Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM MAI THU HÀ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Mai Thu Hà i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Mai Thu Hà ii MỤC LỤC Lời cam đoan ........................................................................................................................i Lời cảm ơn .......................................................................................................................... ii Mục lục ............................................................................................................................. iii Danh mục chữ viết tắt .........................................................................................................vi Danh mục bảng ................................................................................................................. vii Danh mục hình ảnh .......................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ..............................................................................................................ix Thesis abstract.....................................................................................................................xi Phần 1. Mở đầu .................................................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 2 1.4.1. Những đóng góp mới ............................................................................................. 2 1.4.2. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................... 2 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................... 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu ................................................................................................ 4 2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 4 2.1.1. Đất đai.................................................................................................................... 4 2.1.2. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ..................................................................... 4 2.1.3. Thị trường đất đai .................................................................................................. 6 2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................................... 7 2.1.5. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................. 10 2.2. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới............................................................. 17 2.2.1. Hoạt động đấu giá đất tại Pháp ............................................................................ 17 2.2.2. Hoạt động đấu giá đất tại Nhật Bản ..................................................................... 18 2.2.3. Hoạt động đấu giá tại Trung Quốc ...................................................................... 19 2.2.4. Hoạt động đấu giá tại Thái Lan ........................................................................... 20 2.3. Đấu gıá quyền sử dụng đất ở Vıệt Nam............................................................... 22 iii 2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam..................................................................................................... 22 2.3.2. Chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 23 2.3.3. Một số quy định hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............... 25 2.3.4. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương .............................. 33 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu............................................................. 37 3.1. Địa điểm nghiên cứu............................................................................................ 37 3.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................................... 37 3.3. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 37 3.4. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 37 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Giang............................... 37 3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Giang ................................ 37 3.4.3. Khát quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................... 37 3.4.4. Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 ................................ 38 3.4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang........................................... 38 3.5. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 38 3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu thứ cấp ....................................... 38 3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu....................................................................38 3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 39 3.5.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ............................................................... 40 3.5.5. Phương pháp so sánh ........................................................................................... 40 Phần 4. Kết quả và thảo luận ......................................................................................... 41 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Giang............................... 41 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Giang........................................................ 41 4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội của thành phố Hà Giang .............................................. 43 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội ......................................... 46 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Giang. ............................... 47 4.2.1. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 2016 ..................................................................................................................... 47 iv 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Giang ................................................. 53 4.3. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................... 55 4.4. Đánh giá một số dự án đấu giá qsdđ tại trên địa bàn thành phố Hà Giang.......... 58 4.4.1. Kết quả thực hiện bán đấu giá của một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang ............................................................................................................. 