Tài liệu đánh giá công tác giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố thái bình, tỉnh thái bình giai đoạn 2012 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THÙY NINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 88.50.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thùy Ninh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự giúp đỡ, động viên của gia đình, bạn bè và đồng nghiệp. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Tiểu ban Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thiện luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Quản lý đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Bình; các phòng, ban, ngành liên quan của thành phố Thái Bình - tỉnh Thái Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thùy Ninh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii MỤC LỤC ....................................................................................................................... iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................... viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN .............................................................................................. ix THESIS ABSTRACT ...................................................................................................... xi PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................... 1 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................... 2 1.3.1. Phạm vi không gian .......................................................................................... 2 1.3.2. Phạm vi thời gian ............................................................................................. 2 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ....... 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC GİAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT .................................................................................. 4 2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất ............................................ 4 2.1.2. Khái quát pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam............................... 8 2.1.3. Các hình thức giao đất, cho thuê đất .............................................................. 13 2.1.4. Thời hạn giao đất, cho thuê đất ...................................................................... 18 2.1.5. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất .......................................................... 20 2.2. GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ............................................................................................................... 21 2.2.1. Giao đất, cho thuê đất tại Mỹ ......................................................................... 21 2.2.2. Giao đất, cho thuê đất tại Úc .......................................................................... 23 2.2.3. Giao đất, cho thuê đất tại Trung Quốc ........................................................... 24 2.2.4. Giao đất, cho thuê đất tại Đài Loan ................................................................ 25 2.2.5. Bài học kinh nghiệm của các nước và khả năng áp dụng trong thực tế ở iii Việt Nam ........................................................................................................ 26 2.3. THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN CẢ NƯỚC VÀ TỈNH THÁI BÌNH ...................................................................... 27 2.3.1. Tình hình thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất của cả nước .................. 27 2.3.2. Tình hình thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất của tỉnh Thái Bình........ 33 PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 34 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU............................................................................ 34 3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ......................................................................... 34 3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU........................................................................ 34 3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 34 3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình................................................................................................. 34 3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Thái Bình ............................... 34 3.4.3. Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức tại thành phố Thái Bình giai đoạn 2012 - 2016 ................................................... 34 3.4.4. Đề xuất, giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thái Bình ....................................................................................... 34 3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................. 34 3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................ 34 3.5.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 35 3.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ......................... 36 3.5.4. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh ........................................................... 36 PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................................ 37 4.1. KHÁI QUÁT CHUNG ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI BÌNH .................................................................. 37 4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 37 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................. 41 4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH ..................................... 46 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Thái Bình ....................................... 46 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình ........................................... 50 4.3. CÔNG TÁC GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 .... 52 iv 4.3.1. Các văn bản về giao đất, cho thuê đất áp dụng trên địa bàn thành phố Thái Bình ....................................................................................................... 