Tài liệu Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện sơn dương, tỉnh tuyên quang giai đoạn 2016 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐÀO THỊ THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2016 - 2020 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh THÁI NGUYÊN - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày ....tháng ... năm 2021 Tác giả luận văn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND huyện Sơn Dương, Phòng Tài nguyên và Môi trường đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Tác giả luận văn Đào Thị Thúy iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1.Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1 2. Mục tiêu của đềtài ...................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................3 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài .....................................................................................3 1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ...........................3 1.1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................6 1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam ...................9 1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới .....................................9 1.2.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .....................................17 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .31 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiêncứu .......................................................................31 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................31 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................31 2.2.2. Ðịa điểm nghiên cứu .......................................................................................31 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Sơn Dương. ........................................................................................31 2.3.2. Tổng hợp kết quả tặng cho và thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016-2020. .................................................................................................32 2.3.3. Ðánh giá công tác tặng cho và thừa kế QSDÐ qua kết quả điều tra trên địa bàn huyện Sơn Dương. ...............................................................................................................32 iv 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sơn Dương .........................................................................................32 2.3.5. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục việc tặng cho và thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương..................................................................................32 2.5. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................32 2.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................................32 2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................33 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ....................................................................34 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................35 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của huyện Sơn Dương......................................................................................................35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Sơn Dương ...............................37 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Sơn Dương ......................................................40 3.3. Ðánh giá công tác quản lý việc thực hiện quy trình thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương ...............................................................................................60 3.3.1. Đánh giá kết quả điều tra cán bộ về công tác thừa kế, tặng cho trên địa bàn huyện .........................................................................................................................60 3.3.2. Đánh giá kết quả điều tra người dân về công tác thừa kế, tặng cho trên địa bàn huyện .........................................................................................................................63 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sơn Dương ...............................................................................................65 3.4.1. Ảnh hưởng của giá đất đến thực hiện quyền sử dụng đất ...............................67 3.4.2. Ảnh hưởng của quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất .........................68 3.4.3. Ảnh hưởng của lãi xuất ngân hàng đến thực hiện quyền sử dụng đất ............69 3.4.4. Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất ......69 3.4.5. Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất. .................................70 3.4.6. Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng đất..................70 3.5. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục và phát triển việc thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương ......................................................................71 3.5.1. Một số nguyên nhân ........................................................................................71 v 3.5.2. Một số giải pháp khắc phục ............................................................................71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................75 1. Kết luận .................................................................................................................75 2. Kiến nghị ...............................................................................................................76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................78 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CT Chỉ thị ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng KCN Khu công nghiệp NĐ Nghị định QLĐĐ Quản lý đất đai QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TP Thành phố TTHC Thủ tục hành chính TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế .................................................38 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Sơn Dương năm 2020 ..............................41 Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 31 đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016 - 2020 .................................................................42 Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ của 31 đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016- 2020 ..................................................................46 Bảng 3.5: So sánh kết quả tặng cho QSDÐ của 30 xã và 01 trấn trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016– 2020 ............................................................................48 Bảng 3.6: So sánh kết quả thừa kế QSDÐ của 30 xã và 01 trấn trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016– 2020 ............................................................................52 Bảng 3.7: Đánh giá thực trạng công tác thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016- 2020 ....................................................................................55 Bảng 3.8: Đánh giá thực trạng công tác tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016– 2020 ....................................................................................56 Bảng 3.9: Kết quả thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016 2020 theo mức độ hoàn thành ...................................................................................58 Bảng 3.10: Kết quả tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Sơn Dương giai đoạn 2016 2020 theo mức độ hoàn thành ...................................................................................59 Bảng 3.11: Ðánh giá kết quả điều tra cán bộ về công tác thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện .....................................................................................................60 Bảng 3.12: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện .....................................................................................................61 Bảng 3.13: Ðánh giá kết quả điều tra người dân về công tác thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện .........................................................................................63 Bảng 3.14: Ðánh giá kết quả điều tra người dân về công tác thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện .........................................................................................64 Bảng 3.15. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến việc thực hiện QSDĐ.................67 1 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Có vai trò quan trọng trong đời sống, mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, không thể tái tạo được, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người, đối với mỗi quốc gia nếu xét về mặt diện tích thì nó bị giới hạn bởi đường biên giới giữa các quốc gia, là vấn đề liên quan đến tình hình ổn định chính trị, kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng. Việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Pháp luật của Nhà nước. Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định, Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Theo đó, Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai được cải thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Huyện Sơn Dương là huyện nằm ở cửa ngõ phía Nam của tỉnh Tuyên Quang. Trung tâm huyện lỵ cách Thành phố Tuyên Quang 30 km và cách thủ đô Hà Nội 155 km. Trong vài năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, xã hộiquá trình đô thị hóa tại huyện Sơn Dương đã diễn ra mạnh mẽ. Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành 2 nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng. Bên cạnh đó là thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, thủ tục hành chính về đất đai còn rườm rà là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch viết tay, mua bán đất không đăng ký cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn còn tồn tại khá nhiều trên địa bàn huyện. Xuất phát từ thực trạng trên, tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2016-2020”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá kết quả thực hiện quyền tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Dương giai đoạn từ năm 2016-2020. - Ý kiến, đánh giá nhận xét của người dân và cán bộ khi thực hiện các thủ tục tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất thông qua kết quả điều tra. - Xác định và đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tặng cho và thừa kế tại huyện Sơn Dương. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ở huyện Sơn Dương cho những năm tiếp theo. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Việc hoàn thành đề tài sẽ là cơ sở giúp cho học viên củng cố và hoàn thiện kiến thức đã học, đồng thời là cơ sở để học viên tiếp cận với thực tế công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Thông qua quá trình nghiên cứu giúp học viên nắm được những thuận lợi và khó khăn để từ đó đề ra các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Quyền sở hữu về đất đai a/ Khái niệm Quyền sở hữu được quy định trong Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. - Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. 4 b/ Phân loại sở hữu Căn cứ vào chủ thể sở hữu, quyền sở hữu được phân thành sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân. - Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi từ tự nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định. - Sở hữu tập thể: Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi. - Sở hữu tư nhân: Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân. - Sở hữu toàn dân: Là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được quy định tại Điều 4, Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định và bảo vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014). 5 Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Văn Khánh, 2013). Đến nay Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. 1.1.1.2. Quyền sử dụng đất - Tại Điều 189, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”. - Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận quyền sử dụng đất”. - Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013 bao gồm: 6 i) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; v) Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định; vii) Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. - Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử dụng đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. (Luật Đất đai, 2013). 1.1.2. Cơ sở pháp lý 1.1.2.1. Các văn bản Luật - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995; 7 - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001; - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005; - Luật Nhà ở năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006. - Luật Kinh doanh bất động sản 2006, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007. - Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009; - Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. - Luật dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017. 1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về Đăng ký biện pháp bảo đảm; 8 - Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; - Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; - Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tư số 02//2015/TT-BTNMT ngày 13/3/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP; - Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 05/12/2017của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, 9 bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ tư pháp hướng dẫn một số nội dung về Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam 1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới 1.2.1.1. Thụy Điển Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau. Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai … đều được luật hóa. Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015). - Việc đăng ký quyền sở hữu Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng 10 chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán). Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015). - Vấn đề thế chấp Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là: Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. Bước (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu 11 cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi khoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015). - Về vấn đề bồi thường Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường. Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc 12 thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015). 1.2.1.2. Ôxtrâylia Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 01/01/1875). Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khóang sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,… đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khóang sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào. Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA) (Nguyễn Đình Bồng, 2014).