Tài liệu Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện thọ xuân, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2018 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THUÝ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HOÁ GIAI ĐOẠN 2018-2020 Ngành: Quản lý đất đai Mã số:8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ THÁI NGUYÊN -2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng bản thân tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn đều là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi cam đoan rằng, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và có căn cứ rõ ràng. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Lê Thị Thúy ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân tôi luôn nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm – Đại học Thái nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Lê Văn Thơ là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, phường của huyện Thọ Xuân , các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân. Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó! Thanh Hóa, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Lê Thị Thúy iii MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC : Bộ Tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CN : Công nghiệp CNH : Công nghiệp hoá CP : Cổ phần CSHT : Cơ sở hạ tầng DV : Dịch vụ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng GTSX : Giá trị sản xuất HĐND : Hội đồng Nhân dân HTX : Hợp tác xã MTV : Một thành viên NĐ - CP : Nghị định – Chính phủ QĐ : Quyết định QLNN : Quản lý Nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TCKT : Tổ chức kinh tế TNHH : Trách nhiệm hữu hạn UBND : Ủy ban nhân dân iv MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ ii MỤC LỤC ............................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................. iii MỤC LỤC ............................................................................................................................. iv DANH MỤC BẢNG ............................................................................................................. iv MỞ ĐẦU ................................................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................................... 3 2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................................... 4 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn ............................................................................. 5 3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................................ 5 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................................. 5 Chương 1 ................................................................................................................................ 6 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................................................... 6 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất ........................................ 6 1.1.1. Cơ sở lý luận giao đất, cho thuê đất........................................................................... 6 1.1.2. Căn cứ pháp lý giao đất, cho thuê đất ........................................................................ 9 1.1.3. Những thay đổi của quy định giao đất, cho thuê đất từ Luật Đất đai 1987 đến 2020 ........................................................................................................................................... 11 1.2. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới ...................... 14 1.2.1 Kinh nghiệm của Úc ................................................................................................. 15 1.2.2. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc. ........................................ 16 1.2.3. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất của Hoa Kỳ ................................................ 18 1.2.4.Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam ................................................................ 19 1.3. Thực trạng giao đất, cho thuê đất của cả nước và tỉnh Thanh Hóa ........................ 20 1.3.1. Thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước ........................................... 20 1.4.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Thanh Hóa ............................................ 24 Chương 2 .............................................................................................................................. 26 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................... 26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 26 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành................................................................................... 26 2.3. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................................... 26 2.3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu .................................................................. 26 2.3.2. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức giai đoạn 2018 – 2020 .. 26 2.3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2018 – 2020 ....................................................................................................................... 26 v 2.3.4. Đánh giá công tác giao đất,cho thuê đất trên địa bàn huyện thông qua ý kiến điều tra ....................................................................................................................................... 27 2.3.5. Những tồn tại, hạn chế và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Thọ Xuân ....................................................................................... 27 2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................. 27 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp........................................................ 27 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp........................................................ 27 2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ............................................................................ 29 2.4.4. Phương pháp so sánh, đối chiếu .............................................................................. 29 2.4.5. Phương pháp chuyên gia.......................................... Error! Bookmark not defined. Chương 3 .............................................................................................................................. 31 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................................................. 31 3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu .................................................................... 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................................... 31 3.1.1.2. Địa hình, đất đai: ..................................................................................................... 32 3.1.2. Các nguồn tài nguyên .............................................................................................. 34 3.1.2.6. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội. .................................................................... 37 Bảng 3.1. Bảng giá trị sản xuất của các ngành kinh tế huyện Thọ Xuân ..................... 39 3.1.3. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân.................. 39 3.1.3.1.Tình hình quản lý đất đai của huyện Thọ Xuân những năm gầnđây .................... 39 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Thọ Xuân năm 2020 .................................... 40 Bảng 3.3: Tình hình biến động sử dụng đất từ năm 2014 đến năm 2020 .................... 43 Bảng 3.4: Tình hình biến động sử dụng đất từ năm 2018-2022...................................44 3.2. Đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuângiai đoạn 2018 – 2020 ........................................................ 47 3.2.1. Đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chứcgiai đoạn 2018 – 2020 ............................................................................................................................................... 