58 4.4.2. Đánh giá của người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của ba dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 ..................................... 74 4.4.3. Đánh giá của cán bộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 80 4.4.4. Một số tồn tại của công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 ......................................................... 83 4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang .......................................................... 83 4.5.1. Giải pháp về chính sách ....................................................................................... 83 4.5.2. Giải pháp về cơ chế tài chính .............................................................................. 84 4.5.3. Giải pháp về kỹ thuật ........................................................................................... 85 Phần 5. Kết luận và kiến nghị......................................................................................... 86 5.1. Kết luận................................................................................................................ 86 5.2. Kiến nghị ............................................................................................................. 87 Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 88 Phụ lục ............................................................................................................................. 92 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐGTS Bán đấu giá tài sản GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTXD Giao thông xây dựng HĐND Hội đồng nhân dân HĐBĐG Hội đồng bán đấu giá MCL Mức chênh lệch NQĐH Nghị quyết đại hội QSDĐ Quyền sử dụng đất QPPL Quy phạm pháp luật PTTH Phổ thông trung học SDĐ Sử dụng đất TSDĐ Tiền sử dụng đất THPL Thực hiện pháp luật THCS Trung học cơ sở TT Trung tâm UBND Uỷ ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VSMT Vệ sinh môi trường XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế của thành phố giai đoạn 2012 – 2016 .................................. 43 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2016 ............................... 54 Bảng 4.3. Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 2016.............................................................................................................. 57 Bảng 4.4. Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi ..................... 60 Bảng 4.5. Danh sách người trúng đấu giá tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi ................... 61 Bảng 4.6. Mức chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định và giá trúng đấu giá ............. 63 Bảng 4.7. Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 06, phường Quang Trung .................... 66 Bảng 4.8. Danh sách người trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 06, phường Quang Trung..... 67 Bảng 4.9. Mức chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định và giá trúng đấu giá ............. 68 Bảng 4.10. Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 02, phường Minh Khai ........................ 71 Bảng 4.11. Danh sách người trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 2, phường Minh Khai........... 72 Bảng 4.12. Mức chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định và giá trúng đấu giá ............. 74 Bảng 4.13. Đánh giá về tính công khai minh bạch của các thông tin bán đấu giá ........ 75 Bảng 4.14. Đánh giá về sự phù hợp của giá khởi điểm và bước giá .............................. 77 Bảng 4.15. Đánh giá sự phù hợp của phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước ..... 78 Bảng 4.16. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá của HDĐG ............................. 79 Bảng 4.17. Đánh giá sự hài lòng của người tham gia đấu giá ........................................ 79 Bảng 4.18. Đánh giá của cán bộ về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá và việc áp dụng những quy định về đấu giá QSDĐ ..................................... 81 Bảng 4.19. Đánh giá về việc phối hợp giữa cơ quan chuyên môn và đơn vị tổ chức đấu giá QSDĐ ..................................................................................................... 82 Bảng 4.20. Đánh giá của cán bộ về kết quả của các dự án bán đấu giá QSDĐ .............. 82 vii DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Giang ............................ 28 Hình 4.1. Vị trí địa lý thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang ......................................... 41 Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2016 .................................... 55 Hình 4.3. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi ............ 58 Hình 4.4. Hiện trạng khu đất bán đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi ....... 62 Hình 4.5. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại tổ 06, phường Quang Trung ....................... 64 Hình 4.6. Hiện trạng khu đất bán đấu giá QSDĐ tại tổ 06, phường Quang Trung..... 68 Hình 4.7. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại tổ 02, phường Minh Khai ........................... 69 Hình 4.8. Hiện trạng khu đất bán đấu giá QSDĐ tại tổ 02, phường Minh Khai ................ 73 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Mai Thu Hà Tên Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang, giai đoạn 2012 - 2016. - Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: lựa chọn các tiêu chí để đánh giá về công tác sử dụng đất bao gồm: vị trí khu đất, hình thức đấu giá, mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá Nhà nước quy định. Mặt khác 03 dự án đấu giá điển hình đem lại nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước nằm tại 03 phường trung tâm của thành phố, nhận được sự đầu tư phát triển hạ tầng. - Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra: điều tra 116 người tham gia đấu giá QSDĐ và 20 cán bộ tham gia vào công tác đấu giá QSDĐ tại ba dự án chọn nghiên cứu. - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp các số liệu thứ cấp được thu thập tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang. - Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh thông qua hệ thống bảng biểu để thấy được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu, phương pháp sử dụng hình ảnh minh họa. Kết quả chính và kết luận - Thành phố Hà Giang là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hà Giang, có vị trí quan trọng trong việc giao thương hàng hóa giữa vùng kinh tế Tây Nam của Trung Quốc và các tỉnh miền Bắc Việt Nam. