Tài liệu Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh yên sơn, tỉnh tuyên quang giai đoạn 2016 – 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KIM NGỌC ĐÔNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2017 – 2020 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ĐÀM XUÂN VẬN Thái Nguyên –2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, tháng năm 2021 Tác giả luận văn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Đàm Xuân Vận là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Sơn, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, Phòng đào tạo - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2021 Tác giả luận văn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................3 1.1. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu .............................................................3 1.2. Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai ..............................4 1.2.1. Đăng ký đất đai .................................................................................................4 1.2.2. Văn phòng đăng ký đất đai................................................................................8 1.3. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ......................................14 1.3.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước ............................14 1.3.2. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ...................................................17 1.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ......................................................................................20 1.4.1. Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam .........................20 1.4.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai ..............................................20 1.4.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ ..........................22 1.4.4 . Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ ....................................24 1.5 Tổng quan các kết quả nghiên cứu về văn phòng đăng ký đất đai ....................25 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................27 2.1. Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu .....................................................27 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................27 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................27 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................27 2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và khái quát về chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Sơn...............................................................27 2.2.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn theo nhiệm vụ được giao ............................................................................27 iv 2.2.3. Đánh giá về hoạt động của VPĐKĐĐ huyện Yên Sơn của cán bộ chi nhánh VPĐKĐĐ và người sử dụng đất ...............................................................................27 2.2.4. Khó khăn và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn............................................................................28 2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................28 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................28 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................28 2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh .......................................................................29 2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................29 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................30 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang ........................................................................................................................30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................30 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội. ..............................................................36 3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn theo nhiệm vụ được giao ............................................................................43 3.2.1. Đánh giá hoạt động “Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn ...................................................43 3.2.2. Đánh giá hoạt động “Cấp Giấy chứng nhận” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn .........................................................................................44 3.2.3. Đánh giá hoạt động “Đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn. ....................................47 3.2.4. Đánh giá hoạt động “Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn. ...................................................................49 3.2.5. Đánh giá hoạt động “Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn .........................................................................................55 3.2.6. Đánh giá hoạt động “Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính” của Chi nhánh văn phòng Đăng kí đất đai huyện Yên Sơn .....................................................................55 v 3.2.7. Đánh giá hoạt động “Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn. ........................................................................................57 3.2.8. Đánh giá hoạt động “Đăng ký giao dịch bảo đảm” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn................................................................................58 3.2.9. Đánh giá hoạt động “Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” của Chi nhánh văn phòng Đăng kí đất đai huyện Yên Sơn .....................................................................................................................58 3.2.10. Đánh giá hoạt động “Thu phí, lệ phí” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn. ...................................................................................................59 3.2.11. Đánh giá hoạt động “Thực hiện các dịch vụ” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn. ........................................................................................60 3.2.12. Đánh giá hoạt động “Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản” của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Sơn. ............................60 3.3. Đánh giá của cán bộ chi nhánh VPĐKĐĐ và người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ huyện Yên Sơn ..................................................................................60 3.3.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính ........................................................60 3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính ....................................................63 3.3.3. Điều kiện cơ sở vật chất ..................................................................................65 3.3.4. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn ..................................65 3.4. Khó khăn và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn............................................................................68 3.4.1. Nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Sơn ...........68 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Sơn ..........................................................................................................71 KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ .......................................................................................76 1. Kết luận .................................................................................................................76 2. Kiến nghị ...............................................................................................................77 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................78 PHỤ LỤC vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Dân số năm 2020 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang .............................38 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Yên Sơn năm 2020 ............................42 Bảng 3.3. Tiến độ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Yên Sơn, giai đoạn 20162020 ...........................................................................................................................44 Bảng 3.4. Số hồ sơ biến động được cập nhật trên hồ sơ địa chính của huyện Yên Sơn, giai đoạn 2017-2020 .........................................................................................47 Bảng 3.5. Công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính huyện Yên Sơn, giai đoạn 2016-2020..................................................................................................................50 Bảng 3.6. Tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính tại huyện Yên Sơn ..............................53 Bảng 3.7. