng đào tạo cùng các thầy giáo, cô giáo người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn tôi, đặc biệt là thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Điền, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo, cán bộ UBND huyện Thường Tín, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thường Tín đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập tốt nghiệp. Do thời gian, kinh nghiệm và năng lực của bản thân còn nhiều hạn chế nên luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Phạm Thị Quyên iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................. ii MỤC LỤC .................................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................................... vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................ vii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .............................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................................... 2 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai.......................................... 4 1.1.1. Đăng ký đất đai ................................................................................................................. 4 1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai .............................................................................................. 8 1.2. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước................................................... 14 1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước ........................................ 14 1.2.2. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ................................................................ 16 1.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam............................................................................. 19 1.3.1. Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam..................................... 19 1.3.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai .......................................................... 19 1.3.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ...................................... 21 1.3.4 . Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ ............................................. 22 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 25 2.1. Đối tượng, thời gian và phạm vinghiên cứu .................................................................... 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................................... 25 2.1.2. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................................... 25 2.1.3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................ 25 2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................................... 25 iv 2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thường Tín và tình hình quản lý nhà nước về đất đai của huyện Thường Tín ........................................ 25 2.2.2. Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Thường Tín giai đoạn 2017 –2019 ................................................................................................................ 25 2.2.3. Đánh giá của cán bộ VPĐKĐĐ và người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Thường Tín. ....................................................................... 25 2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong hoạt động của VPĐKĐĐ từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Thường Tín..................................................................................................................... 26 2.3. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................... 26 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................................ 26 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp.............................................................. 27 2.3.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu......................................................................... 27 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................... 28 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thường Tín và tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Thường Tín............................................................. 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thường Tín ................................................ 28 3.1.2 . Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Thường Tín ............................... 32 3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Thường Tín (giai đoạn 2017 – 2019) ............................................................................................................ 39 3.2.1. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn vàc cơ cấu tổ chức bộ máy ................................... 39 3.2.2. Kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Thường Tín ............................. 43 3.3. Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín. .................................................................................. 53 3.3.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính...................................................................... 53 3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính.................................................................. 54 3.3.3. Điều kiện cơ sở vật chất ................................................................................................. 56 3.3.4. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn .............................................. 57 3.3.5. Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải đóng góp .................................................... 59 v 3.3.6. Ý kiến đánh giá tổng thể của cán bộ, người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín ................................................................................... 59 3.3.7. Nhận xét chung về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín...................... 60 3.4. Đánh giá ưu điểm, hạn chế trong hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019 và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín ................................................................................... 61 3.4.1. So sánh những ưu điểm, khó khăn tồn tại .................................................................... 