52 4.3.2. Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2012 - 2016 ..................................................................................... 53 4.3.3. Kết quả giao đất và cho thuê đất giai đoạn 2012 - 2016 ................................ 57 4.3.4. Ý kiến của các tổ chức về tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Bình ....................................................................................... 69 4.3.5. Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức khi thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất ............................................................................................. 72 4.3.6. Đánh giá chung về công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn TP Thái Bình ................................................................................................................ 75 4.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH.................................................................................................... 77 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 79 5.1. KẾT LUẬN .................................................................................................... 79 5.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 82 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CBĐC Cán bộ địa chính CNH Công nghiệp hoá CQ Cơ quan CTCP Công ty cổ phần ĐTPT Đầu tư phát triển ĐVT Đơn vị tính HĐH Hiện đại hoá QSDĐ Quyền sử dụng đất SX - KD Sản xuất, kinh doanh TN & MT Tài nguyên và Môi trường TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Diện tích đất đai do các tổ chức sử dụng theo vùng kinh tế ......................27 Bảng 3.1. Tổng hợp phiếu điều tra của các tổ chức ...................................................35 Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế thành phố Thái Bình giai đoạn 2012-2016 ........................41 Bảng 4.2. Dân số thành phố Thái Bình giai đoạn 2012 - 2016 ..................................46 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình năm 2016 ............................51 Bảng 4.4. Bảng hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất ...............................................................................................................54 Bảng 4.5. Bảng hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo loại hình sử dụng ........56 Bảng 4.6. Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2012 – 2016 (theo đơn vị hành chính) .......................................58 Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả giao đất cho các tổ chức giai đoạn 2012 - 2016............59 Bảng 4.8. Kết quả thuê đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn TP Thái Bình giai đoạn 2012 – 2016 ................................................................................62 Bảng 4.9. Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2012 - 2016 ........................................................................63 Bảng 4.10. Diện tích đất đã giao, cho thuê nhưng chưa thực hiện ..............................66 Bảng 4.11. Các dự án chậm thực hiện đề nghị đẩy nhanh tiến độ ...............................67 Bảng 4.12. Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê .........................................................68 Bảng 4.13. Đánh giá của các tổ chức về công tác giao đất ..........................................69 Bảng 4.14. Đánh giá của tổ chức về công tác cho thuê đất ..........................................71 Bảng 4.15. Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn TP Thái Bình .......................................73 Bảng 4.16. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức về đề xuất để nâng cao hiệu quả thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất ............................................74 vii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Cơ cấu diện tích đất do tổ chức sử dụng theo vùng kinh tế ....................... 28 Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Thái Bình ...................................................... 38 Hình 4.2. Khu Trung tâm thương mại Vincom .......................................................... 45 Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Thái Bình năm 2016 ........................... 50 Hình 4.4. Tỷ lệ diện tích đất được giao, cho thuê đối với các tổ chức ...................... 57 Hình 4.5. Diện tích đất giao theo mục đích sử dụng cho các tổ chức ........................ 61 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Thùy Ninh Tên luận văn: “Đánh giá công tác giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Bình - tỉnh Thái Bình giai đoạn 2012 - 2016”. Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 88.50.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá công tác giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Bình. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; kết quả giao đất, và cho thuê đất của các tổ chức; - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Các tiêu chí điều tra chính bao gồm: diện tích, mục đích đất được giao, cho thuê; hiện trạng sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất; đánh giá của người được giao đất, cho thuê đất về trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất; hình thức giao đất, cho thuê đất; hình thức và mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; kiến nghị của người được giao đất đối với công tác giao đất, cho thuê đất; - Phương pháp xác định số lượng phiếu điều tra: Số lượng phiếu điều tra tác giả lựa chọn ngẫu nhiên 60/87 tổ chức được giao, cho thuê đất, và 30/70 cán bộ chuyên trách. Số lượng phiếu điều tra là 90 phiếu; - Phương pháp thống kê - tổng hợp; - Phương pháp xử lý số liệu, phân tích, so sánh; - Phương pháp minh họa bằng hình ảnh. Kết quả chính và kết luận Thành phố Thái Bình nằm ở trung tâm tỉnh Thái Bình, quá trình phát triển công nghiệp - dịch vụ và hình thành các khu đô thị đã và đang diễn ra mạnh mẽ, thu hút một lượng lao động lớn. Thái Bình là địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao trong thời gian qua của tỉnh. Đây cũng là nơi có sự chuyển dịch đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. ix Tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố năm 2016 là 6770,85 ha phân bố tại 19 xã, phường. Diện tích tự nhiên của thành phố chiếm 4,31% diện tích tỉnh Thái Bình, bình quân diện tích tự nhiên 3.961 người/km2. Tổng diện tích các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Bình được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn 2012 – 2016 là 104,32 ha gồm có 87 tổ chức, trong đó: tổ chức kinh tế chiếm 39,56 %; UBND các xã, phường chiếm 30,97 %, cơ quan đơn vị của nhà nước chiếm 26,96 %; Tổ chức sự nghiệp công lập chiếm 0,97%; Các tổ chức khác chiếm 0,9%. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giao đất, cho thuê đất, như: xác định chính sách cụ thể để quản lý quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Có quy định cụ thể về trách nhiệm của người đứng đầu tổ chức đơn vị nếu để xảy ra tình trạng đất đai bị lấn chiếm, sử dụng trái phép, sử dụng không có hiệu quả hoặc lấn, chiếm đất. Đầu tư kinh phí để thực hiện quy hoạch chi tiết đến cấp xã, phường cho kịp thời giai đoạn. Vì có quy hoạch chi tiết vừa làm cơ sở pháp lý vừa là chuẩn để kiểm tra đối chiếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất, việc thu hồi đất được đảm bảo đúng quy định. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Thi Thuy Ninh Thesis title: “Status assessment for land allocation and land lease in Thai Binh city Thai Binh province between 2012 and 2016”. Major: Land Management Code: 88.50.01.03 Educational organization:Vietnam National University of Agriculture. Research objectives - Assess the status of land allocation and land lease for local organization in Thai Binh city, Thai Binh province. - Propose proper solutions to improve the efficiency of land allocation and land lease in the study area. Methodology - Secondary data collection: Collect data on natural conditions, socio-economic situation, land use management; land allocation and land lease results of organizations, households, and individuals. - Primary data collection: The survey criteria include: total area, purposes of land allocation or land lease; current use of land after allocated or leased; assessment of the people being allocated or leased land on the order and procedures for land allocation, land lease; forms of land allocation, land lease; forms and levels of land use fees and land rent; recommendations of the people being allocated or leased land. - Statistics and aggregation method; - Analysis and comparison method; - Method for data processing on computer software; - Picture illustration method. Results and conclusions Thai Binh city – located in the central part of Thai Binh province, presently is undergone dramatic changes due to the development of local industry and services and the establishment of urban areas, attracting a large number of labor resources. Recently, Thai Binh has higher economic growth rates compared to other districts of the province and is the suscessful model for shifting agricultural to non-agricultural land-use purposes. xi Total natural area of the city in 2016 reached 6770.85 ha distributed in 19 communes and towns, accounted for 4.31% area of Thai Binh province with the average density of 3.961 people/km2. Total land area of 87 organizations in Thai Binh city assigned by the state for allocation and lease between 2012 and 2016 was 104.32 ha, in which economic organizations held 39.56%; People’s Committees 30.97%, and state authorities 0.97%; and 0.9% belonging to other organizations. There are solutions for improvement of land allocation and land lease efficiency, including: identifying specific policies to manage state-owned land for allocation and lease; Setting regulations on responsibilities of heads of organizational units should be clearly presented in case of land transgression, illegal and ineffective use of land; Investing on performing detailed planning to commune level for timely actions. Effective detailed planning is considered as a legal basis and a criterion to check and compare the standards for practices of land management, land use, land acquisition, contributing to the assurance of regulation implementation. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai là việc làm hết sức cần thiết. Để thực hiện việc quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nguồn đất của nhà nước gắn với quá trình đổi mới nền kinh tế Việt nam đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua một số hình thức như giao đất, cho thuê đất. Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất. Đối tượng được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê. Để tạo căn cứ pháp lý cho việc giao và cho thuê này, Nhà nước quy định các quyền năng cụ thể của quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất khai thác đầy đủ các lợi ích từ đất đai và cũng là căn cứ để người sử dụng thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với việc được giao đất, cho thuê đất. Ngoài các quyền chung của người sử dụng đất, người được giao đất, cho thuê đất còn có các quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đã giao, cho thuê cho các cá nhân, tổ chức quản lý sử dụng nói riêng. 1 Thành phố Thái Bình là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hoá, xã hội, khoa học, quốc phòng,... của tỉnh Thái Bình và cũng là 1 trong 6 đô thị trung tâm của vùng duyên hải Bắc Bộ, đây là yếu tố thuận lợi để Thái Bình phát triển; là điều kiện quan trọng tạo lợi thế cho Thái Bình trong việc mở rộng hợp tác, giao lưu kinh tế với các địa phương khác, nhất là lợi thế trong việc khai thác tiềm năng đất đai. Với mục tiêu xác định, vị trí chức năng của thành phố trong mối quan hệ phát triển kinh tế xã hội với tỉnh Thái Bình, cũng như các tỉnh lân cận trong khu vực Đồng Bằng sông Hồng nhằm góp phần vào đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, kết hợp giữa xây dựng nông thôn mới, các khu đô thị, khu công nghiệp với đảm bảo an ninh quốc phòng, giữa cải tạo với xây dựng mới, từng bước đưa Thái Bình thành thành phố loại I, đẩy mạnh cơ cấu kinh tế chuyển dần sang công nghiệp và phát triển đô thị. Để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm. Đánh giá công tác này là rất cần thiết để nắm bắt được tình hình giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá công tác giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2012 - 2016” là rất cần thiết. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá công tác giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Bình. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1. Phạm vi không gian Đề tài nghiên cứu trên phạm vi không gian toàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình, gồm 19 đơn vị hành chính cấp xã. 1.3.2. Phạm vi thời gian Đề tài đánh giá việc thực hiện giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2012 - 2016. 2 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN * Đóng góp mới: Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức giai đoạn 2012 - 2016 trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho thành phố Thái Bình về tình hình giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn tới. * Về khoa học: Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc giao đất, cho thuê đất của thành phố Thái Bình nói riêng và tỉnh Thái Bình nói chung. * Về thực tiễn + Giúp cho các nhà quản lý, quản lý tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách về giao đất, cho thuê đất. + Kết quả nghiên cứu đã giúp người được giao đất hiểu rõ thêm về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC GİAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất 2.1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất a. Khái quát về đất đai Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất đai bao gồm: các yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người. Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông – lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Về mặt địa lý, đất đai là một cùng đất chuyên biệt trên bề mặt của Trái đất có những đặc tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai. b. Sử dụng đất đai Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được sử dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: những hoạt động của con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác động lên chúng. Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi phối bởi điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy, có thể khái quát một số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất như sau: - Điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian như diện tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng... cần chú ý đến việc thích ứng với điều 4 kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như: Yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng. - Điều kiện kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số, lao động, thông tin, các chính sách quản lý về môi trường, chính sách đất đai, yêu cầu về quốc phòng, sức sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất. - Yếu tố không gian: Đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người. Đất đai hạn chế về số lượng, có vị trí cố định và là tư liệu sản xuất không thể thay thế được khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội. - Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH- HĐH. c. Quản lý đất đai Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Quản lý nhà nước về đất đai đó là nhiệm vụ xác định, thu nhận và phổ biến về chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng (gắn với quyền và nghĩa vụ) của đất đai, giá trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất, việc sử dụng đất đai trong quá trình thực hiện các chính sách. Do vậy, quản lý nhà nước về đất đai là quá trình công nhận tính pháp lý của đất đai và chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất, công nhận giá trị 5 kinh tế của đất đai và tài sản gắn liền với đất, công nhận mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước. Nội dung như vậy là quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng kinh tế, bằng quy hoạch. d. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai - Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi toàn quốc; - Các cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai; - UBND các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định; - Công chức địa chính ở cơ sở có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong việc quản lý đất đai tại địa phương. e. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Thống kê, kiểm kê đất đai; - Quản lý tài chính về đất đai; - Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; 6 - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003). Theo Luật đất đai 2013, thì ngoài 13 nội dung kể trên còn có thêm 02 nội dung mới là “Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). 2.1.1.2. Khái niệm giao đất, cho thuê đất Một số khái niệm về giao đất, cho thuê đất (Theo quy định tại Điều 3, Luật Đất đai 2013). 1. Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đát cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. 2. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. 2.1.1.3. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất - Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Giao đất, cho thuê đất phải đúng đối tượng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê đất; - Giao đất, cho thuê đất được thực hiện khi có quyết định giao, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2.1.1.4. Ý nghĩa của công tác giao đất, cho thuê đất - Đảm bảo việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; - Tăng cường, phục vụ công tác quản lý, sử dụng đất đai; - Tiết kiệm đất, sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả; - Đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất; - Thực thi quyền quản lý của Nhà nước về đất đai; - Tăng thu ngân sách khi giao đất, cho thuê đất; - Phục vụ việc phát triển kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng khi thu hồi đất. 2.1.1.5. Cơ sở xác định giá đất giao (đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất Giá đất giao và cho thuê hiện tại trên địa bàn được quy định trong bảng giá đất ban hành kèm theo Quyết định 619/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Bình ngày 01 tháng 4 năm 2015. 7