Tài liệu đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường quang trung, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------- HÀ THỊ THUẬN YẾN Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013” KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : QLĐĐ Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2010 - 2014 Giáo viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Quý Ly Thái Nguyên, năm 2014 Lời cảm ơn Để thực hiện tốt chủ trương của Đảng, Nhà nước trong đào tạo cán bộ có trình độ kiến thức và kỹ năng đầy đủ về chuyên môn, nghiệp vụ sau khi ra trường, đòi hỏi mỗi sinh viên phải luôn gắn liền nhiệm vụ học tập đi đôi với thực hành, lý thuyết gắn liền với thực tiễn. Thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng không thể thiếu trong quá trình học tập của mỗi sinh viên, nhằm tổng hợp củng cố lại những kiến thức đã học để áp dụng vào thực tiễn, phát huy tính sáng tạo, nâng cao trình độ chuyên môn đáp ứng yêu cầu của xã hội. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên em được về thực tập tại UBND phường Quang Trung, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Đến nay khóa luận tốt nghiệp của em đã hoàn thành và thời gian thực tập tốt nghiệp đã kết thúc. Để có được như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy cô giáo bộ môn, cùng các thầy cô giáo trong khoa đã quan tâm, giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện trong trường. Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.S Nguyễn Quý Ly, thầy đã tận tình, ân cần chỉ bảo, hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình. Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ UBND phường Quang Trung đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại phường. Ngoài ra em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè những người luôn bên em động viên giúp đỡ em trong toàn khoá học. Do điều kiên thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên khóa luận của em chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến và bổ xung của các thầy, cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Hà Thị Thuận Yến DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CBHT : Cán bộ, hưu trí ĐT - CBHT : Đối tượng là cán bộ hưu trí ĐT - SXPNN : Đối tượng sản xuất phi nông nghiệp ĐT - SXNN : Đối tượng sản xuất nông nghiệp QSD đất : Quyền sử dụng đất SXNN : Sản xuất nông nghiệp SXPNN : Sản xuất phi nông nghiệp UBND : Uỷ ban nhân dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Trung năm 2013 ........ 41 Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung từ năm 2010 - 2013 .................................................................. 55 Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung từ 2010 - 2013 ........................................................................................ 58 Bảng 4.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung từ 2010 - 2013......................................................................... 62 Bảng 4.5: Những hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển quyền sử dụng đất....... 68 Bảng 4.6: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về tài chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 70 Bảng 4.7: Sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................................................................. 71 Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................................ 73 Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ........................................................... 75 Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về tặng cho quyền sử dụng đất .............................................................................. 77 Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về để thừa kế quyền sử dụng đất .............................................................................. 78 Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân địa phương về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất .............................................................................. 80 Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất .................................................................... 82 Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .................................................................... 83 DANH MỤC HÌNH Trang Biểu đồ 4.1: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung từ 2010 đến 2013...................................................................................................................... 52 Biểu đồ 4.2: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................... 85 Biểu đồ 4.3: Sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển quyền sử dụng đất phân theo nhóm đối tượng ................................................................... 86 MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU ...................................................................................... 8 1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................ 8 1.2. Mục đích của đề tài .......................................................................... 9 1.3. Mục tiêu của đề tài ........................................................................... 9 1.4. Ý nghĩa của đề tài ............................................................................ 9 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 11 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .............................................................. 11 2.1.1. Cơ sở pháp lý .............................................................................. 11 2.1.2. Cơ sở lí luận của đề tài ................................................................ 11 2.2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ............................................................ 12 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................ 13 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................... 13 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ................. 17 2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân .............................................................................. 21 2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên.................................................................................................................27 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......... 31 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................. 31 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ..................................................... 31 3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi ................................. 31 3.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................ 32 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ...................................................... 32 3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu ........................... 33 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 34 4.1. Tình hình cơ bản của phường Quang TrungError! Bookmark not defined. 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Quang Trung ............................. 34 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của phường Quang Trung ..................... 36 4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại phường Quang Trung ......................................................................................... 41 4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung theo số liệu thứ cấp..................................................................... 52 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất ......................... 53 4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................. 54 4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ......... 57 4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất ............................. 58 4.2.5. Đánh giá kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất .......................... 60 4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ........... 62 4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất........... 63 4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ........... 64 4.3. Đánh giá về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Phường Quang Trung 4.3.1. Thuận lợi về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung 4.3.2. Khó khăn về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 4.3.3. Một số giải pháp khắc phục 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra ..................................... 