Tài liệu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang giai đoạn 2009 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------- PHÙNG CHUNG THÀNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------- PHÙNG CHUNG THÀNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận Thái Nguyên - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Phùng Chung Thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản Luận văn này. Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận Trưởng Bộ môn khoa học đất, Trường Đại học Nông Lâm đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo (bộ phận Sau đại học) - Trường Đại học Nông Lâm đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Giang, Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên, Phòng Quản lý Tài nguyên đất, UBND thành phố Hà Giang, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố và các tổ chức đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, các đồng chí đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Giang, ngày 15 tháng 8 năm 2015 Tác giả luận văn Phùng Chung Thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..........................................................................v DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... vi MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................3 2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................3 2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................4 1.1.1. Khái quát một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ..............................................4 1.1.2. Cở sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức .................6 1.1.3. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất .....................................9 1.1.4. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức ........14 1.2. Cở sở pháp lý ..................................................................................................18 1.2.1. Các văn bản của Nhà nước ................................................................................18 1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Hà Giang .............................................................19 1.3. Tình hình sử dụng đất trên thế giới và trong nước .........................................21 1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới ..................................................................21 1.3.2. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam ....................................................................23 1.3.3. Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Hà Giang ...........................................................26 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .31 2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu .................................................31 2.1.1. Đối tượng...........................................................................................................31 2.1.2. Thời gian ...........................................................................................................31 2.1.3. Địa điểm ............................................................................................................31 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................31 2.2.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Giang .............................................................................................................31 2.2.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Hà Giang. .............31 2.2.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2009-2013 ..............................................................31 2.2.4. Đề xuất giải pháp để thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Giang ..........................................................31 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................31 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................................31 2.3.2. Phương pháp chuyên gia ...................................................................................32 2.3.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu .............................................................32 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................33 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hà Giang ................33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................33 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................37 3.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Hà Giang giai đoạn 2009 - 2013 ...................................................................................................44 3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2009-2013. .....................................................................47 3.3.1. Đánh giá tình hình sử dụng đất được giao, cho thuê đối với các tổ chức .........47 3.3.2. Đánh giá kết quả giao đất cho các tổ chức giai đoạn 2009 - 2013 ....................47 3.3.3. Kết quả cho các tổ chức thuê đất trong giai đoạn 2009-2013 ...........................51 3.3.4. Ý kiến đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất của các tổ chức được giao đất và cho thuê đất giai đoạn 2009 - 2013..............................................................................56 3.4. Đề xuất giải pháp để thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Giang ........................................................................62 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................65 1. Kết luận .............................................................................................................65 2. Kiến nghị ...........................................................................................................66 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................67 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CN-TCN : Công nghiệp - thủ công nghiệp CPCTVN : Cổ phần công thương Việt Nam CT-XH : Chính trị xã hội DBV : Đất bưu chính viễn thông DT : Diện tích ĐH : Đại hội ĐTXD & PTĐT : đầu tư xây dựng và phát triển đô thị GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP : Tổng sản phẩm quốc nội GPMB : Giải phóng mặt bằng HTX : Hợp tác xã MĐ : Mục đích NQĐH : Nghị quyết Đại hội QL : Quốc lộ QLDA : Quản lý dự án QH PT : Quy hoạch phát triển SD : Sử dụng SKC : Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp TC : Tổ chức TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐKQSDĐ&PTQĐ : XDCB : Xây dựng cơ bản XD : Xây dựng Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất và phát triển quỹ đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng và biến động sử dụng đất của thành phố Hà Giang giai đoạn 2009 - 2013 .............................................................................. 46 Bảng 3.2. Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, cho thuê. .......................... 48 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất........ 49 Bảng 3.4: Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố năm 2009 ....... 47 Bảng 3.5: Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố năm 2010 ....... 48 Bảng 3.6: Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố năm 2011 ....... 49 Bảng 3.7: Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố năm 2013 ....... 50 Bảng 3.8: Tổng hợp tình hình giao đất cho các tổ chức giai đoạn 2009-2013 ........ 50 Bảng 3.9: Kết quả cho các tổ chức thuê đất tnăm 2009 ........................................... 51 Bảng 3.10: Kết quả cho các tổ chức thuê đất năm 2010 .......................................... 52 Bảng 3.11: Kết quả cho các tổ chức thuê đất năm 2011 .......................................... 52 Bảng 3.12: Kết quả cho các tổ chức thuê đất năm 2013 .......................................... 53 Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả cho các tổ chức thuê đất giai đoạn 2009-2013 ......... 54 Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức giai đoạn 2009-2013 .......................................................................................... 55 Bảng 3.15: Đánh giá tình hình chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2009-2013 .............................. 56 Bảng 3.16. Ý kiến của các tổ chức đánh giá về thủ tục hành chính đất đai khi được giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2009-2013 .............................. 57 Bảng 3.17: Khó khăn của tổ chức trong việc xin giao đất, cho thuê đất ................. 58 Bảng 3.18. Ý kiến của các tổ chức đánh giá về hiệu quả sử dụng đất khi được giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2009-2013. ...................................... 59 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ hành chính tỉnh Hà Giang .............................................................27 Hình 3.2: Bản đồ thành phố Hà Giang ......................................................................33 Hình 3.3: Bản đồ hiện trạng thành phố Hà Giang .....................................................45 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, tại chương II điều 18 đã xác định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Trong những năm qua thực hiện đường lối đổi mới của Đảng cùng với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 và 2003, đã thể chế hoá đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. Trong khoảng 10 năm trở lại đây nền kinh tế nước ta phát triển khá nhanh, quá trình đô thị hoá làm cho mật độ dân cư ngày càng tăng, chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thị và quá trình công nghiệp hoá làm cho nhu cầu về nhà ở cũng như đất xây dựng các công trình công cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở nên “nhức nhối” hơn. Đây là vấn đề nan giải không chỉ với nước ta mà còn với các nước đang phát triển và phát triển trên thế giới. Để giải quyết vấn đề này, mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình những chương trình, kế hoạch, chiến lược riêng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mình để sử dụng đất đai được hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm. Đối với nước ta quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đang diễn ra mạnh trên khắp cả nước. Thực tế cho thấy, với quỹ đất có hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất tăng, đang đặt ra nhiều thách thức. Những sai lầm trong quá trình sử dụng đất đã nẩy sinh nhiều mâu thuẫn gay gắt giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường, làm hủy hoại tài nguyên thiên nhiên nói chung và tài nguyên đất đai nói riêng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 2 Đối với thành phố Hà Giang, trong giai đoạn từ nay đến năm 2020, với phương hướng phát triển kinh tế bền vững và toàn diện, nhiệm vụ đặt ra cho thành phố là nhanh chóng trở thành thành phố có nền kinh tế phát triển ổn định theo hướng kinh tế sản xuất nông nghiệp gắn với phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, thương mại và không ngừng nâng cao về các mặt kinh tế, dân trí, thu nhập, đời sống vật chất và tinh thần... tương xứng với vị trí, vai trò và tiềm năng thế mạnh của thành phố. Công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rất quan trọng, tạo cơ chế thông thoáng, thu hút sự đầu tư của các Doanh nghiệp, các Tập đoàn kinh tế lớn trong nước cũng như nước ngoài đến đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế tại thành phố Hà Giang, tạo đà để thành phố chủ động khai thác và phát huy triệt để, có hiệu quả nguồn lực đất đai cũng như tranh thủ tối đa mọi hỗ trợ từ bên ngoài trong phát triển nền kinh tế - xã hội của thành phố nói riêng và của tỉnh nói chung. Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong những năm gần đây, bình quân 17,02%/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực. Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh đối với đất đai: việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng,... cho các mục đích phi nông nghiệp; đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng còn chưa được giám sát chặt chẽ. Bên cạnh đó, những tác động bất lợi của biến đổi khí hậu như: lũ lụt, hạn hán, sạt lở đất hàng năm diễn ra ngày càng phức tạp làm cho nguy cơ suy thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng đất bền vững. Tốc độ gia tăng dân số, sự đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai của thành phố nói chung. Điều này đòi hỏi thành phố Hà Giang phải có những chính sách về giao đất, cho thuê đất phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý. Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong những năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai theo hướng công Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 3 nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác quản lý, sử dụng đất ở thành phố Hà Giang nói chung, của các tổ chức trên địa bàn thành phố nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở các xã, phường đặc biệt là của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Hiện tượng giao đất, cho thuê đất phải điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đã phê duyệt, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” vẫn còn xảy ra trên địa bàn thành phố, chưa được ngăn chặn kịp thời. Vì vậy, nghiên cứu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Giang giúp chúng ta có cái nhìn chi tiết về tình hình quản lý, sử dụng đất từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đai đai. Xuất phát từ thực tế trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Đức Nhuận, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2009 - 2013”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và đưa ra những giải pháp nhằm phát huy các vấn đề tích cực, hạn chế các vấn đề còn tồn tại trong công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2009 - 2013. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Giang. - Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Hà Giang. - Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2009 - 2013. - Đề xuất giải pháp nhằm phát huy những mặt tích cực, hạn chế những vấn đề còn tồn tại trong công tác giao đất, cho thuê đất giúp cơ quan quản lý nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái quát một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 [12] có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 với nhiều điểm mới nhằm khắc phục những điểm còn tồn tại của Luật đất đai năm 2003, trong đó có công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể: + Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đáng chú ý là trường hợp các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính thì không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp như các trường học, bệnh viện... tự chủ về mặt tài chính thì đều phải chuyển sang thuê đất. + Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trước đây các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nay không còn được thực hiện phương thức này, mà phải thuê đất. Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đồng thời bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bổ sung quy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 5 định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. + Về thuê đất: Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp; * Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Vai trò của Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác thì nay không có trong Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện sẽ không thực hiện được. * Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm , cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hai loại điều kiện: + Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 6 ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 ha đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa thì chỉ cần được HĐND cấp tỉnh thông qua. + Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như: có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. * Về quỹ đất của các tổ chức: Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm: Quỹ đất do các tổ chức trong nước là cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài... (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; 1.1.2. Cở sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức 1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giao và cho thuê đất * Khái niệm Luật Đất đai năm 2003 [11] đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất, tại Điều 4 quy định: - “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. - “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Hai khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 7 Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá. Nhà nước giải quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được giao và cho thuê đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nó được hiểu là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. * Bản chất của giao và cho thuê đất Tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2003 [11] quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện là chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê. 1.1.2.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất * Đối với nhà nƣớc Giao đất và cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho các đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng việc cấp GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 8 ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra sự công bằng cho toàn xã hội. Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. * Đối với ngƣời sử dụng đất Giao đất và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,… * Đối với các tổ chức kinh tế Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp cận được nguồn vốn này là không Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 9 dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án. 1.1.3. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất 1.1.3.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức Điều 31 Luật Đất đai năm 2003 [11] quy định căn cứ để giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư là: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất. Theo chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 06 tháng 04 năm 2007 của thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư yêu cầu trước khi phê duyệt, ra quyết định giao đất, cho thuê đất thì “phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất”. Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 [3] của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm: - Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau: + Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp Giấy chứng nhận đầu tư; + Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất. + Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 10 giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất; + Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất; + Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo. 1.1.3.2. Hình thức giao và cho thuê đất đối với các tổ chức * Giao đất Điều 33 và điều 34 Luật Đất đai 2003 [11] quy định về các hình thức giao đất. Có hai hình thức giao đất đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, đối với các dự án đầu tư chủ yếu dùng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. * Cho thuê đất Điều 35 Luật Đất đai 2003 [11] quy định các hình thức cho thuê đất. Có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư được quy định như sau: - Đối với đối tượng thuê đất là Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. - Đối với đối tượng thuê đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê . 1.1.3.3. Thời hạn giao và cho thuê đất đối với các tổ chức Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 [11] quy định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo... là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 11 Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất. Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyến khích họ đầu tư thêm vào đất. 1.1.3.4. Hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Hồ sơ xin giao đất hoặc cho thuê đất đối với các dự án được quy định tại khoản 2 điều 122 Luật Đất đai 2003 [11] như sau: - Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin giao đất, thuê đất bao gồm: + Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất; + Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. - Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, hồ sơ xin giao đất, thuê đất bao gồm: + Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất. + Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước. + Dự án đầu tư. Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin giao đất, thuê đất làm dự án đầu tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn