Tài liệu đánh giá hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp trên địa bàn huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HẢI YẾN ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HẢI YẾN ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Hải Yến ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ của mình, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và các Lãnh đạo, đồng nghiệp nơi tôi công tác. Cho phép tôi gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp tôi hoàn thành đề tài là PGS.TS Đỗ Thị Lan. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo, Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên & Môi trường, UBND huyện Đồng Hỷ đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn và đóng góp những ý kiến quý báu để tôi hoàn thành tốt đề tài. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, công chức, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Hải Yến iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... 2 LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii MỤC LỤC .................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................... 2 2.1. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học..................................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ....................................................................................... 3 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 4 1.1.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng là tổ chức ........................................................ 7 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài...................................................................... 17 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................... 21 1.3.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất của một số nước trên Thế giới .......... 21 1.3.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam.................. 25 1.3.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 30 1.4. Đánh giá chung .................................................................................... 31 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................. 33 2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu ......................................... 33 iv 2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 33 2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ ................................................................... 33 2.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ................................ 33 2.2.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp ......................... 33 2.2.4. Đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho thuê đất cho các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .................. 33 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 33 2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp...................................................................... 34 2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp ................................................................................... 35 2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 35 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 37 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.......................................................................................... 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 37 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 41 3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ............................ 45 3.1.4. Biến động đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2015-2019 . 48 3.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ................................ 50 3.2.1. Đánh giá công tác giao, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2019 ....................... 50 3.2.2. Thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2019............... 53 3.2.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ...................................... 56 v 3.2.4. Đánh giá tình hình thu tiền giao đất, tiền thuê đất của các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ................... 61 3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp ............................ 61 3.3.1. Đánh giá sử dụng đất theo mục đích sử dụng ...................................... 61 3.3.2. Hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường ............................................... 62 3.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất của các doanh nghiệp qua kết quả điều tra, phỏng vấn ................................................................................ 66 3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao, cho thuê cho các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .............. 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 76 1. Kết luận .................................................................................................... 76 2. Kiến nghị .................................................................................................. 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BTC BTNMT : Bộ tài chính : Bộ Tài nguyên và Môi trường CP : Chính phủ DN : Doanh nghiệp NĐ : Nghị định NQ : Nghị quyết TNHH TW UBND : Trách nhiệm hữu hạn : Trung ương : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ năm 2019............................45 Bảng 3.2. Biến động đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2015-2019 ............48 Bảng 3.3. Tổng số doanh nghiệp phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2015-2019 ..................................................................................50 Bảng 3.4. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các loại hình doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .........................................................................51 Bảng 3.5. Tình hình cho thuê đất của các loại hình doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................................52 Bảng 3.6. Kết quả giao đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2015 - 2019 ................................................................................................54 Bảng 3.7. Kết quả cho thuê đối với các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2015 - 2019 ................................................................................................55 Bảng 3.8. Tình hình vi phạm của các doanh nghiệp trong việc sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ..................................................................................................56 Bảng 3.9. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .........................................57 Biểu 3.10. Kết quả xử lý vi phạm các doanh nghiệp được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ..................................................................................................58 Bảng 3.11. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường ............................59 Bảng 3.12. Kết quả xử phạt vi phạm về bảo vệ môi trường .....................................60 Bảng 3.13. Tổng hợp tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các doanh nghiệp giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .......................................61 Bảng 3.14. Kết quả thu tiền thuê đất qua các năm ....................................................62 Bảng 3.15. Hiệu quả xã hội mà các doanh nghiệp đem lại .......................................64 Bảng 3.16. Đánh giá hiệu quả môi trường ................................................................65 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nhưng là có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội một cách có khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả là có ý nghĩa to lớn và vô cùng quan trọng. Hơn nữa, Đất đai là lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm. Công tác quản lý nhà nước về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Thực hiện tốt công tác quản lý đất đai sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của các nhà đầu tư và đời sống nhân dân. Nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế với các nước trong khu vực và trên thế giới, đất đai là một rong nguồn lực quan trọng và có ý nghĩa vô cùng to lớn để phát triển kinh tế - xã hội. Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản. Đồng Hỷ là một huyện Trung du miền núi phía Đông Bắc của tỉnh Thái Nguyên, trung tâm huyện cách thành phố Thái Nguyên 3 Km, địa bàn huyện nằm tiếp giáp với Thành phố Thái Nguyên, gần các trung tâm văn hóa giáo dục, các khu công nghiệp, có đường quốc lộ 1B đi qua, nên chịu sự tác động lớn về giao lưu trong lĩnh vực kinh tế xã hội. 2 Song song với những thuận lợi đó là những áp lực về kinh tế, xã hội, về quản lí sử dụng đất, do đó cần thực hiện tốt hơn những công tác quản lí nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ trong những năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai, dưới tác động của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất của huyện ngày càng tăng, trong khi quỹ đất có hạn. Công tác quản lý, sử dụng đất đai ở huyện Đồng Hỷ nói chung, của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trong tình hình hiện nay, vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, thị trấn đặc biệt là của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra. Do vậy, để sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và theo đúng quy định, cần phải đánh giá đúng thực trạng sử dụng đất, nhằm cung cấp cơ sở cho sử dụng đất hợp lý với các giải pháp, quan điểm sinh thái và phát triển bền vững. Trước những vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo PGS.TS. Đỗ Thị Lan tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2019”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu của đề tài Đánh giá thực trạng hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ qua các mặt: kinh tế, xã hội, môi trường. Từ đó, đề xuất 3 các giải pháp khắc phục nhằm tăng cường hiệu quả trong công tác giao đất, cho thuê đất trong thời gian tiếp theo.. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và giải pháp sử dụng đất hiệu quả đối với tài nguyên đất đai của huyện Đồng Hỷ. Tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lí đất đai nói chung và công tác giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp nói riêng của địa phương, từ đó tìm ra những giải pháp khắc phục cho những tồn tại, khó khăn trong thời gian tới. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất nhằm sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là do tự nhiên tạo ra, có trước con người và là cơ sở để tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người cho ta thấy đất đai là một nguồn tài nguyên vô giá và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và chính con người trên trái đất này. Vì vậy, đất đai có vai trò ngày càng quan trọng. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia trực tiếp vào đời sống kinh tế-xã hội, có vị trí cố định, không di chuyển được cũng không thể tạo thêm tuy nhiên đất đai lại có khả năng tái tạo thông qua độ phì của đất. Con người không thể tạo ra đất đai nhưng bằng chính sức lao động của mình tác động trở vào đất, cải tạo đất để tạo ra các sản phẩm phục vụ cho đời sống của con người.. Vì thế đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phảm của lao động. Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” (Điều 4, Luật Đất đai). Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm thường xuyên đến công tác quản lý đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng Đảng và Nhà nước đã ban hành những đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra. 5 Đinh hướng phát triển kinh tế - xã hội trong chiến lược phát triển kinh tế giai đoạn 2011-2020 Đảng ta đã khẳng định: Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai. Bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các tổng công ty. Sớm hoàn thiện thể chế quản lý hoạt động của các tập đoàn, các tổng công ty nhà nước. Đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; xây dựng một số tập đoàn kinh tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà nước giữ vai trò chi phối. Phân định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và quyền kinh doanh của doanh nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà nước trong các doanh nghiệp. Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể phát triển đa dạng, mở rộng quy mô; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp các tổ chức kinh tế hợp tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường, ứng dụng công nghệ mới, tiếp cận vốn. Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai. Bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các tổng công ty. Sớm hoàn thiện thể chế quản lý hoạt động của các tập đoàn, các tổng công ty nhà nước. Đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; xây dựng một số tập đoàn kinh tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà nước giữ vai trò chi phối. Phân định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và 6 quyền kinh doanh của doanh nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà nước trong các doanh nghiệp. Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể phát triển đa dạng, mở rộng quy mô; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp các tổ chức kinh tế hợp tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường, ứng dụng công nghệ mới, tiếp cận vốn. Khuyến khích phát triển các loại hình doanh nghiệp, các hình thức tổ chức sản xuất kinh doanh với sở hữu hỗn hợp, nhất là các doanh nghiệp cổ phần. Hoàn thiện cơ chế, chính sách để phát triển mạnh kinh tế tư nhân theo quy hoạch và quy định của pháp luật, thúc đẩy hình thành các tập đoàn kinh tế tư nhân, khuyến. Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định: Những hành vi bị nghiêm cấm: 1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai. 2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. 3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích. 4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. 5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. 6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. 8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai. 9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật. 10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 7 1.1.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng là tổ chức 1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giao đất, cho thuê đất Theo điều 3 Luật đất đai 2013: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. * Bản chất của giao đất và cho thuê đất Theo Điều 4 Luật Đất đai quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Từ những khái niệm nêu trên đã cho ta thấy bản chất việc giao đất, cho thuê đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng (Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê). Các hoạt động này đều nhằm: Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển; đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài; xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó. 8 * Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai. 1.1.2.2. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Tại Điều 52 Luật đất đai quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”. Điều 58 Luật đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư: - Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: - Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; - Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. 9 - Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: + Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; + Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; + Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Nội dung văn bản thẩm định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm: Xác định loại dự án đầu tư và đối tượng phải áp dụng điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Đánh giá về mức độ đáp ứng điều kiện ký quỹ, điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, điều kiện về không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. 1.1.2.3. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo... là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu 10 tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất. Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất. 1.1.2.4. Các hình thức giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư: a) Giao đất Theo quy định Luật đất đai có hai hình thức giao đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 54, 55 Luật đất đai). Đối với các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Đồng Hỷ chủ yếu là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. b) Cho thuê đất Luật đất đai 2013 quy định có hai hình thức Nhà nước cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cụ thể Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định như sau: - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 11 + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. 1.1.2.5. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 59, Luật Đất đai 2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;