68 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của người dân phường Quang Trung về chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 68 4.4.1.1. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Quang Trung về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ........... 68 4.4.1.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về tài chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ..................................... 70 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 71 4.4.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................................... 71 4.4.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................ 73 4.4.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ........................................... 74 4.4.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................... 76 4.4.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về để thừa kế quyền sử dụng đất .................................................................... 78 4.4.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................................... 79 4.4.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................................... 81 4.4.2.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất................................................ 83 4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................... 84 4.4.3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 84 4.4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng ................................... 86 4.4.3.3. Nhận xét của người dân phường Quang Trung về công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương ............................................... 87 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 88 5.1. Kết luận ......................................................................................... 88 5.2. Đề nghị .......................................................................................... 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 59 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Điều đó cũng được khẳng định trong khoản 1 Điều 5 của Luật Đất đai 2003. Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn hoá đặc trưng. Về mặt kinh tế đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liêu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được. Trong thực tế đất đai còn được coi là một hàng hoá đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đât đất thu được nhiều thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, nền kinh tế ngày càng phát triển đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày một sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan. Quang Trung là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên. Trong những năm qua, hoạt động chuyển quyền trên địa bàn cũng đạt được một số kết quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình thực hiện. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Quý Ly, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013”. 1.2. Mục tiêu của đề tài Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất tại phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2010 - 2013 nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSD đất tại phường Quang Trung và đề xuất các phương hướng giải quyết các tồn tại đó. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra được những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện các hình thức chuyển quyền; từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất tại Phường. - Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân phường Quang Trung về chuyển QSD đất. - Số liệu thu thập phải đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào trong thực tế - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý Hiến pháp 1992. Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/03/2006 của Bộ tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất. Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương. Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp thành phố và cấp phường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lý đất đai các cấp không quan tâm. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất. Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển đất nước trong thời kì công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. 2.2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội. Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục. Phường Quang Trung là phường trung tâm thành phố Thái Nguyên. Trên địa bàn có 2 tuyến giao thông chiến lược là Quốc lộ 3 và đường sắt Hà Nội - Thái Nguyên đi qua rất thuận lợi cho phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội cũng như an ninh quốc phòng của địa phương. Quang Trung cũng là một trong những phường có nhiều cơ quan, doanh nghiệp đóng trên địa bàn và có nền sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thương mại, dịch vụ tương đối phát triển, làm cho đất đai trên địa bàn phường ngày càng trở nên có giá trị. Bên cạnh đó tình hình kinh tế - xã hội của phường đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng tăng nhanh. Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương. Thực tế trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, UBND phường Quang Trung và các ban ngành có liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất tại địa phương, từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như phát triển thị trường đất đai nói riêng. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất thực chất là các hình thức chuyển QSD đất. 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSD đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi khi đất có đủ điều kiện được quy định. Ngoài ra, Điều 103 Nghị định 181 quy định thêm một số trường hợp không đươc nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất, nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. 2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhượng QSD đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSD đất cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1s993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đai mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. 2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất Để thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội. Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà không thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng ở hàng sau mới được hưởng: + Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. + Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết. + Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của nguời đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột,cô ruột. 2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này. Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. 2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. 2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSD đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. 2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện các quyền chuyển quyền là: 1) Có giấy chứng nhận QSD đất 2) Đất không có tranh chấp 3) QSD đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án 4) Trong thời hạn sử dụng đất 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Điều 98 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: 1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau: a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi có quyết định đó; c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất. 2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành. 3. Thời điểm người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất. 5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng QSD đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này. Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định điều kiện để chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau: 1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSD đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSD đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà ở. 2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về người nhận chuyển QSD đất như sau: 1. Người nhận QSD đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSD đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 và Điều 102 của Nghị định này. b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất thông qua nhận tặng cho QSD đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này; d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất thông qua nhận thừa kế QSD đất; đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai 2003 được nhận QSD đất thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;