47 3.2.1.1. Đánh giá công tác giaođất..................................................................................... 47 Bảng 3.5. Danh sách các tổ chức được giao đất tại huyện Thọ Xuân Error! Bookmark not defined. giai đoạn 2018 - 2020 ................................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.1.2 . Thuê đất cho các tổ chức ..................................................................................... 47 Bảng 3.6. Danh sách các tổ chức thuê đất tại huyện Thọ Xuân ................................... 47 giai đoạn 2018 – 2020 .................................................................................................. 47 Bảng 3.7. Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 ....................................................................... 49 vi 3.2.2. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2018 – 2020 ........................................................................................................................... 50 3.2.2.1. Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân......................................................................... 50 Bảng 3.8 Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức đấu giá tại huyện Thọ Xuân, giai đoạn 2018 – 2020 .................................................................... 50 Bảng 3.9. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân ................................................ 51 theo đơn vị hànchínhgiai đoạn 2018 -2020 .................................................................. 51 Bảng 3.10. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân không thông qua hình thức đấu giá (định giá) tại huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 ........................................... 52 3.2.2.2. Thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân. ....................................................................... 53 Bảng 3.11. Kết quả cho thuê đất đối với các hộ gia đình, cá nhân .............................. 53 trên địa bàn huyệnThọ Xuân giai đoạn 2018 -2020 ..................................................... 53 Bảng 3.12. Kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 .......................................................... 54 giai đoạn 2018 - 2020 ................................................................................................... 55 Bảng 3.13. Tổng hợp các hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp tại các xã, thị trấn thuộc huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 ............................................................. 56 Bảng 3.14. Tổng hợp các hộ gia đình, cá nhân thuê đất phi nông nghiệp tại các xã, thị trấn thuộc huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 ...................................................... 57 3.2.3 Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân và cá tổ chức về công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Thọ Xuân .............................................................................................. 58 Bảng 3.15. Kết quả thực hiện điều tra phỏng vấn theo phiếu về giao đất, cho thuê đất tại huyện Thọ Xuân ...................................................................................................... 58 Bảng 3.16. Kết quả phỏng vấn về thuê đất cho các tổ chức ......................................... 61 Bảng 3.17. Kết quả phỏng vấn về thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân .................... 62 Bảng 3.18. Kết quả tiền thu tiền từ đất trong giai đoạn 2018-2020 ............................. 64 Kết quả thu tiền từ đất của huyện Thọ Xuân trong 3 năm từ năm 2018-2020 cho thấy: ...................................................................................................................................... 64 vii Bảng 3.19. Kết quả phỏng vấn của cán bộ đối với công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân................................................ 64 Bảng 3.20. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức và các gia đình, cá nhân sử dụng đất sau giao, cho thuê đất trong giai đoạn2018-2020 ................................................... 66 3.2.4.1. Thuậnlợi ................................................................................................................ 67 3.2.4.2 .Khó khăn, tồn tại................................................................................................... 68 3.2.4.3 Nguyên nhân tồn tại ............................................................................................... 69 3.2.4.4. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Thọ Xuân . ................................................................................................................................. 69 1. Kết luận ....................................................................................................................... 71 2.Kiến nghị............................................................................................................................ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 73 PHIẾU ĐIỀU TRA .................................................................................................................. 1 DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Bảng giá trị sản xuất của các ngành kinh tế huyện Thọ Xuân Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Thọ Xuân năm 2020 Bảng 3.3: Tình hình biến động sử dụng đất từ năm 2014 đến năm 2020 Bảng 3.4: Tình hình biến động sử dụng đất từ năm 2018-2020 Bảng 3.5. Danh sách các tổ chức thuê đất tại huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 – 2020 Bảng 3.6. Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 Bảng 3.7. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức đấu giá tại huyện Thọ Xuân, giai đoạn 2018 – 2020 Bảng 3.8. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị hành chính giai đoạn 2018 -2020 Bảng 3.9. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân không thông qua hình thức đấu giá (định giá) tại huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 Bảng 3.10. Kết quả cho thuê đất đối với các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyệnThọ Xuân giai đoạn 2018 -2020 Bảng 3.11. Kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 Bảng 3.12. Danh sách các hộ gia đình thuê đất tại huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 – 202 Bảng 3.13. Tổng hợp các hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp tại các xã, thị trấn thuộc huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 Bảng 3.14. Tổng hợp các hộ gia đình, cá nhân thuê đất phi nông nghiệp tại các xã, thị trấn thuộc huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 – 2020 Bảng 3.15. Kết quả thực hiện điều tra phỏng vấn theo phiếu về giao đất, cho thuê đất tại huyện Thọ Xuân Bảng 3.16. Kết quả phỏng vấn về công tác giao đất 2 Bảng 3.17. Kết quả phỏng vấn về thuê đất cho các tổ chức Bảng 3.18. Kết quả phỏng vấn về thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân Bảng 3.19. Kết quả tiền thu tiền từ đất trong giai đoạn 2018-2020 Bảng 3.20. Kết quả phỏng vấn của cán bộ đối với công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân Bảng 3.21. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức và các gia đình, cá nhân sử dụng đất sau giao, cho thuê đất trong giai đoạn 2018-2020 3 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Có thể khẳng định, một nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia là đất đai, do đó, việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Nguồn tài nguyên đất đai dần trở thành nguồn lực, nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Trong những năm qua, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm hạn chế dẫn đến tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luậtnhư sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm. Hay việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã “lách” luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn. Để khắc phục những hạn chế nêu trên, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi mới của Đảng, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất thể hiện ở những điểm chính sau: (1) Cơ bản chuyển sang cho thuê đất: luật đã thu hẹp 4 các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương; (2) Mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài; (3) Chế tài mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai và (4) Nâng thời hạn giao đất trong hạn mứccho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loạ7 đất nông ngh7ệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm ngh7ệp). (Lê Thanh Khuyến, 2014). (Theo Báo điện tử Chính Phủ Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đăng ngày 07/2/2014) Trong những năm gần đây, công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của huyện Thọ Xuân đã được quan tâm. Do đó, địa phương đã xác định rõ, việc giao đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai, là giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình trạng vô chủ, sử dụng đất kém hiệu quả; đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng được giao đất yên tâm đầu tư, phát triển và kinh doanh. Bước đầu đã thu hút được vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế; tạo bước phát triển mới cho các tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất để phát triển sản xuất kinh doanh. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2018 - 2020”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2018 2020. 5 - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong công tác giao, cho thuê đất thông qua kết quả điều tra phỏng vấn. - Đề xuất một số biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa. 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất nhằm sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện. 6 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất 1.1.1. Cơ sở lý luận giao đất, cho thuê đất 1.1.1.1. Khái niệm, mục đích của giao đất, cho thuê đất a. Giao đất Theo quy định tại Khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.(Luật Đất đai 2013). Mục đích của việc giao đất Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo động lực phát triển kinh tế, từng bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường. Hoạt động này nhằm mục đích: - Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật. - Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả. Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai. Ngoài ra, việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tiềm năng từ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; là cơ sở để người sử 7 dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. b. Thuê đất Theo quy định tại khoản 8, Điều 3, LĐĐ 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Như vậy, Nhà nước cho thuê đất là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Mục đích - Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. - Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn. 1.1.1.2. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức Giao đất, cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng giấy chứng nhận, buộc 8 người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. 1.1.1.3. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Nếu vi phạm phải tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý. 1.1.1.4. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê... đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách... cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai. Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội. 9 Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả. Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất. Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất. Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất. Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đáng của các ngành, các vùng kinh tế. 1.1.2. Căn cứ pháp lý giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII thông qua ngày 29/12/1987 tại kỳ họp thứ 2 và đến ngày 08/01/1988 chính thức có hiệu lực. Một trong những nội dung của việc quản lý Nhà nước đối với đất đai, tại khoản 4 điều 9 luật đã quy định “Giao đất và thu hồi đất”. Đến Luật Đất đai năm 1993 thì nội dung được bổ sung thêm “Cho thuê đất”. Trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội của đất nước, nhằm hoàn thiện hơn cơ chế, chính sách về đất đai thì Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã ra đời, song vẫn còn bộc lộ 10 nhiều hạn chế. Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại, thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QH11 về chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội khóa XI (2002 - 2007), ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003. Cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 thì công tác giao đất, cho thuê đất một lần nữa khẳng định là một trong những nội dung không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai như sau: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể các hình thức giao đất, cho thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất… Để cụ thể hóa nội dung này, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản hướng dẫn thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cụ thể: - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thi hành Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính Phủ sửa đổi Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; 11 - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất. - Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa ngày 10/7/2018 Về việc Ban hành Quy định việc thực hiện trình tự, thủ tục quyết đinh chủ trương đầu tư; chấp thuận địa điểm đầu tư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. - Quyết định số 01/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa ngày 17/1/2019 Về việc Sửa đổi một số điều của Quy định việc thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; chấp thuận địa điểm đầu tư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa ban hành kèm theo Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND ngày 10 tháng 7 năm 2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa. - Quyết định số 21/2021/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa ngày 17/9/2021 Ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa - Trích dẫn số liệu của tư liệu thông kê năm 2020. 1.1.3. Những thay đổi của quy định giao đất, cho thuê đất từ Luật Đất đai 1987 đến 2020 Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do dân, vì dân. Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất với lợi ích đông đảo quần chúng nhân dân. Kế thừa từ Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) tiếp tục quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài 12 sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong những tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất. Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý, khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đất đai được sử dụng hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm, đúng mục đích, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất và đi vào nề nếp. Trong khi quỹ đất đai có hạn mà các nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích ngày càng tăng cao thì việc phân phối, phân phối lại đất đai cần đảm bảo hợp lý và công bằng. Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, mọi tổ chức và cá nhân sử dụng đất. Để thực hiện việc này, Nhà nước tiến hành giao đất không thu tiền (Luật Đất đai năm 1987) và đồng thời tiến hành cả giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất với mọi đối tượng sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Nếu như Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất; Nhà nước giao đất, cấp đất cho các đối tượng không thu tiền sử dụng đất; giá đất không được đề cập đến và Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, hạng đất, loại đất thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục những nhược điểm này. Luật Đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo loại đất, hạng đất, diện tích mà còn quản lý theo giá trị đất (giao