Tài liệu Đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất huyện phú xuyên thành phố hà nội giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------- VŨ QUANG TÚ ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - Năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày .…. tháng ….. năm 2021 Tác giả luận văn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Phú Xuyên, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên và các cơ quan, đơn vị liên quan đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Tôi xin cám ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn! Thái Nguyên, ngày …. tháng 04 năm 2021 Tác giả luận văn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT........................................................................... vii CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................................. vii NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẤT............................................................................. vii MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề.......................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 3 1.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................... 3 1.1.1. Một số khái niệm liên quan ......................................................................... 3 1.1.2. Khái niệm phát triển quỹ đất ....................................................................... 4 1.1.3. Các hình thức phát triển quỹ đất ................................................................. 5 1.1.4. Sự cần thiết thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất ...................................... 7 1.1.5. Nguồn tài chính để phát triển quỹ đất ......................................................... 8 1.2. Cơ sở pháp lý................................................................................................ 10 1.3. Tình hình phát triển quỹ đất trên thế giới và Việt Nam ............................... 11 1.3.1.Tình hình phát triển quỹ đất của một số quốc gia trên thế giới ................. 11 1.3.2. Tình hình phát triển quỹ đất ở Việt Nam ................................................. 17 1.3.3. Tình hình thành lập và loại hình hoạt động tổ chức phát triển quỹ đất ở nước ta ................................................................................................................. 22 1.3.4. Đánh giá về tổ chức và hoạt động của các Tổ chức phát triển quỹ đất tại các địa phương .................................................................................................... 23 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................................................. 31 iv 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 31 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................... 31 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 31 Nội dung 1. Giới thiệu khái quát về huyện Phú Xuyên ........................................ 31 Nội dung 2. Giới thiệu về Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ....... 31 Nội dung 3. Đánh giá kết quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ............................................................................................................ 32 Nội dung 4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ................................................. 32 - Khó khăn, tồn tại trong hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất Phú Xuyên ............................................................................................................................. 32 - Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất Phú Xuyên .................................................................................................................. 32 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 32 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................... 32 2.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích so sánh và xử lý số liệu ....................... 33 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 35 3.1. Giới thiệu khái quát về huyện Phú Xuyên ................................................... 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Phú Xuyên ....................................................... 35 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Phú Xuyên .......................... 36 3.1.3. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Phú Xuyên ................... 38 3.2. Giới thiệu khái quát về Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên .... 42 3.2.1. Tổ chức nhân sự của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên .... 42 3.2.2. Vị trí và chức năng củaTrung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên . 44 3.2.3. Nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên .................................................................................................................. 44 3.2.4. Cơ chế tài chính của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ..... 45 3.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên .................................................................................................................. 46 v 3.3.1. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ........................ 46 3.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất của Trung tâm Phát triển quỹ đất Phú Xuyên....................................................................... 56 3.3.3. Đánh giá của cán bộ có liên quan đến hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất Phú Xuyên .............................................................................................. 66 3.4. Khó khăn, hạn chế và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ................................................................... 68 3.4.1. Khó khăn, hạn chế trong hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ................................................................................................ 68 3.4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ................................................................................................ 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................. 72 1. KẾT LUẬN ..................................................................................................... 72 2. KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 74 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tình hình dân số và lao động của huyện Phú Xuyên qua một số năm ......... 36 Bảng 3.2. Phân bố lao động trong huyện giai đoạn 2012- 2015 ................................... 37 Bảng 3.3. Chất lượng lao động trong huyện giai đoạn 2017- 2019 .............................. 37 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2019 ................................... 40 Bảng 3.5. Biến động đất đai của huyện Phú Xuyên giai đoạn 2017 – 2019 ................. 41 Bảng 3.6: Nhân sự của Trung tâm PTQĐ huyện Phú Xuyên ............................................ 43 Bảng 3.7: Tổng hợp công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ...................................................................... 46 Bảng 3.8. Tổng hợp các dự án Trung tâm Phát triển quỹ đất Phú Xuyên đã thực hiện xong từ năm 2017-2019................................................................................................. 48 Bảng 3.9. Danh sách các dự chưa bàn giao mặt bằng sạch cho Chủ đầu tư ................ 49 Bảng 3.10. Danh sách các dự chưa bàn giao mặt bằng sạch cho Chủ đầu tư .............. 50 Bảng 3.11. Kết quả thực hiện dự án năm 2017 của trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên ..................................................................................................................... 52 Bảng 3.12. Kết quả thực hiện dự án năm 2018 của trung tâm PTQĐ Phú Xuyên ....... 54 Bảng 3.15. Kết quả khảo sát, đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư........................................................................................................... 62 Bảng 3.16. Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thủ tục, quy trình thực hiện dự án .............................................................................................................................. 64 Bảng 3.17. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2017-2019 của Trung tâm Phát triển quỹ đất Phú Xuyên ................................................................................................ 57 Bảng 3.18. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên........................................................................................................... 59 Bảng 3.19 . Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về mức độ đơn giản và thủ tục thực hiện dư án của Trung tâm Phát triển quỹ đất Phú Xuyên...................................................... 