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Yên Sơn .............................56 Bảng 3.8. Kết quả kiểm tra trích đo địa chính thửa đất và xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2016-2020 ....................................................57 Bảng 3.9. Tổng hợp số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn huyện Yên Sơn, giai đoạn 2016 – 2020 ...............................................................................58 Bảng 3.10. Kết quả cung cấp thông tin địa chính của VPĐKDĐ huyện Yên Sơn, giai đoạn 2016-2020 ..................................................................................................59 Bảng 3.11. Mức độ công khai thủ tụ hành chính tại chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ huyện Yên Sơn ..........................................................................................................61 Bảng 3.12. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKDĐ chi nhánh ..................64 Bảng 3.13. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại VPĐKDĐ chi nhánh huyện Yên Sơn ................................................66 Bảng 3.14. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Yên Sơn ........................................................................................67 vii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Yên Sơn năm 2020 ...........................................30 Hình 3.2. Đánh giá về cơ sở vật chất của VPĐKSDĐ huyện Yên Sơn ....................65 viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH Công nghiệp hóa ĐKDĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HSĐC Hồ sơ địa chính PLĐĐ Pháp luật đất đai QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng TTHC Thủ tục hành chính UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý; là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Pháp luật về đất đai quy định cơ quan quản lý nhà nước về đất đai gồm: ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) được giao thực hiện một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai. Một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm phát triển kinh tế, xã hội đất nước cải cách hành chính trong tất cả các lĩnh vực nói chung, trong quản lý đất đai nói riêng là yêu cầu bức thiết. Việc hợp nhất VPĐKQSDĐ ở hai cấp trước đây thành một tổ chức thống nhất là một tất yếu do đó VPĐKĐĐ “một cấp” được thành lập. Hoạt động của VPĐKQSDĐ các cấp trước đây và nay là VPĐKĐĐ gắn liền với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tuyên Quang được thành lập theo Quyết định số 192/QĐ-UBND ngày 29/6/2015 của UBND tỉnh Tuyên Quang bao gồm 4 phòng chuyên môn và 7 Chi nhánh tại các huyện, thành phố trong đó VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Sơn đang thực hiện nhiệm vụ tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Yên Sơn cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ; tốc độ đô thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Đất đai trở thành nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng, công tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất. VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Sơn đã hoạt động hơn 5 năm nhưng đến nay vẫn chưa có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt động? Có những tồn tại gì cần khắc 2 phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai? Đã thực hiện triệt để công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, sự hài lòng của người dân? … là những vấn đề được chính quyền địa phương và người dân hết sức quan tâm. Xuất phát từ lý do trên, tôi quyết định chọn đề tài nghiên cứu "Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2016 – 2020” 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Sơn theo nhiệm vụ được giao (quy định tại Điều 2, Thông tư số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015). - Đánh giá của cán bộ chi nhánh VPĐKĐĐ và người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ huyện Yên Sơn. - Khó khăn và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014; Bộ Luật Dân sự năm 2015; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. Các Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính - Bộ TNMT quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất; số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; Số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính; Số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lạp bản đồ hiện trạng sử dụng đất; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Các Quyết định của UBND tỉnh Tuyên Quang: Quyết định số 46/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tuyên Quang; 4 Quyết định 09/2018/QĐ-UBND ngày 27/4/2018 Sửa đổi, bổ sung một số điều Quyết định số 46/2014/QĐ-UBND; Quyết định số 39/2016/QĐ-UBND ngày 05/10/2016 Ban hành Quy chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với các cơ quan, đơn vị trong việc thực hiện một số thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang; Chỉ thị số 05/CT-UBND ngày 26/4/2017 tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh; Quyết định số 1313/QĐ-UBND ngày 08/6/2018 về việc giao quyền tự chủ tài chính cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2018 – 2020. Quyết định số 242/QĐ-STNMT ngày 18/5/2018 của Sở Tài nguyên và Môi trường Tuyên Quang quy định nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tuyên Quang. 1.2. Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai 1.2.1. Đăng ký đất đai 1.2.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện để xác lập tính pháp lý và giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất đã tham gia đăng ký. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành tài nguyên và môi trường trực tiếp giúp UBND các cấp trong việc tổ chức thực hiện. 1.2.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (Luật nhà ở, 2014). 1.2.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất 5 xác định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Luật Đất đai, 2013). Theo Khoản 15, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. 1.2.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai Luật Đất đai 2013 quy định: nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký đất đai: + Là người đang sử dụng đất; + Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm: 6 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư (Luật Đất đai, 2013). 1.2.1.5. Các trường hợp đăng ký đất đai. - Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai). + Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. + Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN. - Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp: Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai. 7 Người sử dụng đất được phép đổi tên. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất. Chuyển mục đích sử dụng đất. Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất. Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. Nhà nước thu hồi đất. 1.2.1.6. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có: - Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. - Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. - Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình. - Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. (Luật Đất đai, 2013). 8 1.2.2. Văn phòng đăng ký đất đai 1.2.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: (Luật Đất đai, 2013). 1) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 2) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. 3) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. 4) Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. 9 h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 5) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. 6) Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. 7) Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. 10 Khoản 1 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định về thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau: a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật; b) Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, thị xã, thuộc tỉnh. Chi nhánh VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập. Ngoài ra hoạt động của VPĐKĐĐ còn được quy định tại một số văn bản pháp luật khác như: * Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 giữa Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. * Bộ Luật Dân sự năm 2015 Quy định các các quyền của người sử dụng đất, quyền bề mặt – là một trong những quyền mới được ghi nhận, quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản … liên quan đến việc đăng ký đất đai tại VPĐKĐĐ. Bộ Luật dân sự 2015 quy định hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản; quyền thế chấp 11 quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất … được thể hiện trong các điều 107; 175; 325 … Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKĐĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐKĐĐ đi vào hoạt động. 1.2.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai. a) Vị trí, chức năng VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TNMT, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. VPĐKĐĐ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật. b) Nhiệm vụ, quyền hạn 1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ. 3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi GCN theo quy định của pháp luật. 5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật. 6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính. 7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp GCN. 8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.