61 3.4.2. Phân tích, đánh giá nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín.............................................................................................................. 62 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín.............................................................................................................. 64 KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ ........................................................................................................ 66 1. Kết luận .................................................................................................................................. 66 2. Kiến nghị ................................................................................................................................ 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................................... 68 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Giá trị sản xuất giai đoạn 2017-2019 ............................................. 30 Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất huyện Thường Tín năm 2019 .................... 37 Bảng 3.3. Tổng hợp biến động đất đai giai đoạn 2017 - 2019 ....................... 38 Bảng 3.4. Kết quả thực hiện công tác cấp GCN lần đầu của Văn phòng đăng ký đất đai Thường Tín............................................................................ 43 Bảng 3.5: Tình hình thực hiện đăng ký biến động QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2017 - 2019 trên địa bàn huyện Thường Tín ..................... 46 Bảng 3.6. Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2017 – 2019 ..................................................... 50 Bảng 3.7. Hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín ........... 51 Bảng 3.8. Mức độ công khai thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín.................................................................................... 54 Bảng 3.9. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Chi nhánh Thường Tín ........... 55 Bảng 3.10. Đánh giá về điều kiện vật chất tại Chi nhánh Thường Tín ............... 56 Bảng 3.11. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín .................... 57 Bảng 3.12. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín .......................................... 58 Bảng 3.13. Nhận xét về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Thường Tín ... 60 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH Công nghiệp hóa ĐKDĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HSĐC Hồ sơ địa chính PLĐĐ Pháp luật đất đai QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng TTHC Thủ tục hành chính UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng, được hình thành qua nhiều thiên niên kỷ và là một trong những thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và là yếu tố cấu thành của mỗi quốc gia, gắn liền với lịch sử dân tộc và tình cảm của mỗi con người. Bất kỳ nước nào, đất đều là tư liệu sản xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành kinh tế quốc dân. Đến thời điểm thực hiện pháp luật đất đai năm 2013, trên địa bàn cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận lần đầu. Nhiệm vụ chủ yếu trong giai đoạn này là thực hiện việc đăng ký biến động đất đai khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch. Nếu thủ tục đăng ký biến động này vẫn giao cho UBND cấp huyện thực hiện sẽ tạo áp lực rất lớn cho cơ quan quản lý hành chính Nhà nước. Mặt khác, việc hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình hai cấp sau một thời gian thành lập đã bộc lộ nhiều tồn tại, bất cập. Và hơn nữa, theo mô hình của nhiều nước phát triển trên thế giới thì việc đăng ký đất đai do cơ quan dịch vụ công thực hiện. Vì vậy, việc thành lập văn phòng đăng ký đất đai là đòi hỏi tất yếu khách quan cần thực hiện. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thường Tín được thành lập theo Quyết định số 3803/QĐ-UBND ngày 18/12/2007 của UBND huyện Thường Tín. Thực hiện theo quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường theo quy định luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thường Tín đổi tên thành Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh huyện Thường Tín trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường. Thành phố Hà Nội là một trong 10 địa phương thành lập Văn phòng đăng ký đất đai sớm nhất cả nước. Kể từ khi được thành lập, hoạt động đăng ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất và ngày càng chuyên nghiệp hơn. Việc xây dựng, cập nhập, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai được thực hiện tốt hơn, tiết kiệm chi phí hơn, việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận được 2 thực hiện ngày càng thuận lợi với người dân, đồng thời văn phòng đăng ký đất đai có doanh thu ngày một tăng thông qua hoạt động cung cấp dịch vụ công, hướng tới tự chủ về kinh phí hoạt động làm giảm bớt gánh nặng và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, minh bạch hóa các nguồn thu từ cung cấp dịch vụ. Đồng thời nguồn thu từ đất (bao gồm tiền thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng, phí, lệ phí...) do văn phòng đăng ký đất đai trực tiếp thu hoặc làm thủ tục chuyển cơ quan thuế, Kho bạc Nhà nước để thu cho ngân sách Nhà nước liên tục tăng. Tuy nhiên, sau khi kiện toàn, hoạt động đã ổn định, thông suốt, hiệu quả rõ rệt và có nhiều chuyển biến tích cực thì điều kiện hoạt động vẫn còn những khó khăn như khối lượng công việc ngày một tăng, thời gian giải quyết hồ sơ cắt giảm nhiều...Để phân tích, đánh giá hiệu quả hoạt động của mô hình đăng ký đất đai 1 cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung cũng như huyện Thường Tín nói riêng nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình này cũng như khắc phục những hạn chế của hệ thống của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trước đây và tiến tới chuẩn hóa hệ thống văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình các nước trên thế giới, phù hợp với công nghệ hiện đại. Xuất phát từ lý do trên, tôi quyết định thực hiện đề tài nghiên cứu: “Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện Thường Tín thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019” với mục tiêu giúp hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Thường Tín được hiệu quả hơn, khắc phục được những tồn tại, hạn chế; đẩy nhanh công tác cải cách thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thường Tín. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Thường Tín thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 –2019 - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Thường Tín. 3. Ý nghĩa khoa học của đề tài - Ý nghĩa khoa học: 3 Củng cố những kiến thức đã học và áp dụng vào công tác quản lý đất đai ngoài thực tế. Rèn luyện kỹ năng làm việc chuyên môn để hoàn thiện bản thân đáp ứng nhu cầu của xã hội. Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở khoa học cho những nghiên cứu tiếp theo về quản lý đất đai. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội với lợi ích kinh tế. Kết quả của đề tài có thể có đóng góp cho công tác quản lý đất đai tốt hơn tại địa phương. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai 1.1.1. Đăng ký đất đai 1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định và tổ chức thực hiện nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện để xác lập tính pháp lý và giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất đã tham gia đăng ký. Đăng ký đất đai là một thủ tục cần thực hiện và có tính bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất và tài sản gắn liền với đất để quản lý . Đăng ký đất đai được điều chỉnh bởi Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. 1.1.1.2. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai, đăng ký chính xác, trung thực về tình hình, hiện trạng sử dụng, nguồn gốc sử dụng của chủ sử dụng đất với các thông tin như diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đất theo các mẫu kê khai theo hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng ký đất đai. Đăng ký quyền sử dụng đất là quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của người dụng đất và các cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai. Tuy nhiên, đến luật đất đai năm 2013, không còn khái niệm riêng về đăng ký quyền sử dụng đất nữa mà đề cập đến một khái niệm chung ở phạm vi rộng hơn là đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất 1.1.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.(Quốc hội, 2014) Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo yêu cầu của người sử dụng đất nên đây không phải là thủ tục bắt buộc. Người sử dụng đất có thể đăng ký 5 cấp quyền sở hữu nhà ở lần đầu cùng với lần đăng ký quyền sử dụng đất và phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại thời điểm đăng ký (nếu có) hoặc có thể đăng ký bổ sung. 1.1.1.4. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Quốc hội, 2013). Theo Khoản 15, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Như vậy, theo pháp Luật đất đai thì đăng ký đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, hình thể, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. 6 1.1.1.5. Đối tượng đăng ký đất đai Luật Đất đai 2013 quy định: Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký đất đai: + Là người đang sử dụng đất; + Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sát nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư 1.1.1.6. Các trường hợp đăng ký đất đai. - Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: (Chính phủ 2014). 7 + Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. + Người đang sử dụng đất, thửa đất được giao để quả lý mà chưa đăng ký. + Nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà chưa đăng ký - Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp: + Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai. + Người sử dụng đất được phép đổi tên. + Có thay đổi về hình thể, kích thước, diện tích, số thửa, địa chỉ thửa đất. + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký + Chuyển mục đích sử dụng đất. + Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất. + Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. + Chuyển đồi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của riêng vợ hoặc chồng thành tài sản chung của hai vợ chồng + Có chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Theo thỏa thuận để xử lý nợ trong hợp đồng thế chấp, theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận. + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. + Nhà nước thu hồi đất. 1.1.1.7. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có: - Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. 8 - Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. - Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình. - Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.(Quốc hội, 2013) 1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai 1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.(Quốc hội, 2013) 1) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 2) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. 3) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. 9 4) Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 10 5) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. 6) Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. 7) Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Khoản 1 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định về thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau: a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật; 11 b) Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, thị xã, thuộc tỉnh. Chi nhánh VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKĐĐtheo quyết định của UBND cấp tỉnh; c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập. Ngoài ra hoạt động của VPĐKĐĐ còn được quy định tại một số văn bản pháp luật khác như: * Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 giữa Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. * Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường * Bộ Luật Dân sự năm 2015 Quy định các các quyền của người sử dụng đất, quyền bề mặt – là một trong những quyền mới được ghi nhận, quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản … liên quan đến việc đăng ký đất đai tại VPĐKĐĐ. Bộ Luật dân sự 2015 quy định hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất … được thể hiện tại các điều 107; 175; … Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKĐĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ.Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐKĐĐ đi vào hoạt động. 1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai. a) Vị trí, chức năng Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định. Văn