60 Bảng 3.20. Đánh giá của cán bộ có liên quan đến hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất Phú Xuyên ........................................................................................................ 66 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẤT GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân PTQĐ Phát triển quỹ đất QSD Quyền sử dụng TĐC Tái định cư UBND Ủy ban nhân dân 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài sản, là nguồn lực rất đáng quý của mỗi quốc gia, là bộ phận cần thiết nhất của môi trường sống. Ở nền sản xuất tiên tiến, đó là tư liệu sản xuất quan trọng không có gì thay thế được, là địa bàn phân bố các khu dân cư, thiết lập các khu công nghiệp, thiết kế các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, khu nông nghiệp công nghệ cao... Phú Xuyên là huyện ngoại thành phía Đông Nam thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố khoảng 40 km. Với vị trí thuận tiện và những nguồn lực sẵn có để tăng trưởng kinh tế - xã hội, là một trong 05 khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà Nội đã được Chính Phủ đồng ý quy hoạch và là điểm chốt giao thông cần thiết liên kết giữa thành phố Hà Nội với các tỉnh phía Nam, do vậy tăng trưởng công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề truyền thống và thương mại rất được để ý. Nằm phục vụ mục đích về quỹ đất sạch cho tăng trưởng kinh tế xã hội, Luật Đất đai đồng ý thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất riêng biệt với hoạt động thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Từ đòi hỏi đó, ngày 12/8/2015 UBND thành phố Hà Nội đã ra đời Quyết định số 3868/QĐ-UBND về việc thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội với hoạt độn tạo lập, tăng trưởng, kiểm soát, khai thác quỹ đất, tiến hành thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai. Mặc dù vậy, vì những hạn chế, chồng chéo trong hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng, chính sách pháp luật về bán đấu giá tài sản còn chưa thích ứng, đồng bộ do vậy hiệu quả cũng như tiến độ thực hiện các dự án của Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội chưa đạt hiệu quả cao. Bắt nguồn từ nội dung đó, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt 2 động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Giới thiệu khái quát về trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên - Đánh giá kết quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên - Chỉ ra khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Ý nghĩa khoa học: Luận văn giúp làm rõ cơ sở khoa học về hiện trạng hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận văn được dùng như tài liệu để học viên cao học và sinh viên cũng như nhà quản lý đất đai tham khảo. Luận văn cũng có thể dùng cho công tác và hoạt động thực tiễn của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1. Một số khái niệm liên quan - Lấy lại đất: Là hoạt động Nhà nước ra quyết định hành chính để lấy lại QSDĐ hoặc lấy lại đất giao cho đơn vị, UBND xã, phường, thị trấn theo ghi rõ của Luật Đất đai 2013. - Nhà nước giao đất: Là hoạt động nhà nước giao QSDĐ bằng quyết định hành chính cho tình huống có mục đích dùng đất (Luật Đất đai, 2013) - Nhà nước cho thuê đất: Là hoạt động nhà nước trao QSDĐ bằng văn bản cho tình huống có mục đích dùng đất (Luật Đất đai, 2013) - Bồi thường khi nhà nước lấy lại đất: Là hoạt động nhà nước đưa lại giá trị QSDĐ đối với số lượng đất bị lấy lại cho người bị lấy lại . - Cư trú cố định lại: Là hoạt động để giữ vững, xử lý đời sống cho những người bị tác động bởi các dự án của nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị lấy lại hết hoặc lấy lại không hết, phần còn lại không đủ năng lực để tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến nơi ở mới (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Cho tiền khi nhà nước lấy lại đất: Là hoạt động nhà nước trợ giúp người lấy lại đất thông qua tập huấn nghề mớ, sắp xếp hoạt động làm mới, cấp số tiền hoạt động để di dời đến địa điểm mới (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quỹ đất “sạch”: Là Quỹ đất đã được Nhà nước lấy lại đất, tiến hành bồi thường, cho tiền và cư trú cố định lại, GPMB theo quy hoạch, kế hoạch dùng đất đã được cấp quyền riêng đồng ý. - Đấu giá QSDĐ: Là những phiên đấu giá mà nhà nước tiến hành dự án đầu tư. Đấu giá QSDĐ được nhà nước áp dụng khi nhà nước giao đất có thu tiền dùng đất, cho thuê đất hoặc thực hiện án, lấy lại nợ có tác động đến QSDĐ. 4 Đất đai là tài nguyên chủ yếu, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững trên trái đất (Land administration guidelines). - Đất đai: là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên SX, gồm có cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có không thiếu thuộc tính của một loại tài sản như: phục vụ được mục đích nào đó của con người (có giá trị dùng), con người có năng lực chiếm hữu và dùng, là tình huống thay thế mua bán. Tùy theo mỗi loại mô hình KT không giống nhau, đất đai cũng có những điểm riêng biệt, tác dụng rất không giống nhau. Trong nền KT kế hoạch hóa tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã kiểm soát dùng là chủ yếu, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu SX chủ yếu dành cho SX nông nghiệp và làm mặt bằng SX KD phi nông nghiệp; trong mô hình KT thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu SX chủ chốt không thể sửa đổi được để tiến hành SX nông nghiệp mà còn được xem như là một hàng hóa chủ chốt vì có thể “mua, bán, cầm cố, thế chấp”, số tiền hóa thành tài chính cho đầu tư, tăng trưởng. (Đoàn Công Quỳ, 2006). 1.1.2. Khái niệm tăng trưởng quỹ đất Tăng trưởng quỹ đất được hiểu một cách không thiếu là tất cả thời kỳ xâu dựng quỹ đất (tập trung đất đai), kiểm soát và tăng trưởng quỹ đất (tiết kiệm và đầu tư vào quỹ đất) và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai). Tăng trưởng quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về quy mô, những tính chất, điểm riêng biệt, năng lực của đất đai phục vụ cho các mục đích dùng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở khả năng sẵn sàng - “đất sạch” phục vụ cho các mục đích tìm kiếm dùng; đưa đất vào dùng. (Đặng Anh Quân, 2011) Tăng trưởng quỹ đất (tập trung đất đai) là thúc đẩy hoạt động để tập trung quỹ đất tiết kiệm có như vậy mới chắc chắn phục vụ mục đích của thị trường (tăng cung), chắc chắn vị trí điều tiết thị trường (giúp Nhà nước không bị động trong vấn đề điều tiết thị trường. Hoạt động tập trung quỹ đất tiết kiệm thông 5 qua hoạt động lấy lại đất, chuyển nhượng QSDĐ và có thể là thay thế đất (thay thế vị trí, số lượng). Kiểm soát quỹ đất: được hiểu là hoạt động kiểm soát quỹ đất tiết kiệm (kho tiết kiệm đất đai) đã thiết lập được trong một thời gian tương xứng, để phục vụ khi Nhà nước có mục đích dùng cho hoạt động công ích hoặc khi có năng lực thị trường thích ứng thì đưa ra thị trường để chắc chắn giá trị và giá trị gia tăng của đất đai. Để hạn chế không tiết kiệm do để đất không sử dụng và làm tăng giá trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động kiểm soát và tăng trưởng quỹ đất phải thực hiện đúng pháp luật và quy trình có tác động đến dùng đất.Dựa vào vào mục đích tăng trưởng KT - XH của khu vực, mục đích dùng đất cho các hoạt động công ích và mục đích của thị trường đất đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch và hiệu quả. Nôi dung đưa đất đai ra thị trường dựa trên những phương án đấu giá, đấu thầu hoặc rao giá. (Đặng Anh Quân, 2011) Như vậy, nội dung chính của tăng trưởng quỹ đất là do Nhà nước tiến hành tiến hành hoạt động lấy lại đất, khai phá đất, tiết kiệm đất và cung ứng đất. Yếu tố chủ yếu của nội dung tăng trưởng quỹ đất là giúp nhà nước kiểm soát tổng lượng cung về đất đai, làm cho hoạt động điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi tối đa từ tài nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu xâu dựng quỹ đất, kiểm soát, tăng trưởng quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của hoạt động vận hành tăng trưởng quỹ đất. 1.1.3. Các phương án tăng trưởng quỹ đất Trước sự tăng trưởng mạnh mẽ của KT, mục đích về quỹ đất để thiết lập cơ sở hạ tầng kỹ thuật - XH ngày càng tăng. Mục đích dùng đất “sạch” của các nhà đầu tư ngày càng lớn. Bây giờ, hầu hết các nhà đầu tư, đơn vị, cá nhân có mục đích dùng đất đều phải tự tìm đất; đơn vị, tiến hành hoạt động GPMB nên tốn nhiều thời gian của nhà đầu tư, làm chậm thời kỳ đầu tư do nhà đầu tư phải thông qua nhiều khâu môi giới trung gian, thiếu sự tác động hữu hiệu của Nhà nước và có tác động không tốt đến 6 giá trị SP. Như vậy vừa có dịch vụ “một cửa” về đất đai sau khi dự án được đồng ý để nhanh chóng thực hiện đầu tư vừa tìm kiếm hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). Khả năng về đất để đấu giá, đổi đất, thiết lập các công trình hạ tầng, phúc lợi công cộng thật sự rất cấp