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai luôn được các cơ quan, ban ngành trên địa bàn thành phố quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. ix - Trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn thành phố Hà Giang thực hiện 05 dự án bán đấu giá QSDĐ với tổng diện tích bán đấu giá là 39.488m2, đem về cho ngân sách Nhà nước số tiền là 85,443 tỷ đồng. - Qua việc đánh giá 03 dự án bán đấu giá QSDĐ tại 03 phường Nguyễn Trãi, Quang Trung, Minh Khai cho thấy các dự án đều được thực hiện thành công. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các quy định trong quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức đấu giá, mức độ hài lòng về của người dân về quy trình đấu giá QSDĐ được đánh giá ở mức cao. Tuy nhiên, quá trình nghiên cứu, nhận thấy công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 vẫn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được khắc phục trong thời gian tới. - Để giải quyết những tồn tại, hạn chế và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ, trong thời gian tới, thành phố cần thực hiện đồng thời các giải pháp bao gồm: giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ chế tài chính. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Mai Thu Ha Thesis title: Assessment of land use right auction in some projects in Ha Giang city, Ha Giang province. Major: Land Management Code: 8850103 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA). Research objectives - To evaluate the land use right auction of some projects in Ha Giang city, Ha Giang province for the period of 2012 - 2016. - To propose solutions to improve the auction of land use rights in Ha Giang city, Ha Giang province. Methods - Site selection method: Selection of criteria for land use evaluation including land location, auction form, the difference between the starting price and winning bid price, the difference between the starting price and the price set by the State. On the other hand, 03 typical auction projects bring big budget revenue to the State located in 03 central wards of the city and receive investment in infrastructure development. - Primary data survey using questionnaires: surveyed 116 participants in the land use right auction and 20 staff participated in the land use right auction in three selected research projects. - Method of statistics, aggregation and comparison through the system of tables to see the effectiveness of auctioning land use rights in the study area, method of illustration by images. Main findings and conclusions - Ha Giang city has been an economic and political center of Ha Giang province, which played an important role in the trade of goods between the southwestern economic region of China and the northern provinces of Vietnam. Over the years, the land management has always been paid attention to by local authorities and agencies, especially for the auction of land use rights as a major source of local budget revenue. - In the period 2012 - 2016, in Ha Giang city, there were five projects for land use right auction with the total area of 39,488m2, brought the State budget an amount of VND 85.434 billion. - By evaluating three land use right auction projects at 03 wards: Nguyen Trai, Quang Trung, and Minh Khai, the result showed that projects were successfully xi implemented. The auction council performed quite well the land use right auction regulations, so it made good conditions for auction participants to understand the process, procedures and forms of auction. The level of satisfaction of the people on the land use right auction process was assessed at a high level. However, during research, it was found that the land use right auction in Ha Giang city in the period 2012 - 2016 still revealed some shortcomings and limitations, which should be overcome in the coming time. - In order to solve the shortcomings and improve the effectiveness of land use right auction, in the coming time, the city should simultaneously implement solutions including policy solutions, technical solutions and solutions on financial mechanisms. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Vai trò của đất đai đối với đời sống sinh vật đã được khẳng định qua thực tiễn. Đối với con người, đất là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Vì vậy, đất đai có thể coi là điểm xuất phát, yếu tố cơ bản của đời sống và quá trình sản xuất. Ngày nay, khi quá trình đô thị hóa song hành với quá trình công nghiệp hóa ở nước ta đã từng bước làm thay đổi diện mạo của đất nước, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cuộc sống hiện đại. Cùng với sự hoàn thiện về các chế định pháp luật, các chủ thể sử dụng đất đã nhận thức được vai trò và giá trị to lớn của đất đai trong nền kinh tế. Do đó, thị trường bất động sản đã và đang có những bước phát triển quan trọng. Nhà nước với vai trò đặc biệt là đại diện chủ sử dụng đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác thị trường bất động sản bằng nhiều biện pháp khác nhau tùy thuộc vào mục đích của mình, trong đó công tác đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu ích được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng, nhằm mục đích giao đất cho các chủ sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các dự án phát triển do Chính phủ phê duyệt. Bán đấu giá QSDĐ có ưu điểm là nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ về đất đai. Thành phố Hà Giang là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hà Giang với tám đơn vị hành chính cấp xã, phường. Thành phố có vị trí quan trọng trong việc giao thương hàng hóa giữa vùng kinh tế Tây Nam của Trung Quốc và các tỉnh miền Bắc Việt Nam. Trong những năm qua, nhằm đáp ứng xu thế phát triển đô thị hóa chung trên địa bàn tỉnh, công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng được Đảng và chính quyền địa phương hết sức coi trọng, trong đó việc khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất là một trong những mục tiêu hàng đầu. Để thực hiện mục tiêu đó, nhiều giải pháp đã được đưa ra, trong đó có chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp phần 1 tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. Qua một thời gian áp dụng, công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều kết quả lớn, tạo ra sự chuyển biến tích cực về đô thị, tuy nhiên cũng còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thực tiễn của công tác đấu giá QSDĐ đối với nền kinh tế của địa phương, được sự phân công, hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyến sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016. - Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài được giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 qua ba dự án đã hoàn thành việc đấu giá QSDĐ, bao gồm dự án bán đấu giá tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi, dự án bán đấu giá tổ 06, phường Quang Trung, dự án bán đấu giá tổ 02, phường Minh Khai. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Những đóng góp mới Luận văn chỉ ra các tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang. Qua đó, đề xuất các giải pháp khắc phục những tồn tại, hạn chế trong công tác này tại địa phương trong thời gian tới. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá các dự án đấu giá tại các phường trung tâm để đưa ra những đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất. 2 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn Luận văn nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố Hà Giang, để từ đó đề xuất và rút ra những giải pháp phù hợp để các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá có thể lựa chọn, áp dụng nhằm xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Đất đai Trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil năm 1993, đất đai được xác định về mặt thuật ngữ khoa học là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con nguời, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại. Ở Việt Nam, Luật Đất đai 1993 đã định nghĩa về đất đai như sau:“Đất là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội, 1993). Như vậy, đất đai là sản phẩm tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, không có gì thay thế được. Đối với môi trường sống nó là thành phần quan trọng hàng đầu, là địa bàn phân bố các khu dân cư, là nơi để xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, đất đai luôn bị giới hạn về số lượng nên con người cần sử dụng một cách hợp lý trong quá trình phát triển. 2.1.2. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 2.1.2.1. Sở hữu đất đai Sở hữu trong nền kinh tế chính trị là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, như vậy chủ sở hữu đất đai có các quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt theo quy định của Bộ Luật dân sự. Tùy từng điều kiện, kinh tế, xã hội, ý chí giai cấp cầm quyền mà pháp luật của mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu đất đai khác nhau đối với đất đai. Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền cơ bản nếu trên. Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì thế, Nhà nước là chủ thể có đầy đủ ba quyền sở hữu đối với đất đai. 4 Đất đai chính thức xác lập chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý từ Hiến pháp 1980 với lập luận đây là quan hệ sản xuất tiên tiến, phù hợp quy luật của chủ nghĩa xã hội. Việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai theo quy định của Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003 nay là Luật Đất đai 2013 đã đạt được nhiều tiến bộ mang tính đột phá. Theo báo cáo của FAO về Những chiến lược cải cách quan hệ đất đai năm 1994 từng ghi nhận rằng: “Mô hình Nhà nước sở hữu đất đai nhưng giao quyền sử dụng đất cho tư nhân ở Việt Nam có thể được coi là mô hình tốt mà các nước đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường cần phải học tập và làm theo” (Thành Châu, 2012). Thực hiện quyền của chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bằng các quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc bằng hợp đồng thuê đất giữa Nhà nước và bên có nhu cầu sử dụng đất (Trần Tiến Hải, 2015). 2.1.2.2. Quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 192, Bộ Luật dân sự 2015, “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Quốc hội, 2015). Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là các tổ chức, cá nhân có quyền SDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người SDĐ được chuyển quyền SDĐ (Đặng Thị Bích Liễu, 2012). So với quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất có sự khác biệt về ý nghĩa và nội dung - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn còn quyền sử dụng đất là một loại quyền không trọn vẹn không đầy đủ. Tính không đầy đủ của quy được thể hiện ở các khía cạnh 5 + Thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; + Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng hợp pháp cũng có các quyền của người sử dụng theo quy định của Luật đất đai 2013; + Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập, còn quyền sử dụng đất đai lại là một quyền phụ thuộc, nó thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu chủ đối với đất được giao (Đặng Thị Bích Liễu, 2012). Như vậy, có thể khẳng định Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. 2.1.3. Thị trường đất đai Đất đai là một loại bất động sản do đó thị trường đất đai hay thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận của thị trường bất động sản. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển 6 nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011). Trong nền kinh tế quốc dân, thị trường đất đai luôn có vị trí đặc biệt quan trọng. Thị trường đất đai phát triển là nhân tố góp phần phát triển kinh tế, xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Đây là nơi thực hiện tái sản suất các yếu tố cho các nhà kinh doanh. Sự phát triển của thị trường nhà đất ảnh hưởng đến các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính tiền tệ. Ngoài ra, thị trường đất đai là nơi phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên thiên nhiên tránh việc sử dụng đất lãng, huy động được nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ương và địa phương (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011). Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011). 2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.4.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Hoạt động đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài người tuy nhiên đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt. 7