bách, tuy vậy quỹ đất để cho vấn đề trên hiện không còn, hầu hết tình huống Nhà nước phải bồi thường lại với giá cao cho những khu đất trước kia đã giao, đưa cho đơn vị, cá nhân, hộ gia đình dùng. Trong thời gian SX KD, giá đất luôn thay đổi với xu thế tăng nhanh, làm gia tăng số tiền đầu tư hoặc đầu vào của SP và dẫn đến không tăng khả năng cạnh tranh đối với các SP ở nước ta. Tốc độ tăng trưởng KT - XH, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, quỹ đất tiết kiệm cho các mục đích sẽ bị hết sạch, yêu cầu Nhà nước phải thực sự tăng cường chất lượng kiểm soát nguồn tài nguyên của đất nước một cách có hiệu quả, hạn chế không tiết kiệm. Theo thị trường thì giá đất có sự đổi khác không nhỏ lúc chịu ảnh hưởng của Nhà nước tại 4 giai đoạn: (1) lúc có quy hoạch của Nhà nước, (2) lúc Nhà nước lấy lại đất, (3) lúc đưa cho chủ đầu tư dùng đất vào mục đích mới sau khi lấy lại, (4) lúc thực hiện quy hoạch của nhà nước (đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích...). Thay đổi giá đất ở các thời điểm này bây giờ chủ yếu được điều tiết cho chủ đầu tư, trong khi đó Nhà nước vừa phải đầu tư tiến hành quy hoạch mới vừa phải chi bồi thường cho người bị lấy lại đất. Do đó, chỉ có Đơn vị tăng trưởng quỹ đất mới giúp Nhà nước điều tiết hợp lý thay đổi giá này. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016). Dựa vào vào tình hình thực tế ở các khu vực, UBND cấp tỉnh giao hoạt động xâu dựng quỹ đất bằng phương án bồi thường, cho tiền và cư trú cố định lại cho Đơn vị làm hoạt động bồi thường gồm: Hội đồng bồi thường, cho tiền và cư trú cố định lại cấp huyện; Đơn vị tăng trưởng quỹ đất. Số tiền hoạt động chắc chắn cho hoạt động đơn vị tiến hành bồi thường, cho tiền và cư trú cố định lại được trích không quá 2% tổng số số tiền hoạt động bồi thường, cho 7 tiền của dự án. 1.1.4. Sự quan trọng thành lập Đơn vị tăng trưởng quỹ đất - Đơn vị tăng trưởng quỹ đất: Là đơn vị sự nghiệp có thu, do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập ở cấp tỉnh, cấp huyện. Đơn vị tăng trưởng quỹ đất tiến hành các hoạt động: Xâu dựng quỹ đất để đấu giá QSDĐ; xâu dựng quỹ đất để phục vụ tăng trưởng KT - XH; xây dựng quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục - tập huấn, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các mục đích khác của khu vực, giữ vững thị trường bất động sản... (Điều 35 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP). KT càng tăng trưởng, mục đích về quỹ đất sạch để thiết lập cơ sở hạ tầng kỹ thuật - XH ngày càng tăng. Do đó, chỉ có Đơn vị tăng trưởng quỹ đất mới giúp Nhà nước điều tiết hợp lý thay đổi giá này. Yếu tố về đất để đấu giá, thiết lập các công trình hạ tầng, phúc lợi công cộng là rất quan trọng, nhưng quỹ đất phục vụ cho yếu tố này hiện nay đã hết, hầu hết tình huống Nhà nước phải bồi thường lại với giá cao cho các vùng đất tlúc trước đã giao, cấp cho đơn vị, cá nhân, hộ gia đình dùng. Trong thời kỳ SX KD, giá đất luôn thay đổi theo chiều hướng tăng nhanh, làm gia tăng chi phí đầu tư hoặc đầu vào của SP và làm giảm sức cạnh tranh cho những SP trong nước. - Đơn vị tăng trưởng quỹ đất, theo Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo ghi rõ của pháp luật về thành lập, đơn vị lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu không chung và được mở tài khoản để tổ chức theo ghi rõ của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đối với khu vực đã có Đơn vị tăng trưởng quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì đơn vị lại Đơn vị tăng trưởng quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Đơn vị tăng trưởng quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có. Đơn vị tăng trưởng quỹ đất có chức năng thiết lập, tăng trưởng, kiểm soát, tìm kiếm quỹ đất; đơn vị tiến hành hoạt động bồi thường, cho tiền và cư trú cố 8 định lại; nhận chuyển nhượng QSDĐ của các đơn vị, hộ gia đình, cá nhân; đơn vị tiến hành hoạt động đấu giá QSDĐ và tiến hành các dịch vụ khác (Chính phủ, 2014). 1.1.5. Nguồn tài chính để tăng trưởng quỹ đất Đơn vị tăng trưởng quỹ đất được dùng nguồn tài chính nêu trên để tiến hành các hoạt động được giao, chi tiết như chi thường xuyên cho các hoạt động khoa học và công nghệ; tập huấn bồi dưỡng cán bộ, viên chức;...nhưng mục chi chủ yếu là chi cho hoạt động tạo quỹ đất và tăng trưởng quỹ đất thông qua hoạt động nhận chuyển nhượng quyền dùng và bồi thường, cho tiền, cư trú cố định lại. Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động của Đơn vị tăng trưởng quỹ đất gồm có: - Nguồn số tiền hoạt động do ngân sách nhà nước cấp theo ghi rõ về tiến hành hoạt động, đơn vị bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập và văn bản hướng dẫn Nghị định này. - Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: số tiền hoạt động đơn vị tiến hành bồi thường, cho tiền và cư trú cố định lại theo ghi rõ; số tiền hoạt động kiểm soát dự án đầu tư thiết lập theo ghi rõvề kiểm soát chi phí đầu tư thiết lập công trình; - Số tiền hoạt động kiểm soát quỹ đất đã lấy lại, nhận chuyển nhượng, thiết lập, tăng trưởng và quỹ nhà đất đã thiết lập phục vụ cư trú cố định lại theo dự toán được cơ quan nhà nước có quyền riêng quyết định hoặc đồng ý; - Phí đấu giá, tiền bán hồ sơ đấu giá QSDĐ (kể cả đất có tài sản gắn liền với đất) theo ghi rõ của pháp luật hiện hành và ghi rõ chi tiết của UBND cấp tỉnh; - Phí đấu thầu, tiền bán hồ sơ dự thầu đối với dự án có dùng đất theo ghi rõ về hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư tiến hành đầu tư dự án có dùng đất và ghi rõ chi tiết của UBND cấp tỉnh; lãi được chia từ các hoạt động liên doanh, liên kết; lãi tiền gửi đơn vị tín dụng; các khoản thu từ tiến hành hoạt động dịch vụ 9 theo văn bản ký kết và ghi rõ của pháp luật; các khoản thu từ hoạt động sự nghiệp khác theo ghi rõ của pháp luật. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016) - Nguồn số tiền được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ tăng trưởng đất để tiến hành hoạt động theo quyết định của UBND cấp tỉnh. - Nguồn số tiền vay từ các đơn vị tín dụng. - Nguồn tiền từ liên doanh, liên kết để tổ chức các chương trình, tình huống, dự án, đề án đã được cấp có quyền riêng đồng ý. - Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo ghi rõ của pháp luật. - Các khoản chi khác theo ghi rõ của pháp luật. Để có nguồn tài chính giữ vững cung cấp cho Đơn vị tăng trưởng quỹ đất tiến hành hoạt động thiết lập quỹ đất, năm 2010 Chính phủ đã ban hành Quyết định số 40/2010/QĐ-TTg ngày 12/5/2010 của Thủ tướng Chính phủ về Quy chế mẫu về kiểm soát, dùng Quỹ tăng trưởng đất. Đến Luật Đất đai năm 2013, Quốc hội tiếp tục ghi rõ Quỹ tăng trưởng đất của khu vực do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư tăng trưởng, quỹ tài chính khác của khu vực để ứng số tiền cho hoạt động bồi thường, GPMB và xâu dựng quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch dùng đất đã được cơ quan nhà nước có quyền riêng đồng ý.Nguồn tài chính của Quỹ tăng trưởng đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo ghi rõ của pháp luật. Đồng thời chính phủ cũng ghi rõ nguồn số tiền của Quỹ tăng trưởng đất được ngân sách nhà nước phân bổ, sắp xếp vào dự toán ngân sách khu vực, được cấp khi bắt đầu thành lập, cho thêm định kỳ hàng năm hoặc huy động từ các nguồn số tiền khác (gồm số tiền viện trợ, tài trợ, cho tiền hoặc ủy thác kiểm soát của các đơn vị quốc tế, đơn vị, cá nhân trong nước và nước ngoài theo chương trình, dự án viện trợ, tài trợ, ủy thác theo ghi rõ của pháp luật. Quỹ tăng trưởng đất được dùng để ứng số tiền cho Đơn vị tăng trưởng quỹ đất và các đơn vị khác để tiến hành hoạt động xâu dựng quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch dùng đất đã được cơ quan có quyền riêng đồng ý. Đối với tình 10 huống người được Nhà nước cho thuê đất không thông qua phương án đấu giá QSDĐ và người được Nhà nước cho thuê đất không ép buộc đưa trước tiền bồi thường, GPMB dựa trên tình huống được cơ quan nhà nước có quyền riêng đồng ý được trừ số tiền đã đưa trước vào tiền thuê đất phải nộp theo tình huống được đồng ý, mức trừ không lớn hơn số tiền thuê đất phải nộp, đối với số tiền bồi thường, GPMB còn lại nếu có được tính vào số tiền đầu tư của dự án. Tư tự như vậy, đối với hoạt động hoàn trả tiền tiến hành xâu dựng quỹ đất vào Quỹ tăng trưởng đất đối với tình huống người dùng đất được Nhà nước giao đất. Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, chính sách về nguồn tài chính phục vụ xâu dựng quỹ đất ngày một chi tiết hơn. Có thể thấy rằng, pháp luật đất đai năm 2003 chưa có các ghi rõ rõ ràng về hoạt động hoàn số tiền để xâu dựng quỹ đất thì đến pháp luật đất đai năm 2013, những nội dung này đã được chi tiết hơn đối với từng tình huống. 1.2. Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai năm 2013; - Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ ghi rõ quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tiến hành hoạt động, đơn vị bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập; - Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ ghi rõ cho thêm về quy hoạch dùng đất, giá đất, lấy lại đất, bồi thường, cho tiền và TĐC; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ ghi rõ chi tiết thực hiện một số điều củaLuật Đất đainăm 2013; - Nghị định 16/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 ngày 14/02/2015 Ghi rõ cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập; - Thông tư số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Liên Bộ Tài nguyên & Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, hoạt động, quyền hạn và cơ cấu đơn vị của Văn phòng đăng ký QSDĐ và Đơn vị tăng trưởng quỹ đất; - Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BTC-BNV ngày 11 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, hoạt động, quyền hạn, cơ cấu đơn vị và cơ chế tài chính của Đơn vị tăng trưởng quỹ đất; - Thông tư số 71/2006/TT-BTC ngày 09/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn tiến hành Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ ghi rõ quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tiến hành hoạt động, đơn vị bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập; - Thông tư số 113/2007/TT-BTC ngày 24/9/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, cho thêm Thông tư số 71/2006/TT-BTC ngày 09/8/2006; - Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính Về hoạt động hướng dẫn chức năng, hoạt động, quyền hạn, cơ cấu đơn vị và cơ chế hoạt động của Trung tâm Tăng trưởng quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. - Quyết định số 3440/QĐ-UBND thành phố Hà Nội ngày 05/6/2017 về hoạt động thành lập Trung tâm Tăng trưởng quỹ đất trực thuộc UBND Quận, huyện, thị xã. 1.3. Tình hình tăng trưởng quỹ đất trên thế giới và Việt Nam 1.3.1.Tình hình tăng trưởng quỹ đất của một số quốc gia trên thế giới 1.3.1.1. Tăng trưởng quỹ đất ở Trung Quốc * Chính sách tác động đến tăng trưởng đất Trung Quốc thực hiện chế độ công hữu về đất đai: Chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc ghi rõ đất đai trong vùng đô thị là thuộc sở hữu nhà nước. Đất đai ở vùng nông thôn và ngoại ô đô thị là do tập thể nông dân sở hữu; đất tự thiết lập nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi do tập thể sở hữu. Bây giờ, hoạt động tăng trưởng quỹ đất đã có được một khung pháp lý tương đối hoàn thiện, trong đó chính sách về lấy lại đất có tác động sâu sắc đến các hoạt động tăng trưởng quỹ đất ở nước này được ghi rõ chi tiết như sau: 12 - Về quyền riêng lấy lại đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền riêng lấy lại đất. Quốc vụ viện có quyền riêng lấy lại đất nông nghiệp có diện tích lớn hơn 35 ha và 70 ha ở những loại đất khác. Dưới mức độ giới hạn trên thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đưa văn bản lấy lại đất. Đất nông nghiệp sau khi lấy lại sẽ thay đổi từ đất do tập thể sở hữu sang đất do nhà nước sở hữu. (Thu Hằng, 2014). - Về năng lực bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc ghi rõ, người nào dùng đất thì người đó có nhiệm vụ bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người dùng đất trả. Tiền bồi thường gồm có các mục như lệ phí dùng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền đưa cho người có đất bị lấy lại. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai nước này còn ghi rõ mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị lấy lại đất là nông dân có tuổi lớn không thể thay đổi sang ngành nghề khác khi bị lấy đất nông nghiệp. - Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải chắc chắn cho người dân bị lấy lại đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ.(Phương Thảo, 2014) * Về đơn vị tham gia tăng trưởng quỹ đất - Cục Kiểm soát tài nguyên đất đai ở các khu vực tiến hành hoạt động kiểm soát giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất lấy lại sẽ thuê một đơn vị thiết lập giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa. - Để thu hút đầu tư nước ngoài vào tăng trưởng quỹ đất và xử lý tình trạng thiếu số tiền trong thiết lập nhà ở, Trung Quốc đã từng bước mở cửa thị trường cho các doanh nghiệp nước ngoài. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) 1.3.1.2. Tăng trưởng quỹ đất ở Hàn Quốc * Chính sách tác động đến tăng trưởng đất Đất đai của Hàn Quốc có 03 phương án sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân; trong đó số lượng đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm